物業(yè)管理公司的稅收籌劃探索

摘要：新常態(tài)下，人民的生活水平開始逐漸提高，對物業(yè)管理的要求增加。在此宏觀環(huán)境下，物業(yè)管理公司充分發(fā)揮城市發(fā)展和管理方面的重要作用，得到了蓬勃發(fā)展。但是，物業(yè)管理行業(yè)的競爭壁壘較低，行業(yè)進(jìn)入門檻不高，導(dǎo)致物業(yè)管理公司面臨激烈的市場競爭?；诖?，物業(yè)管理公司開始注重管理方式的智能化和服務(wù)內(nèi)容的廣泛化，以期增加市場競爭力，取得市場份額。在此過程中，稅收籌劃可以降低稅收成本，享受稅收優(yōu)惠等重要作用開始受到物業(yè)管理公司的關(guān)注和重視。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司;稅收籌劃;探索

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）17-0177-02

一、研究背景

目前，物業(yè)管理公司正面臨飛速發(fā)展的階段，在服務(wù)民生和保障民生等方面具有重要的現(xiàn)實(shí)作用。2016年5月1日，物業(yè)管理行業(yè)作為政府推行營改增政策中其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的最后一批試點(diǎn)行業(yè)開始全面實(shí)施營改增，解決了物業(yè)管理公司面臨的重復(fù)繳納稅款問題，對于促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康發(fā)展具有積極作用。物業(yè)管理公司作為現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的重要組成部分，經(jīng)過30多年的發(fā)展，已然成為了城市基層管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是加強(qiáng)城市基層管理的重要方式之一。但是，如何抓住發(fā)展的機(jī)遇，在有效規(guī)避各項(xiàng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提高稅收籌劃水平，是物業(yè)管理公司面臨的一項(xiàng)重要難題。物業(yè)管理公司要對自身的發(fā)展具有充分清晰的認(rèn)識，尋找稅收籌劃的關(guān)鍵之處，找出制約目前物業(yè)管理公司發(fā)展的關(guān)鍵涉稅問題，采取有效的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控和稅收籌劃積極管理和應(yīng)對，在國家宏觀政策允許的情況下，盡可能減輕稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)較大的經(jīng)濟(jì)收益。

二、物業(yè)管理公司稅收籌劃的基本原則和重要意義

1.物業(yè)管理公司稅收籌劃的基本原則

物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍較之其他企業(yè)，范圍要廣，從秩序維護(hù)、會議接待、綠化等到設(shè)備維修維護(hù)、家政代理等都有涉及，因此，物業(yè)管理公司進(jìn)行稅收籌劃的空間較之其他企業(yè)較為廣泛。但是，物業(yè)管理公司在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識稅收籌劃的基本原則，在此基礎(chǔ)上開展稅收籌劃工作。首先，物業(yè)管理公司的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是合法的。稅法作為稅收籌劃的紅線，是不能觸碰的，因此，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)合法合規(guī)進(jìn)行避稅。其次，物業(yè)管理公司的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是具有全局性的。稅收籌劃的全局性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，物業(yè)管理公司往往具有多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，因此，既要考慮物業(yè)管理公司整體的稅負(fù)，也要考慮分支機(jī)構(gòu)的稅負(fù);另一方面，物業(yè)管理公司在進(jìn)行稅收籌劃的過程中，要做好長期稅負(fù)和短期稅負(fù)之間的平衡，既要考慮當(dāng)期的經(jīng)濟(jì)效益，也要兼顧物業(yè)管理公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。最后，物業(yè)管理公司的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是兼顧成本效益的。稅收籌劃的成本效益性主要在于：物業(yè)管理公司在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)往往會支付一定的成本，但是進(jìn)行稅收籌劃往往會帶來一定的節(jié)稅效益或者享受一些稅收優(yōu)惠。因此，稅收籌劃方案是否可行，應(yīng)當(dāng)是獲得的節(jié)稅效益或者稅收優(yōu)惠是大于稅收籌劃支付的成本。否則，物業(yè)管理公司沒有必要進(jìn)行稅收籌劃。

