房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)及籌劃

楊培

摘要：自改革開放以來，隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)體制也隨之不斷完善健全，政府及市場(chǎng)也在不斷的推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化的步伐也大步邁開，到如今房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅已經(jīng)是國(guó)家稅收重要來源，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征收土地增值稅稅率是以四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，實(shí)行這種征收稅率很大程度的約束了囤地炒地行為，將囤地抄地所獲得利潤(rùn)通過累進(jìn)稅率多數(shù)征收，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠在一個(gè)相對(duì)規(guī)范健全的市場(chǎng)上進(jìn)行發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)的交易秩序趨于穩(wěn)定。而在這種行業(yè)背景下，通過對(duì)土地增值稅的繳納進(jìn)行合理分析合法籌劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益具有很大的意義。本篇文章也是在這種目的下通過實(shí)例分析來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的幾種實(shí)況模擬，并分析不同情況下所能夠得到的經(jīng)濟(jì)效益，從納稅的角度上進(jìn)行籌劃，關(guān)注合同簽訂及相關(guān)票據(jù)的簽訂。合同簽訂環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅管理的起點(diǎn)，票據(jù)簽訂環(huán)節(jié)則是保證企業(yè)納稅處于安全穩(wěn)定的環(huán)境，而開具發(fā)票要注意與三流一致并與合同匹配。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?土地增值稅 ?納稅籌劃 ?建議

隨著近些年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速法案站，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)所繳納的稅收所占國(guó)家GDP的比例也逐漸增大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)著社會(huì)的發(fā)展。

一、努力推進(jìn)土地增值稅納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的意義

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃是非常重要的，因目前國(guó)家為打擊囤地炒地行為平穩(wěn)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，在土地增值稅的稅收上實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率，隨著所售價(jià)格的利潤(rùn)增加，房地產(chǎn)企業(yè)所需繳納的稅率也在30%到60%之間，將房地產(chǎn)企業(yè)所獲取的大部分利潤(rùn)以稅收的形式收繳，從而使得囤地炒地行為得到遏制，讓老百姓能夠買到房，也讓房地產(chǎn)行業(yè)在健康的方向上繼續(xù)發(fā)展。面對(duì)較高的稅率，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過程中應(yīng)對(duì)所建住宅的價(jià)格進(jìn)行一個(gè)合理的定位，以保證其在一個(gè)正常的水平上，讓企業(yè)在能獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)減少或免交土地增值稅，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力[1]。

二、就土地增值稅納稅提出合理的籌劃策略

（一）就地產(chǎn)銷售方面制定籌劃策略

1.制定籌劃策略的依據(jù)。制定土地增值稅納稅籌劃策略需要根據(jù)國(guó)家頒布的《土地增值稅暫行條例》等跟土地增值稅密切相關(guān)的法規(guī)政策作為依據(jù)，進(jìn)行全盤的考慮，最后進(jìn)行綜合并提出從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：第一就是在房地產(chǎn)企業(yè)拿到預(yù)售證時(shí)。在對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)售前，因考慮到自身成本、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)情況、樓盤位置及宣傳情況等信息制定一個(gè)合理的價(jià)格，在保證自身經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)定價(jià)不要超出當(dāng)?shù)赝?jí)別住房的平均價(jià)20%;第二就是需要對(duì)房屋的增值額進(jìn)行計(jì)算，當(dāng)增值率超過20%要進(jìn)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整以使企業(yè)免交土地增值稅;第三就是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售樓盤內(nèi)的房屋種類混合，既包括普通住宅又包括商鋪及商住房等，就需要對(duì)不同類別的房屋進(jìn)行獨(dú)立的成本增值額的計(jì)算記錄，使普通住宅的增值率保持在20%之下;第四是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)所獲得收入并不是純貨幣收入，而是包括一部分實(shí)物收入時(shí)，就需要對(duì)實(shí)物進(jìn)行一個(gè)合理的市場(chǎng)定價(jià)作為貨幣收入統(tǒng)計(jì)進(jìn)去;第五為房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)已裝修房屋進(jìn)行銷售時(shí)在房屋售出后需要簽訂兩份合同，一份為房屋銷售合同，一份為房屋裝修合同，并分開進(jìn)行計(jì)算以保證賬務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性[2]。

