房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險分析及防控策略探討

楊曉倩

摘? 要;房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)資金流量大、面臨的風(fēng)險多。近年來房地產(chǎn)新政出臺，行業(yè)管控愈發(fā)嚴(yán)格。央地政策齊發(fā)，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的資金管控給房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。隨著樓市價格管控愈加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得更大的經(jīng)濟(jì)效益，從企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)控制勢在必行。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的理論及現(xiàn)狀展開分析，并論述房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)控過程中的問題，重點(diǎn)探討加強(qiáng)內(nèi)部控制及風(fēng)險防范的策略，以期促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;風(fēng)險分析;防控策略;探討

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控現(xiàn)狀

內(nèi)部控制需要董事會、管理層和公司員工共同參與，為了達(dá)到有效的內(nèi)部控制效果，房地產(chǎn)企業(yè)要保證經(jīng)營、財(cái)務(wù)會計(jì)、法律法規(guī)執(zhí)行的合理性。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制需要面向全部門開展，因此在內(nèi)部控制時需要保證監(jiān)督機(jī)制、信息溝通媒介、控制活動、風(fēng)險評估和控制環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。內(nèi)部控制的設(shè)置只是對經(jīng)營情況的合理保證，但并不是絕對的保證，因此內(nèi)部控制并不能達(dá)到絕對安全的控制效果，會有一定的風(fēng)險。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠健全，企業(yè)經(jīng)營管理還存在較多風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制涉及的方面眾多。要達(dá)到良好的風(fēng)險防控效果，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部的資金管理與運(yùn)營管理、全面預(yù)算與預(yù)算考核、采購環(huán)節(jié)與付款循環(huán)、銷售環(huán)節(jié)與收款循環(huán)、工程項(xiàng)目與業(yè)務(wù)外包、人力資源管理等諸多方面都需要涉及內(nèi)部控制，因此房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作具有一定的復(fù)雜性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控問題

（一）缺乏對內(nèi)部控制的重視

目前房地產(chǎn)企業(yè)在思想認(rèn)識上沒有對內(nèi)部控制產(chǎn)生重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制往往流于形式。在思想認(rèn)識缺失的情況下，內(nèi)部控制的規(guī)章制度沒有得到有效的落實(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制不能真正落地執(zhí)行，加上缺少嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致風(fēng)險防控形同虛設(shè)。

（二）企業(yè)運(yùn)營存在較多的風(fēng)險點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在較多的風(fēng)險。第一是法律風(fēng)險，法律風(fēng)險是指企業(yè)的招采行為違反相關(guān)的法律法規(guī)從而受到處罰，出現(xiàn)聲譽(yù)損失以及經(jīng)濟(jì)損失。第二是運(yùn)營風(fēng)險，運(yùn)營風(fēng)險首先是招采安排不合理，對市場的預(yù)測不準(zhǔn)確，導(dǎo)致庫存短缺或積壓，影響公司的資源分配;其次是對供應(yīng)商的選擇不當(dāng)，招投標(biāo)或定價機(jī)制不科學(xué)，導(dǎo)致招采項(xiàng)目價格過高;再次是招采業(yè)務(wù)審批不當(dāng)，沒有經(jīng)過適當(dāng)?shù)膶徟蛟綑?quán)審批，導(dǎo)致重大的差錯或舞弊;最后是招采驗(yàn)收不規(guī)范，缺乏對付款環(huán)節(jié)的審核，導(dǎo)致資金損失。第三是財(cái)務(wù)風(fēng)險，財(cái)務(wù)風(fēng)險包括招采業(yè)務(wù)會計(jì)核算不合法、不真實(shí)、不完整，導(dǎo)致會計(jì)信息質(zhì)量下降。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制及風(fēng)險防控的策略分析

