房地產(chǎn)開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)何在？

馮少帥

房地產(chǎn)開發(fā)過程中受到很多因素的影響，會(huì)伴隨著多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作就顯得十分重要，這是保證房地產(chǎn)順利開發(fā)的重要工作?；诖?，本文從理論層面就房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)特征以及類型加以闡述，探究房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理問題，提出了相應(yīng)的管理措施，希望能從理論層面對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究工作起到積極作用。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的周期較長，從土地獲取至交付一般兩年至三年時(shí)間；投資金額也比較高，少則幾億元多則幾十億元；涉及到的參與主體多，從總包到分包大大小小的單位幾十個(gè)。所以在管理上很容易出現(xiàn)缺漏從而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)問題。只有做好房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的管控工作，才能有助于各項(xiàng)工作業(yè)務(wù)的良好開展，最大程度上提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)特征及類型

1.風(fēng)險(xiǎn)特征

從房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的特征來看，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是伴隨房地產(chǎn)開發(fā)全過程的，從前期到后期都潛伏著開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，其特征主要有：

（1）多樣性特征。

由于所處的環(huán)節(jié)不同，風(fēng)險(xiǎn)的類型也不同，如財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及市場風(fēng)險(xiǎn)等，結(jié)合不同的管理環(huán)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)的種類也有著鮮明的特點(diǎn)。

（2）層次性特征。

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的層次性特征也表現(xiàn)得比較突出，不僅對本行業(yè)會(huì)產(chǎn)生影響，同時(shí)，對相關(guān)聯(lián)的行業(yè)經(jīng)濟(jì)也會(huì)產(chǎn)生影響。

（3）客觀性特征。

房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不會(huì)因?yàn)槿说闹饔^意愿而發(fā)生改變，風(fēng)險(xiǎn)的不確定性突出。

2.風(fēng)險(xiǎn)類型

房地產(chǎn)開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)類型是比較多樣的，本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行闡述：

（1）自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)類型。

房地產(chǎn)開發(fā)中自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是重要風(fēng)險(xiǎn)組成，也稱為不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，如發(fā)生了自然災(zāi)害，地震、泥石流等，這些都會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，使項(xiàng)目開發(fā)增加風(fēng)險(xiǎn)。

（2）政策、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)類型。

房地產(chǎn)開發(fā)中受到政治經(jīng)濟(jì)的因素影響而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，國家宏觀調(diào)控政策的改變，以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化等，都會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生很大程度的影響，對行業(yè)的變革也會(huì)產(chǎn)生影響造成房價(jià)波動(dòng)，銷售異常等。

（3）項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)類型。

市場定位涉及到的內(nèi)容比較多，如項(xiàng)目整體定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、價(jià)格定位等，這些都需要做好前期的調(diào)研工作，結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展及收入水平，建立恰當(dāng)?shù)亩ㄎ粯?biāo)準(zhǔn)。尤其是在當(dāng)前市場快速變化的情況下，價(jià)格的浮動(dòng)對房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)產(chǎn)生很大影響，一旦定價(jià)出現(xiàn)問題可能會(huì)造成比較大的損失。

（4）施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)類型。

房地產(chǎn)的開發(fā)過程中選擇合適的施工技術(shù)手段，能從整體上提升施工的質(zhì)量水平，減少因質(zhì)量問題而造成的風(fēng)險(xiǎn)，避免發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)。而如果在實(shí)際施工方面沒有注重先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用，設(shè)備的選擇存在不科學(xué)等問題，很有可能會(huì)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的問題

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作開展中，由于涉及到的管理內(nèi)容比較廣，所以存在的問題比較多。從實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀能發(fā)現(xiàn)，在風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題當(dāng)中，比較突出的有以下幾點(diǎn)：

1.風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的管理是專業(yè)化的工作，需要有經(jīng)驗(yàn)豐富的人才參與其中進(jìn)行管理，才能真正有助于提升風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)量水平。而在實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理中，一些管理人員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識比較薄弱，沒有做好提前的風(fēng)險(xiǎn)管理準(zhǔn)備工作，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的措施不完善，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后也沒有及時(shí)地吸取教訓(xùn)，使得風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展效果不佳。

2.風(fēng)險(xiǎn)管理體系不完善

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作實(shí)施過程中，需要有相應(yīng)完善化的管理體系作為支撐，風(fēng)險(xiǎn)管理中按照相應(yīng)管理體系規(guī)范化落實(shí)，從而才能真正有助于將各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理問題得以解決。一些公司在增加房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后，在風(fēng)險(xiǎn)管理方面沒有結(jié)合實(shí)際，缺乏從全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理控制的角度進(jìn)行制定相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理的體系，影響了風(fēng)險(xiǎn)管理的最終效果。

3.風(fēng)險(xiǎn)管理重視程度不高

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展過程中，制定的發(fā)展目標(biāo)要能和風(fēng)險(xiǎn)管理工作緊密結(jié)合起來，從而才能真正有助于目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)際中一些企業(yè)只注重利潤最大化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，極力加快開發(fā)速度，壓縮成本，在項(xiàng)目開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)管理工作卻沒有充分重視，沒有做好風(fēng)險(xiǎn)分析，使得目標(biāo)收益的實(shí)現(xiàn)存在著諸多阻礙。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理措施

