房地產(chǎn)融資租賃問題及實務(wù)操作探討

摘要：在“房住不炒”理念推動下，促使房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出多樣化的經(jīng)營發(fā)展模式，其中融資租賃成為較為常見的模式類型。然而，我國房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)在實務(wù)操作上存在較為明顯的問題，如租賃方案欠完善、盡職調(diào)查工作不足及房地產(chǎn)項目建設(shè)及銷售管控不足等。因此，針對當(dāng)前房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)實務(wù)操作存在的問題，來強化融資租賃業(yè)務(wù)實務(wù)操作水平成為首要目標。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資租賃業(yè)務(wù);實務(wù)操作;問題

中圖分類號：F299.23文獻識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）23-0126-03

我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展至今，開始面臨巨大的下行壓力，主要是區(qū)域與結(jié)構(gòu)性矛盾不斷凸顯，致使大多數(shù)城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨巨大的庫存壓力。從客觀層面分析是由于中低收入者需求難以獲得滿足，而高收入者表現(xiàn)出明顯的房產(chǎn)消費過剩情況，這些都直接對我國房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟的健康、持續(xù)發(fā)展造成影響。而采取融資租賃的方式則能夠有效破解當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的困境，因為融資租賃本身具備融資和融物的特性，在信用風(fēng)險上相對較小，且具備一定的促銷效果，具備明顯的可行性和必要性[1]。因此，房地產(chǎn)融資租賃獲得迅速的發(fā)展，但整個發(fā)展過程中也隨之面臨相應(yīng)的問題，因此就必須具體問題具體分析，需從融資租賃方案、盡職調(diào)查開展及項目建設(shè)及銷售管控層面來應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)存在的問題。

一、房地產(chǎn)融資租賃的概述

1.房地產(chǎn)融資租賃的定義

房地產(chǎn)融資租賃的定義為：（1）以“融物”為主的融資行為，也是一種信用創(chuàng)造的活動。（2）房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)主要涵蓋三大主體，即出租人、承租人及供應(yīng)商。合同類型主要包括購買與融資合同兩種。（3）融資租賃物即房產(chǎn)，主要由承租人選擇完成，出租人主要結(jié)合承租人對租賃物的型號、規(guī)格及供應(yīng)商的選擇來進行購買。（4）租賃業(yè)務(wù)期間，出租人需保留房產(chǎn)所有權(quán)，由承租人獲取房產(chǎn)使用權(quán)，租賃物產(chǎn)生問題時，最終由承租人履行維修與退換義務(wù)。（5）租賃結(jié)束，由雙方協(xié)商房產(chǎn)所有權(quán)的具體歸屬，如未約定，則租賃物所有權(quán)最終歸出租人所有。

2.融資租賃的主要流程

房地產(chǎn)融資租賃的流程主要表現(xiàn)為以下方面：（1）承租人結(jié)合自身要求篩選房地產(chǎn)供應(yīng)商，同時在供應(yīng)商中選取符合自身意向的房產(chǎn)類型，然后以個人的名義來與供應(yīng)商議定房產(chǎn)價格及具體交付期限。（2）承租人需結(jié)合市場融資租賃企業(yè)的具體表現(xiàn)及業(yè)績情況來篩選適合的公司，同時明確自身想要選取的供應(yīng)商及具體房產(chǎn)位置、規(guī)格等一系列特征。融資租賃方在收取承租人申請后，由此對承租人信用情況及還款力進行調(diào)查審核，之后由雙方議定租金的主要支付方式及具體期限等[2]。（3）承租人和融資租賃公司商定具體條件，由此簽訂詳細的融資租賃合同，并且出租人和承租人與房產(chǎn)供應(yīng)商共同簽訂房屋買賣合同。（4）融資租賃合同與買賣合同同步生效，由融資租賃公司面向房產(chǎn)供應(yīng)商支付價款，由承租人面向出租人支付相應(yīng)的租金。（5）最后租賃期結(jié)束，如果未進行約定，則由承租人承諾歸還房產(chǎn);如有明確約定，則房產(chǎn)所有權(quán)將直接移交至承租人。

