住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響探究

李和燕

摘要：住房公積金制度在很大程度上促進(jìn)了城市住房的發(fā)展，為公眾提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的信貸資金。住房公積金作為一種公共基金管理機(jī)構(gòu)，在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。隨著國(guó)家政策的支持和企業(yè)待遇的提高，擁有住房公積金的職工人數(shù)不斷增加，這也在很大程度上增加了住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。誠(chéng)然，我國(guó)住房公積金制度并不完善，在實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)管理中也存在一些問題。住房公積金貸款規(guī)模的擴(kuò)大和申請(qǐng)住房公積金貸款人數(shù)的不斷增加，都對(duì)住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了新的挑戰(zhàn)。鑒于此，本文分析了住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響，以供參考。

關(guān)鍵詞：住房公積金貸款;房地產(chǎn)銷售;影響;策略

引言

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)銷售模式也處于變化之中。相關(guān)部門及人員應(yīng)通過分析市場(chǎng)發(fā)展情況，認(rèn)真研究并分析影響房地產(chǎn)銷售的因素，并對(duì)住房公積金貸款利率進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，促使房地產(chǎn)銷售朝著更加健康的方向發(fā)展。

一、住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響

（一）房?jī)r(jià)變化因素

在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房?jī)r(jià)的變化會(huì)直接影響房地產(chǎn)的整體銷售。當(dāng)物業(yè)市場(chǎng)管理方面售價(jià)上漲，但房屋貸款增幅不明顯時(shí)，很容易影響物業(yè)銷售，導(dǎo)致物業(yè)比重下降。因此，住房貸款變動(dòng)和房地產(chǎn)售價(jià)變動(dòng)的趨勢(shì)是不同的。為了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果，管理者必須了解房地產(chǎn)價(jià)格變化的市場(chǎng)發(fā)展和范圍，對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響因素，對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格實(shí)行科學(xué)控制。

（二）氣泡預(yù)警因素

房地產(chǎn)泡沫預(yù)警中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，但總體而言，房地產(chǎn)價(jià)值沒有變化。在不斷變化的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將朝著異構(gòu)的方向發(fā)展。值得注意的是，在土地和土地銷售貸款和價(jià)格變化時(shí)，重點(diǎn)應(yīng)放在相關(guān)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是地方還是國(guó)家。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的控制因素，快速開展日常工作，適應(yīng)行業(yè)不斷變化的線性回歸方程，了解相應(yīng)的動(dòng)態(tài)。

二、防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的策略

（一）住房公積金貸款收緊政策

面對(duì)居高不下的個(gè)貸率，許多地區(qū)實(shí)施了住房公積金貸款的收縮政策，通過降低貸款額度、提高購(gòu)房首付比等一系列量入為出的措施嚴(yán)格控制住房公積金貸款的總量。北京市于2018年9月份出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》《關(guān)于落實(shí)放管服、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境提升住房公積金歸集服務(wù)水平的通知》等住房公積金新政，將住房公積金貸款額度從80萬降到60萬;規(guī)定二套房認(rèn)房又認(rèn)貸;普宅首付至少35%，二套非普宅首付不低于80%;公積金貸款的年限最長(zhǎng)算到65歲，不再是70歲;月還款額不超月收入6成，超限降貸款額度。廈門市住房公積金管理自2016年以來，將原本0.8的流動(dòng)性調(diào)解系數(shù)兩度下調(diào)至0.6，倒逼繳存職工重新配置個(gè)人住房組合貸款、或延長(zhǎng)其貸款年限。[16]這些政策雖然一定程度上限制了住房公積金的流出量，緩解了地區(qū)住房公積金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但是這種人為收緊政策與住房公積金的住房保障功能及其社會(huì)福利性質(zhì)背道而馳，不是住房公積金平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，更是有損其社會(huì)公信力。

（二）提高員工職業(yè)操守與職業(yè)道德

針對(duì)住房公積金貸款業(yè)務(wù)相關(guān)員工存在的工作上的不規(guī)范、不合法操作，住房公積金單位要積極采取應(yīng)對(duì)措施來解決這一類風(fēng)險(xiǎn)。如開展定期的綜合考核，并與績(jī)效進(jìn)行掛鉤;或是定期開展宣傳與教育工作，切實(shí)提高住房公積金貸款工作人員思想境界，提高員工的職業(yè)操守和職業(yè)道德;又或者制定道德與操守方面的獎(jiǎng)懲制度，秉持公開、公平、公正的原則，進(jìn)一步將獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰落實(shí)到個(gè)人身上等等。不管何種措施，都是以提高員工職業(yè)操守與職業(yè)道德作為目標(biāo)的，以此來降低住房公積金貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中的人性化風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)貸后管理力度

住房公積金單位應(yīng)當(dāng)對(duì)貸款人的資金用途有一個(gè)長(zhǎng)期的追蹤、調(diào)查，也可以放權(quán)給銀行，讓銀行進(jìn)行協(xié)同追蹤、調(diào)查，這是加強(qiáng)貸后管理的一種有效措施。也可以說，這是一種動(dòng)態(tài)監(jiān)察，對(duì)貸款人的信用、支付能力、安全狀況做一個(gè)系統(tǒng)的評(píng)分，保證住房公積金貸款出去的資產(chǎn)穩(wěn)定和安全。同時(shí)也為確保貸款人是否合理、合法的使用這筆資金。此外，還應(yīng)加強(qiáng)貸款合同管理，切實(shí)為產(chǎn)業(yè)自身提供保障，并作為追訴利益的明確依據(jù)。

（四）健全信用評(píng)價(jià)體系

相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)出臺(tái)信用評(píng)價(jià)體系，依據(jù)住房公積金貸款業(yè)務(wù)具體情況，完善該體系，提高住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與控制能力。住房公積金貸款業(yè)務(wù)包括許多核查工作內(nèi)容，基本的核查工作之一就是針對(duì)借款人的信用開展相關(guān)審查工作。通常來說，在辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)活動(dòng)的過程中，可以利用人民銀行征信系統(tǒng)開展相關(guān)的查詢與審核工作。為了提升住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與控制能力，當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門在有關(guān)的征信系統(tǒng)中，錄入借款人的個(gè)人信息、實(shí)際款項(xiàng)交納等內(nèi)容，這樣在提升征信審查標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，還能提高借款人信息的真實(shí)性，增強(qiáng)相關(guān)信用評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性與系統(tǒng)性，有效降低發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)的概率。

（五）拓寬公積金的融資渠道，增加公積金的供給量

各地的“開源”策略來看，住房公積金資金證券化、公轉(zhuǎn)商補(bǔ)息貸款這些方法不失為增加住房公積金供給量的好策略，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，這些策略仍需要進(jìn)一步的完善和規(guī)范，從而保證資金的安全和流通。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，引起了廣泛關(guān)注。人們傾向于選擇住房公積金貸款，政府負(fù)責(zé)開展住房公積金貸款的調(diào)控工作，其利率變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售造成直接影響。因此，房地產(chǎn)銷售應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注住房公積金貸款，緊跟其變化發(fā)展形勢(shì)，依據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，加快推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、和諧發(fā)展。

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