關(guān)于國有企業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營工作的思考

文| 姜 濤

國有企業(yè)在長期的經(jīng)營發(fā)展的過程中，沉淀積累了一定的存量房產(chǎn)，如何用好這些存量資產(chǎn)，確保國有資產(chǎn)的保值增值，維護(hù)企業(yè)利益最大化，同時(shí)，還要對房產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)中的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的管控,并積極嘗試創(chuàng)新思路，有效提高自身的能力水平，為企業(yè)的后續(xù)改革發(fā)展提供保障和支持是不少同類型企業(yè)面臨的課題。本文通過對存量房產(chǎn)租賃經(jīng)營過程進(jìn)行分析與策略探討,為企業(yè)提升房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)能力提供借鑒。

房產(chǎn)經(jīng)營租賃市場現(xiàn)狀

從整體上看，目前一、二線城市的寫字樓市場正步入從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代的轉(zhuǎn)軌期。這既是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢影響的結(jié)果，也是寫字樓市場自身發(fā)展規(guī)律的體現(xiàn)。加上經(jīng)濟(jì)處于結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的階段特征，又使傳統(tǒng)寫字樓的運(yùn)營模式越來越難以滿足現(xiàn)代化組織的需求。這種需求已從傳統(tǒng)的外立面、空間轉(zhuǎn)向人和服務(wù)，要求市場從粗放的追求發(fā)展速度向追求精細(xì)化管理和服務(wù)質(zhì)量轉(zhuǎn)變。同時(shí)，隨著公共交通的不斷完善，區(qū)位優(yōu)勢的影響會逐步減小，品質(zhì)、配套、理念、租金水平等因素將會扮演更加重要的角色。

當(dāng)前，受經(jīng)濟(jì)下行的影響，寫字樓市場持續(xù)承壓。從全國15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈典型甲級寫字樓租賃樣本數(shù)據(jù)來看，2019年三季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩(wěn)中有跌，平均租金為5.0元/平米·天，環(huán)比下跌0.28%。一線城市中，55.6%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，44.4%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。二線城市中，40.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，54.5%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，4.6%的商圈寫字樓租金與上期持平。

另有數(shù)據(jù)顯示，一線城市寫字樓的空置率正在上升，2019年三季度末，北京甲級寫字樓整體空置率上升到了13.8%，預(yù)計(jì)到2019年底，空置率達(dá)到15.9%，這也是2010年以來的最高點(diǎn)。上海的寫字樓空置率也在上升，為12.5%。深圳的平均空置率是21.1%，而且預(yù)計(jì)到2020年都不會好轉(zhuǎn)。

青島作為重點(diǎn)二線城市，寫字樓市場需求持續(xù)走低，形勢同樣不容樂觀。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2019年三季度，青島整體市場租金同比下降4.1%，空置率28.2%。其中，甲級寫字樓空置率41.5%，環(huán)比下降3.3%，同比上升4.9%；乙級寫字樓空置率26.3%，環(huán)比下降0.6%，同比下降0.8%。租金方面，甲級寫字樓平均有效凈租金120元/平方米/月，環(huán)比下降0.7%，同比下降5.3%；乙級寫字樓80元/平方米/月，環(huán)比下降0.5%，同比下降2.7%。

2019年三季度，市南甲級寫字樓空置率29.9%，環(huán)比上升0.6%，同比上升8.2%；香港中路商圈寫字樓平均有效凈租金122元/平方米/月，環(huán)比下降1.2%，同比下降6.0%。

數(shù)據(jù)可以看出，青島寫字樓市場空置率上升，但升幅在收窄；租金下降，但降幅在收窄。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，未來12個(gè)月青島整體及甲級寫字樓市場租金將止跌企穩(wěn)，進(jìn)入以運(yùn)營和服務(wù)為主的深層次競爭格局。

SWOT分析

作者所在企業(yè)是作為有存量房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的國有企業(yè),在市場運(yùn)營操作過程中比較規(guī)范，必須要做到公正、公平、公開,并且要符合有關(guān)房產(chǎn)租賃的法律框架和相關(guān)行業(yè)規(guī)范。