3.融資租賃實務(wù)模式

房地產(chǎn)融資租賃實務(wù)模式主要包含以下幾種：

（1）直接租賃。這是較為常見且比較簡單的融資租賃模式，簡單而言就是融資租賃機構(gòu)作為出租人（居民及企業(yè)），結(jié)合承租人的需求從房地產(chǎn)供應(yīng)商求購所需房產(chǎn)，然后租給承租人，雙方在此基礎(chǔ)上商定租金具體支付方式與周期。整個租賃期間，要求房產(chǎn)所有權(quán)最終歸屬出租人，使用權(quán)交由承租人。一旦租賃期滿后，則依照雙方約定來進行。如果未約定具體情況，則房產(chǎn)所有權(quán)依舊屬于出租人。（2）杠桿租賃模式。杠桿租賃模式通常用于規(guī)模較大的項目上。比如出租人可借助杠桿的作用，在進行房產(chǎn)購買時，只需支付價款的20%至40%即可，剩余資金交由金融機構(gòu)及其他金融組織提供貸款支付，并將所收承租人的租金作為貸款本息保證。租賃物在租賃期間內(nèi)屬于出租人，但需設(shè)定抵押權(quán)。

（3）售后回租模式。售后回租屬于較為巧妙融資模式，主要是承租人以改善自身財務(wù)狀況，并盤活存量資產(chǎn)為目標，將手中房產(chǎn)出售至融資租賃公司。這種模式不但獲得了直接租賃的好處，同時借助整體融資租賃的過程，充分享有減稅及相關(guān)優(yōu)惠政策所帶來的紅利。

（4）轉(zhuǎn)租賃模式。轉(zhuǎn)租賃模式本身屬于當(dāng)前較為特殊的融資租賃模式類型，在整個轉(zhuǎn)租賃當(dāng)中增加了轉(zhuǎn)租人角色，這一角色涉及多方交易。比如出租人A通過房產(chǎn)供應(yīng)商購買相應(yīng)房產(chǎn)，并出租至承租人B，然后承租人B又充當(dāng)出租人C，由此將房產(chǎn)直接出租至承租人D。由此可見，整個轉(zhuǎn)租流程當(dāng)中包含了2個出租人、2個承租人和1個房產(chǎn)供應(yīng)商，并且出租人C和承租人A屬于同一種角色。整個過程主要是由于融資租賃機構(gòu)本身資金匱乏，但又缺乏融資渠道所采取的的手段，其借助融資租賃機構(gòu)的優(yōu)惠條件租入房產(chǎn)，然后再出租至承租人，重復(fù)新的業(yè)務(wù)。

二、房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)的可行性分析

1.房地產(chǎn)融資租賃的條件

我國房地產(chǎn)融資租賃的條件主要涵蓋以下方面內(nèi)容：（1）市場條件。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)性矛盾非常普遍，由于低收入人群消費需求雖然強烈，但因為自身收入低、財富積累不足，導(dǎo)致難以實現(xiàn)房地產(chǎn)消費目標[3]。因此，龐大中低收入人群房地產(chǎn)消費市場并未完全打開，這對房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)發(fā)展屬于有利條件。（2）法律條件。截止到目前，對于融資租賃業(yè)的發(fā)展，仍然缺乏一部針對性的法律條文。并且以房地產(chǎn)為標的物的融資租賃相關(guān)法律規(guī)定明顯更少，乃至連房地產(chǎn)標的物本身合法性也未獲得明確規(guī)定，但并不說明其違法。但結(jié)合司法解釋和以往判例及監(jiān)管層規(guī)定等，都能夠從側(cè)面證實房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)在法律層面的可行性。（3）資金條件。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場規(guī)模非常龐大，融資租賃業(yè)務(wù)的開展勢必要借助相應(yīng)資金條件的支撐。結(jié)合監(jiān)管層劃分的融資租賃公司類型可知，金融租賃公司、內(nèi)資試點租賃公司及外資租賃公司均具備豐富的融資渠道，且實際擁有大量固定資產(chǎn)及資金實力，比較容易獲得大額信貸資金。（4）政策條件。政策本身是影響房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的主要因素，主要是由于相關(guān)政策的出臺將直接影響社會資金流向，促使產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。目前針對房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)，國家推出了一系列的稅收優(yōu)惠政策及政策性貸款或補貼，成為重要的發(fā)展條件。

