經(jīng)濟(jì)適用房政策中的政府失靈

南亮

經(jīng)濟(jì)適用房政策是居民住房貨幣化改革的一部分，它采用“政府行政劃地+開發(fā)商市場(chǎng)運(yùn)作+價(jià)格管制+配額銷售”的管理手段解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題。它是以政府與市場(chǎng)相結(jié)合的方式提供窮人住房的一個(gè)嘗試，實(shí)施多年來(lái)取得了令人矚目的成就，為社會(huì)穩(wěn)定、全面實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)做出了貢獻(xiàn)。但多年的實(shí)踐也表明經(jīng)濟(jì)適用房政策越來(lái)越成為老百姓心中揮之不去的痛、政府管理者日常工作中難以對(duì)付的結(jié)，也就是經(jīng)濟(jì)適用房政策失靈，即政府失靈。

經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用住房是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)適用住房可追溯到1985年，當(dāng)時(shí)國(guó)家科委藍(lán)皮書曾提及出：根據(jù)國(guó)情，到2000年?duì)幦』旧蠈?shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅。1998年將經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和解決城鎮(zhèn)住房問(wèn)題以國(guó)家政策的形式被確立下來(lái)。建設(shè)部頒發(fā)的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》是經(jīng)濟(jì)適用房政策的綱領(lǐng)性文件。經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)發(fā)展階段：1）、醞釀時(shí)期：1991年;2）、啟動(dòng)、開建時(shí)期：1998年;3）、高速發(fā)展時(shí)期：1999-2005年;4）、質(zhì)疑時(shí)期：2005-2006年;5）、轉(zhuǎn)型時(shí)期：2006年8月至今。

政府失靈

政府失靈，是指?jìng)€(gè)人對(duì)公共物品的需求在現(xiàn)代化議制民主政治中得不到很好的滿足，公共部門在提供公共物品時(shí)趨向于浪費(fèi)和濫用資源，致使公共支出規(guī)模過(guò)大或者效率降低，政府的活動(dòng)或干預(yù)措施缺乏效率，或者說(shuō)政府做出了降低經(jīng)濟(jì)效率的決策或不能實(shí)施改善經(jīng)濟(jì)效率的決策。

經(jīng)濟(jì)適用房政策中政府失靈的表現(xiàn)

政府失靈指的是政府旨在解決市場(chǎng)失靈的政策所導(dǎo)致的自身失靈，即該政策既未實(shí)現(xiàn)公平，又未實(shí)現(xiàn)效率。在經(jīng)濟(jì)適用房政策中的政府失靈具體表現(xiàn)在：

該政策越來(lái)越偏離社會(huì)公平的目標(biāo)。隨著該政策的實(shí)施，人們?cè)絹?lái)越發(fā)現(xiàn)它不僅沒有使社會(huì)收入分配不公平所帶來(lái)的窮人住房難局面得以緩解，反而使該問(wèn)題進(jìn)一步加劇。具體表現(xiàn)在：真正需要住房的中低收入家庭需求不能滿足和房屋面積失控方面。自經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)以來(lái)，超大面積的戶型也不少見，甚至包括躍層。戶型過(guò)大，豪華而不適用的大面積住房使一般工薪階層望“房”興嘆。

該政策使公共資源配置效率依然低下。經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施以來(lái)，人們發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房政策既不“經(jīng)濟(jì)”，又不“適用”，從而使公共資源配置效率依然低下。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府提供福利住房有兩種途徑：一是實(shí)行暗補(bǔ)，即以提供土地等實(shí)物進(jìn)行補(bǔ)貼;二是直接向消費(fèi)者提供現(xiàn)金形式的明補(bǔ)。目前的經(jīng)濟(jì)適用房政策中政府采用的是第一種補(bǔ)貼，即政府提供建房用地，開發(fā)商不用交納土地出讓金就可取得土地使用權(quán)。這種補(bǔ)貼通過(guò)降低開發(fā)商成本，從而減低住房售價(jià)，在替代效應(yīng)和收入效應(yīng)的共同作用下，使住房需求增加。但是有研究表明，若將暗補(bǔ)變?yōu)槊餮a(bǔ)，相同的政策效果下政府花錢更少、效率更高?？梢姰?dāng)前的經(jīng)濟(jì)適用房政策既未實(shí)現(xiàn)公共資金配置效率提高的目標(biāo)，又未實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的目標(biāo)，是一種典型的政府失靈。

經(jīng)濟(jì)適用房政策中政府失靈的原因

具體說(shuō)來(lái)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房政策失靈的信息不對(duì)稱現(xiàn)象的原因主要為：

