房地產(chǎn)行業(yè)融資策略研究

摘 要：我國房地產(chǎn)市場開始于上個世紀(jì)八十年代，從2002年開始蓬勃發(fā)展，在2009年房價(jià)不斷創(chuàng)下新高，越來越多的企業(yè)開始進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。自2010年起，政府開始出臺政策遏制房價(jià)狂漲的態(tài)勢，這無疑增大了房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度。因此，一個合理的融資策略對于房地產(chǎn)企業(yè)而言顯得越發(fā)重要。房地產(chǎn)開發(fā)商開始意識到調(diào)整融資策略的重要性，紛紛走上了多元的融資之路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);融資策略;多元化發(fā)展

一、融資

1.概念及意義

房地產(chǎn)融資，是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過選擇適合自身情況的融資渠道為企業(yè)的經(jīng)營或項(xiàng)目的開發(fā)籌集款項(xiàng)的過程。資金在企業(yè)的發(fā)展中扮演著至關(guān)重要的角色，擁有穩(wěn)定有效的資金來源，不僅是企業(yè)正常運(yùn)行的基本條件，更是企業(yè)能長久穩(wěn)定發(fā)展的前提保證。因此，融資的意義可以概括為兩點(diǎn)：維持企業(yè)生存和促使企業(yè)發(fā)展。

2.融資方式的選擇

第一，銀行貸款，這是絕大多數(shù)企業(yè)首選的融資方式。這主要是因?yàn)殂y行資金充足，且在監(jiān)管之下的利息合理并偏低;第二，債務(wù)融資，發(fā)行債券成本偏低且使用周期長，企業(yè)還可以利用債券發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，利于降低融資成本;第三，股票融資，無需考慮資金的償還，可以減輕企業(yè)到期償還本息的壓力;第四，融資租賃，融資過程不僅靈活，還沒有償還壓力，且在一定程度上促進(jìn)了企業(yè)的技術(shù)發(fā)展。

3.影響因素

影響因素主要分為外部和內(nèi)部：在外部方面，企業(yè)會受到資本市場和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，目前我國的資本市場體系不夠完善、企業(yè)融資行為受限制、融資渠道相對狹窄和企業(yè)管理理念落后;且國內(nèi)的社會主義市場經(jīng)濟(jì)仍處于發(fā)展中階段，在市場中流通的可用資金量就非常的有限。在內(nèi)部方面，企業(yè)需要充分考慮融資成本、融資風(fēng)險(xiǎn)和自身資本結(jié)構(gòu)對企業(yè)選擇何種融資方式的影響。

二、房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，因?yàn)槊繂右粋€項(xiàng)目所需要的資金量都較大，還會與其他眾多產(chǎn)業(yè)相互影響。其次，回資速度慢，房地產(chǎn)企業(yè)的回款率難以測度，因?yàn)槌霈F(xiàn)銷售完成款項(xiàng)卻遲遲不到的情況，造成回款率的波動。第三，受宏觀調(diào)控影響大，為了保持國民經(jīng)濟(jì)的支柱—房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，政府不斷宏觀調(diào)控，例如控制土地和提高貸款條件。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境

由于政策上的調(diào)整，股權(quán)融資和配股很難再為房地產(chǎn)企業(yè)解決資金難題，從2017年起一直被房地產(chǎn)企業(yè)所喜愛的增發(fā)新股，也逐漸走下舞臺。不難看出國內(nèi)融資環(huán)境開始變得嚴(yán)峻，導(dǎo)致了大部分房地產(chǎn)企業(yè)開始“出海”尋求融資機(jī)會。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年房地產(chǎn)企業(yè)境外融資388.6億美元，與上一年相比，上漲幅度超過一倍;在2018年，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的海外債規(guī)模同期增長了60%。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極挖掘嘗試新的融資方式，例如：房地產(chǎn)投資信托、資產(chǎn)證券化和私募基金等。

我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模和到位資金情況仍處于樂觀狀態(tài)，積極走多元的融資之路和擴(kuò)展國際資本市場都得到了一定的成效。嘗試新的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，摸索新的融資策略也要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)自身的資金營運(yùn)管理和資金使用率。

三、房地產(chǎn)行業(yè)融資問題

1.融資渠道單一

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此對資金的需求量從到幾千萬到數(shù)十億不等，因此便捷、利息低且實(shí)際成本小的銀行貸款一直被房地產(chǎn)開發(fā)商所采取，這也就間接地導(dǎo)致兩個問題：一是由于房地產(chǎn)企業(yè)紛紛向銀行貸款，從而導(dǎo)致銀行貸款門檻抬高，借款條件越發(fā)嚴(yán)苛且借貸率也越來越高;二是房地產(chǎn)企業(yè)對銀行產(chǎn)生了依賴，一旦相關(guān)政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)的融資就會收到極大的影響，更有甚者會直接切斷資金來源，連正常運(yùn)營都難以維持。

2.資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)