2.房地產(chǎn)融資租賃實操案例分析

本次案例分析選取A融資租賃公司為對象，該公司成立于1995年，注冊資本30億元，主要從事融資租賃的非銀行金融業(yè)務(wù)，屬于地方政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管委會直接監(jiān)管的大型企業(yè)。關(guān)于A公司較為典型的房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)就是2010年B市政府立項開發(fā)的大型住房項目，屬于當(dāng)?shù)?008年～2020年總體發(fā)展規(guī)劃的重點項目類型。該房地產(chǎn)融資租賃方案具體如表所示。

三、房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)必要性分析

1.具備消費吸引力

主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）較低融資門檻。銀行信貸屬于傳統(tǒng)融資渠道，但其非?？粗亟杩钇髽I(yè)的規(guī)模、資質(zhì)及抵押品，因此導(dǎo)致多數(shù)消費者融資困難。而融資租賃則將所有權(quán)與使用權(quán)相分離，由此在很大程序上有效降低了風(fēng)險，相應(yīng)的融資門檻也隨之降低。（2）支付方式趨于靈活。融資租賃活動中，融資租賃機構(gòu)和承租人可借助合同協(xié)商具體付款方式及手續(xù)，還可明確租金支付的時間、形式等，由此給消費者提供更為靈活選擇空間。（3）租賃物選擇范圍廣泛。融資租賃當(dāng)中，出租人可結(jié)合承租人需求及標準來購買一些特定的物品，然后將其出租至承租人，由此給予承租人自由選取的空間，不再限制于傳統(tǒng)融資租賃范圍內(nèi)。

2.利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

主要從以下方面闡述：（1）拓展融資渠道，激發(fā)市場需求。融資租賃本身屬于信用創(chuàng)造類活動，在此情形下能夠充分符合市場融資需求，極大地拓展了融資渠道，給市場發(fā)展帶來活力。（2）降低融資門檻，解決了社會結(jié)構(gòu)矛盾。首先是融資租賃并沒有房地產(chǎn)貸款所規(guī)定的20%首付要求，因此極大地提升了中低收入者的融資需求。其次是融資租賃活動的租金利率由雙方協(xié)商訂立，并未有銀行貸款的層層限制，因此極大降低了融資門檻。最后是融資租賃提升了消費量，消費者可將不好售賣的房子售給融資租賃公司，極大地減少了房屋空置率。（3）極大提升房地產(chǎn)業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。融資租賃當(dāng)中，房地產(chǎn)商作為出租人，為保障租賃合同順利履行，通常會保障商品房質(zhì)量及相關(guān)服務(wù)質(zhì)量。

3.可有效分散金融市場風(fēng)險

融資租賃業(yè)務(wù)以其自身特殊性，在進行風(fēng)險分散方面具備明顯的優(yōu)勢。比如銀行作為出資人，其業(yè)務(wù)開展只是讓渡房屋使用權(quán)而非所有權(quán)，因此極大減少自身風(fēng)險，且租賃當(dāng)中以租金為保障，資金回籠較為安全。如果銀行再給予融資租賃機構(gòu)信貸，則必將促使貸款流向的集中度降低，從而分散風(fēng)險。并且非銀行金融機構(gòu)參與其中，房產(chǎn)供應(yīng)商和消費者將不再依賴銀行信貸資金，其資金來源隨之增多，相應(yīng)的風(fēng)險也更分散[4]。在此背景下，銀行所需承擔(dān)的風(fēng)險壓力不斷減小，相應(yīng)的金融業(yè)因此獲得穩(wěn)定發(fā)展。

