淺談城市規(guī)劃和土地整理儲備之間相關(guān)性

解朝博

摘 要：目前來看城市土地資源日益短缺，土地整理儲備尤為重要。要做好城市土地整理儲備，需要土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃進(jìn)行科學(xué)指導(dǎo)。土地整理儲備工作是一體化流程，從土地收儲、城市設(shè)計、土地招商，到最后土地出讓，這其中城市規(guī)劃與土地整理儲備之間的關(guān)系密切相關(guān)，兩者相互作用，那么探尋兩者之間關(guān)系顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃;土地規(guī)劃;土地整理儲備;相互性

本文將從兩者之間的關(guān)系入手，以個人實際工作經(jīng)驗為著手點，分析城市規(guī)劃和土地整理儲備之間的相關(guān)性，探尋兩者之間平衡點，為以后的工作提供好的理論支撐。

1 城市規(guī)劃和土地整理儲備之間存在的問題

1.1 城市規(guī)劃概述

城市總體規(guī)劃主要是為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局所編制一定時期內(nèi)的綜合部署和具體安排。主要包括劃分城市用地功能分區(qū)，綜合安排工業(yè)、對外交通運(yùn)輸、倉庫、生活居住、大專院校、科研單位及綠化等用地、舊城區(qū)改造等內(nèi)容。

城市規(guī)劃須具有穩(wěn)定性，一個時期內(nèi)的城市空間規(guī)劃需要穩(wěn)定，因為只有這樣，我們土地收儲整理才能按期執(zhí)行，而一旦隨意變換單個元規(guī)劃性質(zhì)，對于地塊收儲整理降速是不可逆的。

1.2 土地整理儲備概述

土地整理儲備主要是整理了儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)將轄區(qū)內(nèi)國有土地收購，制定收儲實施方案及資金平衡測算;集體土地征收、轉(zhuǎn)用;依法對閑置土地收回儲備用地指標(biāo)。其中包含征地、拆遷、調(diào)整控規(guī)、配套方案制定、場地調(diào)查等內(nèi)容。

1.3兩者之間存在問題

城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃矛盾由來已久，因為二者的目標(biāo)不一致，編制年份不同，造成城市發(fā)展建設(shè)的參考依據(jù)不一。但其實，更多應(yīng)該看到城市規(guī)劃與土地整理儲備二者之間的矛盾。一方面，城市規(guī)劃對土地整理儲備無效引導(dǎo)。地方政府忽視城市規(guī)劃目標(biāo)導(dǎo)向，而對于年度儲備計劃制定總是龐大，使得計劃每年完成率沒有達(dá)到要求;地塊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，沒有按照土地儲備目標(biāo)執(zhí)行，使得有些地塊儲備好幾年，地塊道路還處于未完成階段，由此產(chǎn)生土地價值變低，政府亦沒有通過土地出讓而獲取收益發(fā)展該區(qū)域，至此，便達(dá)到了不良的土地儲備循環(huán);城市規(guī)劃對于市場需求反應(yīng)度不夠，還存在滯后一面，沒有合理安排規(guī)劃相關(guān)時序，這就造成了市場火爆時候抓不住機(jī)遇，導(dǎo)致有些土地長期留滯。另一方面，由于土地整理儲備機(jī)構(gòu)與規(guī)劃國土部門分屬不同部門，導(dǎo)致對于地塊整理儲備時序存在把握不準(zhǔn)。

2 城市規(guī)劃與土地整理儲備之間良性關(guān)系

土地收儲需要土地儲備機(jī)構(gòu)簽訂土地收儲協(xié)議，拿出收儲實施方案，再次對土地進(jìn)行精準(zhǔn)設(shè)計，看地塊是否需要調(diào)整控規(guī)，是否需要道路定線，同時可進(jìn)行的操作有地塊配套方案實施，供電、供水、供熱、道路等要做好立項等相關(guān)工作，使地塊達(dá)到七通一平;接著土地進(jìn)行招商，按照該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，地塊規(guī)劃用地性質(zhì)招納優(yōu)質(zhì)的資源，土地招拍掛，實施土地出讓。由此我們我們可以看出在土地整理儲備儲備過程中，城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃等規(guī)劃顯得尤為重要。目前城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展是我國土地發(fā)展主流趨勢，那么編制一套科學(xué)的城市規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃對于土地收儲整理具有重要指導(dǎo)意義。在編制城市規(guī)劃前期，我們需要對農(nóng)村集體土地，尤其是含有林地耕地土地進(jìn)行征轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地、國有地，以及對于土地現(xiàn)有控規(guī)進(jìn)行研究，看是否適用于經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)等發(fā)展，如不符合則需要對地塊的規(guī)劃單元格進(jìn)行調(diào)整。好的城市規(guī)劃，總是對區(qū)域的土地發(fā)揮最大化效應(yīng)。

因此，城市規(guī)劃一定程度上可以高效、科學(xué)的配置城市土地資源，為土地儲備提供科學(xué)的指導(dǎo)，便于土地儲備機(jī)構(gòu)更好的使土地資源發(fā)揮價值最大化，從而更好的為政府服務(wù)，而且好的城市規(guī)劃一定滿足該區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，使得該區(qū)域居民生活幸福感指數(shù)增加。