2.案例分析 。以A地為例：A地土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)設(shè)與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)等同，且A地普通住宅交易均價(jià)設(shè)為6000元/平米，且對(duì)以下案例中的納稅人都加計(jì)20%扣除。

案例一：B企業(yè)所建B住宅小區(qū)，小區(qū)信息：建筑容積率1.1、建筑總面積119㎡、售房均價(jià)7100、共計(jì)50套售價(jià)4224.5萬，根據(jù)土地增值稅稅法規(guī)定可扣除3550萬的售房金額。B小區(qū)減去扣除金額后增值稅額為674.5萬，增值率為674.5/3550=19%，比規(guī)定的20%低，因此可免交土地增值稅。

案例二：案例一的小區(qū)其他信息不變，售房均價(jià)由7100改為7180，則售房總價(jià)為4272.1萬，在減去可扣除的售價(jià)金額后增值稅額為722.1萬，經(jīng)計(jì)算得出增值率為20.34%，已超出免稅點(diǎn)，則B企業(yè)需進(jìn)行繳納30%增值稅，繳納稅額為216.3萬。售房均價(jià)雖增加但經(jīng)濟(jì)收益比案例一低。

案例三：在案例一的基礎(chǔ)上將售房均價(jià)由7100提高為7250，則售房總額提高至4313.75萬。由于當(dāng)?shù)厥鄯烤鶅r(jià)為6000，因此該案例中的售房?jī)r(jià)格比同城售房?jī)r(jià)高出20%，增值稅無法免除，因此通過進(jìn)行計(jì)算發(fā)現(xiàn)B企業(yè)需繳納229.13萬的土地增值稅，經(jīng)比較經(jīng)濟(jì)收益并不如案例一。

案例四：B企業(yè)進(jìn)行商品房開發(fā)，小區(qū)建筑容積率為1.1、房屋建筑面積150㎡，售房?jī)r(jià)10000，售出房屋20套，所售總價(jià)3000萬;普通住宅建筑面積119㎡，售房均價(jià)7100，售出房屋30套，所售總價(jià)2534.7萬。兩種住宅的可扣除金額總計(jì)為4200萬，進(jìn)行增值稅計(jì)算后得出增值額為3000+2534.7-4200=1334.7萬，土地增值稅稅率30%，繳納土地增值稅400.41萬。

案例五：在案例四的基礎(chǔ)上進(jìn)行扣除金額的分開計(jì)算，其中的精裝修住宅扣除額2070，普通住宅2130，在其他信息不變的基礎(chǔ)上進(jìn)行增值稅的計(jì)算需分開計(jì)算，其中精裝修住宅增值額3000-2070為930萬，普通住宅增值額2534.7-2130=404.7，計(jì)算后發(fā)現(xiàn)普通住宅增值率地面免征稅率點(diǎn)可免交土地增值稅，精裝住宅仍需繳稅，合計(jì)比案例四少繳稅121.41萬。

（二）就財(cái)務(wù)利息費(fèi)用扣除方式制定籌劃策略

1.進(jìn)行籌劃策略的依據(jù) 。目前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅扣除時(shí)對(duì)于利息費(fèi)用的扣除有兩種方式，合理的選擇利息扣除方式可降低增值額進(jìn)而達(dá)到少繳或免繳土地增值稅的目的[3]。

2.案例分析。案例一：C公司于2018年10月開發(fā)寫字樓一棟，支付土地成本3000萬，開發(fā)成本3800萬，財(cái)務(wù)中利息費(fèi)用600萬，利率低于銀行貸款利率，在取得相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明后再開發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)以國(guó)家做高比例進(jìn)行扣除。

第一種：對(duì)利息支出進(jìn)行分?jǐn)偛⑻峁┳C明后房地產(chǎn)企業(yè)扣除的費(fèi)用為600+（3000+3800）*5%=940萬。

第二種：不進(jìn)行利息支出分?jǐn)偳也惶峁┳C明時(shí)的可扣除費(fèi)用為（3000+3800）*10%=680萬。經(jīng)比較第一種扣除收益最大。

案例二：案例一中其他信息不變的情況下將利息支出更改為300萬。

第一種：進(jìn)行利息支出分?jǐn)偛⑻峁┳C明后可扣除費(fèi)用為300+（3000+3800）*5=640萬。

第二種：不進(jìn)行利息分?jǐn)偛⒉惶峁┳C明后可扣除費(fèi)用為（3000+3800）*10%=680萬.經(jīng)比較第二種扣除方式收益最大。

