學(xué)區(qū)房還值不值得買

甄愛軍

文前提要：不管招生方式如何調(diào)整，仍然很難從根本上遏制人們追逐名校的熱情。因此，在“多校劃片”的制度下，人們購(gòu)買學(xué)區(qū)房雖然無法保證一定進(jìn)入名校就讀，但只要這個(gè)可能性仍然存在，還是會(huì)讓人趨之若鶩。

學(xué)區(qū)房再引關(guān)注

近日，記者接到劉先生的咨詢電話。他表示，自己的小孩已經(jīng)2歲，再過幾年就要面對(duì)入學(xué)問題。讓劉先生有些舉棋不定的是，他要不要購(gòu)置一套學(xué)區(qū)房為孩子就讀做準(zhǔn)備。在劉先生看來，如果想要讓孩子進(jìn)入名校就讀，就必須要買一套學(xué)區(qū)房。但他同時(shí)卻又擔(dān)心，近年來入學(xué)政策不斷調(diào)整，即使買了學(xué)區(qū)房，也可能會(huì)面臨變數(shù)。

其實(shí)，學(xué)區(qū)房仍然是當(dāng)今關(guān)注的焦點(diǎn)話題之一。在優(yōu)質(zhì)教育資源配置依然不均衡的今天，為了能夠讓子女獲得好的教育機(jī)會(huì)，大多數(shù)家長(zhǎng)都會(huì)持有和劉先生一樣的想法，即買一套學(xué)區(qū)房。也正是因?yàn)槿绱耍瑢W(xué)區(qū)房成為附加值最高的住宅，并始終是樓市中的“硬通貨”。

近日，一則深圳學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)差高達(dá)8萬元的消息刷屏，再次引發(fā)人們對(duì)學(xué)區(qū)房的強(qiáng)烈關(guān)注。深圳市福田區(qū)百花園小區(qū)和園中園小區(qū)為例，2個(gè)小區(qū)僅僅只相隔一條馬路，但百花園因?yàn)閷?duì)口的是荔園小學(xué)，屬于深圳市排名靠前的學(xué)校，因此2個(gè)小區(qū)同等戶型面積的房源單價(jià)差高達(dá)8萬元。

由于需求持續(xù)旺盛，曾使得炒作學(xué)區(qū)房現(xiàn)象層出不窮。比如說2016年北京西城區(qū)某胡同一條約10平方米的過道售價(jià)150萬元，中介表示此過道具備房產(chǎn)證，可辦理落戶和入學(xué)。此外，在學(xué)區(qū)房比較熱的幾年里，各種房子都被包裝成為學(xué)區(qū)房而進(jìn)行銷售，這期間也引發(fā)了很多糾紛。

招生政策做出調(diào)整

最近幾年來，各地不斷調(diào)整招生政策，對(duì)學(xué)區(qū)房產(chǎn)生了不小的影響。

日前，北京市西城區(qū)義務(wù)教育階段入學(xué)政策發(fā)布。西城六年一學(xué)位、多校劃片“靴子”落地。政策指出，自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

此外，廣州天河區(qū)發(fā)布的《2020年廣州市天河區(qū)義務(wù)教育階段學(xué)校招生工作細(xì)則》顯示，從2026年開始，天河“小升初”不再保證100%對(duì)口直升。

還有部分城市對(duì)戶口方面的限制則更為嚴(yán)格。在部分入學(xué)矛盾突出的地區(qū)，對(duì)落戶年限多有規(guī)制，例如會(huì)要求遷入戶籍滿一定年限才可以享受學(xué)區(qū)內(nèi)對(duì)口入學(xué)，該限制年限從數(shù)月到數(shù)年不等。

除了北京推出“多校劃片”政策之外，還有部分城市推出學(xué)位使用限制，防范學(xué)位炒作和倒騰等現(xiàn)象。比如說2019年蘇州園區(qū)就出臺(tái)過一個(gè)非常嚴(yán)厲的政策，規(guī)定園區(qū)新購(gòu)住房學(xué)位政策由5年調(diào)整為9年，通俗來說，如果某個(gè)家庭有小孩已經(jīng)入讀了相關(guān)的學(xué)校，那么這套房子在這幾年轉(zhuǎn)讓后，下家的孩子是不能享受該學(xué)位的，即9年期間只允許一個(gè)家庭使用學(xué)位。

