房地產(chǎn)企業(yè)年度所得稅匯算清繳比較分析

張翠紅

摘要：自改革開放以來，我國的經(jīng)濟實現(xiàn)了快速發(fā)展，各行各業(yè)也迎來了飛速發(fā)展的時代，緊緊抓住了發(fā)展的機遇，在各自領(lǐng)域凸顯了自身的優(yōu)勢和成就。其中房地產(chǎn)行業(yè)在各行各業(yè)中處于突出和引領(lǐng)地位。房地產(chǎn)行業(yè)相較于其他行業(yè)具有周期性較長，涉及資金較多，參與人員相對復(fù)雜等特性，導(dǎo)致在其進(jìn)行財務(wù)統(tǒng)計和稅務(wù)計算時，過程較為煩瑣。在房產(chǎn)開發(fā)的不同階段，給予稅務(wù)的統(tǒng)計和要求又具有不同的特點，財務(wù)人員需要承擔(dān)與之相對應(yīng)的較大的風(fēng)險，所以在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行具體的財務(wù)匯算任務(wù)時需要具有較高水平的財務(wù)人員才能去應(yīng)對和處理，由此凸顯出了房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行年度所得稅匯算時具有其特殊性。在房地產(chǎn)銷售行業(yè)，我們進(jìn)行所得稅匯算時需要分為三種不同的情形去處理和應(yīng)對。分別為：（1）只存在完工項目時的匯算;（2）預(yù)售和已完工項目同時存在的情況;（3）只存在預(yù)售項目并未完工的情形。由于在具體操作情況下存在以上三種情況，所以我們在進(jìn)行所得稅的匯算清繳時，應(yīng)該根據(jù)不同的情形具體分析。本文重點分析在不同的情形下所得稅匯算清繳的相關(guān)問題，分別從開發(fā)的不同階段的收入、成本以及毛利額等方面去具體的分析，找出其中可能存在的問題以及應(yīng)對的方法，進(jìn)而為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康綠色長期化的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);所得稅匯算;比較

引言

所謂所得稅匯算清繳是指企業(yè)根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，在納稅年年末按照規(guī)定的計算方法去自行計算和統(tǒng)計全年應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的重要組成部分在我國經(jīng)濟體系中扮演著不可或缺的重要作用。但因具體的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)受到國家的政策的影響和調(diào)控較為寬泛。同時因其涉及的資金鏈較多，資金周轉(zhuǎn)的周期較長，且所應(yīng)繳納的稅額，包括未完工和已完工兩種情形，導(dǎo)致所需要處理的問題較為復(fù)雜，又因地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)的核算和稅金方面的統(tǒng)計時具有復(fù)雜性、獨特性等問題。需要專業(yè)素質(zhì)較高經(jīng)驗較為充足的財務(wù)人員，才能做好相關(guān)的統(tǒng)計和計算。本文結(jié)合實際，就所存在的預(yù)售未完工，已完工項目以及預(yù)售和完工同時并存三種情形作出具體的分析和研討，進(jìn)而比較出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此三種情形下所應(yīng)繳納的金額的具體情況。

一、只存在預(yù)售而未完成項目的匯算

當(dāng)只存在預(yù)售，而項目并未完工的情形，相較于另外兩種情形有所出入。最明顯的特征是它并不存在成本的核算，主要內(nèi)容包括稅金的審核、收入的審核以及各項期間使用費用的審核三個部分。

（一）稅金的審核

在此階段，稅金的審核主要包括三個方面，一是土地增值稅的相關(guān)處理問題，二是土地使用稅的處理問題，最后是人們較為關(guān)心的增值稅的處理問題，此三項是稅金審核的具體內(nèi)容，當(dāng)我們在處理和應(yīng)對這些問題時，需要具體問題具體分析，需要根據(jù)當(dāng)時所現(xiàn)行的國家所頒布的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范來進(jìn)行明確的分工和處理。

增值稅的處理。因為房地產(chǎn)行業(yè)在此方面要求較高，因此我國對于房產(chǎn)行業(yè)頒布了專門的與之相關(guān)的增值稅的征收和管理方法。我們需要按照規(guī)定來履行職責(zé)，按照相關(guān)的規(guī)定，我們需要在收到預(yù)收款之后，在下個月的納稅申報期之前完成稅款預(yù)繳。按照規(guī)定我們的計算方法具體分為兩種，按照第1種計算方法，我們所應(yīng)當(dāng)繳納的稅額是我們當(dāng)期所有銷售額總和的5%。如若選擇這種計算方法，我們必須在所規(guī)定的36個月內(nèi)不得變更計稅方法。因為計稅方法較為簡單，且便于操作，我們稱其為簡單計稅方法。第2種現(xiàn)行較多的一種處理辦法，我們稱其為一般方法計算機，具體操作方法是將全部的價款和外交的費用扣除當(dāng)期所在的土地價款后的余額與增值稅的10%的稅率來繳納。對于房地產(chǎn)項目而言，在實際操作過程中還存在著教育費附加和城市維護建設(shè)稅等相關(guān)的附加費用，我們需要將這些附加稅費歸同于增值稅來一同繳納。

