房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行信貸增長的實(shí)證研究

高樹斌

摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與銀行信貸密切相關(guān)，只有探討出兩者之間的互相作用機(jī)制，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)、銀行業(yè)的快速發(fā)展提供有效的依據(jù)。要掌握房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的作用機(jī)制，可利用實(shí)際月度數(shù)據(jù)及多變量協(xié)整分析技術(shù)對兩者進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。通過實(shí)證檢驗(yàn)后，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間互相影響與作用，兩者呈現(xiàn)出互為因果的關(guān)系。因此，銀行在發(fā)展過程中應(yīng)注重兩者之間的關(guān)系并制定有效政策促進(jìn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：銀行信貸;房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng);實(shí)證研究

研究我國各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展，可以看出房價(jià)上漲的因素與銀行金融支持存在著直接性的關(guān)系，特別是房產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)呈現(xiàn)出快速上升更加突出了銀行金融的作用。因此，銀行信貸達(dá)到快速擴(kuò)張的目的，主要是聚集在房地產(chǎn)市場并推動(dòng)了國內(nèi)房價(jià)的不斷上漲，進(jìn)而引發(fā)了房地產(chǎn)市場泡沫問題的發(fā)生。統(tǒng)計(jì)銀行內(nèi)部抵押物后以房地產(chǎn)資產(chǎn)占比較高，如果房地產(chǎn)市場的價(jià)格呈現(xiàn)出上漲趨勢會(huì)促進(jìn)銀行資產(chǎn)的進(jìn)一步提高，有效改善了銀行以往存在資本不充足的問題、資產(chǎn)質(zhì)量不高的問題。在銀行資產(chǎn)充裕后進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場信貸力度，再一次推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的迅猛增長。由于我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出波動(dòng)式的發(fā)展過程，需要實(shí)證檢驗(yàn)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的關(guān)系，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康地發(fā)展。

1.房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的關(guān)系

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要具備充足的資金支持，一般采取的融資措施涉及高貸款成數(shù)債務(wù)融資方式、開發(fā)貸款融資方法、按揭貸款融資模式。其中，開發(fā)貸款行為屬于短期行為，而按揭貸款屬于長期行為。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求下，房地產(chǎn)價(jià)格周期與信貸周期兩之間會(huì)存在較大的關(guān)聯(lián)性。從理論上分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行貸款兩者實(shí)際具有的關(guān)系可表現(xiàn)出雙向因果關(guān)系，并且這一關(guān)系至少會(huì)表現(xiàn)出如下三個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)進(jìn)一步影響銀行信貸規(guī)模。站在借款人角度看待房地產(chǎn)價(jià)格變化，如果房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生變化會(huì)對借款人的借貸能力與可觀測財(cái)富產(chǎn)生較大的影響。從莫迪格利安尼·弗里德曼對消費(fèi)的研究理論中可知，居民的財(cái)富發(fā)生變動(dòng)會(huì)增加居民的消費(fèi)支出，而居民在產(chǎn)生消費(fèi)行為時(shí)依靠的是銀行借貸會(huì)增加居民對銀行信貸的需求;如果房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)會(huì)影響居民在銀行抵押的抵押物價(jià)值，進(jìn)一步對居民的信貸獲取能力產(chǎn)生較大的影響。其實(shí)，房地產(chǎn)也屬于消費(fèi)品，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對不同人群產(chǎn)生不同的影響，表現(xiàn)在：如果房地產(chǎn)價(jià)格增高會(huì)增加房產(chǎn)擁有者的財(cái)富，反之則降低;若房地產(chǎn)價(jià)格增高，對于無房者會(huì)造成購房困難，不得不采取降低消費(fèi)及銀行貸款的行為，反之則會(huì)增加消費(fèi)與貸款行為。站在銀行角度看待房地產(chǎn)價(jià)格變化，銀行不只持有房地產(chǎn)資產(chǎn)且提供抵押貸款服務(wù)。在銀行貸款中以建筑開發(fā)貸款具有容易波動(dòng)的現(xiàn)象。如果房地產(chǎn)價(jià)格處于較高時(shí)，銀行會(huì)采取降低貸款條件的方式提供更多的貸款服務(wù)，進(jìn)而形成了房地產(chǎn)與信貸周期產(chǎn)生密切的傳播過程。若存在監(jiān)管薄弱與流入外資的問題會(huì)加大傳播力度。在上述機(jī)制下的房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間會(huì)產(chǎn)生補(bǔ)充效應(yīng)，表現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲則增高抵押貸款的市值、房地產(chǎn)價(jià)格下降會(huì)產(chǎn)生與補(bǔ)充效應(yīng)作用相反的機(jī)制。其次，銀行信貸存在多樣流動(dòng)性效應(yīng)會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。貸款態(tài)度與信貸可得性兩個(gè)方面會(huì)對建筑建設(shè)的決策與房地產(chǎn)需求產(chǎn)生較大的影響力度，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生一定的波動(dòng)。房地產(chǎn)按揭貸款會(huì)對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生較大的刺激，將房地產(chǎn)價(jià)格有效提升;房地產(chǎn)開發(fā)貸款會(huì)對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生刺激性，將房地產(chǎn)價(jià)格拉低。在經(jīng)濟(jì)自由化背景下，銀行發(fā)布的貨幣基金成為存款者的新寵兒。銀行在面臨緊縮利差的不利因素時(shí)會(huì)制定出一些措施達(dá)到提高收益率的目的，達(dá)到重新創(chuàng)建利差的目的，表現(xiàn)出信貸資源的主體流向朝向具有高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方向邁進(jìn)，對房地產(chǎn)價(jià)格上漲形成了一定的壓力。第三，銀行信貸與房地產(chǎn)周期需要共同面對經(jīng)濟(jì)因素的影響。表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是宏觀經(jīng)濟(jì)、預(yù)期對信貸周期產(chǎn)生決定性作用，二是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)開展后處表現(xiàn)出的實(shí)際狀態(tài)會(huì)影響房地產(chǎn)市場，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化后需要對房地產(chǎn)供需進(jìn)行有效的調(diào)整，進(jìn)一步引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格與投資發(fā)生變化。這種外部沖擊的行為主要是由需求因素決定的，比如人口數(shù)量、居民收入、銀行利率等，也可以是由供給決定的，比如建筑成本等。

