YL集團地產(chǎn)項目進(jìn)度管理研究－以YH商業(yè)項目為例

李亞丹

摘要：本論文具有針對性地闡述了地產(chǎn)項目從計劃開發(fā)，實施設(shè)計、現(xiàn)場施工以及竣工驗收等工程建設(shè)的全過程，采用理論結(jié)合實踐的研究方法對項目建設(shè)中存在的一些項目進(jìn)度管理問題進(jìn)行陳述和分析，采取相應(yīng)的解決辦法，保證工程順利進(jìn)行，也為項目的管理者積累了更多的管理經(jīng)驗，同時，完善的項目管理辦法也將對房地產(chǎn)行業(yè)的未來長遠(yuǎn)發(fā)展起到關(guān)鍵性作用。

關(guān)鍵詞： 項目開發(fā);設(shè)計進(jìn)度;管理研究

1 YH商業(yè)項目介紹

項目簡介： YH商業(yè)項目位于廣州市南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)港大道北側(cè)，北側(cè)為牛孖涌。項目用地面積9397.3㎡，總建筑面積39815.68㎡，綠地率為35%，容積率為3.0。項目包括1棟高層商業(yè)建筑、底層商業(yè)裙房和兩層地下室，地上建筑共19層。

工程性質(zhì)：新建公共建筑。

工程投資：10000萬元。

用地面積：9397.30㎡。

建筑面積：總建筑面積為39815.68.00㎡，其中地上建筑面積為28464.08㎡，地下建筑面積11351.60㎡，本次申報的建筑面積為39815.68㎡， 結(jié)構(gòu)形式為剪力墻結(jié)構(gòu)。

2 YH商業(yè)項目開發(fā)實際進(jìn)度甘特圖表

3 YH商業(yè)項目進(jìn)度管理中存在的問題

前期開發(fā)問題分析：通過甘特圖表可知，YH商業(yè)項目開發(fā)進(jìn)度緩慢，使整個項目開發(fā)時間成本提高，造成了人力物力的浪費，在考驗管理者對項目管理能力的同時，也給工程質(zhì)量的監(jiān)管增加了難度，同時資金長期的支出也增加了企業(yè)的財力負(fù)擔(dān)，對企業(yè)未來長遠(yuǎn)發(fā)展存在很大的風(fēng)險。

設(shè)計階段問題分析：在整個項目的開發(fā)過程中，設(shè)計單位會根據(jù)開發(fā)商的要求進(jìn)行設(shè)計圖紙，出具設(shè)計方案，圖紙的設(shè)計水平直接制約著施工的工藝質(zhì)量，再加上設(shè)計單位人員流動性比較大，這對開發(fā)項目的進(jìn)度管理產(chǎn)生了不利的影響。

施工階段問題分析：在設(shè)計與施工工作交接的過程中，會出現(xiàn)設(shè)計與現(xiàn)場情況不一致的現(xiàn)象，這需要管理者對突發(fā)事件做到及時響應(yīng)并做好預(yù)案。并且也會涉及到成本控制問題，項目的開發(fā)建設(shè)最終的目的是要控制成本，快速盈利，這又直接影響著工程質(zhì)量的好壞，成本核算的過程往往存在階段性審查和在決算階段把控的缺陷，就會直接影響項目的質(zhì)量和進(jìn)度的開展。

4 YH商業(yè)項目進(jìn)度管理優(yōu)化方案

設(shè)計優(yōu)化

內(nèi)部圖紙審查：按時完成設(shè)計圖紙的跟進(jìn)，完成圖紙內(nèi)審流程，保證設(shè)計圖紙的質(zhì)量，減少因圖紙錯漏造成的設(shè)計拖延，進(jìn)行多方技術(shù)方案優(yōu)化評比， 按時出圖并完成下發(fā)圖紙。

外部溝通管理：對所有設(shè)計單位要進(jìn)行技術(shù)交底，把握設(shè)計時間節(jié)點進(jìn)度，聯(lián)合相關(guān)設(shè)計單位定期到現(xiàn)場勘察比對，隨時做好設(shè)計圖紙的變更情況核實，及時有效的進(jìn)行設(shè)計情況溝通，杜絕設(shè)計緩慢現(xiàn)象的出現(xiàn)。

成本控制管理：由工程部提供材料設(shè)備需求計劃，作為成本控制部門編制材料設(shè)備采購計劃的依據(jù)。成本控制部門應(yīng)配合設(shè)計部門對設(shè)計變更所涉及材料、設(shè)備的價格或供給情況的變化描述清晰，明確相關(guān)工程量和成本造價的增減，對設(shè)計變更進(jìn)行成本測算并提出明確意見。

施工優(yōu)化

人員管理：現(xiàn)場分工明確，人員匹配到位，及時建立好臺帳，每周進(jìn)行現(xiàn)場會議，記錄施工日記及會議紀(jì)要，總結(jié)施工過程中存在的施工風(fēng)險，做好工人的安全教育，制定施工安全管理制度，進(jìn)行定期施工安全巡視、工程例會、現(xiàn)場簽證及工程質(zhì)量事故處理。

材料管理：材料進(jìn)廠要及時處理，安放妥當(dāng)，材料領(lǐng)取必須要登記在冊，編制工程預(yù)算、做好項目計劃書，審核材料清單，做到采購及時，對設(shè)備材料的使用做到不浪費。

進(jìn)度管理：根據(jù)項目工程進(jìn)度計劃的要求，由工程部控制和審核施工單位的施工進(jìn)度，對工期有無影響等，并對方案的可行性和對進(jìn)度的影響提出明確意見，并做出對報建、驗收的影響評估;

營銷優(yōu)化

營銷策略：前期介入整個項目的時間節(jié)點要提前，做好營銷計劃、調(diào)整方案及做好市場調(diào)研工作，對整個項目的前期定位和后期運營都要把握到位。

分析利弊：對市場上的競爭對手進(jìn)行分析取證，做好競爭個案對比分析表，分析項目在市場上的優(yōu)勢與劣勢，做出投資評估方案。

需求定位：在項目實施的過程中給出項目產(chǎn)品定位和功能區(qū)分建議，符合市場整體需求，并針對項目的整體定位給出未來發(fā)展戰(zhàn)略實施目標(biāo)。

制度優(yōu)化

人才培養(yǎng)：提升項目的管理規(guī)范性，定期為管理人員開展學(xué)習(xí)培訓(xùn)計劃，做到持證上崗。

崗位管理：提高項目運營的標(biāo)準(zhǔn)化，做到各司其職，分工明確，有序完成所交待的工作任務(wù)。

提高效率：項目內(nèi)部運營的管理要做好時間進(jìn)度計劃安排，項目外部運營的管理要做到提出問題解決問題，做到當(dāng)日事當(dāng)日畢。

責(zé)任制度：提高績效評估和考核標(biāo)準(zhǔn)，做到有功必獎，有過必罰，責(zé)任落實到位，嚴(yán)格按制度執(zhí)行。

5 結(jié)語

本論文通過以YL集團公司的YH商業(yè)項目為例，展開了對項目開發(fā)進(jìn)度管理過程中的一個全面論述;未來的房地產(chǎn)業(yè)會不斷地開拓市場結(jié)構(gòu)，形成多源化產(chǎn)業(yè)鏈，所以YH商業(yè)項目的定位是非常具有代表性的建設(shè)項目，從項目的總體開發(fā)建設(shè)，也充分說明了項目管理的重要性，所以本論文對項目開發(fā)進(jìn)度管理的研究具有一定借鑒作用。

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