企業(yè)遭遇拆遷，不可不知的法律規(guī)定

隨著城市化進(jìn)程的逐步加快，一些企業(yè)開始面臨拆遷問題，當(dāng)遭遇拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意房屋的性質(zhì)各有不同，其補(bǔ)償方式也有一定差異。同時(shí)，拆遷方為了推進(jìn)征收進(jìn)程，會(huì)想出各種措施促進(jìn)企業(yè)盡快搬遷，在這個(gè)過程中雙方可謂斗智斗勇。因此，小編今天針對(duì)企業(yè)在拆遷中可能遇到的問題，作出有針對(duì)性的解答，希望可以幫助企業(yè)最大程度地保護(hù)自己的合法權(quán)益。

1.拆遷是否屬于公共利益

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，可以知道征收的原因只能是出于公共利益的需要，但是在實(shí)踐中，一些開發(fā)商打著公共利益的旗號(hào)實(shí)施商業(yè)開發(fā)。例如，有些開發(fā)商以修建學(xué)校，發(fā)展教育事業(yè)為名，但實(shí)際上卻是在修建私立學(xué)校，私立學(xué)校是盈利性學(xué)校，不符合公共利益的要求。因此，這個(gè)拆遷項(xiàng)目就不是公益拆遷。

通常來講，商業(yè)拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償數(shù)額會(huì)有較大的浮動(dòng)空間，而公共利益拆遷則不會(huì)，這也是拆遷方喜歡宣稱公共利益的原因。

應(yīng)對(duì)之策：

認(rèn)真、及時(shí)地審查房屋征收決定作出的依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目是否為了公共利益，在這個(gè)過程中可以申請(qǐng)政府信息公開，必要時(shí)可以提起復(fù)議、訴訟要求撤銷。

2.被定為違建要拆除

如果企業(yè)的辦公用房在遭遇拆遷時(shí)被認(rèn)定為違法建筑，企業(yè)的拆遷補(bǔ)償會(huì)受到一定影響。但并不是所有的違章建筑都不予以補(bǔ)償。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條的明確規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！?/p>

在實(shí)踐中，確實(shí)存在一部分企業(yè)手續(xù)不全的情況，這類企業(yè)在面臨拆遷時(shí)就會(huì)顯得更加被動(dòng)。在此，小編提醒企業(yè)一定要注意是什么原因造成的企業(yè)房屋手續(xù)不全。有些企業(yè)房屋的手續(xù)不全可能是由歷史遺留問題或者其他原因造成的，對(duì)這種手續(xù)不全的房屋不能隨便就認(rèn)定為違法建筑而強(qiáng)制拆除。在實(shí)踐中，規(guī)模越大、廠房占地面積越大的企業(yè)，越容易激起征收方“以拆違促拆遷”的不良想法。

在企業(yè)遭遇拆遷補(bǔ)償中，要注意區(qū)分違章建筑和建筑內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。哪怕是違章建筑，建筑內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，例如機(jī)械、設(shè)備等可以獨(dú)立于違章建筑存在，系違章建筑人的合法財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。拆遷人在拆除違章建筑的過程中，不得侵犯違章建筑人的違章建筑內(nèi)的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

應(yīng)對(duì)之策：

針對(duì)行政機(jī)關(guān)做出的責(zé)令限期拆除決定，企業(yè)要作出明智的選擇，采取法律手段，同時(shí)要保護(hù)房屋不被強(qiáng)拆，如若難以保全，請(qǐng)一定要保留證據(jù)。

3.評(píng)估機(jī)構(gòu)不是由企業(yè)選擇的

我國(guó)法律明確規(guī)定，被征收人有選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，如果被拆遷人不能協(xié)商一致，則按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票，或是搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。然而，在企業(yè)拆遷中，評(píng)估公司一般都是由拆遷方直接內(nèi)定的，且長(zhǎng)期以來與拆遷方保持著合作關(guān)系，企業(yè)的選擇權(quán)難以行使，因此，評(píng)估結(jié)果確定的房屋價(jià)格很低。

應(yīng)對(duì)之策：

當(dāng)被侵權(quán)時(shí)要在第一時(shí)間主張選擇權(quán)，若不能取得滿意結(jié)果，可向市、縣級(jí)人民政府舉報(bào)，也可以此為由針對(duì)征收補(bǔ)償決定提起復(fù)議或者訴訟。

4.通過各種方式逼遷

有些拆遷方在拆遷過程中，如果遇到企業(yè)不妥協(xié)，就會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行各種逼遷。有的通過追究涉案企業(yè)稅務(wù)、環(huán)保甚至企業(yè)負(fù)責(zé)人計(jì)劃生育問題等來達(dá)到搬遷目的，還有的采取破壞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等手段，如采取斷水、斷電、斷路等方式，或采取挖溝、挖墻腳、雇人威脅恐嚇、故意傾倒垃圾雜物等方式，使得被拆遷企業(yè)無法正常運(yùn)行，從而迫使其搬遷。