（三）就交易關(guān)聯(lián)方制定籌劃策略

自“營(yíng)改增”實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)可將關(guān)聯(lián)方所開具的增值稅發(fā)票用以進(jìn)行作稅額抵扣。因此房地產(chǎn)企業(yè)在與關(guān)聯(lián)方的合作過程中通過購(gòu)買小幅提高的產(chǎn)品可使房地產(chǎn)企業(yè)增加扣除額以減少所需繳納土地增值稅。

（四）就合作建房產(chǎn)生的稅收優(yōu)惠制定籌劃策略

合作建房即為兩方或多方通過共同提供土地、資金等進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)行合作建房的房地產(chǎn)企業(yè)一方須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并辦齊相關(guān)手續(xù)。在項(xiàng)目完成后所建房屋按約定比例分配不用以進(jìn)行獲益的可免除土地增值稅的繳納，若是用來獲益的則需正常繳稅。

（五）就拆遷補(bǔ)償制定籌劃策略

在房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)基本會(huì)碰到房屋拆遷及相應(yīng)補(bǔ)償問題，一般對(duì)拆遷戶的補(bǔ)償方式有三種：第一是就地安置;第二是異地安置;第三是金額補(bǔ)償。對(duì)于前兩種補(bǔ)償方式房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)補(bǔ)償房屋進(jìn)行價(jià)值測(cè)算將其算入成本當(dāng)中，并在后面的土地增值稅繳納過程中進(jìn)行相應(yīng)的費(fèi)用扣除。

（六）就會(huì)計(jì)核算方法制定籌劃策略

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的成本及費(fèi)用進(jìn)行核算時(shí)應(yīng)使用合適的核算方法，譬如就發(fā)出的存貨成本價(jià)格計(jì)算，固定資產(chǎn)的折舊計(jì)算、各項(xiàng)目的成本分配計(jì)算等等，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)這些項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行核算時(shí)需了解是否可通過某種核算方法來增加可扣除額。

（七）就代建房的制定籌劃策略

對(duì)于代建房的行為成立有兩個(gè)要素：一個(gè)是需要委托方進(jìn)行立項(xiàng)，一個(gè)是不得轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)。當(dāng)前許多公司都有自己的土地，當(dāng)需要在這些土地上蓋樓時(shí)一般都是跟房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行代建合同簽訂，以土地所有公司名義進(jìn)行建設(shè)，房地產(chǎn)公司因在這過程中只提供建房服務(wù)，因此對(duì)此建房活動(dòng)無需繳納土地增值稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中就納稅籌劃方面的建議

（一）對(duì)合同簽訂需重視

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅多少與生產(chǎn)中的每個(gè)環(huán)節(jié)都息息相關(guān)，想要最大化的降低納稅金額，提高公司經(jīng)濟(jì)效益離不開公司每個(gè)部門的努力。而在其中合同的簽訂是尤為重要的，合同內(nèi)的條款項(xiàng)目的制定需考慮到對(duì)減稅合理避稅是否有作用，重視合同簽訂，房地產(chǎn)企業(yè)才能做到減稅或免稅。

（二）對(duì)票據(jù)問題需重視

對(duì)于票據(jù)問題要重視其中兩個(gè)方面，第一個(gè)是票據(jù)物的稅收風(fēng)險(xiǎn)需確認(rèn)，做到“三流統(tǒng)一”;第二個(gè)就是票據(jù)與合同在稅收風(fēng)險(xiǎn)上的匹配程度，如果不能匹配則會(huì)出現(xiàn)因發(fā)票虛假導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)處罰。

四、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，想要提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)企業(yè)就需重視在納稅上的籌劃，合理進(jìn)行納稅籌劃可以給企業(yè)帶來較大的減稅額度，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭淑榮.納稅籌劃[M].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2010.

[2]戴曉云.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃思路及稅收風(fēng)險(xiǎn)防范[J].會(huì)計(jì)師，2014.

[3]肖太壽.房地產(chǎn)企業(yè)合同和票據(jù)的控稅策略[M].中國(guó)市場(chǎng)出版社，2015.

作者單位：北京城建興瑞置業(yè)開發(fā)有限公司