城市租賃住房土地供給模式設(shè)計(jì)

馬智利 高麗 李亦婷

摘要：我國(guó)正在經(jīng)歷歷史上最大規(guī)模的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移過(guò)程，大童農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口涌入城市，他們中的大多數(shù)主要通過(guò)租賃住房滿足居住需求，而我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后，面臨著建設(shè)用地短缺，租貨住房供給不足的嚴(yán)重問(wèn)題。與此同時(shí)，大批農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口流入城市，導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地閑置，使得土地利用率降低?；诖?，由土地供給側(cè)出發(fā)，從農(nóng)村建設(shè)用地閑置與城市租賃住房建設(shè)用地緊缺的角度切入，構(gòu)建一種創(chuàng)新的租賃住房土地供應(yīng)模式，進(jìn)行運(yùn)行機(jī)制和價(jià)格機(jī)制的設(shè)計(jì)，以解決目前城市租賃住房土地供應(yīng)短缺的問(wèn)題，并通過(guò)案例分析測(cè)算這一模式能夠帶來(lái)的收益。

關(guān)鍵詞：農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口;租賃住房;創(chuàng)新土地供給模式;土地利用

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）08-0041-46 收稿日期：2020-05-18

1 引言

農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移即農(nóng)業(yè)人口向農(nóng)業(yè)內(nèi)部各系統(tǒng)或者農(nóng)業(yè)系統(tǒng)外的第二三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，后者為學(xué)術(shù)界主要側(cè)重點(diǎn)，農(nóng)民工是主要部分。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化是我國(guó)城鎮(zhèn)化的重要內(nèi)容和方式，其最基本的內(nèi)容之一就是要保障農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市中居住權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。在我國(guó)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口主要通過(guò)租賃住房來(lái)解決居住問(wèn)題，外出農(nóng)民工中僅有1%的比例在工作地購(gòu)置房屋。然而我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后，很多城市的租賃住房供給短缺，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的居住問(wèn)題無(wú)法解決，使我國(guó)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化受阻，社會(huì)發(fā)展不和諧，因此有必要探尋一種有效的途徑去解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在大城市的居住問(wèn)題。

2 背景分析

2.1 土地資源供應(yīng)與住房粗賃市場(chǎng)

目前我國(guó)住房建設(shè)用地資源緊張，同時(shí)城市建設(shè)用地的擴(kuò)張也威脅到耕地保護(hù)。而在2019年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了60.60%，大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口涌人大城市，導(dǎo)致了大量農(nóng)村集體建設(shè)用地的空置，造成土地資源的浪費(fèi)，有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)通過(guò)發(fā)展土地所有權(quán)和土地租賃市場(chǎng)來(lái)促進(jìn)土地整理。

我國(guó)的租賃住房供給大部分來(lái)自于私人住房，僅有少部分源自租賃機(jī)構(gòu)，在世界主要城市中，我國(guó)的北京、上海、深圳等三個(gè)大型城市的租賃人口占比均高于租賃住房占比，這反映了我國(guó)目前租賃住房供應(yīng)與需求的尖銳矛盾。同時(shí)，受傳統(tǒng)觀念影響，我國(guó)住房市場(chǎng)一直呈現(xiàn)出“重售輕租”的不合理結(jié)構(gòu)。對(duì)政府而言，土地供給總量一定，增加公共租賃住房土地供應(yīng)，則需要減少商業(yè)開發(fā)土地供應(yīng)，使土地財(cái)政收入減少。而開發(fā)商也更傾向于開發(fā)可售商品房而非投資回收期長(zhǎng)的租賃性住房。

因此，土地資源問(wèn)題是租賃住房市場(chǎng)建設(shè)過(guò)程中最大的問(wèn)題，要增加租賃住房建設(shè)用地供給，需要從供給側(cè)進(jìn)行改革，而構(gòu)建一種基于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的租賃住房土地供給創(chuàng)新模式能夠較好地改善現(xiàn)狀。

2.2 土地流轉(zhuǎn)政策與土地指標(biāo)供給

解決大城市住房問(wèn)題的核心是解決城市住宅建設(shè)用地指標(biāo)，許多學(xué)者和各地政府都嘗試從土地流轉(zhuǎn)出發(fā)解決問(wèn)題，利用農(nóng)村居住用地，促進(jìn)城市和農(nóng)村的可持續(xù)發(fā)展。