2.物業(yè)管理公司稅收籌劃的重要意義

物業(yè)管理公司進(jìn)行稅收籌劃的重要意義主要在于三個(gè)方面。其一，合適的稅收籌劃可以使得物業(yè)管理公司的稅負(fù)依法減輕，從而促進(jìn)物業(yè)管理公司的各項(xiàng)資源實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置。物業(yè)管理公司也可以將獲得的稅收利益再次投入到物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)運(yùn)營中，促使公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。其二，稅收籌劃是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略落實(shí)的重要方式之一，財(cái)務(wù)人員可以實(shí)時(shí)掌握最新的財(cái)稅法規(guī)和政策，提高財(cái)務(wù)管理水平，從而進(jìn)一步增強(qiáng)公司的市場競爭力。其三，稅收籌劃可以促使物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。新常態(tài)下，物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭趨勢激烈，作為物業(yè)管理重要抓手的科技管理日新月異，因此，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)新商業(yè)模式，而作為事前控制的重要方式之一的稅收籌劃是創(chuàng)新技術(shù)和創(chuàng)新商業(yè)管理模式的必要前提。

三、物業(yè)管理公司的稅收籌劃重點(diǎn)

1.物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)充分利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

（1）物業(yè)管理公司利用區(qū)域稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。目前，我國各個(gè)地區(qū)的區(qū)域發(fā)展并不平衡，國家宏觀調(diào)控允許地方政府在稅法的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺地方性稅收政策進(jìn)行適度調(diào)劑。在此背景下，各地相繼出臺了各種優(yōu)惠政策以及相關(guān)的政策解釋，這使得物業(yè)管理公司的稅收籌劃空間較為廣泛。稅收優(yōu)惠政策是國家對宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要方式之一，主要是以產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主，并輔以地區(qū)優(yōu)惠政策。在2002年，國家稅務(wù)總局針對西部大開發(fā)出臺了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策（國稅發(fā)〔2002〕47號），作為《國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄》中的“物業(yè)管理服務(wù)”，物業(yè)管理公司在滿足主營業(yè)務(wù)收入占比超過70%，即可享受減按15%的稅率繳納企業(yè)所得稅。因此，處于西部大開發(fā)區(qū)域的物業(yè)管理公司，可以按照享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。例如，四川省的物業(yè)管理公司的應(yīng)納稅所得額為2000000元，主營業(yè)務(wù)收入占比超過70%，那么可實(shí)現(xiàn)節(jié)稅200000元（即2000000元×25%-2000000元×15%）。

（2）物業(yè)管理公司可以利用企業(yè)類型進(jìn)行稅收籌劃。目前，很多物業(yè)管理公司的規(guī)模并不大，此時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)注重自身是否滿足小微企業(yè)的條件?！镀髽I(yè)所得稅法》中明確規(guī)定，小微企業(yè)可以減按20%繳納所得稅。因此，如果物業(yè)管理公司的實(shí)際情況符合小微企業(yè)的條件，例如從業(yè)人數(shù)不超過80人，資產(chǎn)總額不超過1000萬元，應(yīng)納稅所得額不超過30萬元等。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)注重自身是否滿足小微企業(yè)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。例如，某家物業(yè)管理公司符合小微企業(yè)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，年度應(yīng)納稅所得額為25萬元，那么在獲得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后享受小微企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，可實(shí)現(xiàn)節(jié)稅1.25萬元（即25萬元25%-25萬元×20%））。

（3）物業(yè)管理公司可以利用特殊人員的安置進(jìn)行稅收籌劃。物業(yè)管理公司的部分工作屬于進(jìn)入門檻低的類型，可以考慮招聘具有一定勞動能力的殘疾人員。目前，國家針對沒有按照殘疾人員或者安置人員比例不足的企業(yè)收取保障基金。同時(shí)，也會對安置殘疾人員比例達(dá)標(biāo)的公司給予一定的稅收優(yōu)惠政策，在出臺的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策（財(cái)稅〔2009〕70號）中明確規(guī)定企業(yè)可以對殘疾職工工資加計(jì)扣除100%計(jì)算應(yīng)納稅所得額。因此，物業(yè)管理公司可以考慮對部分崗位向具有一定工作能力的殘疾人員開放，以享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。例如，某家物業(yè)管理公司安置殘疾人員2名，但根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，應(yīng)當(dāng)安置殘疾人員3名，每月應(yīng)發(fā)工資為1300元/人，當(dāng)?shù)啬甓嚷毠て骄べY為27000元，那么該家物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)繳納保證基金為27000元（即3×27000元-2×27000元）。由于該物業(yè)管理公司安置了2名殘疾人員，那么可加計(jì)扣除工資費(fèi)用31200元（1300元/人.月×12月×2人），因此可實(shí)現(xiàn)節(jié)稅7800元（31200元×25%）。假設(shè)該物業(yè)管理公司沒有安置殘疾職工，那么當(dāng)年應(yīng)當(dāng)繳納保障基金81000元（3×27000元），少繳納了54000元（3×27000元），因此，物業(yè)管理公司聘請殘疾職工，既可以少繳納保障基金，也可以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的收益。