同時(shí)，公司開展房產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)多年,具有相當(dāng)豐富的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn),但也存在一些問題和短板，如果能有效發(fā)揮優(yōu)勢效應(yīng)，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，解決自身困難，不斷提高運(yùn)營水平,通過改革創(chuàng)新，努力實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值，未來房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)才能發(fā)展的越來越好。

優(yōu)勢分析

1.資源優(yōu)勢。（1）規(guī)模優(yōu)勢：公司持有甲級寫字樓2棟、乙級寫字樓2棟，整體可出租面積120000m2，另有8000m2綠化空間、1100個(gè)高端停車位，可滿足客戶對空間大小、價(jià)格高低、朝向、樓層等各式需求。（2）位置優(yōu)勢：樓宇位于青島市市南區(qū)的核心商務(wù)區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美，樓宇瞰海，周圍配套齊全，交通便利。

2.信譽(yù)優(yōu)勢。房產(chǎn)租賃市場為開放市場，租戶容易被假房源、問題房產(chǎn)欺騙，國有企業(yè)背景的企業(yè)可為客戶帶來較高信賴度，保證客戶租賃使用全過程放心無憂。

3.管理服務(wù)優(yōu)勢。公司內(nèi)部資源豐富，房產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)作為系統(tǒng)內(nèi)部業(yè)務(wù)分支，如能統(tǒng)籌做好各項(xiàng)資源的有機(jī)協(xié)調(diào)，可為房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的管理服務(wù)水平提供有效加成，具體有：（1）自持物業(yè)公司。公司內(nèi)部設(shè)有全資物業(yè)子公司，統(tǒng)一做好所持樓宇的物業(yè)服務(wù)工作，由自有物業(yè)管理自持房產(chǎn)，在設(shè)備設(shè)施維護(hù)、統(tǒng)一客戶服務(wù)流程、考核管理等方面具有較大優(yōu)勢。（2）除了物業(yè)公司，公司還有供應(yīng)公司、酒店、科技公司等，在具體業(yè)務(wù)運(yùn)作中，統(tǒng)一部署、統(tǒng)一指揮，充分發(fā)揮各單位的特長，統(tǒng)籌做好房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的內(nèi)部支持和保障工作，對提高房產(chǎn)租賃經(jīng)營的競爭力具有很大促進(jìn)。

4.經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢。公司房產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)已開展多年，與市場及行業(yè)緊密聯(lián)系，具有一定的運(yùn)營及管理經(jīng)驗(yàn)，也積累了不少數(shù)量的跨國企業(yè)、國有企業(yè)、大型私企等優(yōu)質(zhì)客戶。

劣勢分析

1.缺少專業(yè)人才。房產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)需要多種專業(yè)技能人才，如房產(chǎn)管理人才、設(shè)備設(shè)施維護(hù)人才、市場營銷人才等，但目前公司人力資源不足，而國有企業(yè)外聘人員限制較多，一般通過內(nèi)部自有員工培訓(xùn)上崗方式選用，缺少專業(yè)性人才，尤其缺乏具有市場開拓能力的經(jīng)營性人才和房產(chǎn)管理人才。

2.部分房產(chǎn)老舊。目前公司持有的乙級寫字樓已建成20余年，雖然每年進(jìn)行投入，精心維護(hù)，但設(shè)備設(shè)施老化還是比較明顯，另外，受社會發(fā)展、市場變化影響，以前樓宇的設(shè)計(jì)理念和建筑布局已與目前市場有所脫節(jié)，成為房產(chǎn)經(jīng)營中無法改變的“硬傷”。同時(shí)，以前的設(shè)備能效比較低，而更換新設(shè)備又投入巨大，也成為抑制企業(yè)創(chuàng)效提升的關(guān)鍵所在。

3.靈活性不足。房產(chǎn)租賃市場目前為需求方市場，需要企業(yè)能及時(shí)根據(jù)客戶需求進(jìn)行調(diào)整，與行業(yè)內(nèi)的個(gè)人及小型租賃機(jī)構(gòu)相比，國有企業(yè)在自主性和靈活性方面競爭力不足。

機(jī)遇分析

1.高端寫字樓需求有所增長。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國民生活水平的不斷提高，加之人們對美好生活向往的意愿不斷增強(qiáng)，整個(gè)市場對高端寫字樓的需求也有所增長，因此，客戶除了看重租金標(biāo)準(zhǔn)，也對樓宇的舒適度、安全性、便利性、配套完善性越來越看重，這也給公司兩棟甲級寫字樓帶來機(jī)遇。

