“商業(yè)地產(chǎn)＋互聯(lián)網(wǎng)”： 6個承受不起的“重”

小粒粒

“普通創(chuàng)業(yè)者害怕騰訊，房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者害怕鏈家?！笔忻嫔狭鱾髦@樣一個段子。

“如果騰訊抄你，你準備怎么辦？” 很多創(chuàng)業(yè)者面對這個問題時，不知如何回答。而在房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，也面臨同樣的問題：“如果鏈家也開展這個業(yè)務，你打算怎么辦？”

我曾是一名商業(yè)地產(chǎn)線上交易平臺的創(chuàng)業(yè)者，在面對這個問題時，簡直無解。除了拼技術(shù)、拼服務，還有什么能拼得過現(xiàn)在如日中天的鏈家？

承受不起的“真房源”

左暉曾在中城聯(lián)盟論壇上做了“這個社會需要鏈家嗎？”的主題演講，我最感同身受的點是——做重。

左暉說，“這些年由于互聯(lián)網(wǎng)的影響，我也一直在思考一個問題，我們到底是該做得更輕一點還是做得更重一點。這個行業(yè)的輕和重，就是你和經(jīng)紀人之間的關(guān)系，到底離得有多遠，到底要不要、擔不擔那么多事兒。我們今天的結(jié)論是要做重?！?/p>

鏈家“做重”，做了以下幾方面的嘗試：收集房源數(shù)據(jù)，靠人去一個個跑，很重;招聘本科學歷的中介人員，市面上沒有，就自己辦學校培訓，也重;為消費者構(gòu)建交易風險控制平臺，非常重。

如果不是意識到在中國做房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)不得不“重”，我可能還會繼續(xù)堅持走下去。有幾個無解的難題和與初衷不符的問題，在花光自己并不太多的積蓄之前遺憾地停掉了手頭的項目。

市面上我們曾經(jīng)的對手，或曾經(jīng)比肩的對手有很多還活著，拿到B輪的不少。這些能為創(chuàng)業(yè)者提供辦公室在線選址的項目有深圳的點點租，從趕集網(wǎng)分拆出來的好租，風聲水起的優(yōu)辦，上海戴德梁行高管出來創(chuàng)業(yè)做的馬上辦公，以及后來者場地匯。我在分析完競爭對手之后發(fā)現(xiàn)，真房源才是“商業(yè)地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的難點和痛點。

我們?yōu)槭裁春ε骆溂?？先來看看鏈家怎么做的?30個字段，1000T數(shù)據(jù)，6000萬套房產(chǎn)基本數(shù)據(jù)。

房產(chǎn)從業(yè)者應該大概都知道這幾組數(shù)據(jù)意味著什么。在我看來，這就是“重”，重得像一座大山壓在頭上。但不得不如此，沒有這些重，就不會有“輕”。

130個字段是鏈家對一套房的描述。鏈家之所以走到今天，之所以為業(yè)界惶恐，從這些數(shù)據(jù)背后的故事完全可以體會。

字段是房產(chǎn)網(wǎng)站用來描述一座房屋ID的術(shù)語，可以理解為商品說明書。我們?nèi)コ匈I一般的消費品，拿食物來說，會有品名、類別、配料、產(chǎn)品標準號、保質(zhì)期、凈含量、食用方法、保存方法、生產(chǎn)日期、產(chǎn)地、制造商、地址、總經(jīng)銷、食品生產(chǎn)許可證編號等不超過20個的說明，這就是描述一個食品所需的字段。房產(chǎn)要比一般消費品更為復雜，20多個字段能描述清楚的產(chǎn)品放在一套房子面前完全不管用。

搜房網(wǎng)、搜狐焦點、樂居等房產(chǎn)網(wǎng)站對于一個戶型的字段描述在100左右，鏈家竟然用130個字段來描述一個樓盤。數(shù)據(jù)收集工作意味著，一個線下人員收集一個樓盤信息至少要填寫130個字段，光從一個房源數(shù)據(jù)獲取的勞動力成本算就夠重了，而鏈家這個工作完全靠人完成。收集數(shù)據(jù)的工作進行一年之后，鏈家才敢提“真房源”的口號。

承受不起的勞動力

商業(yè)地產(chǎn)想要做在線選址的生意，遇到的問題是一樣的。即使不需要130個字段去定義，一個寫字樓至少也要幾十個字段才能給正在選址的創(chuàng)業(yè)者一個最基本的信息展示。而在中國，既沒有美國的MLS，也沒有澳大利亞的REA，這些數(shù)據(jù)的獲取靠的是什么呢？

靠跑。左暉也不傻，如果能購買或接入第三方數(shù)據(jù)，誰也不會用這個笨辦法。他試過，“北京到底有多少棟樓、多少個社區(qū)？后來發(fā)現(xiàn)根本找不著。這樣非?；A(chǔ)的信息，在中國今天的環(huán)境下是沒有的。我們跟建委、跟查水電的去協(xié)調(diào)，后來發(fā)現(xiàn)都沒有辦法?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)同理，沒有基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)服務，房產(chǎn)細分行業(yè)的任何垂直創(chuàng)業(yè)，都需要大量人員集中時間去“掃樓”，又或者專人長時間去掃樓。而這涉及到兩方面的成本，或者付出人力成本，或者時間成本。

