探究商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理及其控制

張磊

摘?要： 隨著經(jīng)濟(jì)和各行各業(yè)的快速發(fā)展，我國的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也迎來了新的變化，目前自持商業(yè)較為流行，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式以及數(shù)量比起之前有了很大程度的優(yōu)化以及提升。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在市場競爭方面，如何做好項(xiàng)目成本的管控，并進(jìn)行良好的管理，加強(qiáng)項(xiàng)目前期建設(shè)以及后期的經(jīng)營管理，實(shí)現(xiàn)針對性的成本控制，有效滿足客戶的需求，實(shí)現(xiàn)招商等工作的有序進(jìn)行，是目前商業(yè)地產(chǎn)公司需要注意的方面。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn);成本控制;管理優(yōu)化

【中圖分類號】F23?【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A?【文章編號】1674-3733（2020）22-0250-01

引言：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邁入成熟期，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目因行業(yè)規(guī)范化、透明化發(fā)展使得利潤空間逐步縮小，促使項(xiàng)目成本管理工作愈發(fā)受到企業(yè)重視。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理核心工作，建設(shè)成本管理工作開展需依托于成本管理體系的構(gòu)建，若企業(yè)成本管理體系構(gòu)建不合理，勢必影響到企業(yè)成本管控效果，甚至對建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度產(chǎn)生限制。本文將初探房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本管理體系。

1?房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)屬高投入、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入風(fēng)險(xiǎn)很高，許多企業(yè)在決定進(jìn)入房地產(chǎn)市場時，對于項(xiàng)目的整體規(guī)劃制訂，經(jīng)常會憑經(jīng)驗(yàn)或簡單的市場調(diào)研進(jìn)行操作，大多是在預(yù)算“估值”后就進(jìn)入土地市場搶拍土地開發(fā)權(quán)，對開發(fā)過程的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等未給予足夠重視。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在沒有做好前期調(diào)研的情況下，就采取種種手段、通過各種渠道，在拿到土地使用權(quán)以后，才開始審視自己的“可研報(bào)告”，這時才意識到地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。同時，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，沒有充分考慮政策調(diào)控、各種突發(fā)事件、原材料上漲、人力成本增加等各種風(fēng)險(xiǎn)因素，不能對管理成本實(shí)施高效提前預(yù)判和控制，從而導(dǎo)致了項(xiàng)目實(shí)施過程中的合同糾紛、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品質(zhì)量、銷售中介、代理糾紛等不可控問題的不斷產(chǎn)生，處處充滿危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。為此，研究如何在風(fēng)險(xiǎn)可控條件下有效提高合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管控、成本管理能力，為企業(yè)贏得長足的利潤空間，成為每一個開發(fā)商必然要考慮的重要問題和全新課題。

2?商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理中存在的問題

2.1?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期整體開發(fā)周期較長

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)周期及時間跨度較長，尤其是在項(xiàng)目的土地論證取得以及商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)上，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)情況，請行業(yè)內(nèi)部專家以及設(shè)計(jì)師等進(jìn)行實(shí)地考察，并經(jīng)過多次推敲之后才能夠確定最終的建設(shè)模型。而在整體建設(shè)以及設(shè)計(jì)論證階段中，缺乏足夠成熟的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行支撐，因此有可能會出現(xiàn)整體周期設(shè)計(jì)較長的情況。而在初期設(shè)計(jì)完成之后，在整體的施工中，由于施工情況較為復(fù)雜，且有可能在施工中面臨當(dāng)?shù)卣叩确矫娴挠绊懀诮ㄔO(shè)中會進(jìn)行不斷調(diào)整，這也使得施工周期不斷拉長，增加了施工成本。而且不同于居民住宅的施工，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，管理人員以及工作人員安排有可能會進(jìn)行不斷調(diào)整，這方面人力資源的挑戰(zhàn)也會使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)增加用工成本。而且目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過于火爆，使得市場競爭相對激烈，有可能會出現(xiàn)不顧成本而盲目擴(kuò)大規(guī)模的情況，這有可能會使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在后期難以進(jìn)行招商或者出租，浪費(fèi)企業(yè)成本。