在稅金的范疇內(nèi)，第2類需要討論的就是土地增值稅的處理和方法。由于按照現(xiàn)行的土地增值稅相關(guān)條例規(guī)定，企業(yè)的納稅人必須在項目完工之前，對所在的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，在此過程中，納稅人將會獲得一筆收入，此時由于所需要去確認(rèn)的該項目的成本難以通過土地增值稅來進(jìn)行計算。因而我們需要通過土地增值稅來進(jìn)行預(yù)征。所需要繳納的預(yù)稅款是根據(jù)當(dāng)時的預(yù)稅匯率來乘以預(yù)稅款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅額所得出來的，且在預(yù)繳納土地增值稅時，貸記銀行存款科目，借記應(yīng)繳稅應(yīng)繳土地增值稅科目。

在稅金的審核中，第3類即為土地使用稅的處理。當(dāng)存在土地使用權(quán)的交換或轉(zhuǎn)讓時，如果在交換過程中存在獲利的情形，那么我們需要在交付土地的下一個月內(nèi)交付土地使用稅。若合同上并未規(guī)定詳細(xì)的交付土地的時間，那么我們繳納土地使用稅的時間應(yīng)定為在簽訂合同的下一個月內(nèi)進(jìn)行。

（二）收入的審核

因為此時只存在預(yù)售，但項目并未完工，因此縱使購房者已經(jīng)從房地產(chǎn)銷售方簽署了相關(guān)的購房合同，但是因房屋并未完工，商品的實際控制和所有權(quán)并未交付給購房者，此時房地產(chǎn)企業(yè)所收納的房款不能納入收入這一條款之中，因為此時的房款與認(rèn)定收入的規(guī)律和規(guī)定并不相符，我們并不能將其視為收入對待，進(jìn)而在進(jìn)行利益計算或風(fēng)險評估以及損益計算的時候，不能將其列入計算的范圍之內(nèi)。此時對于此類資金應(yīng)記做預(yù)收賬款，需要進(jìn)行單獨的審計和核算。

當(dāng)需要計算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，我們需要根據(jù)當(dāng)時所限行的所得稅的毛利率，來對其毛率進(jìn)行系統(tǒng)計算，且進(jìn)行分期。在所規(guī)定的期限內(nèi)，按照每期所應(yīng)繳納的費用來進(jìn)行分期處理，除此之外我們需要扣除在此期限內(nèi)所相關(guān)的土地增值稅以及各項附加費用。最后在進(jìn)行具體的匯算清繳時，需要按照當(dāng)時現(xiàn)行的規(guī)律條款來進(jìn)行具體的匯算清繳，同時做好納稅調(diào)整。

（三）期間人工及各項相關(guān)費用的核算

首先根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對于人員員工的薪資作出了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，需要將職工薪資的8%作為教育經(jīng)費來扣除。

在進(jìn)行相關(guān)的業(yè)務(wù)或廣告宣傳時，所應(yīng)消耗的資金，或與之相關(guān)的費用，按以當(dāng)年銷售總額的5%予以扣除。除卻特殊的相關(guān)規(guī)定以外，如若存在超出情況，應(yīng)該在納稅年結(jié)束以后進(jìn)行多余部分的扣除。

在具體業(yè)務(wù)中存在的業(yè)務(wù)招待費，規(guī)定最高的額度為發(fā)生額的60%，且需要滿足不得超過含稅預(yù)收款的5‰。企業(yè)在進(jìn)行各類活動時會存在著傭金這一費用，此時對于傭金需要按照5%的限額來進(jìn)行控制預(yù)算，且超出的部分，原則上不允許扣除。

對于企業(yè)所進(jìn)行開發(fā)和利用的產(chǎn)品，當(dāng)使用年限不滿一年，而又作為產(chǎn)品進(jìn)行對外銷售時。此時產(chǎn)生的相應(yīng)折舊費，按照相關(guān)條款規(guī)定不得在稅前進(jìn)行扣除。

利息費用的整改，按照國家的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在計算利息費用時應(yīng)必須按照原有的資本進(jìn)行計算，而不能按照后期所產(chǎn)生的損益來進(jìn)行計算。進(jìn)行具體的當(dāng)期稅前利息時所能夠進(jìn)行扣除的只有一小部分，其中包括借款輔助費用以及無法按照原定開發(fā)產(chǎn)品所產(chǎn)生的財務(wù)費用產(chǎn)生的利息。企業(yè)應(yīng)該按照當(dāng)時所處環(huán)境的現(xiàn)行條款，對所得稅進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改善。對于所應(yīng)扣除的利息費用進(jìn)行扣除所應(yīng)繳納的不得扣除的費用進(jìn)行保留。

