中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金REITs模式的探討

摘 要：隨著我國老齡化人口的不斷上升，養(yǎng)老問題成為當(dāng)前突出的民生問題，養(yǎng)老地產(chǎn)作為滿足老年人居住和養(yǎng)老需求的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，一直都面臨著融資難的問題，如今有必要更多地利用金融創(chuàng)新，開拓新的融資渠道籌措資金。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）起源于美國，目前在歐洲國家、日本，新加坡及中國香港都已形成了較為完善的體系。本文針對國內(nèi)發(fā)展實(shí)施REITs模式進(jìn)行必要性和可行性分析，借鑒日本REITs的發(fā)展模式，總結(jié)新時(shí)期國內(nèi)REITs的發(fā)展歷程，對目前REITs模式發(fā)展中的不足從法律制度、稅收、人才方面提出建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);房地產(chǎn)投資信托基金;REITs

一、研究背景

隨著我國老齡化人口的不斷上升，養(yǎng)老問題成為當(dāng)前突出的民生問題，黨的十九大報(bào)告提出“實(shí)施健康中國戰(zhàn)略”，加快創(chuàng)建完整的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系，建設(shè)老年宜居社區(qū)。養(yǎng)老問題既是民生問題，也是國家戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)之一。養(yǎng)老地產(chǎn)作為滿足老年人居住和養(yǎng)老需求的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，一直都面臨著融資難的問題。傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)融資作為房地產(chǎn)融資項(xiàng)目的一部分，存在著一定的局限性。為此，加大對養(yǎng)老地產(chǎn)融資力度，有必要利用金融創(chuàng)新，借鑒國外先進(jìn)的房地產(chǎn)融資模式，開拓新的融資渠道。

二、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)施 REITs模式的必要性分析

房地產(chǎn)投資信托基金REITs是資產(chǎn)證券化的一種重要手段，具有流動(dòng)性強(qiáng)，投資門檻低，投資收益穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢。發(fā)行的REITs可以在證券交易所上市，并且像股票一樣交易。這樣將原本流動(dòng)性低，且交易費(fèi)用大的固有資產(chǎn)轉(zhuǎn)變成為可以在金融市場上市交易的流動(dòng)性強(qiáng)的資產(chǎn)。改變了由銀行貸款為主要的單一的融資渠道，也豐富了中小投資者的投資方式，能夠?yàn)榻鉀Q我國養(yǎng)老地產(chǎn)融資問題及房地產(chǎn)去庫存問題提供解決方向，能夠更好地促進(jìn)我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，為更多的老人提供保障。

三、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)施 REITs模式的可行性分析

（一）日本REITs市場的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

自1990年以后，日本的房地產(chǎn)證券化市場在短短數(shù)十幾年間發(fā)展迅速。日本REITs（簡稱J-REITs）這一類的房地產(chǎn)證券化的發(fā)行總額累計(jì)已超過約45萬億日元。J-REITs已成為房地產(chǎn)市場必不可少的投資手段之一，房地產(chǎn)證券化的擴(kuò)張還有很大的空間。但是，自從美國一家主要投資銀行雷曼兄弟（Lehman Brothers）于2008年9月倒閉以來，用于房地產(chǎn)投資的金額已大大減少。這對投資J-REITs的機(jī)構(gòu)投資者們產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響。在極其緊張的金融環(huán)境中，一些房地產(chǎn)基金和公司甚至無法從金融機(jī)構(gòu)那里獲得貸款再融資。不僅如此，還有遇上了日本麻生首相所說的百年一遇的金融危機(jī)，房地產(chǎn)證券化市場受到了很大的沖擊。J-REITs市場也迅速降溫。由于受全球金融危機(jī)平息和貨幣寬松等政策影響，金融和資本市場趨于平靜，房地產(chǎn)投資和證券化市場一直保持穩(wěn)定，到2011年底僅擴(kuò)大到3萬億日元。

