淺析房地產(chǎn)企業(yè)降低資產(chǎn)負(fù)債率的途徑

王喜榮

摘要：近年來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速發(fā)展逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入存量博弈時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)粗放式的高杠桿催化規(guī)模成長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，但是中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)似乎未意識(shí)到高負(fù)債率給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的諸多經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)危機(jī)，同時(shí)也給企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來了諸多隱患。本文在闡述降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的的意義基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的現(xiàn)狀及產(chǎn)生的原因，并提出降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的途徑，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

Abstract： In recent years， China's economy has gradually changed from high-speed development to high-quality development， China's real estate enterprises have entered the era of inventory game. The era of extensive high leverage catalyzed scale growth of real estate enterprises has gone far away， but Chinese real estate enterprises seem not to realize that high debt ratio brings many operational risks and financial crises to real estate enterprises， and also brings many hidden dangers to the sustainable development of enterprises. This paper expounds the significance of reducing the asset-liability ratio of real estate enterprises， analyzes the status quo of the asset-liability ratio of real estate enterprises and the causes， and puts forward the ways to reduce the asset-liability ratio of real estate enterprises， in order to promote the healthy development of real estate enterprises.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資產(chǎn)負(fù)債率;可持續(xù)發(fā)展

Key words： real estate enterprises;asset-liability ratio;sustainable development

中圖分類號(hào)：F293.33???????????????????????????????????? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A????????????????????????????????? 文章編號(hào)：1006-4311（2020）28-0058-02

0? 引言

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的卓越表現(xiàn)源于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速騰飛和制度紅利。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾發(fā)布一份報(bào)告，指出新中國(guó)成立70年來，中國(guó)經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展。但是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在早期發(fā)展過程中， 很多都處于高負(fù)債率經(jīng)營(yíng)狀態(tài)， 對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展非常不利。除此之外，在國(guó)家調(diào)控政策的影響下，例如： 限購(gòu)政策、房產(chǎn)稅的加快推行、房住不炒等，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受嚴(yán)重的打擊，一些中小企業(yè)由于自有資金出現(xiàn)斷裂導(dǎo)致銀行貸款還不上，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量一個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大小的標(biāo)志，它反映了一個(gè)企業(yè)償付債務(wù)的能力。因此，分析房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債的原因，并提出解決的對(duì)策，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

1? 降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的意義

1.1 減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

房地產(chǎn)企業(yè)為了確保其發(fā)展，需要在所有階段都投入大量的資金。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)是規(guī)模大、周期長(zhǎng)和資金回收速度慢，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加時(shí)，就會(huì)進(jìn)一步加重房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺情況。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，極易導(dǎo)致資金鏈斷裂，出現(xiàn)破產(chǎn)的局面，而降低資產(chǎn)負(fù)債率一方面減少了債權(quán)人的關(guān)注和擔(dān)憂，同時(shí)又能吸引更多投資者，降低了財(cái)務(wù)杠桿，可以有效防范各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。

1.2 維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)

房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展可以帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好行業(yè)景氣高時(shí)，杠桿化能產(chǎn)生正面收益;但當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行時(shí)，高杠桿產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)會(huì)被迅速放大，致使風(fēng)險(xiǎn)驟增。所以，降低其資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)維持我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1.3 促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

過高的負(fù)債侵蝕企業(yè)的利潤(rùn)。降低資產(chǎn)負(fù)債率，從表面上是降低債務(wù)融資或負(fù)債類的項(xiàng)目，增加資產(chǎn)類項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上是增強(qiáng)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)融資端由外源性杠桿向內(nèi)生性融資轉(zhuǎn)變。加快資金的周轉(zhuǎn)效率，減少對(duì)債務(wù)融資的需求，將資產(chǎn)負(fù)債率降低到一個(gè)合理水平。

未來房地產(chǎn)行業(yè)將從黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代，只有敏銳地捕捉外部環(huán)境的變化，不斷升級(jí)經(jīng)營(yíng)理念的房地產(chǎn)企業(yè)才能生存下去，擁抱更美好的未來。