二、只存在完工項目的匯算

現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的條文中規(guī)定，對于一個房地產(chǎn)企業(yè)只要擁有完備案的手續(xù)，或者相關(guān)資料已經(jīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理完成以后，就可視作此項項目已完成，且不論此次的工程是否符合最后的適用標(biāo)準(zhǔn)，是否能夠正常投入使用。當(dāng)已經(jīng)認(rèn)定房地產(chǎn)企業(yè)的房屋已完全完工時，需要對與之相關(guān)的毛利額以及所應(yīng)繳納的費用進(jìn)行計算。需要做好應(yīng)納稅所得額與實際所取得的毛利率之間的具體數(shù)字關(guān)系。對于完工后的具體核算，選取的計算方法可按照一般企業(yè)所現(xiàn)行的核算方法進(jìn)行核算，且需要在核算過程中積極完善與之相關(guān)的各類資料和條件，且相較于只存在預(yù)售款而未完工的匯算，此時完全完工時所確定的收入不得做入招待費以及各類人工費或者宣傳費的計算之中，并且需要做好與之相關(guān)的土地增值稅的清繳問題。

三、預(yù)售與完工項目同時存在時的匯算

以2008年的一處具體房產(chǎn)作為案例，設(shè)房屋預(yù)收款為A，實際所收房款為B，成本價記為X，按照2018年所頒布的與之相關(guān)的規(guī)定，此次項目的毛利可視作預(yù)售款的25%作為統(tǒng)計，記25%A，會計利潤則需按照業(yè)主所交納的費用A減去相應(yīng)的成本價格X，同時扣除與之相關(guān)的土地增值稅以及稅金等相關(guān)附加的資金C。此外還應(yīng)扣除在本年度內(nèi)所消耗的廣告費業(yè)務(wù)招待費等其他費用D，最終的會計利潤為B-X-C-D。同時在計算時應(yīng)注意廣告費用的最高限額不應(yīng)高于預(yù)售款的15%，業(yè)務(wù)招待費限額不得超過預(yù)售款的5%，同時戶主所繳納的房款，所對應(yīng)的毛利率，應(yīng)為全款的25%，同時需扣除實際所發(fā)生的各項附加費用稅金。此時應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅為最后扣除所剩的資金的25%，同時在年底補清所需要補繳的剩余費用。

因在時代的發(fā)展過程中，所現(xiàn)行的法律法規(guī)會隨著時代的變遷而不斷改變，我們應(yīng)時刻關(guān)注與之相關(guān)的法律法規(guī)的頒布調(diào)整，去與時俱進(jìn)地作出最新的調(diào)整與配合和適應(yīng)國家的號召和響應(yīng)是每一個房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)遵循的基本準(zhǔn)則。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)是一個周期長、投資多、同時受到國家監(jiān)控和督促力度較強的一個行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該按照國家相關(guān)規(guī)定在會計利潤以及納稅調(diào)整項目相結(jié)合的基礎(chǔ)上交納應(yīng)納所得稅，結(jié)合上面的三個具體情形的分析，我們可以知道一個房產(chǎn)企業(yè)想要在其所屬領(lǐng)域內(nèi)更好且健康地實行可持續(xù)發(fā)展，做好企業(yè)相關(guān)所得稅的匯算清繳工作是極其重要的。好的所得稅匯算清繳，能夠有效地對企業(yè)當(dāng)年所發(fā)生的各項收入、支出費用、稅金等相關(guān)方面的資金作出全面而系統(tǒng)的檢查。同時能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)在管理和經(jīng)營方面的偏頗或者不足，及時發(fā)現(xiàn)并處理問題，提高企業(yè)的管理和執(zhí)政能力，好的管理產(chǎn)生好的利益，好的管理能夠降低企業(yè)涉稅風(fēng)險，進(jìn)而對整個企業(yè)內(nèi)部的文化氛圍起到監(jiān)督和控制的作用，促進(jìn)一個企業(yè)健康而平穩(wěn)的發(fā)展，是我們追求的目的，也是未來發(fā)展的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

[1]徐穎.企業(yè)政策性搬遷財稅差異的案例分析及稅收籌劃——2010年度無錫市企業(yè)所得稅匯算清繳政策解讀[J].會計之友，2011（18）：106–107.

[2]董玉靜.關(guān)于企業(yè)所得稅匯算清繳的研究——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].中國商論，2018，771（32）：62–63.

[3]鄧建華.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的匯算清繳問題分析[J].新商務(wù)周刊，2018（15）：84.

[4]李倩.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳會計與稅法處理差異分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2018（18）：254.

[5]吳若彪.企業(yè)所得稅匯算清繳——房地產(chǎn)企業(yè)會計與稅務(wù)的差異及調(diào)整[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2017（16）：26–27.

[6]潘余波.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳應(yīng)注意的問題[J].企業(yè)改革與管理，2014（15）：142–143.

[7]劉小麗.房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅匯算清繳中易混淆的費用列支問題[J].注冊稅務(wù)師，2012（05）：31–32.

[8]袁清.淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅在納稅實務(wù)中的關(guān)系及籌劃[J].市場觀察，2015（S2）：41–42.