分析經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與走勢(shì)

袁瑞芳

摘要：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)得到了極大的發(fā)展，在這方面的投資也呈現(xiàn)出增長過快的情況，為了對(duì)這種情況進(jìn)行抑制，實(shí)施了市場(chǎng)宏觀調(diào)控，通過采取相關(guān)的調(diào)控措施，如，市場(chǎng)治理整頓、加息、貨幣信貸調(diào)控等，就資金、土地管理以及城市拆遷等方面實(shí)施調(diào)控。經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控不只是控制產(chǎn)業(yè)發(fā)展和價(jià)值增長，對(duì)未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢(shì)也有顯著影響，基于此，本文就分析了經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與走勢(shì)。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控下;房地產(chǎn)業(yè);運(yùn)行與走勢(shì)

我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)從2004年開始得到了極快的發(fā)展，價(jià)格上也在不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。但是為了對(duì)投資增長過快問題進(jìn)行解決，對(duì)房價(jià)進(jìn)行穩(wěn)定，政府就出臺(tái)了相關(guān)的措施實(shí)施宏觀調(diào)控。經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的發(fā)展具有重要的影響，就房地產(chǎn)發(fā)展的歷程而言，并不單單是控制價(jià)格，還影響了產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行以及走勢(shì)。

一、宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)健康市場(chǎng)的形成

第一，健康的市場(chǎng)要注重質(zhì)量增長。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，在規(guī)劃建設(shè)上屬于資源高消耗型，房地產(chǎn)建設(shè)和使用要消耗很多的資源;采取的是單一粗放的經(jīng)營管理模式;在社會(huì)承諾上屬于低度負(fù)責(zé)型;就文化內(nèi)涵層面而言屬于盲目跟風(fēng)，看到該行業(yè)發(fā)展，很多企業(yè)和個(gè)人也盲目跟風(fēng)投資房地產(chǎn)。國內(nèi)該行業(yè)的發(fā)展，一般看數(shù)量方面。對(duì)行業(yè)發(fā)展進(jìn)行衡量，也會(huì)用增長數(shù)量指標(biāo)實(shí)施衡量，并沒有注重增長質(zhì)量，缺乏這方面的衡量指標(biāo)，這就無法全面、合理的對(duì)行業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行衡量[1]。只看重?cái)?shù)量增長的市場(chǎng)被叫做是快速成長的市場(chǎng)，容易增加非理性因素。部分地方的政府出于滿足政績需要和提升房地產(chǎn)數(shù)量增長速度，會(huì)對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行扭曲，給投資人員帶去不正確的引導(dǎo)，讓很多人盲目跟風(fēng)投資;就房企而言，出于增加銷售量的目的會(huì)選擇忽略信用，不顧消費(fèi)者利益，注重炒作。要讓市場(chǎng)從快速成長發(fā)展到成熟，就要增加質(zhì)量內(nèi)涵，做到高能低耗。

第二，健康的市場(chǎng)應(yīng)該是能夠長遠(yuǎn)發(fā)展的市場(chǎng)。要想實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，就要改變以往的增長模式，不能夠只看重增長數(shù)量，還需要注重增長質(zhì)量，同時(shí)兼顧。國內(nèi)資源有限，住房面積也不一定是大就好，資源稀缺限制了人們的住房需求。所以，房企就需要珍惜現(xiàn)有的土地資源，逐漸開展梯度消費(fèi)，科學(xué)的對(duì)住房消費(fèi)進(jìn)行引導(dǎo)，對(duì)產(chǎn)品類型進(jìn)行豐富，更好的滿足消費(fèi)者的不同層次需求，提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的臺(tái)理性，而非限制在滿足某個(gè)收入群體消費(fèi)需求上。在住房消費(fèi)引導(dǎo)方面，除了新房以及買房，還要注重引導(dǎo)存量房以及租房，這有利于市場(chǎng)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

第三，健康的市場(chǎng)應(yīng)該是信息充分的。房地產(chǎn)活動(dòng)有顯著的信息不對(duì)稱問題，要促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，就要對(duì)這一問題進(jìn)行減少，讓信息接受者獲取自主分析信息的方法以及途徑才是有效的措施。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不透明問題，這樣的市場(chǎng)是不健康的，房企以及政府有很多的信息，要促進(jìn)健康市場(chǎng)的建立，就要先對(duì)這些市場(chǎng)信息進(jìn)行公布。而對(duì)信息的分析、判斷和研究，就應(yīng)該交給研究機(jī)構(gòu)以及中介組織負(fù)責(zé)，確保結(jié)果可靠性。

二、經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控推動(dòng)了房地產(chǎn)信托行業(yè)的發(fā)展

