房地產公司融資風險管理探討

摘要：在經濟新常態(tài)的大環(huán)境下，房地產企業(yè)的資金壓力逐漸走升，資本結構失衡和融資風險管理質量不高的企業(yè)，面臨了較大的資本壓力，融資管理的價值在此環(huán)境下凸顯。本文就房地產企業(yè)的融資模式和主要融資途徑進行論述，分析房地產企業(yè)融資風險管理目標，并就筆者觀點提出幾點房地產企業(yè)規(guī)避融資風險管理建議，以供讀者參考，不當之處望指正。

關鍵詞：房地產企業(yè);融資風險;管理探討;建議

一、前言

房地產企業(yè)的融資活動貫徹了其經營過程的始終，房地產企業(yè)出于自身發(fā)展需求，融資規(guī)模大、資金回收周期長、區(qū)域性限制明顯，綜合使得其融資管理壓力較大，風險因素伴隨生產周期和資本回收期的拉長而增加，給房地產企業(yè)發(fā)展帶來較大的不確定性，而此類不確定性是企業(yè)極力規(guī)避的，容易給企業(yè)帶來或有損失，而損失的高低取決于企業(yè)的融資風險管控能力。房地產企業(yè)的融資模式復雜，呈現(xiàn)多樣化和高度分散的狀態(tài)，使得其經營資金穩(wěn)定性需求和融資模式出現(xiàn)矛盾，進而產生融資風險。在當前環(huán)境下，房地產企業(yè)逐漸認識到融資風險管理的重要性，基于優(yōu)化融資結構、降低融資成本、規(guī)避債務風險和提升資金使用效率的目標，逐漸改善自身融資管理體制，提升融資管理質量，降低整體經營風險。

二、房地產企業(yè)融資的主要模式

房地產企業(yè)的融資模式主要分為內部融資和外部融資兩種模式，從而產生的風險也可以分為內部融資風險和外部融資風險，不同風險給企業(yè)帶來的壓力不同，所以房地產企業(yè)需要對融資模式進行分類管理。

（一）內部融資

房地產企業(yè)的內部融資是對內部資本的利用，包括企業(yè)自有資金和預收的各類款項，也就是企業(yè)在運營過程中以資金償還概率比較低的，但是可以自由支配的資金，內部融資的規(guī)模取決于企業(yè)的經營積累和市場經營，股東投資和未分配利潤的資本成本可以視同于無，是企業(yè)內部融資的優(yōu)選融資模式，預收賬款的規(guī)模取決于企業(yè)市場經營情況，部分房地產企業(yè)的預售工作布置有序，預收賬款可以占據經營支出的百分之三十甚至更高，大大節(jié)約了投資過程中的資本成本，企業(yè)在不發(fā)生經營風險的基礎上，順利完成交易即可規(guī)避掉該類融資風險。

（二）外部融資

房地產企業(yè)的外部融資模式是脫離企業(yè)內部自有資金，向資本市場吸引資金投入到企業(yè)發(fā)展中的融資模式，外部融資可選擇項目較多，主要有銀行借貸、股權融資、債權融資、信托融資和基金融資等。

銀行借貸，在我國而言銀行借貸是房地產企業(yè)的主要融資模式，主要原因是銀行借貸籌資速度快、籌資費用率較低、期限明確，相比較而言風險比較低。但是其弊端是大額銀行借貸需要房地產企業(yè)提供一定的質押或抵押物，對企業(yè)的信用評級較為嚴格，規(guī)模較大的房地產企業(yè)能夠獲取到更低利率、更高額度的授信，中小房地產企業(yè)大額銀行融資受限。

股權和債權融資，股權和債權融資需要企業(yè)有著較大的規(guī)模，并且有著較好的資本市場評價，股權融資和債權融資能夠在融資過程中提升企業(yè)的知名度，吸引戰(zhàn)略合作伙伴。比較而言，債權融資需要到期還本付息，但是所有者控制權得到保障，股權融資雖然能夠降低融資風險，同時降低企業(yè)的負債率，但是會分散企業(yè)的控制權，誘發(fā)管理風險。