重慶市于2008年提出“地票”交易政策，將農(nóng)村閑置建設(shè)用地復(fù)墾，由此產(chǎn)生的用地指標(biāo)通過(guò)“地票”的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，解決耕地保護(hù)與建設(shè)用地不足的矛盾，自此以后，全國(guó)多地相繼推出“增減掛鉤”土地政策，如河南的“宅基地復(fù)墾券”、廣東南?！暗厝钡?，大多數(shù)地方政府出臺(tái)的土地制度，實(shí)際上都是在進(jìn)行土地指標(biāo)的交易，土地指標(biāo)跨區(qū)域交易是將土地除農(nóng)業(yè)生產(chǎn)外的開發(fā)權(quán)在土地市場(chǎng)進(jìn)行跨區(qū)域的買賣交易，指標(biāo)需求區(qū)提供資金換取土地指標(biāo)進(jìn)行城市發(fā)展建設(shè)，指標(biāo)供給區(qū)提供土地指標(biāo)換取資金促進(jìn)地區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏，突破了土地資源不可移動(dòng)的剛性約束，優(yōu)化土地資源的配置。

3 創(chuàng)新城市租賃住房土地供給模式構(gòu)建

3.1 運(yùn)行機(jī)制設(shè)計(jì)

在我國(guó)現(xiàn)行土地制度下，政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，政府通過(guò)對(duì)農(nóng)民進(jìn)行征地等方式進(jìn)行土地儲(chǔ)備，企業(yè)進(jìn)行建設(shè)用地的獲取，主要方式是在通過(guò)招標(biāo)、拍賣以及掛牌交易或者是土地三級(jí)市場(chǎng)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易。

在創(chuàng)新型的租賃土地供給模式中，涉及兩級(jí)機(jī)構(gòu)和三階段交易。兩級(jí)機(jī)構(gòu)即地方農(nóng)村土地交易中心與全國(guó)農(nóng)村土地交易中心，這兩級(jí)機(jī)構(gòu)分管農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)交易過(guò)程中大小事務(wù)，并將三階段交易——供給區(qū)交易、跨區(qū)域交易、需求區(qū)交易有機(jī)整合，做到將農(nóng)村地區(qū)閑置建設(shè)用地復(fù)墾，土地指標(biāo)打包流轉(zhuǎn)，跨區(qū)域交易至租賃住房建設(shè)用地需求緊張的大中城市，在為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口提供更多的可租賃房屋的同時(shí)，提高了全國(guó)土地資源的利用率又兼顧了我國(guó)耕地保護(hù)政策。整個(gè)創(chuàng)新租賃住房土地供應(yīng)模式的運(yùn)行機(jī)制如圖1所示。

3.2 價(jià)格機(jī)制設(shè)計(jì)

整個(gè)租賃土地供應(yīng)模式中涉及到三類價(jià)格：基礎(chǔ)價(jià)格、流轉(zhuǎn)價(jià)格、成交價(jià)格。

3.2.1 基礎(chǔ)價(jià)格測(cè)算

基礎(chǔ)價(jià)格是指在指標(biāo)供給地區(qū)，閑置建設(shè)用地完成復(fù)墾以后，補(bǔ)償給農(nóng)民的價(jià)格，這一價(jià)格主要由土地整理成本和土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償構(gòu)成。

P₁=C₁+C₂（式1）

上式中C₁為土地整理費(fèi)用，C₂為土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償。

（1）土地整理成本

土地整理成本由四部分組成，包括土地使用權(quán)補(bǔ)償、房屋及附屬設(shè)施價(jià)值補(bǔ)償、住房保障性補(bǔ)償、復(fù)墾成本，公式表示如下：

C₁=C₁₁+C₁₂+C₁₃+C₁₄（式2）

式2中C₁₁表示土地使用權(quán)補(bǔ)償，C₁₂表示房屋及附屬設(shè)施價(jià)值補(bǔ)償，C₁₃表示住房保障性補(bǔ)償，C₁₄復(fù)墾成本。各部分具體測(cè)算公式如下：

