收入百分比法在房地產(chǎn)公司的運用

王敏

[摘 要]2017年7月，財政部發(fā)布了《關(guān)于修訂印發(fā)〈企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入〉的通知》（財會〔2017〕22號），進(jìn)一步明確了收入確認(rèn)的相關(guān)內(nèi)容。文章討論了收入百分比法在房地產(chǎn)公司運用的利弊，希望能夠幫助房地產(chǎn)公司深入解讀收入百分比法并在此基礎(chǔ)上合理運用，分析了收入百分比法在房地產(chǎn)公司運用需要注意的問題，僅供房地產(chǎn)公司和業(yè)內(nèi)相關(guān)人士參考。

[關(guān)鍵詞]收入百分比法;房地產(chǎn)公司;收入成本

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.27.075

1 引言

房地產(chǎn)一直是我國經(jīng)濟(jì)的重要板塊，對整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要的支撐作用，近幾年，國家的相關(guān)部門也對整個房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，保證整個市場的平穩(wěn)運行。房地產(chǎn)公司身處其中，一方面看到了前方發(fā)展之路的希望，另一方面也深感市場競爭的激烈。資金是房地產(chǎn)公司正常運作的保障，自有資金只是其中的小部分，大部分來自外部的籌融資。公司投入一個地產(chǎn)建設(shè)項目，背負(fù)著項目本身正常推進(jìn)的壓力，更背負(fù)著公司發(fā)展與資金運行的壓力，某種程度上，一個大項目的失敗完全有可能致使一家房地產(chǎn)公司關(guān)門。因此，收入的確認(rèn)對房地產(chǎn)公司來說至關(guān)重要，按照現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則，房地產(chǎn)公司一般采用收入百分比法確認(rèn)收入，在實務(wù)中，該種方法的運用也有利弊，房地產(chǎn)公司應(yīng)該對此有所了解，并且分析在運用中出現(xiàn)的問題。

2 收入百分比法在房地產(chǎn)公司運用的利弊

2.1 優(yōu)點

2.1.1 有利于建立健全公司的成本核算制度和內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)公司開發(fā)一個地產(chǎn)項目的過程相當(dāng)長，從最開始的投標(biāo)建設(shè)到最后的竣工結(jié)算投入使用，全部的過程對資金的要求相當(dāng)高，這就使得房地產(chǎn)公司的會計核算常常聚焦在成本與收入兩個方面。新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》綜合考慮了房地產(chǎn)公司和建筑項目的特點，多數(shù)情況下收入百分比法是按照履約進(jìn)度確認(rèn)有關(guān)的收入，其關(guān)鍵的確認(rèn)依據(jù)指標(biāo)是項目發(fā)生的實際成本和預(yù)計的總成本，或者是項目的工作量，這樣一來房地產(chǎn)公司要想準(zhǔn)確、真實、有效地運用收入百分比法，就必須有一套健全的成本核算制度和內(nèi)部控制制度。一方面，如果房地產(chǎn)公司的預(yù)計總成本有舊賬或者存在偏差，就不能真實地反映總成本，直接影響收入成本的確認(rèn);另一方面，房地產(chǎn)公司將項目建設(shè)的部分或者全部外包的，要及時與外包工程公司協(xié)作做好已完工程量與計價工作，保證當(dāng)期發(fā)生的實際成本能夠及時地歸集和入賬，這也是影響收入百分比法運用的重要因素。

2.2.2 將財務(wù)指標(biāo)控制在相對穩(wěn)定的狀態(tài)，有利于實現(xiàn)籌融資

我國的企業(yè)會計準(zhǔn)則在實務(wù)的運用中不斷地改進(jìn)與完善，新的收入準(zhǔn)則充分結(jié)合了目前房地產(chǎn)建筑項目造價高、周期長、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的發(fā)展趨勢，強(qiáng)調(diào)收入百分比法按照履約進(jìn)行確認(rèn)并不是適合每一個項目，對這些項目可以采用投入法或產(chǎn)出法確認(rèn)，使房地產(chǎn)公司在內(nèi)的相關(guān)公司在收入成本確認(rèn)方面找到了更加準(zhǔn)確的依據(jù)指標(biāo)，有利于規(guī)避公司各個會計年度或期間的收入、成本、利潤有較大的波動。也就是說，房地產(chǎn)公司在運用收入百分比法時，各個會計年度或期間的財務(wù)報表上有關(guān)項目的數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大波動的可能性較小，因此，由財務(wù)報表上的數(shù)據(jù)計算出的財務(wù)分析指標(biāo)產(chǎn)生較大波動的可能性也隨之減小。對于房地產(chǎn)公司而言，因為自有資金很難支撐完成一個地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，籌融資是難以避免的，而財務(wù)分析指標(biāo)是投資者關(guān)注的重要內(nèi)容，這能夠在一定程度上反映房地產(chǎn)公司未來的經(jīng)營和風(fēng)險形勢，因此，穩(wěn)定的財務(wù)分析指標(biāo)勢必將有益于公司完成籌融資，順利推進(jìn)項目完成。