1.J-REITs市場創(chuàng)設(shè)期（2000-2001年）

2000年11月修訂了《投資信托法》和《投資公司法》，日本允許以投資信托或者投資公司的形式設(shè)立主要投資于房地產(chǎn)并可以上市交易的房地產(chǎn)投資信托基金，該基金可以讓未指定數(shù)目的投資者（包括個(gè)人）購買多個(gè)房地產(chǎn)。2001年9月10日，兩只股票首次在東京證券交易所上市，標(biāo)志著J-REITs的誕生。J-REITs的誕生不僅能滿足投資者進(jìn)行基金管理的需求，還改善了投資回報(bào)率和促進(jìn)了投資多樣化。

2.J-REITs市場基本成熟期（2001-至今）

自2009年4月以來，房地產(chǎn)投資和證券化市場一直保持穩(wěn)定，因?yàn)槭苋蚪鹑谖C(jī)和貨幣寬松等政策影響，金融和資本市場趨于平靜。盡管無法消除對歐美金融和經(jīng)濟(jì)狀況未來的擔(dān)憂，但房地產(chǎn)租賃市場和交易市場都有逐步復(fù)蘇的跡象。自2001年9月J-REITs在東京證券交易所首次公開發(fā)行兩只股票（市值為2600億日元）以來，截至2016年，日本共有56只上市REITs的股票，市場規(guī)模達(dá)1147億美元，占全球REITs指數(shù)的7.43%。

（二）日本J-REITs發(fā)展模式的啟示

日本發(fā)展REITs的進(jìn)程中，盡管中間有過停滯階段，主要受外在環(huán)境金融危機(jī)的影響較大，現(xiàn)在已步入基本成熟期。REITs在日本的成功主要得益于兩個(gè)方面。第一個(gè)方面，得益于當(dāng)時(shí)日本政府出臺(tái)的幾項(xiàng)政策。比如，2002年12月，日本宣布了稅制改革修正案，將J-REIT的轉(zhuǎn)讓稅和股息稅降低至10%。因此，建立了易于投資J-REITs的投資環(huán)境;另一個(gè)方面，得益于當(dāng)時(shí)的日本的投資環(huán)境。日本的J-REITs股息收益率和10年期日本國債的收益率之間的價(jià)差達(dá)到近3倍以上。這種利差使J-REITs對追求高利率的投資者具有吸引力，并被定位為重要的新投資產(chǎn)品。

（三）中國發(fā)展 REITs模式的可行性分析

日本J-REITs發(fā)展模式為我國房地產(chǎn)市場尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)提供了經(jīng)驗(yàn)借鑒。日本J-REITs是基于2000年修訂的《投資信托法》和《投資公司法》形成的新的房地產(chǎn)金融新模式。國外先進(jìn)的融資模式可以為我國養(yǎng)老地產(chǎn)提供新的融資方向，避免我們走更多的彎路。在中國，房地產(chǎn)投資隨著中國城市化的快速發(fā)展而活躍。尤其養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量隨著人口老齡化數(shù)量的攀升，也在逐年升高。與此同時(shí)，針對中國大陸房地產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金于2005年12月21日在香港聯(lián)合交易所上市。更加讓投資者看到了中國發(fā)展REITs的可能性。

房地產(chǎn)投資信托已成為中國信托業(yè)的重要產(chǎn)品之一。同時(shí)，信托業(yè)在中國也有30多年的發(fā)展，這些也為REITs市場提供了強(qiáng)大的實(shí)操能力。隨著房地產(chǎn)制度改革的深入，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型過程中，一定意義上進(jìn)入了存量時(shí)代。2017年10月，習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中明確指出“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”這一觀點(diǎn)，提到加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度。深化供給側(cè)改革，已成為未來我國住房制度改革的重點(diǎn)突破方向。通過發(fā)行REITs， 讓更多的中小投資者參與房地產(chǎn)投資，可以有效的緩解財(cái)政壓力，同時(shí)既滿足不同人群尤其是老齡人的居住需求，又滿足了中小投資者的投資需求。

四、新時(shí)期中國REITs市場的發(fā)展概況

不管是國內(nèi)還是國外市場，如今REITs早已不是陌生的概念，中國對REITs的研究也已經(jīng)有多年的歷史了，政府也多次啟動(dòng)對REITs的試點(diǎn)方案和支持政策。近年來，萬科、綠城、保利等知名房產(chǎn)開發(fā)商紛紛布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。新時(shí)期中國REITs市場的探索與實(shí)踐歷程如下。