四、房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)存在的問題

1.租賃方案欠完善

房地產(chǎn)融資租賃方案的完善性，直接影響到融資租賃公司業(yè)務(wù)的順利、穩(wěn)步開展，主要由于房地產(chǎn)項目本身所需資金量非常大，回報期卻非常長。因此，如果未制定科學(xué)、完善的融資租賃方案，勢必將對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量造成直接影響。多數(shù)金融租賃公司在設(shè)計房地產(chǎn)項目時，通常為了加速項目進度，導(dǎo)致在完成業(yè)績時忽略了租賃方案的完善性。例如上述A融資租賃公司案例分析，盡管C房地產(chǎn)公司和D房地產(chǎn)母公司由此提供了相應(yīng)的連帶責(zé)任擔(dān)保，但卻忽視C房地產(chǎn)公司和D房地產(chǎn)母公司都是由自然人投資成立，一旦項目本身產(chǎn)生無可挽回的損失，將很有可能出現(xiàn)攜款逃跑的情況。可見A融資租賃公司在租賃方案的制定上，盡管采取了多項舉措，但在這方面舉措并不明顯，仍然存在不完善之處。

2.盡職調(diào)查工作不足

盡職調(diào)查主要指相關(guān)工作人員在融資租賃項目當(dāng)中，對目標公司的資產(chǎn)、實際負債情況、財務(wù)狀況、法律關(guān)系、運營管理風(fēng)險等進行相應(yīng)的調(diào)查舉措。因此，要求金融租賃公司必須確實做好盡職調(diào)查工作內(nèi)容，一旦未做好此項工作內(nèi)容，則必然將由此增加金融租賃公司的潛在風(fēng)險。目前市場上多數(shù)融資租賃公司在涉及房地產(chǎn)融資租賃項目時，為了加速整個項目的進度，從而更好地獲取提成，而導(dǎo)致其在實際調(diào)研當(dāng)中，自覺地放松了盡職調(diào)查工作的要求，最終致使金融租賃公司難以全面掌控相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，最終制定的租賃方案不夠完善，最終阻礙金融租賃服務(wù)的完成。

3.房地產(chǎn)項目建設(shè)及銷售管控不足

金融租賃公司面向房地產(chǎn)企業(yè)提供融資租賃服務(wù)，就必須充分結(jié)合房地產(chǎn)項目周期較長的特點，以此來強化對房地產(chǎn)建設(shè)實際完工情況增大相應(yīng)的管理控制力度。因為，只有房地產(chǎn)項目嚴格按期完工交付，并且銷售順利，相應(yīng)的房地產(chǎn)公司才能夠籌措到足夠的租金來進行償還，這樣才能保障雙方的良好合作。而有些金融租賃公司在前期項目合作中進行了良好的調(diào)查分析，但是在后續(xù)對于工程的實際情況關(guān)注不足，多數(shù)樓盤建設(shè)并未竣工封頂。此外，在銷售方面所給予的關(guān)注度也嚴重不足，盡管通過盡職調(diào)查得知其房價較低，但緊隨周邊配套設(shè)施及環(huán)境的逐步完善，相應(yīng)的房產(chǎn)資源將隨之短缺，市場反映將趨于良好。盡管銷售風(fēng)險降低，但也不可放松對項目建設(shè)及銷售的管控工作。