（一）增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制意識

為了提升內(nèi)部控制的有效性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到內(nèi)部控制的重要性。房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，在項(xiàng)目拿地和項(xiàng)目建設(shè)中，高成本和高投入導(dǎo)致資金風(fēng)險較大。沒有經(jīng)濟(jì)效益作為支撐的內(nèi)部控制都是空談，在進(jìn)行內(nèi)部控制時應(yīng)以落實(shí)經(jīng)濟(jì)效益、為所有者提供更高經(jīng)濟(jì)價值為原則，從而優(yōu)化內(nèi)部控制方案，處理好工程與效益的平衡穩(wěn)定，達(dá)到穩(wěn)健運(yùn)營和可持續(xù)發(fā)展的目的。

（二）確保內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性，建立完善的內(nèi)部控制組織體系

想要實(shí)現(xiàn)高效的內(nèi)部控制，就要建立完善且科學(xué)的控制組織體系。內(nèi)部控制及風(fēng)險防控的組織體系要遵循集團(tuán)總經(jīng)理批準(zhǔn)、董事會審批后下達(dá)部門執(zhí)行的原則，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制需要在全年的基礎(chǔ)上細(xì)分到月度進(jìn)行，出現(xiàn)超標(biāo)和未達(dá)標(biāo)的問題時提出補(bǔ)救的措施。建立完善的內(nèi)部控制及風(fēng)險防控組織體系，是防范風(fēng)險的前提。

建立完善的公司授權(quán)體系，每一項(xiàng)任務(wù)的財(cái)務(wù)支出都要由總經(jīng)理審批和董事會審核是不現(xiàn)實(shí)的。在進(jìn)行內(nèi)部控制時應(yīng)當(dāng)建立授權(quán)機(jī)制，授權(quán)包括一般授權(quán)和臨時授權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理要明確各部門的職責(zé)權(quán)利，并且由運(yùn)營中心對崗位授權(quán)進(jìn)行評價、審核和修改后，交由總裁審核后下發(fā)公司一般性授權(quán)文件;處理臨時授權(quán)的時候填寫申請表，填寫相關(guān)事項(xiàng)，在臨時事件完成以后終止授權(quán)。無論是一般授權(quán)還是臨時授權(quán)，最終都要統(tǒng)一存檔管理。

（三）保證內(nèi)部控制的客觀性，完善內(nèi)控運(yùn)行機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需要完善內(nèi)部控制手冊，針對運(yùn)營中出現(xiàn)的問題，及時反饋，加以整改。反饋分為日常反映、周報反映和緊急重大問題臨時反饋。沒有發(fā)現(xiàn)問題時企業(yè)也要出具內(nèi)部控制運(yùn)營報告，并且不定期抽查?？偨?jīng)理審核周報，相關(guān)部門整合內(nèi)控運(yùn)行報告交由內(nèi)控委員評估報告，針對報告進(jìn)行動態(tài)的整改。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)范圍較廣泛、周期較長，內(nèi)控風(fēng)險較為復(fù)雜，涉及的方面包括法律與風(fēng)險管理、計(jì)劃考核與管理控制、財(cái)務(wù)控制管理、固定資產(chǎn)管理、費(fèi)用支出控制、銷售支出款項(xiàng)、工程招標(biāo)與預(yù)算等方面。

以財(cái)務(wù)管理控制為例，財(cái)務(wù)部需要真實(shí)地反映公司年度財(cái)政，對公司銷售、成本等起到指導(dǎo)和控制作用。年末根據(jù)部門的費(fèi)用年度預(yù)算、分項(xiàng)目公司的收入和成本預(yù)算制定下年度的全面預(yù)算草案。預(yù)算草案應(yīng)當(dāng)由各部門進(jìn)行討論和規(guī)劃，交由總經(jīng)理審批，并上報集團(tuán)董事會審批。財(cái)務(wù)部要對每個月的財(cái)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行動態(tài)的分析，在每個月月末向總經(jīng)理上報當(dāng)月情況。

（四）保證內(nèi)部控制的公正性，強(qiáng)化內(nèi)部控制審計(jì)監(jiān)督機(jī)制

為了確保公司內(nèi)部控制及風(fēng)險防控的有效性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善自我約束機(jī)制，確保公司的廉政建設(shè)和紀(jì)律嚴(yán)明。內(nèi)部控制監(jiān)督人員專人專崗，以確保企業(yè)商業(yè)機(jī)密不被泄露。