政府與購(gòu)房者之間，政府始終不可能給經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買主體以明確定位。究其因是政府不能全面而準(zhǔn)確地把握購(gòu)買主體的信息，也就是說(shuō)無(wú)法區(qū)分窮人和富人。誰(shuí)都知道窮人和富人可依據(jù)收入的高低來(lái)區(qū)分，可是關(guān)于收入的信息通常具有分散性和流動(dòng)性。隨著對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房需求的不斷增加，任何數(shù)量的供給都顯得不足。政府無(wú)法跟上變化的腳步，這就造成一方面政府投在經(jīng)濟(jì)適用房上的補(bǔ)貼越來(lái)越多，負(fù)擔(dān)越來(lái)越重;另一方面廣大中低收入者因排不上隊(duì)、等不到號(hào)使購(gòu)買需求不到滿足而怨聲載道。

政府與開發(fā)商之間，政府始終不能對(duì)開發(fā)商做到嚴(yán)密監(jiān)管。經(jīng)濟(jì)適用房資源雖由開發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)化方式分配，但其中包含了諸多的政府管制，為使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格處于較低的水平，政府或通過(guò)降低經(jīng)濟(jì)適用房的生產(chǎn)建設(shè)成本、或通過(guò)限制經(jīng)濟(jì)適用房的銷售利潤(rùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。這就要求：第一，開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遵紀(jì)守法，嚴(yán)格將政府的各種補(bǔ)貼用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，并自覺做到微利銷售。第二，政府提高監(jiān)管力度。這要求政府從開發(fā)商的資信到經(jīng)濟(jì)適用房流通銷售進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)督管理，然而信息是不斷變化的，政府永遠(yuǎn)不能準(zhǔn)確地掌握開發(fā)商的流動(dòng)信息。政府所掌握的凝固信息和開發(fā)商擁有的流動(dòng)信息的不平衡，造成了政府補(bǔ)貼了不該補(bǔ)貼的開發(fā)商，補(bǔ)貼了不該補(bǔ)貼的商品房項(xiàng)目。

總之，在經(jīng)濟(jì)適用房政策市場(chǎng)化運(yùn)作過(guò)程中，進(jìn)入市場(chǎng)的兩個(gè)主體：購(gòu)房人和開發(fā)商，與政府之間必然存在著信息不對(duì)稱。無(wú)論開發(fā)商，還是購(gòu)房人，當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)利用自己掌握的他人所不知的信息可以給自己帶來(lái)利好時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生欺詐等機(jī)會(huì)主義行為。并且，在長(zhǎng)期的博弈實(shí)踐中他們還發(fā)現(xiàn)合作將有利于各自利益的實(shí)現(xiàn)，于是買賣雙方又勾結(jié)起來(lái)。這一切都將使經(jīng)濟(jì)適用房政策在實(shí)踐中達(dá)不到預(yù)期的效果，既不能實(shí)現(xiàn)效率的提高，又不能實(shí)現(xiàn)公平的增進(jìn)，從而造成政府政策失靈。

經(jīng)驗(yàn)與建議

針對(duì)以上分析經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)與建設(shè)現(xiàn)狀，為了更好避免類似案例發(fā)生、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房的作用，從政策角度，我們應(yīng)該有以下考慮：

對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房做出相應(yīng)的調(diào)整。若停止經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，那么一些家庭可能就會(huì)失去購(gòu)買住房的能力。除非有更好的政策替代經(jīng)適房，不然就應(yīng)該對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房做一些較大的調(diào)整。首先，保證經(jīng)濟(jì)適用房的透明，讓公眾來(lái)監(jiān)督經(jīng)適房的建設(shè)、分配等等，以防止暗箱操作，從而保證經(jīng)適房能真正解決中低收入者的住房問(wèn)題。其次，降低經(jīng)濟(jì)適用房的舒適度，在不影響正常生活的前提下，適當(dāng)?shù)亟档徒?jīng)適房的面積，以避免經(jīng)適房落入不適當(dāng)?shù)娜耸种小?借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)。美國(guó)在大力開展公共住房項(xiàng)目時(shí)，不僅政府會(huì)通過(guò)建立健全法律制度對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督，新聞媒體還會(huì)進(jìn)行監(jiān)督和批判。瑞典政府還建立了一套“體系完整、分工明確”的住房保障機(jī)構(gòu)，對(duì)保障低收入家庭的住房權(quán)利起到了至關(guān)重要的作用。 加大公共租賃房的建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房的作用是有限的，僅保障了少部分中低收入者的住房需求。因此，國(guó)家可以加大力度建設(shè)公共租賃租房，以便更好地解決城市中等偏低收入家庭及新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員等群體階段性住房困難問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)

[1]納春英.圓仁視野中晚唐長(zhǎng)安平民男子的服飾[M]唐史論叢.陜西師范大學(xué)出版社，2013年第17輯，第24-135頁(yè)。