在房地產(chǎn)融資途徑方面，國家對(duì)信貸政策進(jìn)行了緊縮，同時(shí)對(duì)其他途徑進(jìn)行拓展，信托業(yè)就是其中一種。就國外房企的資金來源結(jié)構(gòu)而言，基金和私募基金的比重都是百分之四十，銀行貸款占百分之二十，這樣的占比較為合理，風(fēng)險(xiǎn)也較小[2]。但是國內(nèi)房企資金中，最多的是銀行貸款，占比達(dá)到了百分之七十，這就讓銀行存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)威脅到國家金融的安全。

就理論上而言，固定收益產(chǎn)品的金融主要是長投短融和長貸短存，長短間斷裂產(chǎn)生了不同的金融制度產(chǎn)品市場(chǎng)，固定收益產(chǎn)品通過不同的時(shí)間將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散，用不一樣的形式對(duì)投資工具進(jìn)行不同的組合，信托業(yè)就能夠?qū)砷L兩短問題進(jìn)行解決。國內(nèi)固定收益產(chǎn)品市場(chǎng)被分成交易所市場(chǎng)以及銀行間市場(chǎng)，然而兩種市場(chǎng)的交易品種有顯著的差別，銀行間市場(chǎng)交易最多，交易所的交易比重只有百分之一。這種問題的存在，就說明了并未發(fā)揮出證券市場(chǎng)創(chuàng)造產(chǎn)品的能力，導(dǎo)致企業(yè)家要尋找融資渠道?，F(xiàn)階段信托產(chǎn)品就是一種有效的產(chǎn)品，能夠填補(bǔ)金融市場(chǎng)空白。國內(nèi)的房地產(chǎn)信托發(fā)展還不夠成熟，就是基于長期租賃條約上構(gòu)建的信托，和原意義有很大的差別。

信托的優(yōu)勢(shì)明顯，可以對(duì)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行改變，豐富融資渠道，解決企業(yè)資金的問題。而房地產(chǎn)行業(yè)投資周期較短與收益高，就符合信托要求，具有優(yōu)勢(shì)的回報(bào)率還會(huì)吸引民間資金。

三、促進(jìn)了產(chǎn)品競爭鏈延伸

未來該行業(yè)的競爭會(huì)更加激烈，除了提升產(chǎn)品品質(zhì)之外，還需要對(duì)產(chǎn)品競爭鏈實(shí)施延伸，不然就會(huì)影響到產(chǎn)品的競爭力[3]。所以，這就需要從各個(gè)方面進(jìn)行提升，如，差異化定位、深度研究消費(fèi)者、策劃銷售、規(guī)劃、戶型等，尤其要注重細(xì)部的把握，打造有競爭優(yōu)勢(shì)且性價(jià)比好的產(chǎn)品。要全面細(xì)致的劃分相關(guān)環(huán)節(jié)的工作，提升專業(yè)化程度。房企要建設(shè)優(yōu)秀的公司型團(tuán)隊(duì)，共同爭取市場(chǎng)占有率，這就相當(dāng)于聘用不同行業(yè)專家，給企業(yè)決策進(jìn)行市場(chǎng)化準(zhǔn)備。就企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展層面而言，業(yè)主對(duì)于企業(yè)品牌的認(rèn)可很重要，如果業(yè)主認(rèn)可品牌，就會(huì)主動(dòng)的給身邊的人推薦這一品牌發(fā)展商的其他項(xiàng)目，這對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有重要作用。所以，要提升業(yè)主的滿意度和認(rèn)可度，就需要發(fā)展商提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，在樓盤售完之后也要提供服務(wù)，這一點(diǎn)很重要。要重視樓盤的各種售后問題的有效處理，這對(duì)培養(yǎng)企業(yè)品牌的口碑具有重要影響，可以培養(yǎng)更多忠實(shí)客戶，實(shí)現(xiàn)競爭鏈延伸。

四、結(jié)束語

綜上所述，就長遠(yuǎn)層面而言，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)還是有很大發(fā)展前景的。要使城市化進(jìn)程能夠正常開展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以穩(wěn)定增速，那么該產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)展。我國地域遼闊，不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度都存在差異，所以，產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)也會(huì)存在差異。就整體上來說，要堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化和完善，主要包括：住房市場(chǎng)化;相關(guān)資源要素的市場(chǎng)化;資本市場(chǎng)化。基于健康的市場(chǎng)下，這些層次市場(chǎng)能夠形成有機(jī)整體，對(duì)資源進(jìn)行更好的配置。未來土地和房地產(chǎn)金融方面的改革，也是房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)：

[1]李琳.廣州商用物業(yè)漲速領(lǐng)跑樓市[J].新快報(bào)，2011（7）11.

[2]邢飛.房價(jià)早下降有利于中國經(jīng)濟(jì)[J].京華時(shí)報(bào)，2011（6）27.

[3]秦菲菲.外資高速涌入我國房地產(chǎn)業(yè)[J].上海證券報(bào)，2011（6）17.