應(yīng)對(duì)之策：

面對(duì)復(fù)雜的情況，不要害怕，根據(jù)程序進(jìn)行依法救濟(jì)，相信法律會(huì)保護(hù)您的正當(dāng)權(quán)益。

5.恐嚇

在拆遷過程中，有可能存在虛假拆遷恐嚇的情形。一般表現(xiàn)為兩個(gè)方面：（1）拆遷方并不實(shí)際強(qiáng)拆企業(yè)房屋，但每天都恐嚇經(jīng)營(yíng)者要進(jìn)行強(qiáng)拆，令被拆遷企業(yè)主終日處于魂不守舍的緊張狀態(tài)中；（2）在采用正常程序拆除的企業(yè)上做文章，如有的企業(yè)因自愿簽署補(bǔ)償協(xié)議從而房屋被拆，拆遷方就對(duì)外宣稱這個(gè)企業(yè)是被強(qiáng)拆的且未得到任何補(bǔ)償，從而讓未簽署協(xié)議的被拆遷企業(yè)產(chǎn)生恐懼心理，進(jìn)而與拆遷方簽署補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理的補(bǔ)償協(xié)議。

應(yīng)對(duì)之策：

企業(yè)主要提高警惕，對(duì)于拆遷方所說的話要進(jìn)行考察，與周邊企業(yè)信息共享。

6.停產(chǎn)停業(yè)損失如何計(jì)算補(bǔ)償

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條第二款規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失首先應(yīng)由拆遷戶和拆遷方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。這種方式拆遷戶爭(zhēng)取的空間比較大；但是如果遇到拆遷方如果不講理，拆遷戶如果沒有采取強(qiáng)有力的維護(hù)權(quán)益的手段就容易吃虧。

以北京為例，如果用作經(jīng)營(yíng)的房屋是經(jīng)營(yíng)用房，它的停產(chǎn)停業(yè)損失計(jì)算如下：

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅房屋的月租金+月凈利潤(rùn)×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限。

拆遷戶可以根據(jù)以上公式計(jì)算。它的優(yōu)點(diǎn)是明確、具體，相對(duì)其他方式來說不容易發(fā)生糾紛；缺點(diǎn)是拆遷戶不容易獲得過高的補(bǔ)償。

如果以房屋的面積計(jì)算，有的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記的是幾百平米，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積還有可能包括院落、平臺(tái)等空間，與登記的面積可能存在較大的出入，如果按照面積一次性給予補(bǔ)償?shù)脑?，?huì)造成補(bǔ)償數(shù)額相差較大。

另外，還可以按照經(jīng)營(yíng)的效益狀況計(jì)算。以江蘇省為例，在補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失方面有相關(guān)規(guī)定，如停產(chǎn)停業(yè)損失只補(bǔ)償直接效益損失，不補(bǔ)償間接損失。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償具體以政府發(fā)布房屋征收公告前3年的平均效益計(jì)算，不滿3年的，按照實(shí)際年限計(jì)算。平均效益要結(jié)合納稅情況，以會(huì)計(jì)核算及其他有關(guān)資料為依據(jù)。

律師提示：

企業(yè)拆遷中停產(chǎn)停業(yè)會(huì)造成重大損失，對(duì)于某些企業(yè)來講甚至可能是滅頂之災(zāi)，一是因?yàn)槠髽I(yè)換個(gè)地方可能就難以經(jīng)營(yíng)或者經(jīng)營(yíng)不佳；二是有可能企業(yè)主剛投入資金還沒開始或者開始經(jīng)營(yíng)不久就遭到拆遷，停產(chǎn)停業(yè)的損失巨大，補(bǔ)償款只是杯水車薪。

在實(shí)踐中，企業(yè)主能不能得到合理的補(bǔ)償其實(shí)更多在于如何爭(zhēng)取。

其實(shí)，不止是停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，企業(yè)拆遷還包括企業(yè)廠房及土地的補(bǔ)償費(fèi)、企業(yè)員工離職的損失補(bǔ)償費(fèi)、裝修及裝潢損失補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、企業(yè)遷址而引發(fā)的其他損失等。企業(yè)主應(yīng)利用法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益不受損害，爭(zhēng)取合理的征收拆遷補(bǔ)償。

最后，在企業(yè)征收過程中無小事，企業(yè)主一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，必要時(shí)可尋求專業(yè)的法律幫助。