“租房貸”法律問(wèn)題與規(guī)制措施研究

【摘 要】 “租房貸”模式指的是在房屋租賃市場(chǎng)中推出的一種帶有金融性質(zhì)的房屋租賃模式。這種模式下的租房中介機(jī)構(gòu)以租客的信用為基礎(chǔ)，在自身不提供任何實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)的前提下獲得大量融資。但是近年來(lái)，多地長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂造成整個(gè)金融秩序動(dòng)蕩，租客、房東、金融機(jī)構(gòu)利益受損，在金融創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，保證金融行為合規(guī)合法運(yùn)作，才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。因此需要對(duì)“租房貸”行為進(jìn)行盡快規(guī)范，并對(duì)如何監(jiān)管提出相應(yīng)的建議。

【關(guān)鍵詞】 金融秩序 法律風(fēng)險(xiǎn) 多部門監(jiān)管

近年來(lái)，各地長(zhǎng)租公寓采用“租房貸”模式運(yùn)營(yíng)，因資金鏈斷裂導(dǎo)致金融市場(chǎng)震蕩的情況時(shí)有發(fā)生，甚至有租客在不知情的情況下，被租房中介平臺(tái)采用誘導(dǎo)或欺騙的方式背上了貸款，在租房中介平臺(tái)出現(xiàn)資金問(wèn)題破產(chǎn)跑路以后，租客不僅失去了容身之所，還要背上一大筆貸款。在杭州某家長(zhǎng)租公寓公司宣布破產(chǎn)后，2018年8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市場(chǎng)監(jiān)督局、金融監(jiān)管部門等多個(gè)政府部門集中約談目前市場(chǎng)上主要長(zhǎng)租品牌公寓和房屋租賃企業(yè)的負(fù)責(zé)人，明確要求這些房屋租賃中介機(jī)構(gòu)和企業(yè)不得利用各種金融手段以及其他融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源。在2015年以來(lái)，國(guó)家大力支持房屋租賃市場(chǎng)的背景下，住房租賃作為房地產(chǎn)行業(yè)中唯一受到政策支持的領(lǐng)域，行業(yè)整體得到了迅猛的發(fā)展。其中，長(zhǎng)租公寓因其統(tǒng)一管理、品牌效應(yīng)、資金雄厚等優(yōu)勢(shì)，成為了房屋租賃行業(yè)中的佼佼者。“租房貸”模式，是長(zhǎng)租公寓內(nèi)部發(fā)展的動(dòng)因催生的一種房屋租賃方式，在目前的房屋租賃市場(chǎng)已經(jīng)占有一定的地位，在互聯(lián)網(wǎng)金融環(huán)境中也容易產(chǎn)生重大的影響，因此需要規(guī)范“租房貸”這一融資行為，建立明確的監(jiān)管措施。

一、“租房貸”法律關(guān)系分析

目前市場(chǎng)上的“租房貸”主要表現(xiàn)為租房中介機(jī)構(gòu)與眾多個(gè)人房源的房東簽訂房屋租賃合同，再與租客簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同，并在轉(zhuǎn)租合同中約定或通過(guò)另外的約定，要求租客與金融公司簽訂貸款合同，租房中介機(jī)構(gòu)自身再與金融公司簽訂合同，約定金融公司一次性給付貸款金額，租房中介機(jī)構(gòu)按月還款。在“租房貸”模式中，租房中介機(jī)構(gòu)以租客的信用為中心，在基礎(chǔ)的房屋租賃關(guān)系之上產(chǎn)生了兩種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)：

其一，租房中介機(jī)構(gòu)在與租客簽訂合同之前，往往會(huì)以通過(guò)不同手段，如第三方APP來(lái)繳納房租為由，要求租客提供個(gè)人信息向金融公司申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款，由租房中介機(jī)構(gòu)協(xié)助承租人簽訂合同，承擔(dān)中介作用。在正常借貸關(guān)系中，消費(fèi)者向金融公司申請(qǐng)貸款，應(yīng)以個(gè)人信用為擔(dān)保，并且直接從金融公司處獲取相應(yīng)額度貸款資金。但在“租房貸”運(yùn)營(yíng)中，租房中介機(jī)構(gòu)通過(guò)增加這一環(huán)節(jié)，在自身不提供實(shí)質(zhì)性資產(chǎn)及其他信用擔(dān)保的基礎(chǔ)上構(gòu)建了信用基礎(chǔ)，既轉(zhuǎn)移了自身風(fēng)險(xiǎn)，也獲得了融通資金。