2005年境內(nèi)房地產(chǎn)第一只境外REIT發(fā)行;2005年11月中國商務(wù)部明確提出“開放境內(nèi)REITs融資渠道”的建議;2009年央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門成立REITs試點(diǎn)管理協(xié)調(diào)小組;2014年11月根據(jù)住建部和有關(guān)部門的要求，北京、深圳等4個(gè)特大型城市將先行開展REITs發(fā)行和交易試點(diǎn)工作;2015年1月住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn);2016年證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng) 基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，重提會(huì)同發(fā)改委及有關(guān)部門共同推動(dòng)REITs發(fā)展;2017年住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)REITs發(fā)展。

五、現(xiàn)階段REITs市場的制約因素與建議

在中國，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)引入證券化方法將是未來的趨勢，但是與已經(jīng)引入房地產(chǎn)投資信托基金的國家相比，不能說中國擁有完整的現(xiàn)有制度和法律。因此，為了在中國引入房地產(chǎn)投資信托基金助力養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，必須首先考慮法律和制度上的因素。

從法律上來看，房地產(chǎn)信托的運(yùn)營必須符合《民法通則》和《公司法》的前提。此外，具體制度必須根據(jù)中國人民銀行公布的 《信托法》修正案進(jìn)行調(diào)整。盡管中國房地產(chǎn)投資信托基金取得了進(jìn)展，但它們?nèi)匀皇撬侥蓟稹，F(xiàn)有的法律也僅僅是對私募基金進(jìn)行了規(guī)定。

從稅收政策上來看，REITs運(yùn)作過程中，一是有作為基金管理人獲得的營運(yùn)收入應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅，二是有投資者取得的利潤收益應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。目前，我國并未出臺(tái)規(guī)避雙重征稅的政策。而從日本經(jīng)驗(yàn)來看，REITs發(fā)展全得益于稅收的優(yōu)惠政策。

從流動(dòng)性上來看，基金管理方式目前還不夠公開透明。就J-REITs而言，自2001年3月東京證券交易所J-REITs市場開放以來，它在投資者之間的交易中具有高度可轉(zhuǎn)換性和透明度。相比之下，中國的房地產(chǎn)私募基金管理人等關(guān)聯(lián)方的信息尚不清楚，因此投資者仍然難以把握整個(gè)市場的趨勢和規(guī)模。對此，針對目前的主要制約因素，對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用REITs模式提幾點(diǎn)建議。

完善REITs相關(guān)法律制度，彌補(bǔ)立法空白;出臺(tái)稅收優(yōu)惠政策，吸引民間資本進(jìn)入，緩解財(cái)政壓力;建立高效、透明、完善的REITs二級(jí)交易市場，保障流動(dòng)性，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn);培養(yǎng)具有房地產(chǎn)、基金、證券、審計(jì)、法律、會(huì)計(jì)等多領(lǐng)域交叉復(fù)合型人才，有利于提升中國資產(chǎn)證券化水平，同時(shí)也應(yīng)在法律法規(guī)上明確上述人才的權(quán)利與義務(wù);充分利用好養(yǎng)老項(xiàng)目各個(gè)參與者的各項(xiàng)資源，開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)綜合項(xiàng)目，在養(yǎng)老規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施和服務(wù)等方面提示品質(zhì)，積極加快養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，吸引更多的投資，為REITs的投資提供必要條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]林華.中國REITs操作手冊[M].中信出版集團(tuán)，2020（03）.

[2]黃巔琪.國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金（REITs）發(fā)展模式研究[D].北京郵電大學(xué)，2018（03）.

[3]岡內(nèi)幸策.不動(dòng)産証券化と不動(dòng)産ファンド[J].日本経済新聞社，2012.

[4]日本不動(dòng)產(chǎn)證券化協(xié)會(huì).不動(dòng)產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)知識(shí)[J].東洋經(jīng)濟(jì)新報(bào)社，2017.

作者簡介：張希（1987-），女，漢族，江蘇省無錫市人，講師，碩士研究生。研究方向：財(cái)政金融。