城市綜合開發(fā)項目投資風(fēng)險及防范

李維佳

摘 要： 現(xiàn)如今，隨著工業(yè)發(fā)展和社會的進(jìn)步，以及人類和經(jīng)濟(jì)對城市化需求的不斷提高，城市化的開發(fā)已經(jīng)不是簡單的是為了滿足人們的居住和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)在的城市化包含了人文、生態(tài)、社會、政治、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)等多種形式職能體現(xiàn)。然而城市的綜合開發(fā)本身就是一個復(fù)雜多變的項目，這種項目實施的關(guān)鍵就是做好對項目的風(fēng)險處理和防范。

關(guān)鍵詞： 城市綜合開發(fā);項目投資;風(fēng)險防范

【中圖分類號】F27 ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A ? ? 【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.30.263

城市綜合開發(fā)項目投資的風(fēng)險是多元化的，具有它的特殊性和復(fù)雜性，所以要想做好對城市綜合開發(fā)中的投資項目的風(fēng)險防范。這關(guān)系到了城市化能否順利進(jìn)行，在這之中人與社會和諧發(fā)展是重中之重。本文中項目管理的總體入手，重點分析了對項目投資風(fēng)險管理的全過程，介紹了項目投資和投資風(fēng)險的概念和管理方法，對項目風(fēng)險關(guān)系的控制和防范方法等，進(jìn)行了深入的分析研究[1]。

1 城市綜合開發(fā)項目投資風(fēng)險

1.1 政府的誠信風(fēng)險。

如今的社會，因為我國當(dāng)前相關(guān)法律還沒有對企業(yè)參與到城市綜合開發(fā)的相關(guān)問題加以說明規(guī)定，也還沒有完善配套的法律法規(guī)和相關(guān)的行政規(guī)范，對各個開發(fā)主體間的責(zé)任和權(quán)利義務(wù)沒有進(jìn)行明確的規(guī)定，所以單純的靠政府規(guī)定的情況下進(jìn)行對城市的開發(fā)，這對使政府的存在一定的誠信問題，對企業(yè)的投資參與存在較大發(fā)風(fēng)險，這就是說企業(yè)在參與城市綜合開發(fā)項目中政府的政策風(fēng)險會始終伴隨。在這樣的情況下，政府一旦對企業(yè)的相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整，那么在企業(yè)對城市綜合開發(fā)的各種利益會產(chǎn)生一定的影響。

在城市綜合開發(fā)的相關(guān)領(lǐng)域中，政府是具有絕對的主導(dǎo)地位的，雖然政府經(jīng)常與企業(yè)進(jìn)行利益的商討，對企業(yè)與城府的利益進(jìn)行一定的融合捆綁，但還是沒有更為具體的劃分標(biāo)準(zhǔn)，也沒有公正有效的法律發(fā)根來進(jìn)行監(jiān)督制約，所以在城市綜合開發(fā)過程中，政府仍然存在著一定的誠信風(fēng)險。

1.2 企業(yè)投資政策風(fēng)險。

通常企業(yè)對城市綜合開發(fā)項目的時間是較長的，所以需要政府的相關(guān)部門精細(xì)配合、審批的程序也相對多的，在這里面當(dāng)中政策的調(diào)整對企業(yè)進(jìn)行城市開發(fā)的工作進(jìn)展和企業(yè)在最初階段的投資能力會有一定的影響。因此，找城市綜合開發(fā)工程中對涉及到的土地、資源會進(jìn)行極為嚴(yán)格的審批，在這過程中企業(yè)還要注意相關(guān)政策的調(diào)整導(dǎo)致無法通過審批的結(jié)果，這就會對城市開發(fā)的整體進(jìn)度產(chǎn)生較為嚴(yán)重的影響，導(dǎo)致政府與企業(yè)的其他工作沒有辦法順利進(jìn)行，所以要重視投資政策的不穩(wěn)定風(fēng)險。

和較為成熟的房地產(chǎn)開發(fā)、二級市場土地方面的政策規(guī)定相比，城市綜合開發(fā)的政策法規(guī)的具體性、范圍性相對不完善，在這之中存在著不正規(guī)的操作，而其受到各地方政府的不同情況影響和不同政策帶來的不同流程的差異性影響，都會是企業(yè)在進(jìn)行城市綜合開發(fā)的進(jìn)程受阻。隨著我國土地管理制度的改革發(fā)展，國家對城市綜合開發(fā)方向的政策法規(guī)也會越來越完善，而在這等待的過程中，現(xiàn)階段企業(yè)參與城市綜合開發(fā)項目的進(jìn)程中會存在一定的政策風(fēng)險問題。

1.3 企業(yè)融資、投資風(fēng)險。

企業(yè)在進(jìn)行城市綜合開發(fā)的過程中所需要的金融投資量也相對較大，而這些資金的運(yùn)行時間一般較長，大部分的企業(yè)不能通過實現(xiàn)自身資金的充沛發(fā)展，所以需要政府、銀行相應(yīng)的資金政策支持。但這過程中，銀行的相關(guān)政策要受到政府政策的影響。企業(yè)需要注意的是，參與城市綜合開發(fā)向銀行提出貸款，在本質(zhì)上是政府提供了一定的融資空間，但這些問題對我國現(xiàn)階段的金融政策法規(guī)的詳細(xì)性要求較高。所以企業(yè)在城市綜合開發(fā)的過程中受銀行政府的投資、融資類的金融風(fēng)險有一定影響。