五、房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)實務(wù)操作建議

1.制定科學(xué)金融租賃方案

科學(xué)合理化的融資租賃方案制定，需涵蓋以下方面內(nèi)容：（1）制定融資租賃方案必須嚴格依照國家相關(guān)法律法規(guī)來進行，不可出現(xiàn)違法亂紀的行為。（2）制定融資租賃方案時，要求結(jié)合國家政策方針，面向國家支持與鼓勵的方向發(fā)展，積極順應(yīng)時代發(fā)展趨勢。由此才能有效規(guī)避不必要的政策風(fēng)險產(chǎn)生。（3）融資租賃方案的制定不可脫離實際情況，要結(jié)合盡職調(diào)查工作所得的內(nèi)容實際入手，堅持實事求是，強化對項目公司的全方位了解，由此來制定出真正符合實際情況的融資租賃方案。嚴格避免出現(xiàn)一套方案的制定，適用百家的情況，針對可能產(chǎn)生的政策及法律風(fēng)險，要求必須切實做好相應(yīng)的法律防范準備，謹防項目推進中產(chǎn)生潛在風(fēng)險而最終影響到融資租賃公司的利益。

2.嚴格實施盡職調(diào)查

當(dāng)融資租賃公司進行房地產(chǎn)融資租賃服務(wù)時，要想保障項目進展達到預(yù)期的規(guī)劃目標，就要求融資租賃公司相關(guān)工作人員必須切實做好盡職調(diào)查工作。在整個盡職調(diào)查工作當(dāng)中，不但需要拓展調(diào)查的范圍，盡可能避免調(diào)查產(chǎn)生不夠全面的情況。同時，還要求對所調(diào)查內(nèi)容實施細致的核實。在實際的盡職調(diào)查當(dāng)中，工作開展不可限制于對象公司內(nèi)部管理、財務(wù)情況及經(jīng)營狀況方面的調(diào)查，更多需要結(jié)合相應(yīng)的國家政策方針、項目公司所處市場環(huán)境及周邊市場環(huán)境等。情況必要時，還要求借助本地居民來了解該公司的具體狀況，由此來達成全面、立體化的調(diào)查。這樣才能切實控制風(fēng)險，保障預(yù)期收益及整理利益。

3.強化房地產(chǎn)項目監(jiān)督管控

房地產(chǎn)項目本身區(qū)別于其他項目類型，在資金需求上非常龐大，并且政策敏感性強，資金運轉(zhuǎn)周期長，等等。為此，就要求融資租賃公司在運行房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)時，必須在整個項目的前期、中期與后期都保持緊密的關(guān)注，不但要做好項目前期推動關(guān)注，同時在中期強化對承租公司及擔(dān)保公司的監(jiān)管。此外，在項目后期時，還必須針對房地產(chǎn)公司的樓盤建設(shè)規(guī)劃、實際建設(shè)進程及銷售等實施全面監(jiān)督。同時還需時刻關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流情況，保障其具備較強償債能力。要求在此基礎(chǔ)上，時刻保障相應(yīng)的監(jiān)督管控，由此才能實現(xiàn)租賃方案的穩(wěn)步實施，從而在有效規(guī)避潛在風(fēng)險的同時，保障融資租賃公司的最終收益。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)融資租賃是刺激我國房地產(chǎn)市場消費內(nèi)需，拉動區(qū)域經(jīng)濟增長的重要舉措。其能夠充分解決房地產(chǎn)行業(yè)存在的社會結(jié)構(gòu)性矛盾，有效緩解低收入人群融資壓力，滿足購房需求，同時消除高收入人群消費過剩情況，降低房地產(chǎn)空置率?？梢姡康禺a(chǎn)融資租賃能夠極大地解決房地產(chǎn)銷售問題，改善人民群眾生活條件，促使經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。盡管房地產(chǎn)融資租賃在實際操作中仍然存在問題，但只需融資租賃企業(yè)嚴格制定科學(xué)金融租賃方案、嚴格實施盡職調(diào)查、強化房地產(chǎn)項目監(jiān)督管控等，必然能夠有效控制風(fēng)險，最終保障預(yù)期收益的獲取。

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作者簡介：

柯亞，供職于湖北宜昌江南新城投資開發(fā)有限公司，中級審計師。