2? 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)狀

一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率在40～60%之間是合理的。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上。具體體現(xiàn)在以下幾方面：在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模比較大，從拍賣土地到交房經(jīng)歷的周期較長(zhǎng)，需要投入大量資金;加上近些年來房?jī)r(jià)的迅速上漲使開發(fā)商看到了房地產(chǎn)豐厚的利潤(rùn)，企業(yè)進(jìn)行盲目的擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升。而企業(yè)一般通過銀行貸款等籌集資金，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善發(fā)生虧損時(shí)，若流動(dòng)現(xiàn)金得不到保障，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況很容易出現(xiàn)資金斷裂的情況，這些都有可能使企業(yè)承擔(dān)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)甚至瀕臨破產(chǎn)。因此企業(yè)負(fù)債要有一個(gè)“度”，合理的資產(chǎn)負(fù)債率可以促進(jìn)企業(yè)健康有序的發(fā)展。

3? 資產(chǎn)負(fù)債率過高的原因

3.1 房地產(chǎn)行業(yè)自身因素

由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，一方面，從拍賣土地、規(guī)劃施工到促銷推廣以及到最后的售賣環(huán)節(jié)，在這一系列過程中都需要投入大量的資金來維持項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這些資金來源大多通過融資活動(dòng)籌集;另一方面，由于建設(shè)初期需要消耗大量的人力、物力，例如：工人工資，大量的工程款等，而房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金回籠慢，雖然在前期收到了客戶的預(yù)收款，但從競(jìng)標(biāo)成功到最終交房的完成，資金的投入方式大多通過自由資金以及銀行貸款獲得。而現(xiàn)實(shí)是，這些資金根本維持不到最終的售賣環(huán)節(jié)，因此企業(yè)經(jīng)營(yíng)者要想使項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)下去，必須通過其他途徑獲得自有資金，例如融資，所以房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)付出更大的代價(jià)獲得融資。最終使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處在警戒線邊緣徘徊，導(dǎo)致企業(yè)家在正常運(yùn)營(yíng)的過程中承擔(dān)了巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3.2 經(jīng)營(yíng)者的盲目擴(kuò)張

但近些年來，由于房?jī)r(jià)的上漲，經(jīng)營(yíng)者看到了房地產(chǎn)行業(yè)豐厚的利潤(rùn)，大量舉債搶占市場(chǎng)，進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，加上近些年來受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，如限購(gòu)政策、房產(chǎn)稅的推行、房住不炒等，加大了企業(yè)使企業(yè)前期投入的房產(chǎn)項(xiàng)目無法及時(shí)變現(xiàn)，放緩了企業(yè)回籠資金的速度，加大了經(jīng)營(yíng)成本，也就是說，這種盲目擴(kuò)張導(dǎo)致了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下。其次，由于企業(yè)缺乏敏銳的市場(chǎng)洞察力，經(jīng)營(yíng)不善帶來的稅收風(fēng)險(xiǎn)，資金鏈很容易斷裂出現(xiàn)破產(chǎn)清算。為了使企業(yè)維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)只能通過銀行貸款來緩解資金緊張的局面，最終導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升。

3.3 有息負(fù)債加大，融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性，從開發(fā)商拍賣拿地到設(shè)計(jì)規(guī)劃再到最后售賣環(huán)節(jié)，周期性較長(zhǎng)，背負(fù)著銀行巨大的貸款壓力，導(dǎo)致有息負(fù)債加大，增大了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。另外受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，目前房地產(chǎn)企業(yè)主要以單一的負(fù)債融資的渠道進(jìn)行貸款，加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

3.4 預(yù)收賬款對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率造成的影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在都實(shí)行預(yù)售模式，所以在開發(fā)商建商品房之前，會(huì)收到客戶的定金，形成預(yù)收款。雖然這些款項(xiàng)收到了，會(huì)降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，但后期需要花出去的。因此，剔除掉預(yù)收款后，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%。

