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    分析經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與走勢

    2020-09-10 07:22:44袁瑞芳
    環(huán)球市場 2020年8期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)

    袁瑞芳

    摘要:當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)得到了極大的發(fā)展,在這方面的投資也呈現(xiàn)出增長過快的情況,為了對這種情況進(jìn)行抑制,實(shí)施了市場宏觀調(diào)控,通過采取相關(guān)的調(diào)控措施,如,市場治理整頓、加息、貨幣信貸調(diào)控等,就資金、土地管理以及城市拆遷等方面實(shí)施調(diào)控。經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控不只是控制產(chǎn)業(yè)發(fā)展和價(jià)值增長,對未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢也有顯著影響,基于此,本文就分析了經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與走勢。

    關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控下;房地產(chǎn)業(yè);運(yùn)行與走勢

    我國的房地產(chǎn)市場從2004年開始得到了極快的發(fā)展,價(jià)格上也在不斷提升,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。但是為了對投資增長過快問題進(jìn)行解決,對房價(jià)進(jìn)行穩(wěn)定,政府就出臺了相關(guān)的措施實(shí)施宏觀調(diào)控。經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)市場和行業(yè)的發(fā)展具有重要的影響,就房地產(chǎn)發(fā)展的歷程而言,并不單單是控制價(jià)格,還影響了產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行以及走勢。

    一、宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)健康市場的形成

    第一,健康的市場要注重質(zhì)量增長。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,在規(guī)劃建設(shè)上屬于資源高消耗型,房地產(chǎn)建設(shè)和使用要消耗很多的資源;采取的是單一粗放的經(jīng)營管理模式;在社會(huì)承諾上屬于低度負(fù)責(zé)型;就文化內(nèi)涵層面而言屬于盲目跟風(fēng),看到該行業(yè)發(fā)展,很多企業(yè)和個(gè)人也盲目跟風(fēng)投資房地產(chǎn)。國內(nèi)該行業(yè)的發(fā)展,一般看數(shù)量方面。對行業(yè)發(fā)展進(jìn)行衡量,也會(huì)用增長數(shù)量指標(biāo)實(shí)施衡量,并沒有注重增長質(zhì)量,缺乏這方面的衡量指標(biāo),這就無法全面、合理的對行業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行衡量[1]。只看重?cái)?shù)量增長的市場被叫做是快速成長的市場,容易增加非理性因素。部分地方的政府出于滿足政績需要和提升房地產(chǎn)數(shù)量增長速度,會(huì)對供求關(guān)系進(jìn)行扭曲,給投資人員帶去不正確的引導(dǎo),讓很多人盲目跟風(fēng)投資;就房企而言,出于增加銷售量的目的會(huì)選擇忽略信用,不顧消費(fèi)者利益,注重炒作。要讓市場從快速成長發(fā)展到成熟,就要增加質(zhì)量內(nèi)涵,做到高能低耗。

    第二,健康的市場應(yīng)該是能夠長遠(yuǎn)發(fā)展的市場。要想實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展,就要改變以往的增長模式,不能夠只看重增長數(shù)量,還需要注重增長質(zhì)量,同時(shí)兼顧。國內(nèi)資源有限,住房面積也不一定是大就好,資源稀缺限制了人們的住房需求。所以,房企就需要珍惜現(xiàn)有的土地資源,逐漸開展梯度消費(fèi),科學(xué)的對住房消費(fèi)進(jìn)行引導(dǎo),對產(chǎn)品類型進(jìn)行豐富,更好的滿足消費(fèi)者的不同層次需求,提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的臺理性,而非限制在滿足某個(gè)收入群體消費(fèi)需求上。在住房消費(fèi)引導(dǎo)方面,除了新房以及買房,還要注重引導(dǎo)存量房以及租房,這有利于市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。

    第三,健康的市場應(yīng)該是信息充分的。房地產(chǎn)活動(dòng)有顯著的信息不對稱問題,要促進(jìn)市場的健康發(fā)展,就要對這一問題進(jìn)行減少,讓信息接受者獲取自主分析信息的方法以及途徑才是有效的措施。當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在不透明問題,這樣的市場是不健康的,房企以及政府有很多的信息,要促進(jìn)健康市場的建立,就要先對這些市場信息進(jìn)行公布。而對信息的分析、判斷和研究,就應(yīng)該交給研究機(jī)構(gòu)以及中介組織負(fù)責(zé),確保結(jié)果可靠性。

    二、經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控推動(dòng)了房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展