2.實(shí)證研究

2.1數(shù)據(jù)來源

實(shí)證研究需要真實(shí)數(shù)據(jù)，選擇2018年1月至2019年12月間我國房地產(chǎn)價(jià)格情況、銀行貸款各項(xiàng)數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)增長等月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，總共獲取80組樣本進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。其中，房地產(chǎn)價(jià)格的確定主要是利用除法公式：商品房銷售額÷商品房銷售面積得到。銀行貸款數(shù)據(jù)的表達(dá)方式利用的是金融機(jī)械各項(xiàng)貸款，由于缺少GDP月度數(shù)據(jù)采用了工業(yè)增加值。另外，缺乏定基消費(fèi)物價(jià)指標(biāo)，利用《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》公布的數(shù)據(jù)實(shí)施2018年1月通貨膨脹率的構(gòu)建，根據(jù)季節(jié)因素調(diào)整工業(yè)增加值與銀行貸款數(shù)據(jù)，采用平減消費(fèi)物價(jià)指數(shù)的方式消除通貨膨脹因素。除銀行貸款利率之外，對其他數(shù)據(jù)實(shí)施取值自然對數(shù)的方式達(dá)到消除異方差的目的。

2.2實(shí)證模型的創(chuàng)建

為了實(shí)證研究引入各種數(shù)據(jù)創(chuàng)建出模型，包括房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格數(shù)據(jù)、銀行貸款各項(xiàng)數(shù)據(jù)、工業(yè)增加值等，分別使用不同的字母進(jìn)行表示并確定出相應(yīng)的對數(shù)值。利用多元線形函數(shù)及運(yùn)用計(jì)量的方式回歸多元線形函數(shù)方程，檢驗(yàn)的內(nèi)容包括長期模型與短期模型。