2.國家對企業(yè)扶持力度加大。目前根據(jù)國家政策引領(lǐng)，各地都出臺很多針對企業(yè)的扶持政策，特別是針對小微企業(yè)的扶持，對于房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)有較大的促進(jìn)作用。

3.新型辦公空間的應(yīng)用。目前興起的共享辦公模式具有對位置、面積等要求不高，使用方式靈活，減少二次裝修浪費(fèi)等特點(diǎn)，可積極探索以滿足目前微客戶、小單位、創(chuàng)客等群體需求，進(jìn)一步提升經(jīng)營業(yè)態(tài)的靈活性，為客戶提供便捷周到、成本低廉的服務(wù)。

挑戰(zhàn)分析

1.行業(yè)競爭激烈。目前租賃企業(yè)為了盡快出租存量房產(chǎn)，紛紛采取犧牲質(zhì)量、低價(jià)競爭的策略，擾亂了市場秩序。

2.經(jīng)營模式較為單一。目前采取的主要房產(chǎn)經(jīng)營方式為租賃，經(jīng)營模式較為單一，缺少其他自營業(yè)務(wù)，受市場波動經(jīng)營較大，另外還存在整體策劃能力不強(qiáng)、主動營銷意識欠缺等問題。

3.市場飽和。目前寫字樓市場較為飽和，新樓盤還在不斷建設(shè)，更加劇了市場競爭態(tài)勢，同時(shí)，各地市場為了招商引資，紛紛推出相關(guān)政策，也導(dǎo)致了現(xiàn)存客戶因政策影響遷出的情況。

國有企業(yè)房產(chǎn)租賃經(jīng)營思路

提升創(chuàng)效能力

一是整體謀劃房產(chǎn)運(yùn)營布局，對市場行情進(jìn)行深入的調(diào)研，對公司房產(chǎn)分類型、分區(qū)域、分檔次、分產(chǎn)業(yè)等進(jìn)行分析，以效益最大化為原則，進(jìn)行整體運(yùn)營戰(zhàn)略籌劃；二是推動房產(chǎn)精細(xì)化經(jīng)營，科學(xué)細(xì)化經(jīng)營方案，完善定價(jià)體系，理順運(yùn)營流程，減少程序性內(nèi)耗，集中力量攻堅(jiān)克難；三是強(qiáng)化市場經(jīng)營理念，加強(qiáng)市場調(diào)研，構(gòu)建客戶需求導(dǎo)向，對一線充分賦能，提升經(jīng)營軟實(shí)力；四是針對部分房產(chǎn)空置較長的情況，認(rèn)真分析原因，研究應(yīng)對策略，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，采取提供裝修等優(yōu)惠措施實(shí)現(xiàn)盡快成交。

提升管理能力

一是加強(qiáng)在房產(chǎn)管理方面的學(xué)習(xí)和探索，吸收掌握行業(yè)內(nèi)新理念、新方案，進(jìn)一步解放思想、活絡(luò)思路，結(jié)合所管房產(chǎn)的實(shí)際情況，制定具有突破性的房產(chǎn)管理方案和計(jì)劃；二是轉(zhuǎn)變觀念，認(rèn)識到房產(chǎn)管理費(fèi)用不僅僅是成本支出的概念，而是要以投資的視角重新審視，著眼長期經(jīng)營收入及資產(chǎn)增值的最大化，在保證現(xiàn)金流的情況下，結(jié)合經(jīng)營思路重新梳理、配置資源，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)為轉(zhuǎn)型發(fā)展提供基礎(chǔ)保障的作用；三是進(jìn)一步建立健全房產(chǎn)經(jīng)營管理制度，系統(tǒng)性、前瞻性考慮業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)和發(fā)展，打造業(yè)務(wù)流程全覆蓋制度指導(dǎo)體系；四是進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部程序，以實(shí)干性、有效性、可控性為原則，提高業(yè)務(wù)運(yùn)行效率，貼合房產(chǎn)經(jīng)營管理工作實(shí)際需求，提升客戶體驗(yàn)和滿意度；五是強(qiáng)化制度指引和激勵(lì)，探討有效增強(qiáng)政策活力的方式和方法，鼓勵(lì)經(jīng)營管理創(chuàng)新，激發(fā)全員控本創(chuàng)效內(nèi)生動力。

