關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題淺析

摘要：在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)成本管理是其中的重要組成部分，通過(guò)財(cái)務(wù)成本管理工作的展開(kāi)，可以在為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省更多成本的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。但是，從目前財(cái)務(wù)成本管理工作中可以看出，仍然存在一些問(wèn)題。這些問(wèn)題的出現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展會(huì)造成嚴(yán)重影響?；诖?，針對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作需要給予更多關(guān)注。所以，本文將針對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略相應(yīng)內(nèi)容進(jìn)行闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)成本管理;項(xiàng)目成本

引言

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中一項(xiàng)非常重要的工作，成本管理水平的高低關(guān)系著整個(gè)企業(yè)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，高效的成本管理工作有利于提高企業(yè)的工作效率，面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，地產(chǎn)行業(yè)都在尋找各種方式以期提高成本管理工作的效率。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作中存在的有關(guān)問(wèn)題

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度不完善

從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)還未形成一個(gè)較為完善的制度體系。目前，我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)依然沿用的是傳統(tǒng)粗放型的財(cái)務(wù)成本管理模式，這種模式重會(huì)計(jì)核算，輕財(cái)務(wù)管理，只能被動(dòng)的反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成果，在預(yù)算、控制、分析等方面基本空白。如果在當(dāng)前階段依然使用這種傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式，會(huì)造成大量人力物力以及資金的浪費(fèi)，不能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施方面的作用。有一部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然具備完善的財(cái)務(wù)成本管理制度，但在實(shí)際工作中卻流于形式，并不存在任何實(shí)質(zhì)性的財(cái)務(wù)成本管理措施，如果任由這種情形長(zhǎng)期發(fā)展下去，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)企業(yè)以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步[1]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)使用的財(cái)務(wù)成本管理方法落后，缺乏科學(xué)的理論依據(jù)

我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理方面不夠重視，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理的方法比較落后，另外有些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有引進(jìn)專(zhuān)業(yè)性的成本管理人才，從而導(dǎo)致所使用的成本管理方法欠缺理論性的指導(dǎo)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在研究成本管理方面走了很多的彎路，成本管理效果得不到有效的提升。房地產(chǎn)企業(yè)所使用的成本管理措施不合理，主要體現(xiàn)在成本管理方法單一、缺乏規(guī)劃性，所實(shí)施的管理方法脫離了外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境和企業(yè)的發(fā)展訴求，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理與房地產(chǎn)企業(yè)的整體戰(zhàn)略嚴(yán)重脫節(jié)，難以適應(yīng)變化多端的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理有效措施

（一）構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)成本管理體系

第一，近年房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)高速發(fā)展，國(guó)家和地方政府對(duì)行業(yè)宏觀調(diào)控的頻率也在加快，“一城一策”方針的提出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)把握宏觀政策提出了更高要求。在實(shí)際財(cái)務(wù)成本管理體系的完善過(guò)程中，要對(duì)宏觀政策以及企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行分析與了解。不但要考慮開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)成本，針對(duì)設(shè)計(jì)階段和銷(xiāo)售階段的成本優(yōu)化和成本管控也要加強(qiáng)重視程度。將各個(gè)環(huán)節(jié)成本費(fèi)用進(jìn)行整體優(yōu)化，從而形成完善的成本管理體系。第二，財(cái)務(wù)成本管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作展開(kāi)的重點(diǎn)，工作人員在實(shí)際工作過(guò)程中，就可以嚴(yán)格按照相應(yīng)的體系各司其職。因此，要在最大程度上保證成本管理體系的完善性與合理性。這其中需要包含多方面的內(nèi)容，比如資金計(jì)劃、全面預(yù)算管理、信息化建設(shè)以及業(yè)務(wù)流程管理等。在財(cái)務(wù)管理體系的建設(shè)過(guò)程中可以結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況的前提下參考行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)，這樣能夠促使企業(yè)的成本管理體系逐漸朝著規(guī)范化與標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展。

（二）利用信息化工具進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理

科技的不斷進(jìn)步為企業(yè)信息化管理提供了便利，企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理需要軟件系統(tǒng)的支持，可使用全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)，通過(guò)快速的信息傳遞和決策機(jī)制對(duì)銷(xiāo)售成本、人力資源成本、工程項(xiàng)目成本、管理費(fèi)用進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，糾正偏差，調(diào)整與目標(biāo)成本差異，為成本控制提供保證。一、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按項(xiàng)目設(shè)定目標(biāo)成本，在取得土地時(shí)根據(jù)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)環(huán)境，分析市場(chǎng)供求關(guān)系，編制目標(biāo)成本報(bào)告，分解目標(biāo)成本。二、在預(yù)算管理信息系統(tǒng)中對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行合約規(guī)劃，將成本分為已簽合約已發(fā)生成本、已簽合約未發(fā)生成本、未簽合約成本，分析合約成本與目標(biāo)成本差異，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行總體調(diào)整，確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)[2]。

（三）樹(shù)立現(xiàn)代化成本管控理念

成本管控是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目參與人員的大事，只有全體員工參與成本控制，才能產(chǎn)生成本管控的實(shí)效。企業(yè)的管理者必須樹(shù)立全方位的成本管理意識(shí)，建立全員、全過(guò)程的成本管控理念，并將這種理念切實(shí)覆蓋到項(xiàng)目的全生命周期中。要把成本管理從傳統(tǒng)的事后算賬轉(zhuǎn)化為事前控制，形成全過(guò)程控制、精細(xì)化管理、全員參與的多層次、全方位成本管理體系。通過(guò)做好成本策劃，預(yù)計(jì)成本投入和產(chǎn)出的效益比，在后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中全方位把控。在具體環(huán)節(jié)的成本管理中，要形成企業(yè)多部門(mén)成本管理協(xié)同，利用各職能部門(mén)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，建立專(zhuān)業(yè)部門(mén)間的協(xié)同工作機(jī)制，從項(xiàng)目各階段上保證目標(biāo)成本的有效實(shí)施[3]。

（四）落實(shí)成本管理與個(gè)人績(jī)效掛鉤機(jī)制

企業(yè)要完善成本管理責(zé)任制，明確各項(xiàng)成本的績(jī)效考核指標(biāo)，將責(zé)任落實(shí)到相關(guān)部門(mén)、單位和個(gè)人，將成本管理細(xì)化，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，將成本管控與員工切身利益相結(jié)合，發(fā)揮各方潛能，形成激勵(lì)機(jī)制。對(duì)每一項(xiàng)成本控制目標(biāo)，以項(xiàng)目責(zé)任狀的形式落實(shí)到部門(mén)，明確責(zé)任人和獎(jiǎng)罰辦法，然后根據(jù)每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的進(jìn)度完成情況進(jìn)行考核并實(shí)施獎(jiǎng)罰，這是成本管理能夠取得實(shí)效的重要保證。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，財(cái)務(wù)成本管理是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要組成部分。因此，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展，同時(shí)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的地位，對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理工作要加強(qiáng)重視程度，并且采取措施，保證各項(xiàng)成本管理工作的有序進(jìn)行。在這一過(guò)程中，企業(yè)全體員工需要對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作有正確認(rèn)識(shí)，認(rèn)真對(duì)待各環(huán)節(jié)成本管理工作，將財(cái)務(wù)成本管理工作長(zhǎng)期化、制度化，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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[3]李含芳.淺析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題及完善策略[J].環(huán)球市場(chǎng)，2016（25）：48-48.

作者簡(jiǎn)介：

李霞，女，山東省德州市，大專(zhuān)，中級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)，研究方向：房地產(chǎn)與建筑財(cái)務(wù)管理。