燒錢，燒不起;時間，等不起;養(yǎng)人，養(yǎng)不起。房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)的人員投入太重，重到?jīng)]有資本陪，根本玩不起。

點點租們怎么做的？為“潛入敵部”掌握一手信息，我曾偽裝成創(chuàng)業(yè)者打過趕集好租和點點租的400電話測試過。

趕集好租起家北京，對北京的辦公寫字樓數(shù)據(jù)掌握相對詳實，他們和線下中介合作。趕集好租提供的房源信息并不符合我的要求，于是對方推薦了一些遠郊的寫字樓。之后沒幾天就有幾家不同中介公司打來電話詢問租寫字樓的事情。

點點租可以說是商業(yè)地產(chǎn)在線選址平臺里做的最早也最“互聯(lián)網(wǎng)”的一家平臺。早在2014年，點點租就對外宣稱，在深圳當?shù)孛吭碌某山活~過億。這雖不失為一個解決“重”模式的方法，但本質(zhì)上與“互聯(lián)網(wǎng)思維”提升效率的初衷相悖，創(chuàng)新則更無從談起。

承受不起的實時化

做項目期間，有不少創(chuàng)業(yè)者找到我讓推薦寫字樓，由于當時產(chǎn)品沒有上線，我們直接開給客戶一個選址方案。相當于符合客戶要求的那部分數(shù)據(jù)，我們先在后臺做篩選，再給客戶一個涵蓋租金、地段、配套、優(yōu)惠政策等20個字段左右的意向選址方案。

當通過小范圍口碑傳播，前來咨詢的客戶多起來之后，我們明顯發(fā)現(xiàn)，之前通過數(shù)據(jù)收集以及掃樓得來的數(shù)據(jù)根本跟不上市場的變化。這個時候，最大的問題——“真房源”問題暴露了出來。

商業(yè)地產(chǎn)在線租賃與住宅有區(qū)別。雖然比起買房，商業(yè)地產(chǎn)更低頻，基數(shù)更小，但這幾年“雙創(chuàng)”帶動的熱潮對寫字樓市場的影響是巨大的。

以前，經(jīng)營穩(wěn)定的企業(yè)短期之內(nèi)選定辦公地址便不會更換，但近幾年的中小企業(yè)變數(shù)太大，或者拿到融資招人擴張，馬上需要換地方;或者經(jīng)營一年半載就直接倒閉。這個變量讓從前低頻的寫字樓租賃市場熱鬧起來，對于一個樓盤的字段描述就不是一次性的工作。這個垂直行業(yè)面臨著比真房源更難搞定的問題——實時性。

租金跟著市場浮動，甚至分割出租的面積都跟著市場快速浮動。如果沒有一款由業(yè)主（寫字樓物業(yè)管理）實時更新的系統(tǒng)軟件與平臺對接，要做到實時化，需要投入的就是人力。不管是打電話也好，還是親自掃樓，都太重。而如果依靠人力解決實時化問題，房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)就成了為了創(chuàng)業(yè)而創(chuàng)業(yè)給自己看的一場秀。

我同絕大部分的房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者一樣，都是為了解決行業(yè)存在的問題而投身其中的。當意識到僅僅依靠互聯(lián)網(wǎng)、技術(shù)、解決方案并沒有“改變世界”一點點，那么這樣的創(chuàng)業(yè)是沒有意義的。

承受不起的利益糾葛

重歸重，上述這些問題都可以通過人力投入解決。還沒提到的行業(yè)利益，是一個想用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改變行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者更難承受的一份重。

一般來說，寫字樓業(yè)主和線下中介之間是有“回扣”的，因為有這層利益在，商業(yè)地產(chǎn)O2O在線選址平臺的“真房源”和“實時化”就不可避免地遇到了“攔路虎”。

在線選址平臺本意上是要“去中介”的，至少在信息獲取這個步驟是“去中介”的。然而既有的行業(yè)利益必然會抵制這種信息上的“去中介”，因為信息恰恰是成交的入口，信息流向哪里，意味著成交和傭金往哪個方向去。

同類在線選址平臺被投資人質(zhì)疑為“新中介”。不管主動還是被動“搶蛋糕”的，終究會被山頭上原有的主人當成“土匪”，不管你用什么說辭，“互聯(lián)網(wǎng)+”也好，“智能化”也好。山頭的主人能做的就是結(jié)盟將信息捂在自己的口袋，讓你連“動手”的機會都沒有。而這份重，作為一心想要用互聯(lián)網(wǎng)智能化選址的創(chuàng)業(yè)團隊來說，就是相當?shù)摹安欢小薄?h3>承受不起的線下服務

最初，我們個性化定制的選址方案獲得早期客戶的認可，還沒將盈利提上議程，客戶就主動詢問了服務費。也是因為這兩年鼓吹的免費思維的聒噪，我們一一拒絕了向客戶索取服務費，希望通過口碑傳播先積攢客戶。如今才明白過來，無論如何都要有一套可行的盈利方案，至少養(yǎng)活團隊，至少不用指著投資人。