信托融資和基金融資，信托融資也是通過金融機構進行融資，區(qū)別在于通過信托公司向最終貸款人吸納資金，融資效率較高并且易于控制，逐漸成為房地產企業(yè)融資的優(yōu)選融資模式之一。而基金融資是房地產企業(yè)與基金公司合作，向投資人吸納資金的融資模式，聚集社會資本，為房地產企業(yè)資金運營提供支持，企業(yè)發(fā)展平穩(wěn)則風險不易體現(xiàn)，企業(yè)發(fā)展出現(xiàn)波動則有一定概率導致資金被抽離。

三、房地產企業(yè)規(guī)避融資風險管理建議

（一）完善融資內部控制

強化公司內部融資風險監(jiān)督管理，能夠實現(xiàn)動態(tài)控制風險因素，將風險控制節(jié)點的崗位責任落實到具體職能部門和人員，能夠有效提升融資風險管理質量。同時匹配上嚴格的績效考核制度，將企業(yè)風險與員工利益相關聯(lián)，調動員工參與風險管控的積極性。房地產企業(yè)在內部融資風險管理的審計工作，需要在財務部或資金部的日常工作中發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)揮內部審計監(jiān)督在融資風險管理層面的作用，將融資相關流程基于風險管理需求進行重塑，完善內部控制管理關鍵因素管控。內部審計工作對房地產企業(yè)優(yōu)化資源配置，穩(wěn)定資本結構具備較為現(xiàn)實的積極意義，能夠大大規(guī)避在融資過程中舞弊問題，強化融資活動依據企業(yè)流程執(zhí)行，規(guī)避人工干預導致的風險因素疊加，提升融資管理的科學性和可靠性。

（二）建立健全風險分析和預警機制

在企業(yè)的發(fā)展過程中，風險與收益往往是配比的，選擇高風險的籌資渠道往往是利益導向的，所以房地產企業(yè)在融資過程中不可避免會面臨風險，風險并非要徹底消滅，而是需要將風險控制在可承受范圍之內，并通過提升風險管理能力來降低風險發(fā)生時對企業(yè)帶來的損失。要實現(xiàn)風險抵御和控制，需要建立風險預警機制來作為基礎，提升企業(yè)對風險因素的嗅覺，判斷資金來源的風險高低，存在較大風險時及時預警，提示企業(yè)資金部及時制定資金備用計劃，規(guī)避資金流斷裂風險。風險抵御機制雖然能夠直接降低企業(yè)在風險中的損失，但是卻難以脫離風險預警機制的前瞻性分析，一旦脫離了風險預警機制，企業(yè)難以在短時間內針對特定風險構建出完善的抵御機制，所以房地產企業(yè)有必要根據自身實際情況構建符合自身特色的風險分析和預警機制。

（三）構建風險管理和反饋機制

融資風險管理在不同的企業(yè)之間具備一定的差異性，所以就房地產企業(yè)自身而言，借鑒外部融資經驗和教訓具備現(xiàn)實意義，但是更要重視對自身融資風險的記錄和分析，構建內部風險反饋機制，逐步提升內部風險管理質量。在企業(yè)發(fā)生融資風險后，房地產企業(yè)需要對風險發(fā)生原因、產生風險因素等記錄檔案，并就風險造成的損失及抵御機制的實際效用進行分析，通過對風險相關信息的管理，發(fā)現(xiàn)關鍵點，便于制定融資風險管理機制。筆者建議，檔案的建立和管理需要由企業(yè)派遣專人負責，一方面針對風險發(fā)生前的跡象進行分析，提升風險預測能力，另一方面強化風險抵御能力，完善風險抵御體系建設，提升企業(yè)在風險發(fā)生時的應對能力，降低風險帶來的損失。

