房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)與控制之我見(jiàn)

摘要：資金風(fēng)險(xiǎn)控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的一項(xiàng)重要工作，通過(guò)強(qiáng)化資金風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投融資決策的科學(xué)性，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)起著不容忽視的作用。本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)的成因，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)控制的有效措施，期望對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管控水平有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;資金風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了一定程度影響，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中面臨著諸多的不確定性因素，直接影響著項(xiàng)目資金的安全性，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。為了提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的安全性，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)控制，動(dòng)態(tài)平衡資金流入與流出，規(guī)避資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究深度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)在擬建項(xiàng)目之前應(yīng)對(duì)項(xiàng)目所在地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)研分析，制定出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資方案，對(duì)項(xiàng)目投資方案進(jìn)行可行性分析，為項(xiàng)目投資與融資決策提供依據(jù)。但是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在擬建項(xiàng)目可行性研究階段的論證不充分，沒(méi)有動(dòng)態(tài)權(quán)衡項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、建設(shè)資金需求與銷(xiāo)售資金回籠之間的關(guān)系，加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，易受經(jīng)濟(jì)政策、社會(huì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)等外界因素的影響，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資回報(bào)率偏離預(yù)期，現(xiàn)金流入與流出失衡，導(dǎo)致企業(yè)陷入無(wú)法按期償本付息的困境，增大企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

（二）項(xiàng)目資金管控不夠嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從拿地到竣工結(jié)算一般要經(jīng)歷2-3年時(shí)間，在該時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況投入與之相匹配的資金，使得項(xiàng)目現(xiàn)金流在項(xiàng)目建設(shè)階段始終處于流出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于流入的情況。部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的資金管控，未能?chē)?yán)格執(zhí)行資金預(yù)算控制措施，使得各項(xiàng)目部經(jīng)常出現(xiàn)不必要的資金支出，導(dǎo)致資金實(shí)際支出遠(yuǎn)超資金預(yù)算指標(biāo)，增大了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。此外，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模，盲目地在同一時(shí)期同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，降低了企業(yè)資金的流動(dòng)性，極易導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)失靈，使企業(yè)面臨著資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金風(fēng)險(xiǎn)防范體系未發(fā)揮應(yīng)有功效

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管理中，企業(yè)管理層不重視資金風(fēng)險(xiǎn)防范，沒(méi)有結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)建立起資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)一直處于高負(fù)債經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，面臨著較大的長(zhǎng)償債風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布于各個(gè)地區(qū)，各個(gè)項(xiàng)目部與企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)缺少聯(lián)系，使得財(cái)務(wù)部門(mén)難以及時(shí)獲取各個(gè)項(xiàng)目部的資金流動(dòng)情況，無(wú)法為資金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范提供數(shù)據(jù)支持。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中過(guò)于依賴(lài)銀行貸款，融資方式較為單一，造成企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理、融資成本較高，若項(xiàng)目投資收益率未能達(dá)到預(yù)期，則易使企業(yè)陷入以新貸款償還舊貸款的惡性循環(huán)狀態(tài)，增大企業(yè)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

（一）深化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步深化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作，并以項(xiàng)目的可行性報(bào)告作為主要依據(jù)，制定行之有效的資金風(fēng)險(xiǎn)防控措施，具體如下：其一，收集信息優(yōu)化方案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)的方法，對(duì)項(xiàng)目的可行性及投資回報(bào)率進(jìn)行預(yù)測(cè)。通過(guò)前期調(diào)查，掌握與項(xiàng)目有關(guān)的信息，根據(jù)這些信息，對(duì)具體的開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)，從而確定出最為適宜的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，以及開(kāi)發(fā)規(guī)模，并對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要投入的費(fèi)用與項(xiàng)目最終所能取得的收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，為風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提供依據(jù)。其二，制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì)在某一段時(shí)期內(nèi)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，為避免出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)，必須合理安排項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的實(shí)際情況，并結(jié)合具體的項(xiàng)目特點(diǎn)，制定合理可行的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。比如，大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以采用分階段開(kāi)發(fā)的方法，并安排好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的進(jìn)度，如拆遷、主體工程施工、竣工驗(yàn)收等等。開(kāi)發(fā)前，企業(yè)應(yīng)估算成本費(fèi)用，盡可能使估算結(jié)果與實(shí)際情況相符。其三，編制融資方案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)家的政策導(dǎo)向進(jìn)行分析，依據(jù)項(xiàng)目的資金需要，針對(duì)融資過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，制定多套融資方案，達(dá)到控制資金風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要從單一的銀行貸款融資方式，向權(quán)益性融資和債券融資方式過(guò)渡，構(gòu)建起多元化的融資體系，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資成本，緩解企業(yè)償本付息的資金壓力。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金管控

