在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中有效發(fā)揮住房公積金的作用

宋詠梅

摘 要：本文簡要介紹了住房公積金的相關(guān)概念，提出了住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用：增強(qiáng)國民購房能力、調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、加強(qiáng)資金投入、創(chuàng)新發(fā)展資金管理模式，提升住房公積金的應(yīng)用價(jià)值，推動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。

關(guān)鍵詞：購房能力;住房公積金;貸款金額

在當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，房價(jià)呈現(xiàn)走高狀態(tài)，為人們購房提升了經(jīng)濟(jì)壓力。眾多學(xué)者在探索住房公積金時(shí)，開展深入分析發(fā)現(xiàn)：房價(jià)處于走高趨勢的根本原因在于，尚未制定有效措施遏制其發(fā)展，持續(xù)性走高的房地產(chǎn)成本，勢必引起市場供需發(fā)展的平衡度。

一、住房公積金

住房公積金，指在職職工長期繳納的住房儲(chǔ)蓄金，公積金繳納群體有：普遍指國家公務(wù)人員、事業(yè)單位在編人員，企業(yè)為員工繳納公積金等。住房公積金的其他含義，具體表現(xiàn)為：

（1）住房公積金的繳納群體，限定在城鎮(zhèn)公民，農(nóng)村地區(qū)人民不參與此項(xiàng)制度。

（2）住房公積金相關(guān)制度，適用主體為在職職工，非在職員工不在住房公積金的適用范圍。

（3）住房公積金組成結(jié)構(gòu)為兩部分，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個(gè)人繳存。

（4）住房公積金較為顯著的應(yīng)用優(yōu)勢在于：期限周期長、?？顚Ｓ眯?、可積累性。

二、作用

（一）增強(qiáng)國民購房能力

住房公積金相關(guān)政策，旨在增強(qiáng)國內(nèi)基層群體的綜合性購房能力?；趪鴥?nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長速度的可控性不佳，引起房價(jià)處于持續(xù)性升高狀態(tài)，影響著國內(nèi)基層群眾的住房生活質(zhì)量。國家針對房地產(chǎn)市場、國民經(jīng)濟(jì)、土地資源等實(shí)際情況，制定并實(shí)施住房公積金政策，以此調(diào)節(jié)貨幣分配的穩(wěn)定與平衡，加強(qiáng)社會(huì)公用資金的互助性，緩解基層人民的購房困難，順應(yīng)基層人民購房的民生需求，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有健康性。

（二）調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

1、雙向調(diào)控

住房公積金對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有雙向調(diào)控能力，指針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，給予實(shí)時(shí)性調(diào)控措施，調(diào)控方式有兩種，即貸款金額、允許貸款周期。

（1）貸款金額，指在貸款申請人發(fā)起貸款需求時(shí)，依據(jù)發(fā)起時(shí)間對應(yīng)房地產(chǎn)供需關(guān)系，制定實(shí)時(shí)允許的貸款金額，采取放寬與控制等方式，實(shí)現(xiàn)對貸款金額的控制，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)層面加以調(diào)控，同時(shí)參考申請人的償還能力。

比如，某職工申請貸款60萬，支持性調(diào)控方式為，結(jié)合其貸款能力，估算貸款風(fēng)險(xiǎn)，在一般性符合貸款條件時(shí)，予以放款，建立借貸關(guān)系。限制性調(diào)控方式，綜合檢驗(yàn)其貸款能力，查詢其貸款套數(shù)，每月實(shí)際到賬工資總數(shù)，固定資產(chǎn)擁有情況，如若其工資總數(shù)>2倍的月還款，即認(rèn)定此人具有還款能力;如若此人工資<月還款金額，應(yīng)追加共同還款人，或者降低貸款金額，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控，減少公共資金風(fēng)險(xiǎn)。

（2）貸款周期，即依據(jù)申請人所具有的償還能力，申請人自行申請調(diào)整貸款周期，以此緩解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壓力，防止房地產(chǎn)發(fā)生過剩問題。

比如，貸款周期的限制性調(diào)控措施，最長貸款周期為30年，以此降低貸款人申貸總數(shù)，提升月還款金額，以此達(dá)成抑制貸款的目標(biāo);限制性調(diào)控措施，年限長比年限短的利率低，以此提升人們參與長期貸款，緩解人們貸款壓力，提升住房公積金的應(yīng)用性。

2、刺激調(diào)控

住房公積金的調(diào)控積極能力，是以異地戶口貸款條例、逐月還貸方式為主要表現(xiàn)形式。針對異地購房人員，貸款具有異地調(diào)控性質(zhì)，旨在本地住房地產(chǎn)生泡沫時(shí)，或者本地居民購買能力處于飽和狀態(tài)，鼓勵(lì)外來人員購房的臨時(shí)性條款，緩解房地產(chǎn)低迷狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)公積金調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用。逐月提取還款方式，具有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控能力、此政策針對收入水平不高的民眾，以按月還款方式，緩解人們貸款壓力，保障公積金貸款金融經(jīng)濟(jì)的有序運(yùn)行。

3、抑制調(diào)控

應(yīng)對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的現(xiàn)狀，住房公積金具有一定抑制調(diào)控能力，借助住房公積金相關(guān)政策，采取變化性適應(yīng)性條款方式，應(yīng)對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的各類突發(fā)問題，繼而抵制負(fù)面因素對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在抑制調(diào)控中，可采取的調(diào)控措施有：住房公積金貸款利率上調(diào)，增加申請人住房公積金貸款資格審批嚴(yán)格度，嚴(yán)格審查工作流水的真實(shí)性，住房公積金貸款審批流程引入風(fēng)險(xiǎn)評估系統(tǒng)。借助信息技術(shù)，綜合比對申請貸款人的還款能力，發(fā)揮住房公積金貸款的抑制作用。

（三）加強(qiáng)資金投入

住房公積金體系的投入方式，以拓寬渠道為主，比如信托金融管理，有助于增加高效率的住房公積金經(jīng)濟(jì)收益。住房公積金在國內(nèi)市場中，具有較為關(guān)鍵的消費(fèi)能力，有效打破傳統(tǒng)的投資模式，以信托媒介提升住房公積金的管理效能，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)最大化作用。

（四）創(chuàng)新發(fā)展資金管理模式

現(xiàn)階段，國內(nèi)住房公積金的常規(guī)管理模式為分區(qū)域管理，各區(qū)間依據(jù)自身的消費(fèi)需求、經(jīng)濟(jì)能力等方面，制定具有市場發(fā)展與調(diào)控能力的公積金利息，住房公積金對應(yīng)資金，在各區(qū)域之間，無法開展交互式應(yīng)用流程。因此，住房公積金調(diào)整措施，應(yīng)以差額方式落實(shí)，提升國內(nèi)群眾住房的資金能力，加強(qiáng)地方銀行的運(yùn)行能力，借助競爭意識(shí)，增強(qiáng)住房公積金的應(yīng)用能力，提升公積金參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制的能力。

三、結(jié)論

綜上所述，住房公積金的全面啟動(dòng)期間，推動(dòng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并具有一定調(diào)控能力，以此緩解基層群眾住房問題，具有民生發(fā)展意義。公積金相關(guān)單位，應(yīng)充分發(fā)揮公積金的功能與調(diào)控能力，轉(zhuǎn)變公積金管理體制，拓寬資金應(yīng)用渠道，完善監(jiān)督體系，增加受眾群體，提升住房公積金應(yīng)用效能。

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