①土地使用權(quán)補(bǔ)償成本：參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

②房屋及附屬設(shè)施價(jià)值補(bǔ)償

f₁是各地區(qū)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以每平方米均價(jià)計(jì)算，S₁是房屋建筑面積。

③住房保障性補(bǔ)償

式中：P_S是該年復(fù)墾的建設(shè)用地所在區(qū)縣普通商品房均價(jià)，P_j是該年復(fù)墾建設(shè)用地所在區(qū)縣的農(nóng)戶的人均月收入，S₂是戶均購(gòu)房面積，參照當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)，N為打包指標(biāo)總共涉及的復(fù)墾農(nóng)戶數(shù)，a₂是購(gòu)買住房補(bǔ)貼系數(shù)。

④復(fù)墾成本

復(fù)墾成本是政府復(fù)墾閑置建設(shè)用地的費(fèi)用，這一費(fèi)用由工程成本人、管理雜務(wù)費(fèi)f_m、因復(fù)墾進(jìn)行貸款的融資成本壽三部分構(gòu)成。具體表達(dá)式如下：

（2）土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償

土地發(fā)展權(quán)的價(jià)值是土地價(jià)值的重要組成，建設(shè)用地復(fù)墾后進(jìn)行指標(biāo)交易，會(huì)產(chǎn)生區(qū)位、用途性質(zhì)以及利用強(qiáng)度等的變化，本研究中土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償根據(jù)復(fù)墾前后土地凈收益差額來(lái)測(cè)定，m（t）為復(fù)墾之前農(nóng)村建設(shè)用地的凈收益，n（t）復(fù)墾后形成的耕地凈收益。該土地復(fù)墾前后土地凈收益均大于零，凈收益的貼現(xiàn)率相同，一次補(bǔ)償農(nóng)民5年的土地凈收益差值。則土地發(fā)展權(quán)價(jià)值測(cè)算公式為：

3.2.2 流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)算

流轉(zhuǎn)價(jià)格是指復(fù)墾后形成的建設(shè)用地指標(biāo)，在全國(guó)農(nóng)村土地交易中心的交易價(jià)格，這一價(jià)格基于基礎(chǔ)價(jià)格P₁。公式如下：

P₂=P₁×a₃+C₄（式8）

其中，a₃表示土地跨區(qū)域調(diào)節(jié)系數(shù)。由于區(qū)位條件對(duì)于土地價(jià)值有很大的影響，因此不能對(duì)所有需求地區(qū)都按照基礎(chǔ)價(jià)格來(lái)成交，根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，人口流動(dòng)率，城鎮(zhèn)化率等，設(shè)置跨區(qū)域調(diào)節(jié)系數(shù)，此系數(shù)參照國(guó)土資源部發(fā)布的省份調(diào)節(jié)系數(shù)如表1所示。而C₄為全國(guó)農(nóng)村土地交易中心收取的手續(xù)費(fèi)，按照基礎(chǔ)價(jià)格調(diào)價(jià)后的5%收取。

3.2.3 成交價(jià)格測(cè)算

成交價(jià)格即為需求地區(qū)農(nóng)村土地交易中心將在全國(guó)農(nóng)村土地交易中心購(gòu)得建設(shè)用地指標(biāo)以及本區(qū)域內(nèi)復(fù)墾的指標(biāo)拍賣給需求企業(yè)或單位的成交價(jià)格，受市場(chǎng)供需狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政策的影響。需求量Q_d和供給量Q_s與價(jià)格間的關(guān)系如式9中兩個(gè)公式所示;

