新冠疫情沖擊下房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)并購(gòu)高潮

李政

【摘要】新冠肺炎疫情對(duì)我國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)都是巨大的外部沖擊，其負(fù)面影響對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。本文通過(guò)對(duì)新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)面影響和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段性進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)并購(gòu)高潮的判斷，并對(duì)此次并購(gòu)的基本模式和實(shí)施關(guān)鍵點(diǎn)給出建議。

【關(guān)鍵詞】新冠疫情;房地產(chǎn);并購(gòu)

2020年1月起，突如其來(lái)的新冠疫情形成了對(duì)中國(guó)乃至全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面沖擊。這一黑天鵝事件的巨大沖擊，必將深刻地影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)深刻的變化，房地產(chǎn)企業(yè)之間并購(gòu)將是一個(gè)非常顯著的行業(yè)整合方式。

1、新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沖擊巨大

1.1房地產(chǎn)行業(yè)乃至我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)體系接近停止的兩個(gè)月，房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售大幅度下滑

在我國(guó)，全民抗疫的“人民戰(zhàn)爭(zhēng)”使得新冠疫情很快得到控制，但是其對(duì)生產(chǎn)生活活動(dòng)影響是巨大的。我國(guó)采取了遏制性防控手段，自2020年1月底以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于停擺的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)投資和銷(xiāo)售都呈現(xiàn)一種停滯下滑的狀態(tài)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33103億元，同比下降3.3%;銷(xiāo)售方面，2020年1-4月份，商品房銷(xiāo)售面積33973萬(wàn)平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降18.7%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降32.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降29.1%。從以上數(shù)據(jù)可看出，受疫情影響，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)遭受巨幅下滑。

雖然中國(guó)新冠境內(nèi)疫情基本得到控制，但是新冠疫情在歐美快速增長(zhǎng)，其對(duì)全球經(jīng)濟(jì)影響更加深遠(yuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間也將處于非常艱難的時(shí)期。

1.2經(jīng)濟(jì)抗疫，刺激性經(jīng)濟(jì)政策及其影響分析

截至2020年6月14日，全球新冠肺炎確診人數(shù)已經(jīng)超過(guò)789萬(wàn)人，其中，中國(guó)確診病例為8.46萬(wàn)例，海外的確診病例超過(guò)780萬(wàn)例，而且主要發(fā)達(dá)國(guó)家還沒(méi)有達(dá)到峰值。令人擔(dān)心的是如印度、拉美和非洲的發(fā)展中國(guó)家，如果疫情在這些國(guó)家蔓延開(kāi)來(lái)，后果難以估量。

面對(duì)疫情的巨大沖擊，各國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受巨大考驗(yàn)。大量中小企業(yè)面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)際貿(mào)易面臨下滑，失業(yè)人口激增，銀行信用體系經(jīng)受考驗(yàn)。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)2020年的新冠疫情將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大蕭條。

2020年3月27日，中共中央政治局工作會(huì)議，提出“要抓緊研究提出積極應(yīng)對(duì)的一攬子宏觀政策措施，積極的財(cái)政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，適當(dāng)提高財(cái)政赤字率，發(fā)行特別國(guó)債，增加地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券規(guī)模，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率下行，保持流動(dòng)性合理充?！瓕?duì)地方和企業(yè)反映的難點(diǎn)堵點(diǎn)問(wèn)題，要抓緊梳理分析，及時(shí)加以解決，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同復(fù)工復(fù)產(chǎn)達(dá)產(chǎn)。”

可以看出，國(guó)家制定的一系列政策通過(guò)積極財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，擴(kuò)大內(nèi)需，但“房住不炒”的房地產(chǎn)政策格局沒(méi)有改變。經(jīng)濟(jì)政策支持的重點(diǎn)領(lǐng)域，是新基建，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等。新基建雖然也包括了部分“鐵公基”這類(lèi)舊基建，但是明顯弱化房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用?？梢?jiàn)，類(lèi)似2008年美國(guó)次貸危機(jī)后，我國(guó)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)投資的政策難以再現(xiàn)。

2、周期與趨勢(shì)—房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了內(nèi)部整合的階段

在行業(yè)的經(jīng)歷了快速發(fā)展階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量失去了加速發(fā)展的基本支撐;房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入成熟期，整體市場(chǎng)容量增速明顯放緩，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，處于高位整合的階段。

2.1從總量上來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總量供給和需求已經(jīng)達(dá)到了平衡

自1999年房改之后，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)為城鎮(zhèn)居民居住條件的改善，城市化水平的提升，乃至我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)都做出了巨大貢獻(xiàn)。最近幾年，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到達(dá)供求基本平衡的均衡狀態(tài)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積比上年增長(zhǎng)1.3%，2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%。其中，2019年住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.5%。因此，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)達(dá)到供求總量基本平衡階段，此階段，行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)是總量保持基本穩(wěn)定下的整合和調(diào)整。