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的落實(shí)是比較重要的，由于風(fēng)險(xiǎn)的類型不同，在風(fēng)險(xiǎn)管理的管控工作中，要從多方面進(jìn)行優(yōu)化，針對風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題，提出以下管理措施：

1.積累風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展過程中，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理人員自身要不斷提高業(yè)務(wù)能力，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行積極分析，從整體上提升風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)量水平。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中環(huán)境變化，要多角度、綜合性的考量和評估，根據(jù)評估結(jié)果來制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理方案策略，在此基礎(chǔ)上落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理的方案，才能真正有助于風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)量有效提升。相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理人員只有結(jié)合實(shí)際，實(shí)事求是，積累風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)，才能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得最大化經(jīng)濟(jì)效益打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2.完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展當(dāng)中，要注重從風(fēng)險(xiǎn)管理體系的完善方面加強(qiáng)重視，在這一基礎(chǔ)工作方面進(jìn)行優(yōu)化完善，才能為具體風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)范化的落實(shí)提供參考。由于房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)的類型比較多樣，各種風(fēng)險(xiǎn)管理的方法也有著不同，所以風(fēng)險(xiǎn)管理體系的完善制定，就需要和不同風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行有機(jī)結(jié)合起來，保障制定風(fēng)險(xiǎn)管理體系的完整性及實(shí)用性。風(fēng)險(xiǎn)管理人員要借鑒品牌房企在風(fēng)險(xiǎn)管理體系的構(gòu)建中的經(jīng)驗(yàn)，取長補(bǔ)短，積極促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的提升。

3.重視風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度，可采用定期培訓(xùn)的方式，對企業(yè)人員尤其是風(fēng)險(xiǎn)管理人員培訓(xùn)風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)生的原因、導(dǎo)致的后果、以及預(yù)防的措施。在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)過程中選取典型案例，將風(fēng)險(xiǎn)容易發(fā)生的階段、容易發(fā)生的地方展現(xiàn)給企業(yè)人員，實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)際相聯(lián)系，讓每一位員工都樹立起風(fēng)險(xiǎn)管理的意識。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)中要按照不同的開發(fā)階段，制定相應(yīng)的專項(xiàng)培訓(xùn)，例如前期風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)、施工風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)、成本風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)、招采風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)、竣工風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)等，讓企業(yè)員工對項(xiàng)目每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都了然于胸，真正做到防患于未然。

4.其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施

*有效控制損失。

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生會(huì)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，所以做好損失控制工作顯得十分必要，結(jié)合實(shí)際從整體上減少損失發(fā)生率，提升風(fēng)險(xiǎn)控制的質(zhì)量。損失控制的方式實(shí)施主要把風(fēng)險(xiǎn)單位作為對象最大程度上降低損失產(chǎn)生率，減輕損失危害性，避免損失加劇。損失控制主要是在事前控制，通過設(shè)計(jì)合理的風(fēng)險(xiǎn)防控方案，提前識別風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素，分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，采取有效措施進(jìn)行規(guī)避或消除。

*注重風(fēng)險(xiǎn)回避。

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的管理過程中相關(guān)管理人員要注重創(chuàng)新理念，注重從經(jīng)濟(jì)效益維護(hù)的角度出發(fā)，通過風(fēng)險(xiǎn)回避的方式從整體上控制房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避方式，采用科學(xué)有效手段把風(fēng)險(xiǎn)源切斷，這樣能直接控制風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理人員自身要注重從不同的角度出發(fā)，合理運(yùn)用回避風(fēng)險(xiǎn)的方式，能有效將風(fēng)險(xiǎn)來源進(jìn)行辨別，減少經(jīng)濟(jì)效益的損失。風(fēng)險(xiǎn)的回避采用的是主動(dòng)性的方式防治風(fēng)險(xiǎn)，這對解決實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)問題有著積極意義。

*科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)自留。

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作實(shí)施中，要加強(qiáng)在科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)自留的措施實(shí)施層面的重視，結(jié)合實(shí)際需要自行采用相應(yīng)的措施承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，也就是不進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)回避。主動(dòng)和被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)自留有著不同的效果，被動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)評估不力狀況下的處理方式，這一風(fēng)險(xiǎn)處理方法的運(yùn)用會(huì)使相關(guān)人員承受相應(yīng)影響，需做好預(yù)防工作。主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)自留是合理落實(shí)工作，確定可行處理方案，將損失降到最低。

*重視工程保險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作要采用多樣化的手段方式進(jìn)行優(yōu)化，對于不能規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，就考慮將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，這就凸顯出工程保險(xiǎn)的價(jià)值。通過工程保險(xiǎn)制度，一方面將風(fēng)險(xiǎn)管理工作化被動(dòng)為主動(dòng)，另一方面將主體風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，這一風(fēng)險(xiǎn)管理的方式發(fā)揮著顯著的成效。

總而言之，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展當(dāng)中，要充分注重做好風(fēng)險(xiǎn)管理的工作，結(jié)合不同的風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容采用相應(yīng)管控措施，保障房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的整體質(zhì)量，為房地產(chǎn)開發(fā)效益的提升打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（本文作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)工商管理學(xué)院）