一方面，對于農(nóng)村集體土地，進(jìn)行土地征轉(zhuǎn)，對土地權(quán)利關(guān)系人進(jìn)行合規(guī)補(bǔ)償，按照城市規(guī)劃，增加該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，最后進(jìn)行招拍掛出讓，取得土地出讓金，扣除征轉(zhuǎn)、拆遷等土地整理成本，剩余收益政府政府可用于其他市政等建設(shè)，由此可以加快城市化進(jìn)程。舉例之前在市公路處工作，主要負(fù)責(zé)城市道路規(guī)劃、改建、擴(kuò)建、新建等，這些所發(fā)生的成本都需要政府進(jìn)行投資。由此，可以看出土地整理儲備也可以促使城市布局結(jié)構(gòu)更加合理。

另一方面對于老舊城區(qū)改造，對于舊城區(qū)域進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，利用政府財政資金優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以形成合理的規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)，使得城市的功能布局更加合理，土地儲備促使城市的更新與活力。還有對于閑置土地收回，城市規(guī)劃合理編制，作為城市備留地儲備，對于城市發(fā)展可能至關(guān)重要。例如此次疫情來看，如果城市規(guī)劃有預(yù)判性，預(yù)留一塊合適地塊，針對此次疫情建立“小湯山”等隔離區(qū)域，那么對于我們對于處理突發(fā)事件將是雪中送碳，手到擒來，由此也可看出城市規(guī)劃對于土地收儲具有重大指導(dǎo)意義。

3 探索城市規(guī)劃與土地整理儲備之間的和諧點

3.1原來存在的不便性

以天津市為例，在機(jī)構(gòu)改革之前，各區(qū)國土與規(guī)劃部門是相互獨立的單位，此時對于土地收儲初階段的“核兩規(guī)”是一個繁瑣的流程（首先規(guī)劃局需要核實規(guī)劃用地性質(zhì)，面積，四至，道路等基礎(chǔ)信息，同時國土局需要核實地塊權(quán)屬、地類、耕地等基礎(chǔ)信息），兩家的規(guī)劃坐標(biāo)不統(tǒng)一，要進(jìn)行轉(zhuǎn)換坐標(biāo)，重復(fù)進(jìn)件時有發(fā)生，因此帶來很大的不便性。

3.2 現(xiàn)階段探索模式

城市規(guī)劃方面，以天津市為例，現(xiàn)階段機(jī)構(gòu)改革調(diào)整，為了有利于城市發(fā)展統(tǒng)籌兼顧，國土局與規(guī)劃局，兩家合并為一家，這樣有利將城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃更好的適用于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，減少了手續(xù)辦理，提高了工作效率，是政府機(jī)構(gòu)改革，簡政放權(quán)的重大舉措。而且伴隨著機(jī)構(gòu)改革成果，天津市“一張藍(lán)圖、多規(guī)合一”綜合管理試行平臺也是應(yīng)運(yùn)而生，該系統(tǒng)構(gòu)建了各區(qū)“一張藍(lán)圖”的統(tǒng)一管理，實現(xiàn)區(qū)級工程建設(shè)項目“多規(guī)合一”策劃生成和綜合監(jiān)管，推進(jìn)了部門間的信息共享。

土地整理儲備目前形成自身一套工作方案，公開出讓的項目收儲的幾大階段：控規(guī)調(diào)整、儲備、拆遷、規(guī)劃條件、征轉(zhuǎn)、供地，這些階段同時開展各個環(huán)節(jié)，壓縮時間節(jié)點。其中控規(guī)調(diào)整方面運(yùn)用此方案獲得了很好的效果，對于地塊規(guī)劃指標(biāo)不合理或者由于項目變更引起的需要控規(guī)調(diào)整可以有個科學(xué)的預(yù)判。

3.3 模式契合點體現(xiàn)

新的模式，首先解決了坐標(biāo)不統(tǒng)一問題，其次對于整理儲備過程中辦理相關(guān)要件來說也是縮短了時間，減少了很多不必要的流程，最后對于政府來說，也是有了宏觀的把控各區(qū)域情況，方便各區(qū)域?qū)τ诔鞘幸?guī)劃存在問題可以今早進(jìn)行梳理。

現(xiàn)階段我們應(yīng)當(dāng)看到，工作者轉(zhuǎn)變工作思路，運(yùn)用新的工作實施方案進(jìn)行土地儲備，對于土地儲備整理將會更加重要。但同時我們也應(yīng)當(dāng)理性看待，兩者之間的共同發(fā)展并未出現(xiàn)完美點，還需要我們在實際操作中發(fā)現(xiàn)問題，并給予解決。

4 結(jié)語

土地整理儲備現(xiàn)階段對于我國城市發(fā)展還是舉足輕重的，其中也遇到很多問題，這不僅是我們所在城市遇到的問題，也是全國其他省市所面臨的問題，本文從城市規(guī)劃和土地整理儲備兩者關(guān)系著手，分析了兩者存在問題，相互作用，以及現(xiàn)階段探尋的平衡點，我相信時間與實踐是檢驗真理的標(biāo)準(zhǔn)，此次單位改革，機(jī)構(gòu)調(diào)整，將對我國土地整理儲備事業(yè)迎來大的契機(jī)。

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