當(dāng)然，這房地產(chǎn)行業(yè)作為年銷(xiāo)售額接近16萬(wàn)億的行業(yè)，其對(duì)相關(guān)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用仍然巨大，對(duì)消化我國(guó)過(guò)剩產(chǎn)能，保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)仍有舉足輕重的作用。但是，無(wú)論從國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略定位，還是客觀上房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段，都決定了房地產(chǎn)行業(yè)總量穩(wěn)定的情況下，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將日益加劇，資源整合必將加劇。

2.2市場(chǎng)容量穩(wěn)定，企業(yè)追求規(guī)模擴(kuò)大，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高

在市場(chǎng)容量相對(duì)穩(wěn)定的條件下，房地產(chǎn)公司認(rèn)識(shí)到規(guī)模是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。同時(shí)，自2013年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度明顯提高。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年行業(yè)前10家房地產(chǎn)公司所占市場(chǎng)份額為15.88%，前30家公司所占的市場(chǎng)份額是24.38%;而2019年行業(yè)前10家房地產(chǎn)公司所占市場(chǎng)份額達(dá)到21.43%，提升約6個(gè)百分點(diǎn)，前30家房地產(chǎn)公司所占的市場(chǎng)份額達(dá)到了35.7%，提升10個(gè)百分點(diǎn);可以預(yù)期，隨著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)集中度還會(huì)進(jìn)一步增加。

2.3新冠疫情沖擊會(huì)造成許多地產(chǎn)行業(yè)資源整合力度加大

由于新冠疫情的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售活動(dòng)停滯，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大為減少的情況下，部分企業(yè)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流壓力加大的情況。從目前地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，規(guī)模較大企業(yè)在土地的獲取、資金獲得，人才的吸引都占據(jù)優(yōu)勢(shì)，年合同銷(xiāo)售收入達(dá)到1000億是一個(gè)門(mén)檻。比如，對(duì)于銀行信貸普遍存在的白名單，一些城市土地招拍掛也通常要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有較強(qiáng)規(guī)模和實(shí)力。無(wú)論從信貸條件還是其他融資條件，企業(yè)的規(guī)模和信用等級(jí)都是重要的條件。

需要說(shuō)明的是，如同規(guī)模是房地產(chǎn)公司生存的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)的公開(kāi)發(fā)行上市也越來(lái)越成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的階段性目標(biāo)。公開(kāi)發(fā)行上市公司在融資方面的優(yōu)勢(shì)是比較現(xiàn)實(shí)的，這些公司在并購(gòu)重組方面也具有非常大的優(yōu)勢(shì)。

3、新形勢(shì)下房地產(chǎn)收并購(gòu)的特點(diǎn)

3.1橫向并購(gòu)仍然是房地產(chǎn)并購(gòu)的主要特征

房地產(chǎn)企業(yè)的收并購(gòu)存在著橫向并購(gòu)和縱向并購(gòu)，及多元化并購(gòu)等三種模式。從行業(yè)發(fā)展的階段來(lái)看，橫向并購(gòu)仍將是此次并購(gòu)高潮的主要特征。

如前所述，房地產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)容量相對(duì)穩(wěn)定的情況下，企業(yè)之間并購(gòu)屬于零和博弈。企業(yè)優(yōu)勝劣汰，部分缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，面臨著轉(zhuǎn)型或是退出房地產(chǎn)行業(yè)。在新冠疫情這一巨大沖擊下，必將加速這一進(jìn)程，大量企業(yè)會(huì)具有并購(gòu)合作的意愿。另一方面，即使是排名位居前列的企業(yè)，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也是非常的激烈。許多企業(yè)即使已經(jīng)上市、名列百?gòu)?qiáng)，仍然存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2除了項(xiàng)目層面并購(gòu)?fù)猓髽I(yè)層面并購(gòu)也將涌現(xiàn)

根據(jù)收購(gòu)的規(guī)模及收購(gòu)對(duì)企業(yè)的影響，收并購(gòu)業(yè)務(wù)可以分為兩類(lèi)：一種是項(xiàng)目層面的收并購(gòu)。項(xiàng)目層面的收購(gòu)是以獲得該項(xiàng)目土地使用權(quán)為目的，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)或是股權(quán)并購(gòu)。企業(yè)層面的收并購(gòu)是指針對(duì)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)或是股權(quán)收購(gòu)，獲取企業(yè)所有的項(xiàng)目公司或資產(chǎn)。從業(yè)務(wù)的類(lèi)型可以看出，企業(yè)層面的收購(gòu)合作會(huì)更為復(fù)雜。

