上海樓市5月反彈為哪般

甄愛軍

文前提要：進入5月份之后，包括上海等在內(nèi)的部分城市商品住宅成交明顯反彈，出現(xiàn)一波“小陽春”行情。專家分析認為，這主要是在供應(yīng)增加、需求釋放以及房貸利率下行等綜合因素共同作用下產(chǎn)生的結(jié)果。

部分城市成交反彈

雖然當前樓市仍在恢復(fù)過程中，但部分城市已經(jīng)走在了前面，率先出現(xiàn)明顯反彈。

從5月成交情況來看，上海領(lǐng)先四大一線城市，商品住宅成交面積突破100萬平方米，同比和環(huán)比分別增長54%和76%，呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。此外，包括杭州、南京、成都、寧波等在內(nèi)的熱點二線城市同比漲幅均超20%。

值得關(guān)注的是，上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市5月單月成交量創(chuàng)下近兩年來成交新高，疫情后復(fù)蘇速度明顯高于其他城市。

整體來看，5月樓市表現(xiàn)不錯。CRIC監(jiān)測的百城5月成交數(shù)據(jù)顯示，46個城市商品住宅成交面積同環(huán)比保持增長，剔除成交規(guī)模、漲幅較小的部分三四線城市，市場熱度高漲的城市多達16個。

5月樓市整體已經(jīng)恢復(fù)至去年同期水平。諸葛找房重點監(jiān)測的40城新房銷售面積為2079.36萬平方米，環(huán)比漲幅為20.48%，同比微跌0.77%，跌幅收窄16.28個百分點，已基本恢復(fù)至去年同期水平。

分不同等級城市看，5月各等級城市新房成交均環(huán)比上漲，同比除一線城市外，其他等級城市超去年同期。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2020年5月一線、二線、三四線城市新房銷售面積環(huán)比分別上漲19.38%、23.67%、15.23%。就同比情況來看，一線城市依然下跌，跌幅為23.56%;二線和三四線城市則分別上漲3.08%和6.40%。受疫情影響積壓的購房需求近3個月來迅速釋放。

市場預(yù)期好轉(zhuǎn)

5月樓市反彈，其根本原因在于市場預(yù)期好轉(zhuǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，上海等樓市趨于火熱，其實是包括供應(yīng)、需求和貸款等三方面共同發(fā)力的結(jié)果。以上海為例，從供應(yīng)本身來看，從4月份開始，上海樓盤供應(yīng)節(jié)奏就加快了，房企也在這個時候積極推出項目進行銷售。而從需求端看，因為購房需求仍舊強勁，包括改善、學區(qū)房等需求的存在，再加上受調(diào)控抑制的需求在逐步釋放，在供應(yīng)加大的情況下，交易明顯回升。而從貸款角度看，近期房貸政策比較寬松，加上房貸利率小幅下調(diào)，降低了購房交易成本，也促使簽約速度加快。

此外，落戶政策也在發(fā)揮積極的推動作用。代表城市如寧波、杭州、溫州、濟南、清遠、成都等，由于近期降低了落戶門檻，吸納了大量新增人口，使得市場剛需較為活躍，價格相對適中的高性價比中低檔樓盤持續(xù)熱銷。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱指出，這類城市的共同特點，多為省會或區(qū)域核心城市，人口基數(shù)較大，“虹吸”效應(yīng)明顯，吸引了眾多外來務(wù)工人員，買房自住居多，加之部分區(qū)域限價原因?qū)е乱欢值箳?，高性價比項目吸引購房者蜂擁而入。也正是因為如此，近段時間在杭州、成都等城市出現(xiàn)了多個“萬人搖”項目。

另外，購房意愿仍然比較強烈。中指院近日針對一二線城市置業(yè)意愿的調(diào)查結(jié)果顯示，一二線城市置業(yè)需求熱度較高，近八成受訪者計劃在一二線城市購房。具體來看，受訪者中超五成選擇在二線城市購房，四分之一選擇在一線城市，近兩成選擇在三四線城市，這在一定程度上受到參與本次調(diào)查人群居住地的結(jié)構(gòu)性因素影響，但整體仍顯現(xiàn)出一二線城市置業(yè)需求熱度較高。

此外，從保值增值角度來看，在全球央行“大放水”的大背景下，有不少高凈值人士選擇購置高端項目，來規(guī)避資產(chǎn)縮水風險。以上海為例，4、5月份成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，碧云尊邸、東方惠禮、濱江凱旋門等多個高端盤集中網(wǎng)簽，并一度使得上海房價因供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化而出現(xiàn)上漲。

反彈行情或持續(xù)

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，樓市反彈行情或可持續(xù)。

從目前來看，樓市復(fù)蘇動力較強的城市主要集中在核心一二線和強三線，多數(shù)城市主要依托剛需自住需求的集中釋放，從而在短期內(nèi)使得市場迅速回暖。在貸款利率下行的前提下，這種態(tài)勢有可能會延續(xù)一段時間，6月樓市成交持續(xù)回升的概率較高。

此外，房企憑借以價換量或政策利好等外部因素加持也帶來了樓市的整體回升，比如恒大、碧桂園等大型房企，不斷推出購房優(yōu)惠活動，在一定程度上促使購買力的釋放。上海、東莞、南京等高端市場同樣引人關(guān)注，部分核心區(qū)位的高性價比項目在短時間內(nèi)售罄，也導(dǎo)致短期內(nèi)的成交出現(xiàn)快速增長的情形。

當然，部分城市也存在供應(yīng)集中放量，而導(dǎo)致成交明顯反彈。因4月推盤集中在中下旬，導(dǎo)致部分項目在5月集中網(wǎng)簽。但隨著5月、6月新房供應(yīng)量減少，預(yù)計6月成交量較5月將有所回落。

而對于購房者來說，是否需要趁目前行情趨熱而入市呢？答案是否定的。從長遠走勢來看，在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，房價已經(jīng)不再具備大幅上漲的可能，所以沒必要追漲殺跌。

當然，在現(xiàn)階段如果碰到性價比較高的項目，還是要積極出手。比如近期杭州出現(xiàn)一、二手房價明顯倒掛的新盤，買到即賺到，這樣的機會顯然不容錯過。另外，由于當前二手房市場活躍度有限，因此碰到一些急拋房源，賣房者也會給予明顯的折扣，這種機會顯然值得把握。