“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響分析

鄭杰

關(guān)鍵詞：營改增? 房地產(chǎn)企業(yè)? 財(cái)務(wù)管理 影響分析

隨著“營改增”政策的深化實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著更加復(fù)雜而嚴(yán)峻的發(fā)展形勢，如何正確審視“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響，并采取具有針對性的措施與方法，予以積極應(yīng)對，成為企業(yè)經(jīng)營管理所面臨的重要課題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”的必要性

當(dāng)今社會，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量顯著提升，房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)持續(xù)活躍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來了前所未有的重大發(fā)展機(jī)遇。隨著“營改增”政策的持續(xù)深化實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中面臨著更多的不確定性因素，必須高度重視“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的多方面深刻影響。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，實(shí)施“營改增”有利于調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型升級，趨于科學(xué)化、合理化;有利于提高企業(yè)營業(yè)收入數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，更加準(zhǔn)確地把握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀;有利于優(yōu)化稅收管理體制，減少不必要的重復(fù)征稅問題，實(shí)現(xiàn)稅收公平，優(yōu)化上下游企業(yè)之間在價(jià)值鏈上的協(xié)同配合。長期以來，廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在探索“營改增”應(yīng)對策略方面進(jìn)行了大量有益探索，取得了顯著成效，但依舊存在諸多薄弱環(huán)節(jié)，需要給予高度重視。因此，當(dāng)前形勢下，深入探討“營改增”的多方面影響具有極為深刻的現(xiàn)實(shí)意義。

二、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析

（一）“營改增”政策對成本核算帶來的影響

“營改增”政策的實(shí)施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響，首先表現(xiàn)在成本核算方面。在“營改增”政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅即進(jìn)項(xiàng)稅額，在提出增值稅后的部分作為成本，因此成本的高低與所抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額具有直接關(guān)聯(lián)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從稅金占用及項(xiàng)目成本控制方面著手，科學(xué)處理“營改增”政策下成本核算帶來的顯著變化。此外，對于土地價(jià)款允許抵減銷售額的部分，則在會計(jì)科目調(diào)整以及沖減成本等方面產(chǎn)生了變化，使項(xiàng)目成本測算與核算的難度進(jìn)一步提高。

（二）“營改增”政策對項(xiàng)目利潤帶來的影響

對于現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，利潤主要受成本、收入、稅金等多方面要素的影響。對于已開發(fā)項(xiàng)目而言，若成本條件保持不變，則稅金與利潤附加減小會適度提高企業(yè)利潤，具體提高幅度取決于稅金與收入附加金額的大小。而對于新開發(fā)項(xiàng)目而言，則企業(yè)利潤的影響更多、更全面，利潤金額同時(shí)受稅金、相關(guān)附加減少金額的雙重作用。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對現(xiàn)金流掌握不充分，則無形之中放大了管理風(fēng)險(xiǎn)。可見，“營改增”政策對房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤帶來的影響是極為深刻的。

（三）“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

在傳統(tǒng)稅收模式下，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的種類相對固定，通常按照5%的比例繳納營業(yè)稅，且沒有任何進(jìn)項(xiàng)稅額可予抵扣，營業(yè)額方面的稅負(fù)更多地體現(xiàn)在營業(yè)稅方面，而無法體現(xiàn)在增值稅方面。通過實(shí)施“營改增”政策，則企業(yè)稅負(fù)擁有了可以用于稅收抵扣的項(xiàng)目，使稅負(fù)的多少與抵扣稅額密切相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”時(shí)稅率為11%，但隨著國家減稅降費(fèi)的有序推進(jìn)，先后兩次降低稅率，目前稅率為9%，在極大程度上減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營負(fù)擔(dān)。在“營改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，實(shí)際稅額趨于降低，可見，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)與進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣、應(yīng)繳納稅額具有密切關(guān)聯(lián)，即所取得的進(jìn)項(xiàng)可抵扣稅額越大，增值稅稅負(fù)則越低。同時(shí)，固定資產(chǎn)同樣存在特定變化，如表所示。

表1 固定資產(chǎn)“營改增”前后比較

三、房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后的應(yīng)對策略探討

（一）嚴(yán)格監(jiān)管發(fā)票使用過程

與普通發(fā)票不同，增值稅發(fā)票在獲取、開具、作廢等多方面具有特殊性，因此在“營改增”政策實(shí)施后，應(yīng)首先強(qiáng)化對發(fā)票的管理與使用，避免將增值稅發(fā)票與一般普通發(fā)票等同起來，防止混用亂用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分結(jié)合自身實(shí)際，在優(yōu)化發(fā)票管理流程，強(qiáng)化發(fā)票管理控制等方面進(jìn)行重點(diǎn)提升，確保涉及增值稅發(fā)票的開具、使用、核銷等步驟與流程符合相關(guān)程序規(guī)定，并定期進(jìn)行檢查，及時(shí)排查發(fā)票使用過程中出現(xiàn)的不良現(xiàn)象，強(qiáng)化內(nèi)部控制，防止增值稅發(fā)票管理不規(guī)范等行為。

（二）調(diào)整納稅籌劃工作

“營改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須積極順應(yīng)政策形勢的變化，有效調(diào)整納稅籌劃，為內(nèi)部財(cái)務(wù)部門賦予更多工作職責(zé)，合理分配涉稅職責(zé)，將涉稅任務(wù)細(xì)化分解到財(cái)務(wù)部門與銷售部門等，共同完成納稅籌劃的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)調(diào)整完善當(dāng)前核算方式，嚴(yán)格界定成本核算方式和流程，增設(shè)相應(yīng)的會計(jì)科目，順應(yīng)稅負(fù)轉(zhuǎn)移方式的調(diào)整與轉(zhuǎn)變，在收入額中扣除專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)助資金。同時(shí)，要充分利用“營改增”政策所釋放出的紅利，在采購環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)，確?？傻挚鄱愵~不流失，創(chuàng)造出更大的利潤空間。

（三）提高財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)水平

財(cái)務(wù)管理人員是“營改增”政策下，落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，履行財(cái)務(wù)管理職責(zé)的重要直接實(shí)施者與操作者，其專業(yè)水平的高低與財(cái)務(wù)管理整體水平密切相關(guān)。因此，應(yīng)定期組織財(cái)務(wù)管理人員參加專項(xiàng)培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，由業(yè)內(nèi)專業(yè)人士為其將講解“營改增”政策的基本特點(diǎn)，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”政策背景下所面臨的新形勢與新要求，豐富涉稅專業(yè)理論知識，提高涉稅實(shí)操技能，更好地服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)化提升，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

綜上所述，“營改增”的實(shí)施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所帶來的影響是多方面的，企業(yè)必須正確對待，從企業(yè)自身客觀實(shí)際需求出發(fā)，充分遵循“營改增”的基本政策要求，不斷調(diào)整優(yōu)化自我經(jīng)營戰(zhàn)略，更好地適應(yīng)“營改增”后的各項(xiàng)變化。

參考文獻(xiàn)

[1]趙順娣，張十根.新形勢下“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅負(fù)影響分析探討[J].天津職業(yè)院校聯(lián)合學(xué)報(bào)，2018：102.