    在房地產(chǎn)融資途徑方面,國家對信貸政策進(jìn)行了緊縮,同時(shí)對其他途徑進(jìn)行拓展,信托業(yè)就是其中一種。就國外房企的資金來源結(jié)構(gòu)而言,基金和私募基金的比重都是百分之四十,銀行貸款占百分之二十,這樣的占比較為合理,風(fēng)險(xiǎn)也較小[2]。但是國內(nèi)房企資金中,最多的是銀行貸款,占比達(dá)到了百分之七十,這就讓銀行存在較大的風(fēng)險(xiǎn),會(huì)威脅到國家金融的安全。

    就理論上而言,固定收益產(chǎn)品的金融主要是長投短融和長貸短存,長短間斷裂產(chǎn)生了不同的金融制度產(chǎn)品市場,固定收益產(chǎn)品通過不同的時(shí)間將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散,用不一樣的形式對投資工具進(jìn)行不同的組合,信托業(yè)就能夠?qū)砷L兩短問題進(jìn)行解決。國內(nèi)固定收益產(chǎn)品市場被分成交易所市場以及銀行間市場,然而兩種市場的交易品種有顯著的差別,銀行間市場交易最多,交易所的交易比重只有百分之一。這種問題的存在,就說明了并未發(fā)揮出證券市場創(chuàng)造產(chǎn)品的能力,導(dǎo)致企業(yè)家要尋找融資渠道?,F(xiàn)階段信托產(chǎn)品就是一種有效的產(chǎn)品,能夠填補(bǔ)金融市場空白。國內(nèi)的房地產(chǎn)信托發(fā)展還不夠成熟,就是基于長期租賃條約上構(gòu)建的信托,和原意義有很大的差別。

    信托的優(yōu)勢明顯,可以對企業(yè)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行改變,豐富融資渠道,解決企業(yè)資金的問題。而房地產(chǎn)行業(yè)投資周期較短與收益高,就符合信托要求,具有優(yōu)勢的回報(bào)率還會(huì)吸引民間資金。

    三、促進(jìn)了產(chǎn)品競爭鏈延伸

    未來該行業(yè)的競爭會(huì)更加激烈,除了提升產(chǎn)品品質(zhì)之外,還需要對產(chǎn)品競爭鏈實(shí)施延伸,不然就會(huì)影響到產(chǎn)品的競爭力[3]。所以,這就需要從各個(gè)方面進(jìn)行提升,如,差異化定位、深度研究消費(fèi)者、策劃銷售、規(guī)劃、戶型等,尤其要注重細(xì)部的把握,打造有競爭優(yōu)勢且性價(jià)比好的產(chǎn)品。要全面細(xì)致的劃分相關(guān)環(huán)節(jié)的工作,提升專業(yè)化程度。房企要建設(shè)優(yōu)秀的公司型團(tuán)隊(duì),共同爭取市場占有率,這就相當(dāng)于聘用不同行業(yè)專家,給企業(yè)決策進(jìn)行市場化準(zhǔn)備。就企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展層面而言,業(yè)主對于企業(yè)品牌的認(rèn)可很重要,如果業(yè)主認(rèn)可品牌,就會(huì)主動(dòng)的給身邊的人推薦這一品牌發(fā)展商的其他項(xiàng)目,這對于企業(yè)的發(fā)展具有重要作用。所以,要提升業(yè)主的滿意度和認(rèn)可度,就需要發(fā)展商提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),在樓盤售完之后也要提供服務(wù),這一點(diǎn)很重要。要重視樓盤的各種售后問題的有效處理,這對培養(yǎng)企業(yè)品牌的口碑具有重要影響,可以培養(yǎng)更多忠實(shí)客戶,實(shí)現(xiàn)競爭鏈延伸。

    四、結(jié)束語

    綜上所述,就長遠(yuǎn)層面而言,國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)還是有很大發(fā)展前景的。要使城市化進(jìn)程能夠正常開展,經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以穩(wěn)定增速,那么該產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)展。我國地域遼闊,不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)市場成熟度都存在差異,所以,產(chǎn)業(yè)的走勢也會(huì)存在差異。就整體上來說,要堅(jiān)持對房地產(chǎn)的市場機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化和完善,主要包括:住房市場化;相關(guān)資源要素的市場化;資本市場化。基于健康的市場下,這些層次市場能夠形成有機(jī)整體,對資源進(jìn)行更好的配置。未來土地和房地產(chǎn)金融方面的改革,也是房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要內(nèi)容。

    參考文獻(xiàn):

    [1]李琳.廣州商用物業(yè)漲速領(lǐng)跑樓市[J].新快報(bào),2011(7)11.

    [2]邢飛.房價(jià)早下降有利于中國經(jīng)濟(jì)[J].京華時(shí)報(bào),2011(6)27.

    [3]秦菲菲.外資高速涌入我國房地產(chǎn)業(yè)[J].上海證券報(bào),2011(6)17.

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