提升開拓能力

一是加大客戶服務(wù)力度，以現(xiàn)有品質(zhì)客戶為基礎(chǔ)，提升客戶維護(hù)能力，通過制定客戶走訪計(jì)劃、細(xì)致了解客戶需求及期望、幫助客戶解決實(shí)際問題等，與客戶建立良好的合作共贏關(guān)系，特別是加大重要續(xù)租客戶溝通力度，通過強(qiáng)化經(jīng)營服務(wù)意識，制定合理可行的續(xù)租方案，達(dá)到穩(wěn)定基礎(chǔ)客戶的目的，為引進(jìn)新客戶、新業(yè)態(tài)創(chuàng)造有利條件；二是積極探索擴(kuò)大經(jīng)營的廣度和深度，通過多途徑、多形式的宣傳推廣、把握與意向客戶溝通交流機(jī)會，不斷拓展客源渠道，加大新業(yè)態(tài)客戶的引進(jìn)力度，同時(shí)，積極探索營銷渠道下沉，通過優(yōu)秀中介機(jī)構(gòu)介紹、現(xiàn)有客戶人脈拓展、發(fā)布優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)信息等方式，擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)客戶信息掌握途徑；三是密切關(guān)注各項(xiàng)經(jīng)營政策的變化，如近期關(guān)于外資金融、保險(xiǎn)出臺的有利政策所帶來的客源等，積極制定有針對性的措施，吸引符合要求的企業(yè)入??；四是借助政策優(yōu)勢，有效開展相關(guān)營銷工作。

提升創(chuàng)新能力

打造新型辦公空間。借鑒優(yōu)客工場等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)做法，或者探討與其合作開發(fā)利用空置辦公樓空間，打造更靈活、資源利用率更高的“空間運(yùn)營”模式。一是自行開發(fā)聯(lián)合辦公項(xiàng)目，在公司空置寫字樓中選擇適當(dāng)位置，根據(jù)聯(lián)合辦公規(guī)模，進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)和裝修，以工位租賃的模式向中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)等提供空間運(yùn)營服務(wù)，同時(shí)配備打印、保潔、會務(wù)、通信、IT等商業(yè)服務(wù)；二是通過與其合作，借助其強(qiáng)大的設(shè)計(jì)、包裝、推廣能力，迅速盤活存量空間。積極探索房產(chǎn)運(yùn)營新業(yè)態(tài)，豐富完善房產(chǎn)的多元化經(jīng)營體系。

營造公平、干凈、擔(dān)當(dāng)?shù)母墒聞?chuàng)業(yè)環(huán)境

進(jìn)一步加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，認(rèn)真履行好黨風(fēng)廉政建設(shè)主體責(zé)任、監(jiān)督責(zé)任和一崗雙責(zé)責(zé)任，加強(qiáng)宣傳教育、制度建設(shè)和監(jiān)督制約。一方面要努力營造一種鼓勵(lì)大家干事創(chuàng)業(yè)的氛圍，為敢擔(dān)當(dāng)者擔(dān)當(dāng)，為敢負(fù)責(zé)者負(fù)責(zé)；另一方面要建立公平、透明、制約有效的制度體系，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，保證團(tuán)隊(duì)能干事、干成事、不出事。

打造包含經(jīng)營、管理、物業(yè)全環(huán)節(jié)的房產(chǎn)運(yùn)營生態(tài)

統(tǒng)籌優(yōu)勢資源，將房產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)單位全部囊括，將房產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)全部打通，以房產(chǎn)運(yùn)營管理工作為龍頭，協(xié)同物業(yè)做好增值服務(wù)，協(xié)同房產(chǎn)管理做好房屋維修保養(yǎng)等，強(qiáng)化規(guī)模優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢和專業(yè)人才優(yōu)勢，苦練內(nèi)功、優(yōu)化設(shè)置，具備行業(yè)優(yōu)秀房產(chǎn)托管管理能力，打造互融共通、互惠共贏的房產(chǎn)運(yùn)營生態(tài)。