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將資金管控貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算，以保證企業(yè)資金得以有效利用，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。具體措施如下：其一，編制資金預(yù)算表。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)以項(xiàng)目可行性報(bào)告作為主要依據(jù)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求量進(jìn)行合理確定，并編制資金預(yù)算表，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段的資金投入情況進(jìn)行有效控制。要保證編制的資金預(yù)算表與實(shí)際情況相符，控制好資金預(yù)算流入與流出兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可與企業(yè)日常資金管理相結(jié)合，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金預(yù)算進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，確保預(yù)算的合理性。其二，引入招投標(biāo)模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用招投標(biāo)的方式，對(duì)總包單位進(jìn)行優(yōu)選，保證工程量清單的規(guī)范性，并嚴(yán)格按照合同條款的約定對(duì)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，對(duì)于固定的報(bào)價(jià)及建設(shè)工期不得隨意調(diào)整，要明確工期延誤的處罰標(biāo)準(zhǔn)，從而降低費(fèi)用增加與延期交工給企業(yè)帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)。其三，調(diào)整預(yù)算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合內(nèi)外部因素，對(duì)資金預(yù)算進(jìn)行合理調(diào)整，以此來(lái)達(dá)到控制資金風(fēng)險(xiǎn)的目的。其四，動(dòng)態(tài)監(jiān)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用動(dòng)態(tài)監(jiān)控的方法，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金使用情況進(jìn)行控制，此項(xiàng)工作可由資金管理部門(mén)負(fù)責(zé)，以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況作為控制點(diǎn)，按照月度分析資金預(yù)算的執(zhí)行情況，找出資金使用中存在的漏洞，采取有效的措施進(jìn)行彌補(bǔ)。

（三）建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警作為風(fēng)險(xiǎn)管理的重要工具，及時(shí)揭示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的資金風(fēng)險(xiǎn)隱患，為制定資金風(fēng)險(xiǎn)控制措施提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)構(gòu)建起集事前、事中和事后于一體的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，設(shè)置指標(biāo)預(yù)警值，一旦某項(xiàng)指標(biāo)臨近或超出預(yù)警值則要及時(shí)采取控制措施。具體如下：其一，事前風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在擬開(kāi)發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目階段，要計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值（NPV），內(nèi)部收益率（IRR）、靜態(tài)投資回收期（PP）等指標(biāo)，設(shè)定指標(biāo)安全范圍為NPV≥0、IRR≥基準(zhǔn)折現(xiàn)率、PP≤項(xiàng)目計(jì)算期/2。其二，事中風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)階段之后，要關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)度與資金需求情況，以及企業(yè)持有的貨幣性資金是否能夠滿足企業(yè)償債要求。事中資金風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)包括長(zhǎng)期負(fù)債與負(fù)債總額之比、資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力確定各項(xiàng)指標(biāo)的預(yù)警值。其三，事后風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，要關(guān)注銷(xiāo)售和資金回籠情況，設(shè)置銷(xiāo)售利潤(rùn)率和資產(chǎn)凈利率等指標(biāo)，用以衡量企業(yè)資金回收情況是否滿足企業(yè)到期償還債務(wù)的需求。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)要重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)階段的資金管理，建立起資金風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，通過(guò)深化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、制定多元化融資方案、強(qiáng)化資金預(yù)算實(shí)施以及建立起資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制等措施，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控水平，有效規(guī)避或降低資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)的負(fù)面影響，增強(qiáng)企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)防范能力，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資收益目標(biāo)保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：李莉（1967-），女，漢族，四川成都人，會(huì)計(jì)師，成都市新材房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理，畢業(yè)于四川省級(jí)機(jī)關(guān)電大，研究方向?yàn)槠髽I(yè)財(cái)務(wù)及涉稅管理。