監(jiān)督人員的主要工作內(nèi)容和權(quán)限如下：第一，資料查閱權(quán)，包括預(yù)（決）算報告、工程立項(xiàng)報告、預(yù)算書、財(cái)會資料等相關(guān)文件;第二，調(diào)查取證權(quán)，包括內(nèi)部審計(jì)控制相關(guān)的資料和文件;第三，監(jiān)督檢察權(quán)，監(jiān)督檢查的范圍有會計(jì)憑證、賬簿、甲方施工日志、工程項(xiàng)目分部內(nèi)部控制制度的效果、現(xiàn)場用料等;第四，違紀(jì)行為制止;第五，違規(guī)處罰，針對出現(xiàn)重大內(nèi)部控制風(fēng)險的部門負(fù)責(zé)人，有必要進(jìn)行解釋調(diào)查，出現(xiàn)違規(guī)操作和違法亂紀(jì)導(dǎo)致內(nèi)部控制失靈的問題，應(yīng)當(dāng)追究責(zé)任，出現(xiàn)報表污損、涂改或者內(nèi)部控制計(jì)劃和實(shí)際出入較大的問題，監(jiān)督人員有權(quán)提出整改意見并且監(jiān)督實(shí)施改進(jìn)。

（五）完善企業(yè)內(nèi)部信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)的施工項(xiàng)目較為分散，施工的范圍很廣，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)整體管控效率難以提升。因此，要完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對施工過程中環(huán)節(jié)與步驟的整合，提高企業(yè)的運(yùn)營效率與管理效率，實(shí)現(xiàn)集中化管理的目標(biāo)。建立完善的信息系統(tǒng)，對房地產(chǎn)企業(yè)施工過程中的每個項(xiàng)目的成本進(jìn)行監(jiān)督，完善預(yù)算體系，提高材料和設(shè)備的使用效率。通過信息系統(tǒng)，可以明確施工進(jìn)度的具體情況，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，從而優(yōu)化內(nèi)部控制的效果，增加房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)勢。

（六）加強(qiáng)對企業(yè)重要風(fēng)險點(diǎn)的控制

房地產(chǎn)企業(yè)要落實(shí)對重要風(fēng)險點(diǎn)的控制。第一，要加強(qiáng)對法律風(fēng)險的控制，在開展各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動的過程中，要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的相關(guān)法律法規(guī)，積極和相關(guān)部門溝通，避免遭受處罰。第二，要加強(qiáng)對運(yùn)營風(fēng)險的掌握，首先要合理安排招采計(jì)劃，相關(guān)人員需要準(zhǔn)確地預(yù)測市場的趨勢，避免庫存短缺或庫存積壓的現(xiàn)象，合理分配企業(yè)的各項(xiàng)資源;其次，要加強(qiáng)對供應(yīng)商的選擇和與其的談判，選擇恰當(dāng)?shù)恼胁煞绞?，制定科學(xué)的定價機(jī)制，確保招采項(xiàng)目的性價比，避免舞弊風(fēng)險;再次，在招采業(yè)務(wù)開展過程中要健全審批機(jī)制，避免越權(quán)審批導(dǎo)致的各項(xiàng)差錯或舞弊;最后，要加強(qiáng)采購驗(yàn)收與付款審核工作，避免資金損失。第三，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險，需要提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，明確財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，促使財(cái)務(wù)人員按照相關(guān)規(guī)定開展各項(xiàng)核算工作，確保會計(jì)信息真實(shí)、合理、合法，從而提高會計(jì)信息質(zhì)量。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度應(yīng)當(dāng)覆蓋公司的各個部門，每個層級職務(wù)與工作要求要規(guī)定清晰。相關(guān)人員按月上報、及時匯報工作，保證在內(nèi)部控制下公司的運(yùn)營和收支處于動態(tài)的平衡。為了保證內(nèi)部控制的有效執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)建立完善的內(nèi)部控制制度和組織架構(gòu)，將內(nèi)部控制落到實(shí)處，不斷提升企業(yè)的風(fēng)險管理水平。

（作者單位為綠地控股集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)一部）

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