（四）優(yōu)化資本結構并調整融資策略

目前，我國房地產企業(yè)的融資模式多為外部融資為主，內部融資為輔，而在外部融資占比中除了權益性工具融資，銀行借貸占據了絕對的地位，也正因銀行融資的重要性，使得企業(yè)的融資負債率居高不下，銀行限制性貸款使得企業(yè)資金使用受限。在此環(huán)境中筆者建議房地產企業(yè)可以適當調整企業(yè)的資本結構，通過優(yōu)化資本結構實現(xiàn)融資風險的規(guī)避和資金成本的節(jié)約，調整好債權融資和股權融資之間的關系。為了更好地獲得資金的支持，房地產企業(yè)要積極的拓寬企業(yè)融資渠道、開拓新的融資手段，根據企業(yè)發(fā)展的實際需求，進行融資方案設定，從而為獲取更多的融資做準備，并且還要積極地進行有針性地內部融資，從而滿足資金的需求，也可以借助新興的融資渠道，建立多元化的房地產融資體系，從而更好地分散財務風險。房地產企業(yè)在實際運行中可以從以下幾個方面入手：

第一，強化對房地產信托基金的運行。房地產信托基金是國外一種新型的信托投資內容。在國外金融危機后迅速地得到了發(fā)展。這種信托投資在近幾年我國房地產企業(yè)發(fā)展中也較為盛行，它從實際情況出發(fā)，有效的改變了管理層和股東信息不對稱、股東權益難以得到保護、雙重的稅收負擔等缺點。從我國大型房地產企業(yè)現(xiàn)已有信托協(xié)議超過200分，可見這種信托融資的可行性。

第二，借助政府扶持與商業(yè)化運作結合的擔保模式。對于國家中的擔保體系的發(fā)展而言，不僅要遵守各項方針政策，更要滿足企業(yè)的實際發(fā)展需求。相對于房地產企業(yè)發(fā)展而言，要想徹底的提升融資的能力，強化融資多元化結構僅僅依靠企業(yè)的努力還不夠，還要積極地與商業(yè)企業(yè)進行合作，進行信用等級的提升，從而更好地進行企業(yè)之間的合作。這種基本發(fā)展模式是企業(yè)與商業(yè)化機構進行資料上的審核及信用上的審核，從而建立相關的信用檔案，并且通過相關的手段和措施進行互相融資擔保，從而開展多元化的融資模式，與此同時，政府部門應該對這種企業(yè)與商業(yè)企業(yè)發(fā)展中的結合擔保的模式給予一定的扶持，在政策條件方面給予的一定的放寬，從而更好地滿足市場經濟發(fā)展中的融資發(fā)展。

依據市場發(fā)展規(guī)律來看，股權融資較為穩(wěn)定，但是資本成本較高，因而融資風險較低，債權融資資本成本較低，但是企業(yè)資金周轉壓力隨之加大。房地產企業(yè)根據風險收益配比的原則，可以適當調整融資結構，在股權和債權的比例控制上進行協(xié)調，控制風險因素。另外，內部融資的風險和成本均低于外部融資，所以在制定融資策略時應優(yōu)先考慮內部融資，內部融資不足時再針對外部的債權融資和股權融資進行衡量。

四、結語

房地產企業(yè)基于優(yōu)化融資結構、降低融資成本、規(guī)避債務風險和提升資金使用效率需求，逐步深入挖掘融資管理價值，規(guī)避融資管理帶來的風險，是當前環(huán)境下的發(fā)展導向。在新常態(tài)的環(huán)境下，房地產企業(yè)構建自身核心競爭實力需要強化內部價值開發(fā)，結合外部市場拓展，共筑企業(yè)發(fā)展基礎，實現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展，規(guī)避或有經營風險。在未來一段時間，房地產行業(yè)整體將能夠構建出符合房地產企業(yè)融資風險管理需求的制度，各企業(yè)結合自身實際情況制定細則，能夠有效提升房地產企業(yè)管理質量。

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作者簡介：

鄭學容，中新房西藏建設投資有限公司。