2.3實(shí)證結(jié)果

在檢驗(yàn)時(shí)采用了四種檢驗(yàn)方式：第一，檢驗(yàn)單位根。檢驗(yàn)方式利用協(xié)整檢驗(yàn)?zāi)Ｊ綄Ω髯兞块g長期關(guān)系進(jìn)行確定，運(yùn)用ADF方式檢驗(yàn)單位根確定出各變量的平穩(wěn)性。經(jīng)過檢驗(yàn)后可得到每一個(gè)時(shí)間序列原先擁有的原序列未達(dá)到平穩(wěn)狀態(tài)，而是在一階差分表現(xiàn)出顯著性的平穩(wěn)度。因此，四個(gè)變量都屬于一階單整序列模式。第二，檢驗(yàn)協(xié)整關(guān)系。檢驗(yàn)方式運(yùn)用的是Johnsen檢驗(yàn)?zāi)Ｊ?，由于每個(gè)變量呈現(xiàn)出顯著確定性趨勢，所以將協(xié)整方程設(shè)定成含截距項(xiàng)方式。檢驗(yàn)完成后得到四個(gè)變量間的關(guān)系屬于協(xié)整關(guān)系，四個(gè)變量處于長期性的均衡狀態(tài)中，并且在長期角度看可發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格增長的同時(shí)，銀行貸款也會(huì)相應(yīng)地提高?？梢?，房地產(chǎn)價(jià)格在長期時(shí)間內(nèi)與銀行貸款之間呈正比關(guān)系。第三，檢驗(yàn)長期因果關(guān)系。經(jīng)過長期因果關(guān)系檢驗(yàn)后，房地產(chǎn)價(jià)格與銀行貸款兩者的關(guān)系屬于雙向因果關(guān)系;確定出工業(yè)增加值與銀行貸款之間的關(guān)系為單向因果性，銀行貸款產(chǎn)生變化會(huì)影響工業(yè)增加值;房地產(chǎn)價(jià)格和工業(yè)增加值兩者的關(guān)系未體現(xiàn)出雙向因果而是單向因果關(guān)系，工業(yè)增加值發(fā)生變化會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。第四，檢驗(yàn)短期動(dòng)態(tài)關(guān)系。檢驗(yàn)短期動(dòng)態(tài)關(guān)系利用誤差修正模型的建立，通過利用此模型進(jìn)行檢驗(yàn)后，銀行貸款短期內(nèi)發(fā)生的變化不會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響而發(fā)生變化，而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素是銀行貸款含有的協(xié)整關(guān)系。

3.結(jié)論與政策

3.1結(jié)論

通過創(chuàng)建兩個(gè)模型確定出房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的關(guān)系，兩者之間互相影響與作用而呈現(xiàn)出互為因素關(guān)系，房地產(chǎn)信貸會(huì)長期影響房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng);房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)產(chǎn)生的波動(dòng)現(xiàn)象是銀行信貸存在的協(xié)整關(guān)系產(chǎn)生作用后的結(jié)果。另外，房地產(chǎn)信貸膨脹會(huì)拉動(dòng)需求而提高房地產(chǎn)的價(jià)格。

3.2政策建議

從實(shí)證結(jié)果可知房地產(chǎn)價(jià)格上漲后，銀行信貸也會(huì)上漲，要對此作用產(chǎn)生重視。目前，我國銀行實(shí)施放貸服務(wù)時(shí)所采取的評估方式是對房地產(chǎn)商抵押資產(chǎn)進(jìn)行評估，如果抵押物市場存在著價(jià)格上漲的趨勢會(huì)提高抵押物的價(jià)值，銀行會(huì)進(jìn)一步動(dòng)作帶動(dòng)貸款增長，表現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款在銀行所有貸款中所占比重逐漸提高。如果銀行過度依賴抵押物會(huì)加大資金成本及運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@種評估模式一旦遇到房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生較大的變化，會(huì)導(dǎo)致銀行產(chǎn)生資產(chǎn)負(fù)債的現(xiàn)象，進(jìn)一步引發(fā)不良資產(chǎn)的問題發(fā)生。因此，政策方面應(yīng)包括以下幾個(gè)內(nèi)容：第一，創(chuàng)建市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系、建立房地產(chǎn)指標(biāo)體系、制定信息披露制度，還要對銀行現(xiàn)有的評估體系進(jìn)行改革，應(yīng)建立全面化的評估風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，盡可能挖掘出貸款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)商還貸能力的強(qiáng)弱主要體現(xiàn)在項(xiàng)目開發(fā)能力方面，如果銀行在向房地產(chǎn)商提供貸款服務(wù)時(shí)應(yīng)采取兩種模式評估：一是評估房地產(chǎn)商房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)能力、二是評估抵押物，能夠最大限度地規(guī)避放貸風(fēng)險(xiǎn)。

4.結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格變化與銀行信貸增長之間互相作用，房地產(chǎn)價(jià)格如果處于長期增長中，銀行信貸也會(huì)隨之處于不斷增長中，產(chǎn)生了正面推動(dòng)的作用。應(yīng)重視兩者之間的關(guān)系并制定出有利于銀行發(fā)展的政策，可以有效規(guī)避房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

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