2.2 缺點

2.2.1 為相關(guān)人員提供了人為調(diào)控利潤的空間

在實務(wù)中，房地產(chǎn)公司對于一些比較容易確認(rèn)的工程量的合同會采用已完成工程量占預(yù)計總工程量的比例確定進(jìn)度和收入，但對于一些比較難確認(rèn)工程量的合同會采用累積實際發(fā)生的成本占預(yù)計總成本的比例確定進(jìn)度和收入，前者一般不會出現(xiàn)人為調(diào)控的問題，但后者與成本聯(lián)系緊密，有一定的空間可以調(diào)控各個會計年度或期間利潤的平衡，這就表明公司內(nèi)部可以影響完工進(jìn)度的確認(rèn)，有的房地產(chǎn)公司的管理人員為了完成業(yè)績考核指標(biāo)，迫于壓力要求公司的財務(wù)人員人為的調(diào)控成本進(jìn)而實現(xiàn)指標(biāo)。因此，收入百分比法有可能造成項目的真實狀況無法準(zhǔn)確反映，為了避免這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司需要結(jié)合自身經(jīng)營管理的實際情況和具體項目的復(fù)雜程度建立健全內(nèi)部控制及報告制度并提升自身的管理水平。

2.2.2 存在稅務(wù)問題

首先，房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的適用范圍已經(jīng)3年多了，按照最新的《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》要求，以下三種情況應(yīng)繳納增值稅：一是勞務(wù)或服務(wù)已經(jīng)或正在提供并且收到款項;二是勞務(wù)或服務(wù)已經(jīng)或正在提供并且未收到款項，但是合同中雙方明確了收款日;三是未收到款項并且合同中雙方也沒有明確收款日，但是提供的勞務(wù)或服務(wù)已經(jīng)全部完成。但在實務(wù)中，房地產(chǎn)公司一般按照收入百分比法確認(rèn)收入并計提應(yīng)繳納的增值稅，正式的繳稅要等到開具發(fā)票之后，但公司所處的行業(yè)市場及其自身對合約中明確收款日的意識相對較弱，以至于房地產(chǎn)公司對已完工但仍處于竣工結(jié)算審計中的項目無法按時納稅，造成納稅時點的誤差，面臨著被稅務(wù)部門查處的風(fēng)險。其次，在企業(yè)所得稅方面，采用收入百分比法一定程度上會造成實際的收入落后于按進(jìn)度確認(rèn)的收入，無法實現(xiàn)真正的同步，但是根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅的規(guī)定，有利潤就要繳稅，在這種情況下，公司需要墊付一部分的稅金，這會給公司帶來資金上的壓力。

3 收入百分比法在房地產(chǎn)公司運用應(yīng)注意的問題

3.1 進(jìn)一步規(guī)范成本核算和內(nèi)部控制

收入百分比法的運用一方面有利于房地產(chǎn)公司建立健全成本核算和內(nèi)部控制制度，但另一方面也對其提出了更高的要求，成本核算和內(nèi)部控制越規(guī)范，收入百分比法的運用就越到位，因此，房地產(chǎn)公司不能滿足于眼前成本核算與內(nèi)部控制現(xiàn)狀，要結(jié)合自身的發(fā)展和項目的特點，進(jìn)一步規(guī)范影響收入百分比法運用的相關(guān)成本核算，比如累計已發(fā)生的成本、預(yù)計總成本、實際發(fā)生的成本等，同時，也要進(jìn)一步規(guī)范內(nèi)部控制，將內(nèi)部控制落實到公司的每個部門以及項目的每個單位，盡可能降低人為調(diào)控利潤的可能。

3.2 加強(qiáng)納稅籌劃和稅負(fù)分析工作

在具體的實踐中，房地產(chǎn)公司運用收入百分比法時，確認(rèn)收入與實際收到款項一般情況下是存在時間差的，這段時間差也會造成稅務(wù)處理上的問題，為了提高收入百分比法與稅務(wù)處理的配比，房地產(chǎn)公司應(yīng)做到以下兩點：一是應(yīng)該加強(qiáng)納稅籌劃工作，通過合法合規(guī)的途徑控制稅負(fù)，不提前也不推遲納稅，與審計等部門協(xié)調(diào)好把握住納稅的時間點，降低由那段時間差給公司資金運作帶來的壓力;二是應(yīng)該加強(qiáng)稅負(fù)分析，分析每個月的稅負(fù)變化趨勢并上報企業(yè)的稅務(wù)財務(wù)管理人員，為今后的納稅籌劃工作。

3.3 建立健全內(nèi)部審計體系

收入百分比法在房地產(chǎn)公司運用時要注重建立健全內(nèi)部審計體系，一方面是為了實現(xiàn)對項目事前的預(yù)測、事中的控制以及事后的監(jiān)督，方便房地產(chǎn)公司能夠及時掌握項目的進(jìn)程和資金運作情況，實現(xiàn)動態(tài)的成本管理和監(jiān)督，為收入百分比法的運用提供保障;另一方面是為了能夠與外部審計協(xié)作盡快完成對已完成項目的審計工作，為企業(yè)按時按量繳納相關(guān)稅費提供足夠的時間，避免稅務(wù)部門的調(diào)查，減少收入百分比的缺點給企業(yè)造成的影響。

4 結(jié)論

綜上所述，收入百分比法有利弊兩面，房地產(chǎn)公司在運用時應(yīng)該理性地看待收入百分比法的優(yōu)點與缺點，在具體的運用過程中應(yīng)該趨利避害，使收入百分比法的運用能夠切切實實地為企業(yè)創(chuàng)造價值，實現(xiàn)價值增值。

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