關(guān)于規(guī)范商品住宅全裝修管理的建議

摘 要：自2019年國家全面取消毛胚房實(shí)行全裝修，全力推進(jìn)新開發(fā)住宅全裝修以來，新建商品住宅全裝修項(xiàng)目逐年增多。全裝修提高了住宅的性能和消費(fèi)者生活質(zhì)量，減少業(yè)主購房后隨意拆改墻體，導(dǎo)致二次裝修造成不必要的材料浪費(fèi)、環(huán)境污染和在施工中可能出現(xiàn)的安全隱患，但隨之而來的問題也日漸凸顯。目前瑞安市在建的全裝修樓盤有10余個(gè)，雖然未交付，但問題頻發(fā)，今年已發(fā)生多起“房鬧”事件，業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)闃影宸颗c實(shí)際交付房之間的差異產(chǎn)生的矛盾沖突，成為社會不穩(wěn)定的因素之一。

關(guān)鍵詞：商品房;裝修

通過前期調(diào)研，展示樣板房主要存在以下幾個(gè)問題：

一、展示樣板房和交付標(biāo)準(zhǔn)不符。為吸引消費(fèi)者購房，房開企業(yè)一般會采用略高于實(shí)際交付商品房的標(biāo)準(zhǔn)來裝修展示樣板房。由于展示的樣板房無材料明細(xì)清單和品牌等信息，購房合同中材料所示材料、風(fēng)格與和樣板房存在較大差距，主要涉及裝修材料的品牌、顏色、質(zhì)量不符、以次充好等情況。由于受到場地等條件的限制，展示樣板房一般都建造在臨時(shí)展廳內(nèi)，導(dǎo)致展示樣板房的面積、尺寸、結(jié)構(gòu)未能完全按照圖紙建造。據(jù)了解，我市有樓盤業(yè)主向市場監(jiān)管局投拆樣板房廁所面積與交付房面積不符等問題，有網(wǎng)友在網(wǎng)絡(luò)媒體反映樣板房3米的大陽臺，實(shí)際陽臺變成2米的案例。

二、裝修標(biāo)準(zhǔn)缺乏多樣性。出臺全裝修政策，本意是方便購房者，減少擾民和產(chǎn)生不必要的建筑垃圾，但開發(fā)商在一個(gè)樓盤少則幾百多則上千套的住宅中，僅提供幾個(gè)單元樣板，裝修風(fēng)格單一，尤其是對整體設(shè)計(jì)風(fēng)格和對細(xì)節(jié)的追求，無法滿足市場需求，交付時(shí)難免會出現(xiàn)千人一面的問題，極易導(dǎo)致二次裝修，與政策原意背道而弛。

三、全裝修合同不規(guī)范。房開企業(yè)在簽訂預(yù)售合同時(shí)，除使用范本合同外，會附加合同對全裝修房屋設(shè)計(jì)方案內(nèi)容、主要裝修材料、設(shè)備設(shè)施清單等進(jìn)行額外約定。甚至某些開房開企業(yè)會將全裝修環(huán)節(jié)單獨(dú)分離出來，由業(yè)主另外簽署全裝修合同，以轉(zhuǎn)嫁裝修風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)商品房交付后，雙方因?yàn)檠b修質(zhì)量產(chǎn)生糾紛時(shí)，房開企業(yè)會以合同中有關(guān)全裝修約定的內(nèi)容作為抗辯事由來推卸責(zé)任。同時(shí)，展示樣板房到實(shí)際房屋交付一般需要兩至三年的周期。房開企業(yè)通常會在房屋銷售之后，立即拆除展示樣板房，取而代之的是另外新建各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)較低的交付樣板房。這就導(dǎo)致最終交付到消費(fèi)者手上的商品房與展示樣板房之間，出現(xiàn)天壤地別的情況，但消費(fèi)者又難以維權(quán)。

為此，建議如下：

一、落實(shí)樣板房監(jiān)督管理。應(yīng)盡早出臺《規(guī)范全裝修住房的管理辦法》的具體實(shí)施細(xì)則，一是要強(qiáng)化部門職責(zé)，落實(shí)市住建局作為全裝修住宅監(jiān)管主管部門，強(qiáng)化監(jiān)管力度，參與展示樣板房在建設(shè)、展示及拆除全過程的監(jiān)管，在商品房申請預(yù)售時(shí)監(jiān)督預(yù)售方案里有要交付樣板房相關(guān)內(nèi)容。市場監(jiān)管局要監(jiān)管展示樣板房與交付實(shí)體不一致等虛假宣傳行為，加大處罰力。要落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全裝修商品住宅項(xiàng)目交付樣板房實(shí)施中的首要責(zé)任。 二是盡快在我市開展交付樣板房制度，實(shí)行樣板房“所見即所得”，交付樣板房的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與待交付的預(yù)售住宅保持一致。非交付標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，不應(yīng)在交付樣板房內(nèi)加裝。補(bǔ)齊樣板房的裝修材料清單，標(biāo)明品牌和品質(zhì)，所示樣板房應(yīng)與合同中描述材料的質(zhì)量、風(fēng)格一致;交房前，樣板房應(yīng)作為交付的重要條款之一，并不得以任何理由拆除樣板房，使業(yè)主在交房時(shí)有相應(yīng)對照，確保展示的樣板房和實(shí)際交付質(zhì)量、風(fēng)格、檔次同質(zhì)同量，并可在交房簽字前可對照。

二、鼓勵(lì)裝修標(biāo)準(zhǔn)多元化。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開盤后根據(jù)市場需求，為購房者增加新的裝修方案選項(xiàng)，根據(jù)其和購房者雙方自愿協(xié)商，提供個(gè)性化的菜單式裝修服務(wù)。各裝修方案均附符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的材料設(shè)備清單。據(jù)了解，溫嶺已于2020年9月29日出臺鼓勵(lì)房開企業(yè)對出讓或新劃撥新開發(fā)項(xiàng)目，不再將全裝修作為房開強(qiáng)制要求。對在建但未進(jìn)入裝修階段的房開項(xiàng)目，鼓勵(lì)其調(diào)整為全裝修和成品毛坯房交付雙向選擇，滿足市場多元化需求，不再將全裝修房屋作為驗(yàn)收和交付硬性指標(biāo);

三、規(guī)范全裝修合同環(huán)節(jié)。一是房開企業(yè)在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)履行向消費(fèi)者告知全裝修設(shè)計(jì)文件及價(jià)格、裝修材料設(shè)備清單等信息的義務(wù)。二是購房合同中要明確記載裝修設(shè)計(jì)方案內(nèi)容、主要裝修材料、設(shè)施設(shè)備清單等內(nèi)容，同時(shí)約定違約責(zé)任、工程質(zhì)量保證方式和糾紛解決途徑等。三是購房合同應(yīng)按商品房預(yù)售合同示范文本的形式說明商品房價(jià)款內(nèi)容，分別注明總價(jià)款和裝修部分價(jià)款，裝修部分價(jià)款的付款方式、期限應(yīng)與總價(jià)款相同。四是全裝修交付的商品房購房時(shí)，房開企業(yè)不得引誘消費(fèi)者另行簽訂全裝修合同或約定其他條款，以轉(zhuǎn)嫁房開企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

作者簡介：

胡曉茹（1985-）女，籍貫：瑞安高樓，學(xué)歷：本科，職稱：工程師，研究方向：建筑管理。