隨著越來越多的債務(wù)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)營、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)，主要原因有以下兩點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模龐大，一旦盈利狀況惡化，不能按時(shí)支付利息償還本金，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂;第二，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)單一，一旦融資渠道發(fā)生變故，那么企業(yè)就會出現(xiàn)融資難的危機(jī)，進(jìn)而影響企業(yè)的正常發(fā)展。此外，大量的借款也使銀行承受著較大的風(fēng)險(xiǎn)，銀行的基本職能是維持資金的穩(wěn)定，其首要任務(wù)是保證資金的安全性，而目前銀行從房地產(chǎn)企業(yè)手中收回的僅僅是固定利息收入，卻要被迫承擔(dān)整個房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這與銀行的原則南轅北轍。

3.調(diào)控與市場監(jiān)管力度不夠

由于自有資金投入過少，大部分的企業(yè)都會選擇對外融資，很可能會出現(xiàn)過度融資的情況。自2017年以來，盡管國家政府已經(jīng)出臺了嚴(yán)格的貨幣政策和限購令，但在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于全球化的情況下，宏觀調(diào)控或政府出臺的政策固然是難以配合千變?nèi)f化的房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展;其次，房地產(chǎn)市場還未形成與發(fā)展速度相匹配的完整成熟的監(jiān)管體系和法律法規(guī)。因此，很可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的現(xiàn)象，這對房地產(chǎn)行業(yè)極其不利。

4.融資瓶頸亟待突破

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處在房地產(chǎn)金融體系的形成過程中，針對房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化的貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)的嚴(yán)重缺失以及政府對房地產(chǎn)的銀行貸款，債務(wù)融資和股權(quán)融資設(shè)置了嚴(yán)格的發(fā)行條件，都導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)缺乏充足資金支持的情況發(fā)生，促使企業(yè)背上了過大的財(cái)務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

四、房地產(chǎn)行業(yè)融資建議及對策

1.最大化降低融資成本

融資成本的大小會直接決定融資策略的優(yōu)劣，而一個最佳的融資策略又會給企業(yè)節(jié)省不少的費(fèi)用。如果將兩者的關(guān)系協(xié)調(diào)好，那么兩者相輔相成，既降低了成本又帶來了可用資金;如果處理不當(dāng)，那么企業(yè)的經(jīng)營就會陷入瓶頸期，不斷尋求融資的過程也會給企業(yè)帶來更大的償債壓力。

2.不斷嘗試多元化融資

在國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道越多，融資策略越高效，越有利于企業(yè)的長期發(fā)展。多元的融資策略不只是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的必經(jīng)之路，更是眾多房地產(chǎn)開發(fā)商努力的方向，因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)來說，資金格外重要，融資策略更是如此。融資渠道越多，融資策略越高效，越有利與企業(yè)的長期發(fā)展。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨著融資難、資金到賬慢、籌資少的問題，房地產(chǎn)業(yè)如果仍保持過去單一的融資渠道，那么無疑是限制了房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，所以尋求創(chuàng)新的融資策略，加快嘗試多元的融資渠道的步伐是整個行業(yè)的重要任務(wù)。

3.尋找穩(wěn)健的融資策略

選擇穩(wěn)健的融資策略對房地產(chǎn)企業(yè)的成功起著決定性的作用，一個穩(wěn)健的融資策略不是要完全拋棄掉傳統(tǒng)的融資方式，而應(yīng)該是根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況，并結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)負(fù)債率，從而制定的融資計(jì)劃。其次，選擇與自身優(yōu)勢互補(bǔ)的企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)合作也是有效融資的渠道。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)金融市場一直以來都維持著以銀行貸款為核心的融資局面，想要一下改變當(dāng)前的融資格局是很難實(shí)現(xiàn)的，但好在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始積極開發(fā)創(chuàng)新融資渠道，例如通過發(fā)行海外債券、租賃融資等。

目前，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及宏觀調(diào)控加緊的背景之下，對于房地產(chǎn)行業(yè)融資難的問題，本文的主要觀點(diǎn)及結(jié)論如下：第一，結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債率選擇融資策略，最大化優(yōu)化資本結(jié)構(gòu);第二，在選擇融資策略時(shí)，降低融資成本、提高融資效率是基本原則。大浪淘沙，適者生存，在一輪又一輪的改革洗牌后，缺乏實(shí)力和資信能力的企業(yè)將會被市場淘汰;而留下來的企業(yè)，需要不斷發(fā)掘創(chuàng)新型融資渠道和不斷嘗試多元的融資策略。

總而言之，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)多元的融資格局尚在形成中，在融資難題上還有很長一段路要走。在國家和政府給予幫助和支持的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不斷加快對各種融資模式的摸索和改善，我們有理由相信相信房地產(chǎn)行業(yè)的融資狀況和未來發(fā)展會越變越好。

參考文獻(xiàn)：

[1]曾鴻杰.房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究[D].上海：華東理工大學(xué)，2018

[2]姚麗.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道探析[J].財(cái)經(jīng)界，2015（9）：71-73

[3]胡晨茹.淺析中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2018（17）：84-85

[4]張冬漪.房地產(chǎn)融資渠道的現(xiàn)狀與發(fā)展[J].時(shí)代金融，2018（06）：271

[5]張匯.房地產(chǎn)企業(yè)融資特征與融資方式創(chuàng)新[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018（03）：145

[6]李剛.中國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道[J].財(cái)會學(xué)習(xí)，2018（22）：197

作者簡介：

王思宇（1997--）女，漢族，天津人，研究生在讀，天津科技大學(xué)，財(cái)務(wù)會計(jì)。