房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)分析與控制問(wèn)題研究

李秀梅

【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，傳統(tǒng)行業(yè)也在通過(guò)不斷轉(zhuǎn)型來(lái)獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)行業(yè)中占據(jù)重要地位，其對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的利用和分析水平將直接影響到企業(yè)的利潤(rùn)水平和發(fā)展?jié)摿?。通過(guò)研究房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)的分析與控制，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 資金風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，眾多行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)近些年來(lái)發(fā)展速度較快、發(fā)展勢(shì)頭較好的行業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)起到了關(guān)鍵性作用。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)業(yè)必須意識(shí)到其發(fā)展已經(jīng)步入新常態(tài)階段，供給側(cè)改革給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也帶來(lái)了極大的機(jī)遇。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，提升對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的分析和控制能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在保持平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。資金風(fēng)險(xiǎn)的控制和分析主要包括對(duì)外界因素造成的實(shí)際資金收益率的不確定性的控制和分析。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種措施來(lái)提升控制能力，屏蔽相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

（一）初期投資風(fēng)險(xiǎn)——房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于復(fù)合型行業(yè)，企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)資金融通、投資項(xiàng)目選擇、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑和房產(chǎn)出售或出租等業(yè)務(wù)內(nèi)容，同時(shí)由于其所需資金數(shù)量極大，因此屬于傳統(tǒng)的資金密集型企業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目選擇初期就面臨著極高的投資風(fēng)險(xiǎn)即在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段出現(xiàn)一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前期需要對(duì)項(xiàng)目所在地和宏觀經(jīng)濟(jì)政策等進(jìn)行全面衡量和把控，通過(guò)數(shù)量模型分析等方式定性定量的對(duì)投資收益進(jìn)行預(yù)判。同時(shí)對(duì)如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃及后期出售價(jià)位確定等都需要在項(xiàng)目投資初期進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。但是，在投資初期由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性、政策的變動(dòng)性及來(lái)自同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的壓力，使得房地產(chǎn)行業(yè)的初期投資風(fēng)險(xiǎn)仍然巨大。

（二）中期建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)——房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)主要通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的方式生產(chǎn)出該行業(yè)特有的商品——房屋，因此建設(shè)施工階段實(shí)質(zhì)上是一個(gè)典型的生產(chǎn)過(guò)程。在這個(gè)生產(chǎn)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著來(lái)自方方面面的資金風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)外部，面臨著原材料產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)，原材料價(jià)格上漲意味著企業(yè)未來(lái)所需采購(gòu)原材料成本增加，企業(yè)成本增加，可能造成企業(yè)的利潤(rùn)減少甚至虧損；原材料價(jià)格下降意味著企業(yè)如果當(dāng)期庫(kù)存較多，則企業(yè)從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，企業(yè)成本超過(guò)同行業(yè)其他企業(yè)，也會(huì)造成企業(yè)的利潤(rùn)減少甚至虧損。在房地產(chǎn)內(nèi)部，對(duì)于所融通的閑置資金的投資方式安排會(huì)直接影響到企業(yè)整體的盈利水平和風(fēng)險(xiǎn)狀況，在建設(shè)施工過(guò)程中企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利落地起到了重要作用。

（三）后期處置風(fēng)險(xiǎn)——房地產(chǎn)項(xiàng)目建成完工后出售、出租階段面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完工之后，就進(jìn)入到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目后期處置階段。在這一階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)采用出售的方式進(jìn)行處置，少部分企業(yè)采取長(zhǎng)期出租或自用的方式進(jìn)行處置。不同處置方式也給企業(yè)帶來(lái)了不同的風(fēng)險(xiǎn)。而處置實(shí)質(zhì)上是給企業(yè)帶來(lái)最大資金風(fēng)險(xiǎn)的方式。處置過(guò)程需要企業(yè)具有強(qiáng)大的營(yíng)銷(xiāo)能力和營(yíng)銷(xiāo)策略，營(yíng)銷(xiāo)策略的制定及政府政策的引導(dǎo)都會(huì)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的處置時(shí)間和資金回收的速度。

三、控制房地產(chǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)的方法和策略

（一）提升前期調(diào)研效果，增強(qiáng)投資策略的準(zhǔn)確性和可靠性

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期需要對(duì)行業(yè)環(huán)境進(jìn)行全面評(píng)估，除此之外還需要對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位等進(jìn)行全面宏觀了解以最終完成項(xiàng)目投資初期的評(píng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)提升前期調(diào)研效果，增強(qiáng)投資策略準(zhǔn)確性和可靠性的作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要牢牢把握政府政策導(dǎo)向，對(duì)于大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的地區(qū)可以加大投資力度，對(duì)于嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)購(gòu)房的地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)就需要保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，嚴(yán)格控制企業(yè)可能面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)。其次，在制定投資策略時(shí)可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型的構(gòu)建進(jìn)行定量分析，提升決策的準(zhǔn)確性和可靠性。準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型和風(fēng)險(xiǎn)控制模型可以從收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)維度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，最終決定是否對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可靠投資。

（二）善用金融工具、加強(qiáng)監(jiān)督管理，降低在建設(shè)施工過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的不斷完善和開(kāi)放，其在各行各業(yè)的資金融通、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面都起到了重要作用。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用當(dāng)前金融市場(chǎng)上具有的一定作用來(lái)降低自身在建設(shè)施工過(guò)程中存在的資金風(fēng)險(xiǎn)。首先，企業(yè)可以通過(guò)宏觀預(yù)測(cè)方式推測(cè)未來(lái)原材料的價(jià)格漲跌情況，之后通過(guò)使用期權(quán)、期貨、套期保值等方式來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的置換或者規(guī)避，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和有效運(yùn)營(yíng)。其次，企業(yè)需要在建設(shè)施工過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工內(nèi)容的監(jiān)督管理，通過(guò)完善的內(nèi)部控制避免不合規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)，也可以避免資金的浪費(fèi)，提升資金的使用效率，促進(jìn)資金有效周轉(zhuǎn)，降低建設(shè)施工過(guò)程中的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善營(yíng)銷(xiāo)策略，提升營(yíng)銷(xiāo)能力，降低處置階段的資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略應(yīng)該具有較強(qiáng)的可操作性和可識(shí)別性，同時(shí)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定也需要符合國(guó)家政策的基本規(guī)劃，切不可通過(guò)虛假營(yíng)銷(xiāo)等方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目處置，不合理的營(yíng)銷(xiāo)策略會(huì)增大企業(yè)的法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)面臨行政處罰甚至凍結(jié)資金等資金風(fēng)險(xiǎn)。而企業(yè)只有結(jié)合市場(chǎng)情況和社會(huì)現(xiàn)狀制定的營(yíng)銷(xiāo)策略，才能被目標(biāo)人群所接受，也只有通過(guò)強(qiáng)有力的營(yíng)銷(xiāo)能力和品牌能力，才能在最合適的周期內(nèi)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)和處置。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著國(guó)家供給側(cè)改革戰(zhàn)略的不斷深化和實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入了改革的關(guān)鍵期。房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)企業(yè)項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目處置等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面控制，促使企業(yè)有效把控資金風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)有效增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的二次騰飛。

參考文獻(xiàn)

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