其二，以貸款資金為中心進(jìn)行的投資活動(dòng)。長(zhǎng)租公寓之所以愿意采用并推廣“租房貸”模式，是在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，需要足夠多的優(yōu)質(zhì)房源，而搶占市場(chǎng)上的房源需要大量的資本。通過(guò)租客的信用，租房中介機(jī)構(gòu)得以通過(guò)相當(dāng)?shù)偷某杀緩慕鹑诠救谫Y，獲得搶占房源進(jìn)而搶占市場(chǎng)壯大自身的資金。

在租房貸運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，平臺(tái)公司通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)線上線下資源供需有效匹配，滿足線上線下雙邊或多邊經(jīng)營(yíng)者或（和）消費(fèi)者需求，實(shí)現(xiàn)以平臺(tái)為中心的跨界。平臺(tái)經(jīng)濟(jì)所形成的新業(yè)態(tài)，構(gòu)建在參與方基于信用而結(jié)成的信賴關(guān)系基礎(chǔ)上，自如等平臺(tái)在提供服務(wù)過(guò)程中獲取用戶信任，為其利用用戶信用提供良好基礎(chǔ)。消費(fèi)借貸公司和長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)方在平臺(tái)發(fā)展過(guò)程中形成利益共同體，甚至與其共生。

二、“租房貸”可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

1、租客的風(fēng)險(xiǎn)

租客在整個(gè)“租房貸”環(huán)節(jié)中始終處于最為弱勢(shì)的地位，面臨的風(fēng)險(xiǎn)和要承擔(dān)的損失都要大過(guò)于其他主體，租客的風(fēng)險(xiǎn)主要分為以下方面：

（1）受到租房中介公司的誘騙甚至威脅，不得已通過(guò)房屋貸款的方式租賃房屋，自身租房權(quán)益得不到有效的保障。在租房中介機(jī)構(gòu)發(fā)生資金鏈等問(wèn)題后，租客很可能面臨失去租住的房屋，并承擔(dān)自身難以支付的貸款債務(wù)，進(jìn)而導(dǎo)致個(gè)人征信受到影響，導(dǎo)致無(wú)法估計(jì)的損失。

（2）難以通過(guò)合同條款保護(hù)自身權(quán)益。租客在“租房貸”模式中處于整個(gè)交易鏈條的低端，房屋中介機(jī)構(gòu)很有可能通過(guò)和金融公司串通等方式，將貸款的利息和其他成本以房租的形式轉(zhuǎn)嫁給租客承擔(dān)，租客往往因?yàn)檫@種模式下一般采用的是“押一付一”的形式認(rèn)為降低了房租支出，事實(shí)上卻承擔(dān)了較正常房租更高的費(fèi)用。同時(shí)，租客在這種形勢(shì)下意識(shí)到自身權(quán)益受損意圖提前退租，但是因自身輕信租房中介機(jī)構(gòu)的宣傳或者口頭承諾而忽略了合同條款的限制性約定，導(dǎo)致不僅損失了押金，還要承擔(dān)違約責(zé)任，并且難以維權(quán)。

2、房東的風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)租公寓的房租一般來(lái)自于個(gè)人房源，房東出租房屋的意圖是獲取租賃收益，但租房中介機(jī)構(gòu)自身的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，無(wú)法支付租金或者跑路，房東要面臨與租客的糾紛，不僅難以收回自己的房屋，同時(shí)還影響房屋后續(xù)出租的收益。