企業(yè)在城市綜合開發(fā)中的投資金額、投資規(guī)模較大。現(xiàn)階段大部分的企業(yè)在城市綜合開發(fā)中都使用分期的基本開發(fā)方法，你能使后續(xù)的資金可以適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行補(bǔ)充。但是城市綜合開發(fā)的項目相對較大，啟動項目的開發(fā)的一期投入就達(dá)到數(shù)十億資金，政府、銀行的資金壓力相對較大。在這時，如果城府、銀行的融資借款發(fā)生不利變化或進(jìn)行相關(guān)的政策調(diào)整，對企業(yè)的投資、融資風(fēng)險就隨之而來，這對城市綜合開發(fā)的進(jìn)展影響是較大的。

1.4 城市土地方面風(fēng)險。

我國是農(nóng)業(yè)大國，對土地的發(fā)展有較大的需求，土地對大眾和城市的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。所以在政府、個人和及拆遷崗位對土地存在著不同的利息訴求時，企業(yè)在城市綜合開發(fā)過程中就會存在著方案不合乎實際情況、實踐難度大、土地改造時間不缺等風(fēng)險，對城市綜合開發(fā)初期工作造成延誤影響。對一般的土地開發(fā)工作來說，城市綜合開發(fā)的時間較長。在這么長的工作周期中，市場中的經(jīng)濟(jì)形勢、樓市政策的變化會對土地市場產(chǎn)生不定影響，進(jìn)而會對企業(yè)城市綜合開發(fā)造成一定影響[2]。

2 城市綜合開發(fā)工作的風(fēng)險防范方法

2.1 保證政府的相關(guān)文件為準(zhǔn)則。

政府在現(xiàn)階段無法為企業(yè)城市綜合開發(fā)的工作提供更為具體的政策法規(guī)支持。所以企業(yè)在日常中要盡對大限度的努力獲取一級政府發(fā)布的相關(guān)文件規(guī)定，以此為依據(jù)，將這些作為與政府簽訂城市綜合開發(fā)協(xié)議中的必要條件。我一級國政府在一般情況下不會為城市綜合開發(fā)項目簽訂相應(yīng)的協(xié)議文件，都是由政府的下級部門來完成工作，所以一級政府的相關(guān)政策文件就顯得格外重要，對企業(yè)在維護(hù)自身權(quán)益和分割線防范中有著重要作用。

2.2 評估待開發(fā)土地的合法性。

企業(yè)在開展城市綜合開發(fā)工作前，要及時評估城市綜合開發(fā)的合理合法性，對潛在的法律風(fēng)險進(jìn)行防范規(guī)避。企業(yè)在進(jìn)行城市綜合開發(fā)時，不僅要政府明確承諾工作的合法性，還要通過相應(yīng)的開發(fā)工作進(jìn)行評估，在評估后再進(jìn)行工作的開展，為工作的順利進(jìn)行提供必要的保障。在城市綜合開發(fā)中對用國家資金的建設(shè)規(guī)劃項目需要采用招投標(biāo)的方式來進(jìn)行。所以企業(yè)在城市綜合開發(fā)中要通過招投標(biāo)的方式來進(jìn)行。若不是通過招投標(biāo)的方式進(jìn)行開發(fā)的項目，建議企業(yè)在申報政府后，取得政府書面批復(fù)同意后在進(jìn)行開發(fā)工作，以保證資格問題帶來的潛在風(fēng)險

2.3 保持足夠的資金能力，保持企業(yè)資金鏈不斷裂。

企業(yè)在城市綜合開發(fā)是長期的工作，還需要較大的資金支持，所以企業(yè)在參與城市綜合開發(fā)時，首先要考慮自身資金的真實情況，只有在保證能承擔(dān)城市綜合開發(fā)帶來的資金壓力時，在參與到開發(fā)工作中。企業(yè)還需要保持政府延期償還資金的情況下，自身的資金鏈不會受到影響。企業(yè)不僅要有雄厚的資金支持，還要有較強(qiáng)的融資能力，企業(yè)在參與城市綜合開發(fā)時，要做好政府方面獲得實質(zhì)性支持的建設(shè)工作，還需要考慮國家的宏觀調(diào)控的風(fēng)險。

3 結(jié)語

隨著社會的發(fā)展城市化進(jìn)程的加速，企業(yè)在進(jìn)行城市綜合開發(fā)建設(shè)中會存在多種多樣的風(fēng)險，如何能正確有效的規(guī)避風(fēng)險、如何及時的進(jìn)行風(fēng)險防范，著關(guān)系著企業(yè)在城市綜合開發(fā)過程的大工作進(jìn)展，也同樣關(guān)系著企業(yè)自身的利益。所以對項目進(jìn)行風(fēng)險防控更加中重要，這有利于企業(yè)的發(fā)展，也關(guān)乎這城市的發(fā)展建設(shè)。

參考文獻(xiàn)

[1] 肖魯賽汐.城市綜合開發(fā)項目投資風(fēng)險及防范[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2020（03）：30-33.

[2] 于克.城市綜合開發(fā)類PPP項目的風(fēng)險分析與防范[J].大眾投資指南，2019（06）：22-23.