這次新冠疫情的巨大沖擊下，許多房地產(chǎn)企業(yè)存在著生存危機(jī)，土地資源又會(huì)進(jìn)行釋放出來(lái)，應(yīng)當(dāng)會(huì)有許多企業(yè)會(huì)各種方式的股權(quán)合作，企業(yè)整體并購(gòu)等機(jī)會(huì)逐漸出現(xiàn)，甚至越來(lái)越多。

因此，新冠疫情的巨大負(fù)面沖擊下，項(xiàng)目并購(gòu)與企業(yè)并購(gòu)并重，部分收購(gòu)與整體并購(gòu)并存，這將此次并購(gòu)的一大突出特點(diǎn)。

3.3房地產(chǎn)公司收并購(gòu)的目標(biāo)

如前所述，獲得規(guī)模擴(kuò)大帶來(lái)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性是房地產(chǎn)并購(gòu)重要?jiǎng)右?。近年?lái)，做大規(guī)模始終是主流房地產(chǎn)企業(yè)追求的顯性目標(biāo)之一。收并購(gòu)背后包括許多重要的目標(biāo)：

（1）獲取土地儲(chǔ)備的動(dòng)機(jī)。土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)，也是衡量房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有充足的土地資源，就會(huì)在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)處于優(yōu)勢(shì)地位，同時(shí)，具有一定的土地儲(chǔ)備也是房地產(chǎn)企業(yè)上市的重要條件。

（2）進(jìn)入新的城市和區(qū)域。并購(gòu)作為進(jìn)入新城市的一個(gè)試探性策略，通過(guò)與當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)良好合作，能夠減少進(jìn)入成本，同時(shí)，通過(guò)并購(gòu)快速獲得大量土地資源，通過(guò)合作迅速熟悉當(dāng)?shù)氐木唧w情況。

（3）融資的可行性和降低融資的成本。獲得土地儲(chǔ)備，做大規(guī)模，提高效益，是房地產(chǎn)企業(yè)在此階段的主要路徑。與之相對(duì)應(yīng)的是獲取融資的優(yōu)勢(shì)：無(wú)論是海外發(fā)行債券、銀行獲取信貸資金，還是針對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)所做的融資創(chuàng)新，規(guī)模企業(yè)、上市公司都有更多的工具可以利用。

（4）管理層績(jī)效考核和自身利益驅(qū)動(dòng)。近年來(lái)，許多房地產(chǎn)企業(yè)都強(qiáng)化實(shí)施了類(lèi)股權(quán)的績(jī)效激勵(lì)體系和利潤(rùn)分享機(jī)制。行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)對(duì)各層級(jí)的管理團(tuán)隊(duì)都做出了跟投和績(jī)效考核的強(qiáng)激勵(lì)制度?？上攵芾韺诱蚣?lì)和負(fù)向的壓力，都是巨大的，與之相對(duì)應(yīng)的就是擴(kuò)張沖動(dòng)。

（5）由于戰(zhàn)略調(diào)整原因企業(yè)剝離部分業(yè)務(wù)板塊。比如，萬(wàn)達(dá)由于現(xiàn)金流的壓力將其文旅業(yè)務(wù)剝離，整體出售給融創(chuàng)?？梢酝茢?，在新冠疫情沖擊下此類(lèi)并購(gòu)會(huì)越來(lái)越多。

4、房地產(chǎn)收并購(gòu)的模式與要點(diǎn)

隨著20多年快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)最活躍的企業(yè)大多已經(jīng)完成了上市，上市公司并購(gòu)的案例多、模式多，更為復(fù)雜，而非上市公司的收并購(gòu)，大多是資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)和戰(zhàn)略股東的引進(jìn)，操作程序上相對(duì)簡(jiǎn)單。此次并購(gòu)高潮中，并購(gòu)的案例將表現(xiàn)為上市公司對(duì)非上市公司的并購(gòu)，也存在對(duì)上市公司并購(gòu)重組的案例，比如中國(guó)奧園對(duì)京漢股份的股權(quán)收購(gòu)。

4.1收購(gòu)對(duì)象：收購(gòu)資產(chǎn)和收購(gòu)股權(quán)

4.1.1資產(chǎn)交易

這是指收購(gòu)方通過(guò)購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)公司的在建工程等資產(chǎn)，取得目標(biāo)公司的項(xiàng)目。

（1）優(yōu)點(diǎn)：A.收購(gòu)資產(chǎn)的價(jià)款可以作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本列支;交易環(huán)節(jié)稅負(fù)、竣工銷(xiāo)售的稅負(fù)都比較清晰;B.資產(chǎn)交易方式，成本顯性化，交易之后的或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

（2）缺點(diǎn)：A.這種交易不夠靈活，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第38條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要“完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上”，所以，單純土地使用權(quán)不能作為資產(chǎn)交易標(biāo)的。B.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方要承擔(dān)的稅收較高，可以會(huì)要求收購(gòu)方承擔(dān)部分稅收，實(shí)質(zhì)上提高了資產(chǎn)價(jià)格。

