房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理分析

李兵

【摘要】近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)逐漸成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的重要組成部分，同時(shí)也受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注與高度重視。從目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，人們?cè)谫?gòu)房品質(zhì)方面提出了越來(lái)越高的要求，房地產(chǎn)行業(yè)在迎來(lái)良好發(fā)展契機(jī)的同時(shí)，也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。正因?yàn)槿绱?，相關(guān)企業(yè)和人員應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理工作的效果和質(zhì)量加以嚴(yán)格的控制。本文以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理為主線，進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析和描述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;設(shè)計(jì)階段;管理措施

當(dāng)前，現(xiàn)代化的建筑不僅要充分滿足人們的日常生活和辦公等所需，同時(shí)也應(yīng)該作為城市建設(shè)與發(fā)展的重要體現(xiàn)。就城市核心地段的建筑而言，通常是集合了辦公、娛樂(lè)以及休閑等多種不同功能，并且要與周圍的環(huán)境保持高度的協(xié)調(diào)性。一些新建的建筑逐漸開始使用光照資源進(jìn)行發(fā)電，建筑物的頂端裝有集水裝置，內(nèi)部裝有地?zé)嵫h(huán)采暖等多種節(jié)能環(huán)保設(shè)施，從而在很大程度上增加了建筑設(shè)計(jì)工作的難度和復(fù)雜程度。對(duì)于這一情況，要求相關(guān)工作人員能夠從多個(gè)專業(yè)和領(lǐng)域?yàn)槌霭l(fā)點(diǎn)，保證從方案設(shè)計(jì)到竣工中所有環(huán)節(jié)之間的銜接與配合，從整體上提升設(shè)計(jì)和施工的效果和質(zhì)量。

1、設(shè)計(jì)階段管理工作中存在的典型問(wèn)題

1.1 針對(duì)配套設(shè)計(jì)和附屬設(shè)計(jì)的管理力度薄弱

從目前的情況來(lái)看，我國(guó)大部分的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段都是將工作中心放在總體設(shè)計(jì)方案當(dāng)中，如此導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目的配套設(shè)計(jì)和附屬設(shè)計(jì)工作并沒(méi)有得到應(yīng)有的重視，相關(guān)工作人員在這兩個(gè)方面所投入的工作力度也明顯不足。如此一來(lái)，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的配套設(shè)計(jì)以及附屬設(shè)計(jì)工作不到位，相應(yīng)的管理力度也明顯不足[1]。從另一個(gè)角度來(lái)講，因?yàn)楣芾砹Χ认鄬?duì)薄弱，從而導(dǎo)致相應(yīng)的配套設(shè)計(jì)和附屬設(shè)計(jì)審核工作不到位，設(shè)計(jì)工作的效果和質(zhì)量無(wú)法得到切實(shí)的保障，從而給后期的施工造成了極大的影響。建筑施工過(guò)程當(dāng)中，由于先前設(shè)計(jì)方案合理性不足，從而導(dǎo)致了建筑的管道、線路等配套附屬設(shè)計(jì)之間存在著沖突，協(xié)調(diào)性不足，嚴(yán)重之時(shí)還會(huì)直接影響施工進(jìn)度的正常推進(jìn)。不僅如此，配套設(shè)計(jì)以及附屬設(shè)計(jì)通常需要和主體設(shè)計(jì)進(jìn)行良好的對(duì)接，從而可以有效的保證建筑施工能夠順利的開展和進(jìn)行。倘若相應(yīng)的監(jiān)督管理能力薄弱，則會(huì)導(dǎo)致配套及附屬設(shè)計(jì)在主體設(shè)計(jì)之間進(jìn)行技術(shù)對(duì)接過(guò)程當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)不同種類的問(wèn)題，相關(guān)工作人員如果不能將其及時(shí)的解決，將會(huì)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目造成嚴(yán)重的技術(shù)問(wèn)題與隱患。

1.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺乏規(guī)范性

從實(shí)際意義上來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作復(fù)雜程度較高，并且需要涉及到諸多的專業(yè)和領(lǐng)域當(dāng)中，需要不同專業(yè)的人員彼此之間密切配合，才能夠保證工程項(xiàng)目能夠在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量的完成。如此一來(lái)，便對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 整體設(shè)計(jì)方案提出了十分嚴(yán)格的規(guī)范性要求。在實(shí)際工作當(dāng)中，相關(guān)工作人員應(yīng)該在施工技術(shù)、材料選擇以及工藝流程等方面具備充分的說(shuō)明。倘若項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案的規(guī)范性不能滿足實(shí)際需求，則很容易導(dǎo)致施工圖紙?jiān)跍?zhǔn)確性方面存在一定的偏差和問(wèn)題，施工單位自然無(wú)法按照設(shè)計(jì)圖紙展開有效的施工建設(shè)工作。