4? 降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的途徑

4.1 房地產(chǎn)企業(yè)從外部融資轉(zhuǎn)向內(nèi)生增長(zhǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，資金回籠慢，資金維持不到最終的售賣環(huán)節(jié)，資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期處在警戒線邊緣。這一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身行業(yè)的特點(diǎn)資金密集，另一方面企業(yè)本身激進(jìn)的擴(kuò)張對(duì)外部融資的依賴。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控收緊，企業(yè)本身要從外部融資轉(zhuǎn)向內(nèi)生性增長(zhǎng)。所謂內(nèi)生增長(zhǎng)是指完全通過公司現(xiàn)有資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，而非通過兼并收購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)的銷售收入和利潤(rùn)的增長(zhǎng)，其核心思想是認(rèn)為企業(yè)能夠不依賴外力推動(dòng)實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)不可能完全擺脫外部融資但是要逐步轉(zhuǎn)向內(nèi)生增長(zhǎng)，主要依靠加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理;清出周期長(zhǎng)利潤(rùn)低的項(xiàng)目回籠資金;減少股東分紅，降低高利率負(fù)債，以利潤(rùn)進(jìn)行投產(chǎn)等。

由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)高，成本管理往往不受重視，處于粗放狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要逐步進(jìn)入成本控制與成本策劃的耦合管理時(shí)代。首先房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)人員必須要提高成本控制意識(shí)，其次企業(yè)應(yīng)按照工程預(yù)算結(jié)果制定詳細(xì)的資金計(jì)劃，明確項(xiàng)目階段具體使用的資金，盡可能的降低資金成本，提高資金使用效率。最后加強(qiáng)成本控制的考核激勵(lì)，完善成本管理獎(jiǎng)懲制度，鼓勵(lì)各部門之間開展溝通協(xié)作，對(duì)控制成本優(yōu)秀的部門予以獎(jiǎng)勵(lì)，以此激勵(lì)全體員工落實(shí)成本控制各項(xiàng)任務(wù)。

4.2 提高周轉(zhuǎn)率

房地產(chǎn)企業(yè)的盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高，因此應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員的培訓(xùn)，提升他們的工作效率，針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目合理分配資金，及時(shí)關(guān)注投入產(chǎn)出比。把控好材料采購(gòu)環(huán)節(jié)，例如：工程需要多少鋼筋水泥沙子，提前合理地規(guī)劃好，做到量入為出，認(rèn)真落實(shí)原材料入庫(kù)的登記工作，降低材料因管理不善造成的損失。做好項(xiàng)目宣傳推廣工作，加快銷售進(jìn)度，積極開展打折促銷活動(dòng)等使盡快回籠資金，擴(kuò)大資金周轉(zhuǎn)率。其次，將企業(yè)的閑散資金合理利用起來，關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)，投入到當(dāng)前投資收益高的項(xiàng)目中，創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，降低負(fù)債，平衡企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

4.3 拓寬對(duì)外融資渠道

由于企業(yè)規(guī)模較大，從拍賣土地到完工周期較長(zhǎng)，需要投入大量自有資金，而房產(chǎn)企業(yè)獲取自有資金的渠道主要是銀行貸款，其方式太過單一，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿。因此，企業(yè)必須積極拓寬新的融資渠道才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。首先，企業(yè)可以豐富融資對(duì)象，通過引進(jìn)社會(huì)資本募集資金，降低財(cái)務(wù)成本，提高了企業(yè)信用等級(jí)。其次，企業(yè)可以在不影響自己控制權(quán)決策權(quán)的前提下進(jìn)行股權(quán)融資，例如，發(fā)行普通股、可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先股等增加企業(yè)的權(quán)益資本，優(yōu)化了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。在這種多元化的融資方式下，企業(yè)增加了權(quán)益資金，既可以平穩(wěn)有序的運(yùn)轉(zhuǎn)，又可以減少過度舉債帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，規(guī)避了各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.4 預(yù)收款的增加不會(huì)給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)收款的增加對(duì)企業(yè)來講是好事，說明購(gòu)房者提前給錢了，企業(yè)不用擔(dān)心這部分預(yù)收款。由于預(yù)收款導(dǎo)致的資產(chǎn)負(fù)債率的提高，對(duì)企業(yè)來講是不用擔(dān)心的。

5? 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，資產(chǎn)負(fù)債率過高是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，而高負(fù)債意味著高風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，分析房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債的原因，并提出解決的對(duì)策，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

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作者簡(jiǎn)介：王喜榮（1995-），女，山東菏澤人，研究方向?yàn)橘Y本市場(chǎng)、公司治理。