此外，各地也在規(guī)范學(xué)位掛靠資格的內(nèi)容。比如說北京在這兩年明確，過道房、車庫(kù)房、空掛戶等均不得作為入學(xué)條件。

多校劃片政策的出臺(tái)，改變了房?jī)r(jià)的定價(jià)邏輯，“老破小”學(xué)區(qū)房的價(jià)格支撐將進(jìn)一步被削弱。因此，隨著政策的變化，今后買房需要多加留意，在考慮教育的同時(shí)，更要關(guān)注居住本身。

仍具持有價(jià)值

各地不斷調(diào)整入學(xué)政策，唱衰學(xué)區(qū)房的聲音不絕于耳。但事實(shí)果真如此嗎？

2019年海淀落地了學(xué)區(qū)房新政策，新購(gòu)房不再對(duì)應(yīng)學(xué)校。海淀區(qū)教委于2018年4月公布了《北京市海淀區(qū)教育委員會(huì)關(guān)于2018年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》（海教發(fā)﹝2018﹞9號(hào)）。關(guān)于義務(wù)教育入學(xué)方式，文件規(guī)定“自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。”

消息一經(jīng)公布，便有人斷言，學(xué)區(qū)房末日到來。當(dāng)時(shí)甚至有人這樣寫道：沒有學(xué)區(qū)的概念，那些小平房、破過道，將像泄了氣的皮球，價(jià)格或?qū)⑸涎莞吲_(tái)跳水的劇目。

然而，這樣的劇情并未真正上演。海淀最好的學(xué)區(qū)肯定是中關(guān)村一小，以典型的學(xué)區(qū)房投資小區(qū)蜂鳥家園為例，根據(jù)樓層、面積、裝修程度等不同因素，目前掛牌價(jià)在12.5萬～15.0萬元/平方米之間。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前該小區(qū)二手房?jī)r(jià)與2018年學(xué)區(qū)房政策調(diào)整前并沒有明顯的變化。

購(gòu)買學(xué)區(qū)房不僅僅是為了投資，更多是實(shí)實(shí)在在的剛需。不過業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于西城的學(xué)區(qū)房來說，新政影響肯定有，特別是對(duì)于少數(shù)最頂級(jí)的學(xué)校，比如育翔、實(shí)驗(yàn)二等直升熱門小學(xué)，短期肯定是利空，會(huì)影響價(jià)格下調(diào)3%～5%左右。但這樣的調(diào)整幅度，對(duì)于學(xué)區(qū)房普遍高出周邊同類二手房?jī)r(jià)格15%以上的情形來說，算不上明顯降價(jià)。

但更值得關(guān)注的是，學(xué)區(qū)房雖然出現(xiàn)了買了不一定上的情況，但不買肯定上不了。在留學(xué)這條路并不靠譜的前提下，這部分具備超強(qiáng)購(gòu)買力的需求，仍然會(huì)尋求學(xué)區(qū)房。只有在完全消除教育資源配置不均衡之后，才會(huì)讓學(xué)區(qū)房走向終結(jié)。

教育資源配置不均衡和學(xué)校之間的差異是歷史形成的，消除需要一個(gè)過程，這也決定了學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)和持續(xù)存在，有著客觀的現(xiàn)實(shí)因素。從這個(gè)角度來看，目前學(xué)區(qū)房還是具備買入并持有的價(jià)值。

當(dāng)然，政策調(diào)整在一定程度上起到了遏制學(xué)區(qū)房炒作亂象的作用。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前為了確保可以獲得較好的入學(xué)名額和機(jī)會(huì)，使得學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了價(jià)格炒作等亂象。因而最近幾年來政策做出調(diào)整，對(duì)于促進(jìn)教育公平和“房住不炒”等有積極的作用。