3、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)與租房中介機(jī)構(gòu)通常約定由金融機(jī)構(gòu)一次性直接支付貸款給租房中介機(jī)構(gòu)，由租客貸款先以房租的形式返還至租房中介機(jī)構(gòu)，再由租房中介機(jī)構(gòu)支付給金融機(jī)構(gòu)。因此，金融機(jī)構(gòu)收回資金是建立在租房中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)良好，講求誠(chéng)信的基礎(chǔ)上，不僅容易發(fā)生租房中介機(jī)構(gòu)持款不還的風(fēng)險(xiǎn)，在租房中介機(jī)構(gòu)發(fā)生經(jīng)營(yíng)困難拖欠貸款甚至跑路以后，租客往往不愿意或者無(wú)力返還貸款，金融機(jī)構(gòu)就面臨放貸資金無(wú)法收回的難題，自身的經(jīng)營(yíng)可能也會(huì)遭遇困境。

4、刑事犯罪的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第一百七十六條規(guī)定，非法吸收公眾存款罪是指違反國(guó)家金融管理法規(guī)非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的行為。行為方面表現(xiàn)為，未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)，向社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金，以或者不以吸收公眾存款的名義，出具憑證，承諾在一定期限內(nèi)還本付息，擾亂金融秩序的行為。

最高院2010 年的發(fā)布的《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定，向社會(huì)公眾（包括單位和個(gè)人）吸收資金的行為，同時(shí)具備下列四個(gè)條件的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為刑法第一百七十六條規(guī)定的“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款”：

（1）未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營(yíng)的形式吸收資金;

（2）通過(guò)媒體、推介會(huì)、傳單、手機(jī)短信等途徑向社會(huì)公開(kāi)宣傳;

（3）承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物、股權(quán)等方式還本付息或者給付回報(bào);

（4）向社會(huì)公眾即社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金。

首先，租房中介機(jī)構(gòu)一般無(wú)法取得金融行業(yè)資質(zhì)，屬于未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)的情形;其次，租房中介機(jī)構(gòu)往往通過(guò)“免押金”“免中介費(fèi)”等方式對(duì)外宣傳吸引租客，實(shí)質(zhì)上采用的是租房貸款;第三，如果認(rèn)為此處的回報(bào)包括了“積極”回報(bào)和“消極”回報(bào)，那么按照租房中介機(jī)構(gòu)免除押金或者中介費(fèi)的方式來(lái)看，免除了租客的部分義務(wù)，使得租客的財(cái)產(chǎn)消極的增加了，那么應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定為符合上述第三條中給付回報(bào)的要件;最后，租客通常都是社會(huì)上的不特定人群。因此租房中介機(jī)構(gòu)在使用“租房貸”模式的情況下，存在很大的被認(rèn)定為非法吸收公眾存款罪的風(fēng)險(xiǎn)，一旦采取凍結(jié)資產(chǎn)等強(qiáng)制措施，租客、房東及金融機(jī)構(gòu)的損失就難以追回，承受巨大的損失。

三、“租房貸”的監(jiān)管建議

“租房貸”模式有其天然的優(yōu)勢(shì)，如減小租客負(fù)擔(dān)，提高資金利用率，降低資金利用成本等，但是如果不加以監(jiān)管，不僅會(huì)對(duì)金融秩序產(chǎn)生巨大影響，也會(huì)造成租房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，影響普通人的正常生活。但是，目前，關(guān)于“租房貸”的規(guī)范多通過(guò)政府部門事后監(jiān)督，并且力度不足。前文提到的北京市住建委的監(jiān)管行動(dòng)，事實(shí)上采取的措施只是約談并要求，既沒(méi)有可適用的法律，也無(wú)可遵照運(yùn)行的制度。這種單純的事后監(jiān)督，不利于規(guī)范“租房貸”行為，也不利于挽回?fù)p失，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。對(duì)于“租房貸”，應(yīng)當(dāng)建立完善的規(guī)范機(jī)制。