4.1.2股權(quán)交易

股權(quán)交易可以分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓和增資擴(kuò)股兩種模式。股權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)，實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)公司所有的資源，股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以是全部轉(zhuǎn)讓、也可以是部分轉(zhuǎn)讓。增資擴(kuò)股是指通過(guò)對(duì)目標(biāo)公司增加投資，實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)公司資源的控制。

（1）優(yōu)點(diǎn)：A.股權(quán)交易比較靈活，土地使用權(quán)、毛地、在建工程等都可以交易。股權(quán)交易還可以在境外進(jìn)行，保持交易的隱蔽性。B.交易環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)較小，尤其是對(duì)于轉(zhuǎn)讓方，不用交納資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值稅等。

（2）缺點(diǎn)：A收購(gòu)方在股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后的或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)比較大;B交易價(jià)格不能做項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本;房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后稅收負(fù)擔(dān)大，包括增值稅、土地增值稅，企業(yè)所得稅等。

4.2并購(gòu)的支付方式

此次以橫向并購(gòu)為主要特征的并購(gòu)高潮。其并購(gòu)的規(guī)模取決于新冠疫情影響的深度和持續(xù)時(shí)間。可以大膽地預(yù)測(cè)，隨著新冠疫情產(chǎn)生負(fù)面沖擊持續(xù)發(fā)酵，此次并購(gòu)將是前所未有的。

4.2.1現(xiàn)金收購(gòu)

這是指收購(gòu)方以現(xiàn)金出資，以現(xiàn)金作為公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)。這是房地產(chǎn)收并購(gòu)中最常用的一種支付方式。這種并購(gòu)方式非常受被收購(gòu)方的歡迎。因?yàn)?，轉(zhuǎn)讓方可以獲得現(xiàn)金，尤其對(duì)于那些股權(quán)出讓的目的就是為了套現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓方，對(duì)項(xiàng)目層面的收購(gòu)這是主要方式。

4.2.2資產(chǎn)收購(gòu)

是指收購(gòu)方直接以資產(chǎn)出資收購(gòu)被收購(gòu)方的資產(chǎn)或是公司股權(quán)。這種支付方式通常用于上市公司向被并購(gòu)方發(fā)行新股，被并購(gòu)方直接以資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)新發(fā)行的股權(quán)，這樣就實(shí)現(xiàn)了將被并購(gòu)方的資產(chǎn)注入上市公司，或者實(shí)現(xiàn)大股東整體上市。資產(chǎn)收購(gòu)的核心問(wèn)題是資產(chǎn)定價(jià)。

4.2.3股權(quán)收購(gòu)

股權(quán)收購(gòu)是指收購(gòu)方以股權(quán)作為對(duì)價(jià)獲得目標(biāo)公司的股權(quán)。具體包括兩種方式，即通過(guò)換股（吸收合并）方式、定向增發(fā)的方式，達(dá)到取得目標(biāo)公司控制權(quán)的目的。

（1）吸收合并模式。即是通過(guò)收購(gòu)方和被收購(gòu)方相互出讓股權(quán)或換股的方式實(shí)現(xiàn)公司的并購(gòu)或聯(lián)合，一般是收購(gòu)方獲取被收購(gòu)方的股權(quán)，將兩家企業(yè)的股東合并成新的股東。

（2）定向增發(fā)模式。實(shí)際運(yùn)作中通過(guò)向特定投資者，比如被并購(gòu)公司的控股股東增發(fā)股票從而實(shí)現(xiàn)被并購(gòu)公司控制權(quán)的轉(zhuǎn)移。

4.2.4多種收購(gòu)方式的綜合運(yùn)用

現(xiàn)實(shí)案例中，上市公司更多的是采取兩種或兩種以上支付方式并用來(lái)完成收購(gòu)公司股權(quán)。比如，“股權(quán)收購(gòu)+現(xiàn)金收購(gòu)”是比較常見(jiàn)的收購(gòu)方式。還有資產(chǎn)支付和股權(quán)支付的結(jié)合，資產(chǎn)支付與現(xiàn)金支付相結(jié)合等支付方式。

結(jié)語(yǔ)：

新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面沖擊是巨大的。房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)、合作將在后新冠疫情時(shí)期迎來(lái)高潮。在行業(yè)快速發(fā)展多年的情況下，許多優(yōu)質(zhì)企業(yè)已經(jīng)上市，謀求發(fā)展的企業(yè)也將上市作為發(fā)展的階段性目標(biāo)。在本輪的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)合作浪潮中，許多上市公司將會(huì)成為并購(gòu)交易的主體，合作方也需要掌握針對(duì)上市公司的股權(quán)交易模式和交易支付方式，實(shí)現(xiàn)商業(yè)目的。

參考文獻(xiàn)：

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