1.3 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段缺乏優(yōu)化

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案方面進(jìn)行優(yōu)化，是設(shè)計(jì)單位和相關(guān)工作人員主要的本職工作之一。從總體的角度來(lái)講，優(yōu)化項(xiàng)目主要包括設(shè)計(jì)方案中的安全性設(shè)計(jì)、施工成本以及有效性設(shè)計(jì)等諸多方面，要求設(shè)計(jì)單位能夠根據(jù)工程建設(shè)的實(shí)際進(jìn)展情況展開相應(yīng)的優(yōu)化設(shè)計(jì)工作[2]。優(yōu)化設(shè)計(jì)工作對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有十分重要的意義和影響，并且會(huì)在一定程度上導(dǎo)致施工成本以及施工質(zhì)量隨之發(fā)展相應(yīng)的變化。正因?yàn)槿绱?，設(shè)計(jì)人員一定要與施工單位和建設(shè)單位等各方之間進(jìn)行密切的配合與協(xié)調(diào)。但在實(shí)際工作當(dāng)中，很多設(shè)計(jì)單位缺乏科學(xué)合理有效的管理方法，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位和施工單位缺乏深入的溝通，如果在審計(jì)審核階段存在著管理失誤，相關(guān)工作人員則無(wú)法及時(shí)的發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案當(dāng)中所存在的問(wèn)題和不足，進(jìn)而會(huì)對(duì)工程項(xiàng)目的施工造成嚴(yán)重的問(wèn)題和隱患，整體的施工效果和質(zhì)量自然也就不能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

2、解決設(shè)計(jì)階段管理問(wèn)題的對(duì)策

2.1加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理工作

從實(shí)際意義上來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中質(zhì)量是首要要素，同時(shí)也是設(shè)計(jì)階段管理工作當(dāng)中的重中之重。為了能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理工作進(jìn)行深入的落實(shí)，相關(guān)單位和人員應(yīng)該從一下兩個(gè)方面入手：首先是要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的調(diào)查工作進(jìn)行嚴(yán)格落實(shí)。就設(shè)計(jì)調(diào)查工作而言，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前的必要工作內(nèi)容之一，其主要作用在于幫助設(shè)計(jì)單位準(zhǔn)確的掌握項(xiàng)目區(qū)域各方面的實(shí)際情況，同時(shí)也全面了解工程進(jìn)度和質(zhì)量方面的要求。從另一個(gè)角度來(lái)講，調(diào)查工作需要嚴(yán)格按照調(diào)查目標(biāo)逐一展開，進(jìn)而可以確實(shí)保障調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性。正因?yàn)槿绱耍O(shè)計(jì)單位可以將調(diào)查結(jié)果作為依據(jù)，準(zhǔn)確掌握建筑的實(shí)際規(guī)格、結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的附屬設(shè)施等要求，有針對(duì)性的展開設(shè)計(jì)工作。其次是要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的合理性與可行性進(jìn)行深入的分析和研究。項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性分析是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段當(dāng)中的重要工作內(nèi)容，能夠保證設(shè)計(jì)方案可用性的提升，同時(shí)也可以有效避免施工問(wèn)題。

2.2做好設(shè)計(jì)階段的成本管理工作

成本問(wèn)題不可忽視，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行有效控制的首要工作內(nèi)容是項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理工作，如此可以為后續(xù)各項(xiàng)工作的順利開展和進(jìn)行奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)該以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為依據(jù)，對(duì)設(shè)計(jì)方案所產(chǎn)生的成本是否超標(biāo)進(jìn)行判定，審核的內(nèi)容主要包括功能、尺寸、施工設(shè)備、裝飾以及施工材料等。如果發(fā)現(xiàn)存在超標(biāo)問(wèn)題，應(yīng)該在第一時(shí)間通知相關(guān)人員進(jìn)行整改。

此外，應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)方案布局合理性加以審核，堅(jiān)持以人為本的基本原則。在建筑的布局方面，設(shè)計(jì)單位應(yīng)該對(duì)其合理性加以考量，相關(guān)的配套附屬設(shè)施應(yīng)該保證能夠?yàn)闃I(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。在設(shè)計(jì)階段，管理人員一定要做好把關(guān)，盡可能的避免無(wú)用的布局與設(shè)計(jì)，提高各類資源的利用率。

結(jié)語(yǔ)：

前文以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理為主線，進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析和描述。設(shè)計(jì)階段管理工作直接影響后續(xù)施工的順利開展和進(jìn)行，相關(guān)工作人員應(yīng)該對(duì)此有所重視，掌握各類相關(guān)材料，以此作為依據(jù)，有針對(duì)性的進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，從整體上保證和提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]邵春雷.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本管理[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2019，（29）：191.

[2]鄭薩.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的管理分析應(yīng)用探討[J].消費(fèi)導(dǎo)刊，2019，（40）：215.