論房地產企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃措施

摘要：隨著我國社會經濟的高速發(fā)展，房地產企業(yè)也在快速發(fā)展。土地增值稅是房地產企業(yè)的主要稅種之一，通過對房地產企業(yè)的土地增值稅進行稅務籌劃，能夠有效提高企業(yè)的稅后經濟效益，降低企業(yè)的稅負成本。本文首先通過對房地產企業(yè)土地增值稅稅務籌劃的必要性進行研究，并探討了開展土地增值稅納稅籌劃中的對策，以期降低房地產企業(yè)的稅務成本，促進企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃

一、土地增值稅籌劃的必要性

房地產項目周期較長，在取得收入時難以準確對應成本，土地增值稅額核算復雜。為確保土地增值稅的繳納，土地增值稅實行了清算制度，做好土地增值稅的納稅籌劃工作，對企業(yè)的內部控制與效益改善有著重要作用。目前大部分房地產企業(yè)沒有認識到土地增值稅稅務籌劃的重要性，對于稅收政策的理解不到位，稅務籌劃過程中缺乏風險意識。

（一）降低房地產企業(yè)稅負

土地增值稅是房地產企業(yè)的重要稅種，在企業(yè)總稅額中占比較高，同時土地增值稅設置較為簡單，但是核算較為復雜，清算周期較長，稅負較高。目前我國土地增值稅稅額在逐年增長，在國家宏觀調控的背景下，房地產企業(yè)的總體利潤在逐步縮減，增大稅務籌劃對提升房地產企業(yè)的經濟效益有著重要的意義，從提高房地產企業(yè)競爭力的角度進行稅務籌劃尤為重要。

（二）提高企業(yè)財務管理水平

土地增值稅的稅務策劃是在法律法規(guī)允許的范圍內，開展合理的稅務籌劃，從而降低企業(yè)的稅負成本，提升稅后效益，使企業(yè)成本最小化，效益最大化。要開展稅務籌劃工作，就必須健全企業(yè)自身的財務管理流程，提升財務管理水平，通過規(guī)范核算工作等措施，促使企業(yè)的各項納稅工作符合國家的規(guī)定，和偷稅漏稅行為劃清界限，全面提升財務管理的有效性。目前為了落實“房住不炒”的理念，國家出臺了一系列宏觀調控政策，稅務部門對房地產企業(yè)的監(jiān)督力度也在逐漸提高，隨著外部壓力的逐漸擴大，土地增值稅的稅務籌劃工作也顯得尤為重要。

（三）營改增后土地增值稅籌劃重要性進一步提升

房地產行業(yè)作為營改增的四大行業(yè)之一，營改增為企業(yè)納稅籌劃提供了廣闊的空間。國家為了減輕企業(yè)的稅務負擔，出臺了一系列稅收優(yōu)惠政策。隨著法律體系逐漸完善，為房地產企業(yè)稅務籌劃提供了保障。一方面，營改增規(guī)定房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的房產項目，在取得價款和價外費用之后扣除當期項目對應的土地價款后的余額為銷售額，增值稅的計算方法分為簡易計稅法和一般計稅法，企業(yè)在選擇納稅人身份時，可以根據實際情況進行選擇，降低自身的稅負。另一方面，營改增前，營業(yè)稅作為營業(yè)稅金及附加，可以列入土地增值稅扣除項目中的“與轉讓房地產有關的稅金”;營改增后，增值稅因屬價外稅，增值稅不能作為“與轉讓房地產有關的稅金”進行扣除。因此只有重視土地增值稅納稅籌劃，才能有效地保證企業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產企業(yè)做好土地增值稅納稅籌劃的思路

（一）加大納稅籌劃專業(yè)人才的培養(yǎng)

土地增值稅稅務籌劃的專業(yè)性較強，相關人員不僅需要了解房地產行業(yè)的知識，還需要熟悉財務、稅務方面的知識。只有確保財務人員具有專業(yè)的素養(yǎng)，土地增值稅的納稅籌劃工作才能夠有序開展。一方面，房地產企業(yè)要加強對財務人才的選拔，通過科學的招聘方式選擇具備專業(yè)素養(yǎng)的人才。在財務人員任職期間，定期開展對財務人員的培訓，定期講解土地增值稅相關的政策與條例。另一方面，對于有條件的企業(yè)應該建立專門的稅務籌劃團隊，稅務籌劃團隊的人員根據企業(yè)的實際開發(fā)情況結合各項法律法規(guī)進行籌劃，分析土地增值稅的納稅風險和籌劃關鍵點，從而提高稅務籌劃水平。