接下來，我們遇到了最為棘手的問題?？蛻舾鶕?jù)我們的選址方案看中了幾個有意向的寫字樓，希望我們做后續(xù)的線下服務，直接幫忙對接寫字樓的負責人。

那個階段客戶基本都是獲得天使到A輪的團隊創(chuàng)始人或聯(lián)合創(chuàng)始人，他們不想跟中介打交道，也不想一家家跑寫字樓物業(yè)。他們在線下找中介時，中介或者不做寫字樓租賃，或者坑蒙拐騙的居多。有不少創(chuàng)始人在自己的朋友圈痛訴了這一過程中的各種遭遇，憤憤不平，期盼有人通過互聯(lián)網(wǎng)手段來革了傳統(tǒng)寫字樓租賃的命。而我們當時想做的確實是這樣的事。

說到線下服務，我們有準備，但準備并不那么及時。當時創(chuàng)業(yè)團隊的人并不多，我們的員工大多數(shù)將精力放在了線上，致力于解決實時和智能選址的功能實現(xiàn)。線下服務從一開始沒打算自己做，但客戶選址服務只做前半段似乎也說不過去。于是，在幫客戶直接對接了寫字樓業(yè)戶之后，我們開始考慮線下服務的事。

承受不起的輕資產(chǎn)

當初我們幾個BAT出來的合伙人本來打算做一家中國的“42floor”。42floor是美國一家為創(chuàng)業(yè)企業(yè)租辦公室的線上平臺，2012年創(chuàng)業(yè)至今共14人，非常輕，他們就是單純想讓租客清晰地在網(wǎng)上看到各種房源信息。他們盈利的方式是依靠Turnstone這樣的辦公家具生產(chǎn)供應商的線上網(wǎng)店。

當初，我們只想做一個十幾人團隊的項目，不想做重，但當事情跟O2O扯上關(guān)系后，想輕都輕不了。O2O中非常重要的一部分就是線下那個“O”，線上線下都做，就要求線下服務團隊建設不可少。一旦線下包攬過來，需要有專車接送，有專人服務，和傳統(tǒng)中介沒有任何區(qū)別。

對于一個初創(chuàng)團隊來說，養(yǎng)一只線下團隊的成本也不低，去哪兒招到合適的人，培養(yǎng)合適的人，都是難題。而一旦線下要做服務，就意味著我們不僅跟傳統(tǒng)中介宣戰(zhàn)，也跟以戴德梁行為代表的專門從事高端企業(yè)選址服務的機構(gòu)宣戰(zhàn)。宣戰(zhàn)的資格夠不夠，對決的底氣有沒有，都是壓在我心頭的一塊大石頭。

是不是只要有錢就能解決

如果錢能解決上述這幾“重”，我想我不會輕易放棄這個項目。鏈家用人力解決了真房源，而服務人員的解決方案還在驗證的路上。鏈家現(xiàn)在連北大畢業(yè)的學生都不放過，用各種辦法把他們招來做經(jīng)紀人。

如果有一天鏈家心情好，看上了垂直領(lǐng)域這塊蛋糕，我們?nèi)绾闻c北大出身的這一批“中介人員”對抗？好在左暉眼里并未把這塊蛋糕的邊角料放在心上，他一心想要打造“住”的入口，這個入口暫時還不包括創(chuàng)業(yè)者。

房產(chǎn)數(shù)據(jù)服務公司、房產(chǎn)高端從業(yè)人才，如果行業(yè)里沒有這兩大產(chǎn)業(yè)形成，那么我們的項目即便當時接受了投資人的錢，在花光投資人的錢之前，模式之重就足夠拖垮這個項目。

我錯在哪里？

錯在從一開始就不具備“輕資產(chǎn)”的基礎(chǔ)。萬達董事長王健林曾發(fā)表過未來的發(fā)展方向：要往輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，要靠收租金盈利?！拜p資產(chǎn)”一定是先“重”才有辦法做“輕”的。如果沒有線下實體的支撐，如果沒有成千上萬的萬達廣場支撐，萬達的“輕資產(chǎn)”根本無從談起。鏈家也一樣，左暉一直因線下門店和經(jīng)紀人的“重模式”所累，如果沒有這些線下的重資產(chǎn)，鏈家就不會成為今天的鏈家，左暉也不需要思考“輕資產(chǎn)”了。

我們也一樣，沒有線下基石，從一開始做“輕”就有問題。如果從一開始我們想做的是個網(wǎng)站，而不是O2O，不想改變世界，那么可以“輕”。無奈，房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者們，總有大大的夢想。

作為典型的“跟風”創(chuàng)業(yè)者，那些迷惑雙眼的O2O、跑會、融資、路演，我們一個也沒拉下。如今回頭想想，我們只是體驗了一把創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)本質(zhì)還是門生意，成功人士把創(chuàng)業(yè)當生意，而我們當初大概還是為了“過把癮”。所以，敗了，認了。