由此可得成交價(jià)P₃和供需的關(guān)系：

其中k₁、k₂、a、b均為常數(shù)，p為成交價(jià)格，v為建設(shè)用地指標(biāo)價(jià)值。

4 案例分析

基于上一章節(jié)的價(jià)格機(jī)制，對(duì)四川省雅安市蘆山縣的閑置農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)流轉(zhuǎn)到二檔地區(qū)的基礎(chǔ)價(jià)格、流轉(zhuǎn)價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。由于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口主要流人地多分布在一、二、三檔地區(qū)，按照相同流程，對(duì)雅安市各區(qū)縣指標(biāo)流轉(zhuǎn)到一、二、三檔地區(qū)的價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，最后分析結(jié)果。首先進(jìn)行分析前的說(shuō)明：（1）用于指標(biāo)流轉(zhuǎn)的復(fù)墾土地均為閑置的建設(shè)用地;（2）地上房屋均為磚木結(jié)構(gòu);（3）復(fù)墾后耕地產(chǎn)值種植;（4）以1公頃流轉(zhuǎn)指標(biāo)來(lái)計(jì)算價(jià)格;（5）擬用到的具體數(shù)據(jù)如表2、表3所示。

4.1 驀礎(chǔ)價(jià)格測(cè)定

（1）土地整理成本

土地使用權(quán)補(bǔ)償成本：參照雅安市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，c₁₁=4萬(wàn)元/畝

s.房屋及附屬設(shè)施價(jià)值補(bǔ)償：

C₁₂=f₁×S₁×=600×10000=600（萬(wàn)元）

c.復(fù)墾費(fèi)用

由于原閑置房屋的新舊程度、地質(zhì)條件會(huì)有差異，因此復(fù)墾費(fèi)用也有差異，我們基于近年來(lái)雅安市各閑置農(nóng)地復(fù)墾項(xiàng)目投資額，計(jì)算平均值來(lái)測(cè)算單位面積上的復(fù)墾成本，各項(xiàng)目數(shù)據(jù)如表2所示，整理得到土地復(fù)墾的投資均價(jià)約為：

由于用于指標(biāo)流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地均為閑置的農(nóng)村建設(shè)用地，因此在復(fù)墾之前是閑置無(wú)收益的，所以閑置建設(shè)用地復(fù)墾前的凈收益：

m（t）=0

復(fù)墾以后土地凈收益參考復(fù)墾后種植的作物收益。蘆山縣主要農(nóng)作物種類有稻谷、玉米、大豆以及小麥。根據(jù)表4中數(shù)據(jù)測(cè)算得到復(fù)墾后年土地凈收益：

n（t）=7142.74元/公頃

t=4，按中國(guó)人民銀行同期存款基準(zhǔn)利率r=0.35%，土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償為：

4.2 流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)定

由于最終成交價(jià)格受市場(chǎng)決定，因此本次不對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。按照相同的測(cè)算過(guò)程，分別對(duì)雅安市各區(qū)縣的土地指標(biāo)流轉(zhuǎn)到一、二、三檔地區(qū)的基礎(chǔ)價(jià)格和流轉(zhuǎn)價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。

4.3 測(cè)算結(jié)果與分析

基礎(chǔ)價(jià)格與流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)算，如表5所示;創(chuàng)新模式與原有模式效益對(duì)比，如表6所示。

5 結(jié)論

農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房問(wèn)題是我國(guó)城市化面臨的挑戰(zhàn)之一。本文設(shè)計(jì)的租賃住房土地供給模式，目的是從土地供給端人手，解決大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市中的住房問(wèn)題。在案例分析中可以看到，這一模式能夠?yàn)楦鞣蕉紟ナ找妫笜?biāo)供給區(qū)能夠獲得發(fā)展所需的資金，指標(biāo)購(gòu)買區(qū)域也能獲得發(fā)展所需的土地，此外農(nóng)民群體能夠獲得每公頃土地約1619.41萬(wàn)元的補(bǔ)償。在解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房問(wèn)題的同時(shí)，有利于耕地保護(hù)，能夠促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。要真正實(shí)行這一模式，還需要許多外部條件如相關(guān)法律法規(guī)等的跟進(jìn)，以保障參與主體的權(quán)益，調(diào)動(dòng)農(nóng)民群體積極參與閑置建設(shè)用地復(fù)墾。同時(shí)這一供給模式也需要在實(shí)踐中進(jìn)行進(jìn)一步完善。

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作者簡(jiǎn)介：馬智利、高麗、李亦停，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院。

基金項(xiàng)目：國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口退出宅基地獲得更多財(cái)產(chǎn)性權(quán)益的體制機(jī)制創(chuàng)新研究”（18BJL034）。