（二）加強對稅收法規(guī)和優(yōu)惠政策的研究

房地產企業(yè)的相關政策更新頻繁，企業(yè)的稅務策劃人員在日常工作中要熟悉各項法律法規(guī)，在充分掌握法律法規(guī)的前提下開展稅務籌劃工作，和偷稅漏稅劃清界限，各項納稅工作與會計核算程序都必須合理合法，收集最新的優(yōu)惠政策，并對優(yōu)惠政策的變化進行分析與判斷，根據優(yōu)惠政策制定最為合適的稅務籌劃方案。例如，“普通標準住宅增值率低于20%免征土地增值稅”這一政策，是房地產企業(yè)在土地增值稅稅務籌劃過程中經常使用到的，在銷售時要綜合考慮各方面的稅負情況，在降低增值稅稅基的同時，減少土地增值稅稅額，計算出銷售收入的降低額和免繳之間的平衡點，將普宅與其他項目分開核算，充分享受各項優(yōu)惠。

（三）開發(fā)階段的納稅籌劃

一方面，土地增值稅適用四級超率累進稅率，增值率決定了稅負高低，因此在項目開發(fā)之前應該根據合理的判斷，預測收入與利潤水平。例如，成立合營企業(yè)，分別用土地使用權和貨幣入股，企業(yè)項目開發(fā)完成后，按一定比例自用的可免征土地增值稅;另一方面，在項目的開發(fā)過程中發(fā)票是否合規(guī)，對土地增值稅清算工作時相應成本費用是否能夠扣除有著較大影響。在做清算工作時，合法真實的票據才能進行扣除，在項目開發(fā)階段要加強對票據的審核。成本費用在扣除時要提供真實有效的票據，并且要求使用發(fā)票原件，同時還需要發(fā)票附帶建筑合同結算確認書，確保所列支的成本費用能夠全額扣除。

（四）銷售階段的納稅籌劃

房地產企業(yè)在銷售階段需要靈活運用定價政策，了解目前土地增值稅的納稅臨界點，綜合考慮銷售定價和稅收成本，權衡二者之間的關系，選擇使企業(yè)利潤最大化的定價策略。例如，房價中包含的代收費用會影響增值率，籌劃時要對代收費用加以考慮。在有車庫銷售時，要對車庫收入和住宅收入進行區(qū)分，對普通住宅和車位分別對待，方便土地增值稅清算工作的開展。

（五）合理增加扣除項目

房地產企業(yè)在土地增值稅策劃的過程中，需要合理制定籌劃方案，適當增加可扣除項目。首先，可以在消費者接受的范圍內提高相應公共設施配套的品質，提高裝修的品質，改善小區(qū)的環(huán)境，以此來增加各項可扣除項目的金額。其次，房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中需要大量的資金，因此也會產生一定的利息，若能提供完整的金融記錄證明，并且在開發(fā)項目時進行合理的計算分攤，可以按照不超過商業(yè)銀行貸款利率的金額據實扣除。稅法規(guī)定，第一種方式是在同期利率的限額內據實扣除，另一種方式是按照項目開發(fā)成本的5%計算扣除，因此企業(yè)要根據自身的實際情況，合理地進行債務融資，從而提高土地增值稅清算時的可扣除項目。

（六）做好會計核算和財務管理工作

會計核算與財務管理是企業(yè)土地增值稅稅務籌劃的基礎，稅務籌劃工作之所以合理合法，是因為其具有完善的會計資料為基礎，在經濟業(yè)務發(fā)生的過程中，要對相應的票據、證明、資料等進行保存，為土地增值稅的清算做好準備。同時，要按照法律規(guī)定規(guī)范設置各項科目，對該分開核算的應分開核算，要合理確定土地增值稅的清算時間，在籌劃清算時間時，事先確定預征額與清算額相等的平衡點，如果企業(yè)的應納稅額高于預征額，那么應該盡量延遲清算時間以緩解資金壓力，反之應及早清算。

三、結語

房地產企業(yè)的土地增值稅稅務籌劃過程中涉及的法律法規(guī)較多，稅務籌劃過程較為復雜，同時土地增值稅作為房地產企業(yè)的三大稅種之一，企業(yè)必須予以一定的重視，以成本效益原則為基礎，結合企業(yè)的實際情況，充分利用國家的各項政策，在合理合法的前提下開展稅務籌劃工作，規(guī)避稅務籌劃過程中的各項風險，提升稅后經濟效益。

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作者簡介：曾健民（1981—），男，湖南邵陽人，中級會計師，本科，主要從事房地產行業(yè)全過程成本控制、稅務籌劃、風險管控研究。