2.2?商業(yè)地產(chǎn)宣傳成本過高

隨著目前商業(yè)地產(chǎn)的火爆，商家在選擇商業(yè)地產(chǎn)位置以及類型時具有更高的可選擇性，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)需要加強(qiáng)自身的宣傳力度，吸引商家進(jìn)行入駐，才可以在后期實(shí)現(xiàn)更好的盈利，同時提高商業(yè)地產(chǎn)的整體升值可能性。因此為了能夠更多的吸引商家，同時保證所處商業(yè)地段的繁華程度，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要加強(qiáng)宣傳，但是目前很多廣告宣傳方式效率較低，如果沒有形成足夠的品牌效應(yīng)，就會導(dǎo)致宣傳成本與最終后期的收益不成比例，浪費(fèi)企業(yè)的整體資本投入，而且目前的商業(yè)地產(chǎn)營銷手段較為落后，也會降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目尋求客戶的效率，從而增加整體的項(xiàng)目成本。

3?加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)成本的管理以及控制的措施

3.1?嚴(yán)格立項(xiàng)規(guī)劃期的設(shè)計(jì)成本管理

首先，要加大前期立項(xiàng)分析研究。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成中，土地成本占有重要比例。因此，企業(yè)在拿地之前，對土地性質(zhì)（商服、工業(yè)、住宅）定位要清晰，對政策導(dǎo)向、土地等級、政府規(guī)劃要求、周邊發(fā)展趨勢，以及教育、醫(yī)療、文化、娛樂、生活等設(shè)施的配套情況要進(jìn)行詳盡的可行性研究。通過各方盡職調(diào)研，為投資方提供準(zhǔn)確的可行性調(diào)研報(bào)告。報(bào)告要對項(xiàng)目成本、收入、費(fèi)用、利潤進(jìn)行預(yù)測，并委托專業(yè)機(jī)構(gòu)，在進(jìn)行專家研究和科學(xué)論證后，方可依據(jù)實(shí)際情況做立項(xiàng)或不立項(xiàng)的決策。經(jīng)過對項(xiàng)目工程造價、收入、成本費(fèi)用、利潤等進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，多方論證，集體研究決策，以避免造成項(xiàng)目地塊樓面價格偏高，成本管控不到位和銷售資金回籠壓力，進(jìn)而為企業(yè)利潤贏得空間。

3.2?加強(qiáng)項(xiàng)目施工階段的全面概預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)全面概預(yù)算管理應(yīng)以戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)為導(dǎo)向，目標(biāo)是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)從項(xiàng)目意向開始，就要對整個開發(fā)周期投入成本及利潤編制預(yù)算方案，項(xiàng)目資金的預(yù)算方案。（1）企業(yè)應(yīng)建立以投資主體牽頭的全面概預(yù)算管理的組織構(gòu)架，建立完善的概預(yù)算編制制度，明確編制原則、程序、方法、成本和利潤計(jì)劃。（2）企業(yè)應(yīng)邀請專業(yè)機(jī)構(gòu)幫助，推行專業(yè)化預(yù)算管控，并制定標(biāo)準(zhǔn)化概預(yù)算方案，提交投資方、董事會、監(jiān)事會、股東大會集體討論，綜合各方面意見后科學(xué)審核批準(zhǔn)。

3.3?加強(qiáng)合同內(nèi)容約束，控制好整體造價

為了有效降低由于整體投入周期過長帶來的成本壓力，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)需要對合同方面的內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化管理，加強(qiáng)整體合同的約束能力。在前期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)當(dāng)對設(shè)計(jì)過程加強(qiáng)有效監(jiān)督，對整體設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意識以及設(shè)計(jì)能力進(jìn)行專門培養(yǎng)，做好資金的控制工作，而且對于部分項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的周期內(nèi)完成，防止由于設(shè)計(jì)周期過長而帶來的成本浪費(fèi)以及對后續(xù)施工的影響。在設(shè)計(jì)過程中，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合同簽訂方面應(yīng)當(dāng)做好內(nèi)容的規(guī)劃，在保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目既定戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，針對整體的原材料使用以及投入的人工，還有施工成本等進(jìn)行充分考慮，做好設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)性工作，避免由于整體造價過高帶來的施工困難，并對整體的開發(fā)項(xiàng)目做好及時地監(jiān)督調(diào)整，在滿足設(shè)計(jì)要求的情況下，盡量降低造價成本，以便達(dá)到節(jié)約費(fèi)用的目的。

結(jié)語：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理以及控制，不僅需要從前期就加強(qiáng)重視，對設(shè)計(jì)以及施工方面加強(qiáng)管理，同時對于整體項(xiàng)目周期中的資金等也需要做好專門的維護(hù)工作，防止由于資金不穩(wěn)定而帶來的影響，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期的收益，同時對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體盈利方法也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行探索，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭能力。

參考文獻(xiàn)

[1]?李涯.我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題及應(yīng)對措施研究[J].中國商論，2019（11）.