（4）物業(yè)管理公司可以充分利用福利型稅收政策進(jìn)行稅收籌劃。物業(yè)管理公司中的安保人員占比是較大的，由于安保人員的工作性質(zhì)特殊，部分物業(yè)管理公司會將自有房產(chǎn)進(jìn)行改建，以供安保人員使用，并將此作為一項(xiàng)福利政策，僅向安保人員象征性收取租金。基于此，國家也相應(yīng)出臺了一些稅收優(yōu)惠政策（財(cái)稅〔2000〕125號），企業(yè)向職工低價(jià)出租的自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

2.物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)充分利用物業(yè)管理業(yè)務(wù)合同的簽訂與管理進(jìn)行稅收籌劃

（1）物業(yè)管理公司代收費(fèi)用的合同簽訂。物業(yè)管理公司經(jīng)常會代業(yè)主繳納一些燃?xì)赓M(fèi)、水電費(fèi)等生活費(fèi)用，此時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在合同中明確表示，此類費(fèi)用是接受業(yè)主委托收取費(fèi)用，在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)將此項(xiàng)代收款項(xiàng)與其他收入分開進(jìn)行列支，代收款項(xiàng)將無需繳納增值稅。但是，如果物業(yè)管理公司收取了部分代收款項(xiàng)手續(xù)費(fèi)，那么此時(shí)應(yīng)當(dāng)作為物業(yè)管理公司的收入繳納增值稅費(fèi)。

（2）物業(yè)管理公司對自有資產(chǎn)出租簽訂的租賃合同。物業(yè)管理公司在進(jìn)行自有資產(chǎn)出租時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意將租金與物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行分開表述，明確各自的確切金額或者確定兩者之間的分?jǐn)偙壤?。值得注意的是，物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)當(dāng)不高于相關(guān)物價(jià)部門的核定價(jià)格。例如，某家物業(yè)管理公司擬出租一家面積為110平方米的店鋪，每月收取費(fèi)用為60000元，如果簽訂合同時(shí)沒有將物業(yè)管理費(fèi)用與租金進(jìn)行分開，計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)將60000元全部納入到應(yīng)納稅所得額中。但是實(shí)際上存在10000元的物業(yè)管理費(fèi)用，如果在簽訂租賃合同時(shí)明確約定租金為50000元，物業(yè)管理費(fèi)為10000元，則物業(yè)管理公司每年可以少繳納房產(chǎn)稅14400元（即10000元×12%×12月）。

（3）物業(yè)管理公司對代管資產(chǎn)管理的租賃合同。有些物業(yè)管理公司接受物業(yè)所有者的委托，對其資產(chǎn)進(jìn)行管理，同時(shí)授權(quán)物業(yè)管理公司可以對外進(jìn)行出租。在這種情況下，物業(yè)管理公司與物業(yè)承租方不能簽訂租賃合同，更不能在租賃合同中將收取的費(fèi)用作為“租金”。原因在于，如果物業(yè)管理公司與物業(yè)承租方簽訂租賃合同，且列支為租金，在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)，也作為租金并按照12%稅率進(jìn)行房產(chǎn)稅的繳納，實(shí)際上該部分收入是不用繳納房產(chǎn)稅的。因此，物業(yè)管理公司可以與承租方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，將該筆收入作為物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則可以不繳納房產(chǎn)稅，達(dá)到節(jié)稅的目的。例如，某家物業(yè)管理公司接受委托管理的資產(chǎn)“出租”給第三方使用，收取“租金”50000元/月，若簽訂的是物業(yè)服務(wù)合同，并收取的費(fèi)用為“物業(yè)管理費(fèi)用”，那么每年可實(shí)現(xiàn)節(jié)稅7200元（即50000×12%×12）。

四、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)管理公司在新常態(tài)的宏觀環(huán)境下面臨的競爭環(huán)境愈加激烈，開展稅收籌劃工作以增加物業(yè)管理公司競爭力迫在眉睫。物業(yè)管理公司只有加強(qiáng)員工的稅收籌劃意識，與時(shí)俱進(jìn)，積極搭建稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)公司的稅務(wù)籌劃能力以期可以進(jìn)一步增加物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮成本與節(jié)稅效益之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，特別是營改增之后，物業(yè)管理公司要對稅收籌劃方案進(jìn)行全面完善，以期適應(yīng)目前的經(jīng)濟(jì)形勢，符合現(xiàn)行稅法規(guī)定。

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作者簡介：徐振，供職于中建一局江蘇物業(yè)管理有限公司鎮(zhèn)江分公司。