1、發(fā)揮民商法的市場(chǎng)行為規(guī)范作用?！白夥抠J”屬于一種金融活動(dòng)和房屋租賃合同的融合行為，并非僅是金融活動(dòng)。但是目前對(duì)于“租房貸“的監(jiān)管主要來(lái)自于金融監(jiān)管、合規(guī)檢查等，集中在金融領(lǐng)域由行政主體發(fā)揮主要作用，忽略了合同法的調(diào)整作用。王保樹(shù)提出金融法二元規(guī)范結(jié)構(gòu)，認(rèn)為金融法應(yīng)視為金融監(jiān)管法（公法）與民商法（私法）兩部分，后者包括金融交易法和金融組織法。在租房貸案件中，融資活動(dòng)和融資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)被合同形式覆蓋，降低了市場(chǎng)警惕性。

對(duì)于想通過(guò)“租房貸”模式融通資金，發(fā)展市場(chǎng)的租房中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)要求相應(yīng)的資質(zhì)，防止這些機(jī)構(gòu)對(duì)外模糊自身的金融屬性，讓租客在租房和貸款時(shí)放松警惕，從而使得租客謹(jǐn)慎選擇“租房貸”。擁有政府部門認(rèn)證資質(zhì)的租房中介機(jī)構(gòu)提供的“租房貸”模式，也更能夠得到保障。

2、促進(jìn)加快立法進(jìn)程，加強(qiáng)多部門協(xié)同監(jiān)管。

（1）2017年5月19日， 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)下發(fā)了關(guān)于《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見(jiàn)稿），國(guó)務(wù)院金融監(jiān)管部門也相繼印發(fā)了關(guān)于整治住房租賃、 違規(guī)網(wǎng)貸、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域的通知文件，住房租賃的相關(guān)立法工作正在進(jìn)行，但進(jìn)展較為緩慢。

（2）房屋管理部門應(yīng)當(dāng)規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，定期公布曝光違法違規(guī)企業(yè)，并發(fā)布權(quán)威的市場(chǎng)價(jià)格信息，穩(wěn)定租賃價(jià)格，嚴(yán)格監(jiān)管“租房貸”的利率水平，防止部分企業(yè)通過(guò)過(guò)低的租金吸引租客使用不規(guī)范的“租房貸”，擾亂市場(chǎng)秩序，嚴(yán)格規(guī)范租房中介機(jī)構(gòu)，禁止惡性搶占房源的行為導(dǎo)致資金鏈斷裂，破壞租房和金融秩序穩(wěn)定。

（3）金融監(jiān)管部門要加大監(jiān)管力度，在現(xiàn)有的法律規(guī)定下，允許合法合規(guī)的“租房貸”行為，但應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)的利率，重點(diǎn)是加強(qiáng)對(duì)租房中介機(jī)構(gòu)金融行為的監(jiān)管。同時(shí)，要規(guī)范金融機(jī)構(gòu)的發(fā)放貸款行為，杜絕違規(guī)違法放貸行為，嚴(yán)格審核租房中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)及經(jīng)營(yíng)狀況，提高對(duì)此類機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn)。

（4）有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)租客的宣傳教育。租客作為目前城市中數(shù)量較大的群體，需要有基本的法律意識(shí)與理性判斷的能力，政府部門在規(guī)范“租房貸”行為，公布違法違規(guī)企業(yè)的基礎(chǔ)之上，也要加強(qiáng)對(duì)于租客的教育，聯(lián)合本地社區(qū)街道培養(yǎng)租客審慎簽約，對(duì)部分條款重點(diǎn)關(guān)注的意識(shí)，降低自身風(fēng)險(xiǎn)。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，符合法律法規(guī)規(guī)定的創(chuàng)新性的資本運(yùn)作方式是應(yīng)當(dāng)被允許和鼓勵(lì)的，但是任何行業(yè)的發(fā)展都不可能一蹴而就，尤其是“租房貸”不僅關(guān)系到金融市場(chǎng)，更會(huì)對(duì)普通租客的生活產(chǎn)生重大的影響，因此，金融監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)督需要盡快跟上，在合法的基礎(chǔ)之上拓寬融資方式和投資渠道。

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作者簡(jiǎn)介：符?。?996-），男，漢族，安徽蕪湖，研究生，研究方向：勞動(dòng)法方向