限額設計在商務寫字樓項目造價控制的應用

楊 麗

(浙江建安工程管理有限公司，浙江 杭州 311400)

0 前 言

商務寫字樓是由統(tǒng)一的物業(yè)部門進行管理的，商務是其核心，由一種或者多種單元辦公平面構(gòu)成的租賃辦公樓。商務寫字樓的需求非常大，使得其價格居高不下，在房地產(chǎn)行業(yè)中商務寫字樓的投資前景非常樂觀。在投資熱情持續(xù)走高的同時，負面問題也隨之而來。例如業(yè)內(nèi)的同質(zhì)化競爭日趨嚴峻，企業(yè)的競爭實力逐年下降；市場定位不科學，使得盲目投資現(xiàn)象時有發(fā)生；對投資成本沒有進行高度的關(guān)注，使得資金浪費現(xiàn)象十分普遍。國民經(jīng)濟要想實現(xiàn)健康發(fā)展，就要確保房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)合理化增長，從而使商務寫字樓市場實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

1 在商務寫字樓項目造價控制中限額設計的優(yōu)勢

國家一定要不斷加大招商引資的力度，優(yōu)化升級政府對樓市的宏觀調(diào)控，改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境，使商務寫字樓得到快速的發(fā)展。在對商務寫字樓的項目成本進行控制的時候，必須注意對限額設計理念的充分利用，以提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

限額設計主要是指在建設項目的功能得到保證的情況下，依據(jù)投資的分配額度來對項目設計進行有效的管理，盡可能杜絕施工圖紙和設計圖紙的不合理變更現(xiàn)象，使項目不會出現(xiàn)超出總投資限額的情況。借助縱向控制策略，合理控制建設工程各環(huán)節(jié)、各分項、各工程和各項目之間的造價關(guān)系，使投資金額實現(xiàn)科學的分配，最終使整個建設項目實現(xiàn)均衡發(fā)展。

2 限額設計的理念

在設計階段，限額設計方法得到了普遍的使用，依據(jù)投資額度對技術(shù)要求進行不斷的提高，使經(jīng)濟和技術(shù)實現(xiàn)統(tǒng)一發(fā)展，其核心是對限額的科學分配和確定[1]。限額設計的主要前提條件就是一定要滿足業(yè)主的功能需求，在開始設計時要對工程造價進行合理控制。商務寫字樓主要由房地產(chǎn)開發(fā)商投資建設，建成后以出售或者是出租的形式交付給使用者，大多數(shù)都是采取租賃的形式，通過收取租金來獲得經(jīng)濟收益。商務寫字樓不僅提供辦公場所，而且有配套服務，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務。

房地產(chǎn)企業(yè)在分析客戶需求的過程中，主要使用的方法為質(zhì)量展開法，從而實現(xiàn)對建設項目投資總額的有效管理。在商務寫字樓項目中使用質(zhì)量展開法可以多層演繹分析客戶對產(chǎn)品的多層次需求，以“質(zhì)量表”的形式體現(xiàn)。在確定限額設計值時，主要借助對工程項目之間的關(guān)系和客戶需求進行量化得以實現(xiàn)的。通過對限額設計值的合理管控，可以真正提高限額設計造價的可操作性和控制效果。商務寫字樓的功能標準非常高，設計理念不同，因而一定要高度關(guān)注項目的維護和運營。在限額設計進行管理時，要重視項目的建設成本控制，將生命周期成本的整體考量放在次要位置。商務寫字樓主體具有較強的特殊性，本文對限額設計法的改進措施進行論述，改進流程見圖1。

圖1 限額設計方法改進流程圖示

3 限額設計的進行

3.1 確定限額設計

在限額設計中使用質(zhì)量展開法，首先要搜集工程資料并認真分析客戶的需求，全面開展調(diào)查研究工作，對質(zhì)量特性進行合理的分析，創(chuàng)建細致的“質(zhì)量表”。經(jīng)過認真的核算后獲得質(zhì)量特性的權(quán)重，計算核心是質(zhì)量特性的重要度。依據(jù)有關(guān)工程資料來對各個分段的每個質(zhì)量特性的質(zhì)量等級進行科學的編制，以確定限額設計。

從客戶的角度進行分析，需要仔細研究質(zhì)量功能，使限額設計的參考價值得到不斷地提高。創(chuàng)建商務寫字樓工程質(zhì)量表為質(zhì)量展開法的主要內(nèi)容，在確定和分析質(zhì)量特性的過程中，可以從以下方面進行：環(huán)境效益、社會效益、安全性、美觀性和使用性。在確定限額設計值時，不但要考慮客戶需求，而且要滿足環(huán)保、技術(shù)、社會發(fā)展和建設標準的需求，所以商務寫字樓質(zhì)量表具有較強的科學性和先進性。商務寫字樓的質(zhì)量需求情況詳見圖2。

圖2 商務寫字樓項目質(zhì)量需求圖示

在確定商務寫字樓的質(zhì)量特性時，主要是對商務寫字樓項目的分部工程進行分類處理，其分部工程主要有消防工程、電梯工程、強弱電工程、給排水工程、采暖及空調(diào)工程、建筑裝飾工程和結(jié)構(gòu)工程等。

3.2 初步分配限額設計值

在使用價值工程對限額設計值進行優(yōu)化和升級時，一定要將評價分析和功能定義工作落實好，遵循的主要原則為成本與功能相協(xié)調(diào)原則，從而實現(xiàn)對限額設計值分配問題的合理確定[2]。首先進行功能定義。商務寫字樓分部工程包含的內(nèi)容非常多，例如消防工程、弱電工程、裝飾工程等。在對商務寫字樓的功能進行分類時使用的主要方法為層次分析法，使商務寫字樓的質(zhì)量需求層級功能與最終的設計功能完全相同。其次進行功能評價。以功能評價分析表為基礎，科學確定商務寫字樓各個分部工程功能評價體系，借助價值系數(shù)V=F/C≈1(V-價值系數(shù)；F-功能系數(shù)；C-成本系數(shù))來獲得某一個分部工程在總投資中的所占比重。使用層次分析法合理確定各個層級功能指標的重要度，并運用專家打分法對各個分部工程進行公平打分。在對商務寫字樓項目進行打分評價時需要聘請專家，使數(shù)據(jù)更科學。

3.3 綜合修正限額設計的分配指標

以全生命周期成本為基礎，使用商務寫字樓項目功能評價分析表來對各分部工程成本比例Ci進行科學確定，分析各個分部工程的運營維護成本和建設成本在整個項目中所占據(jù)的比例。通常情況下，維修成本和運營成本在全生命周期成本中所占的比例可以達到50%甚至更多，所以一定要對限額設計的分配指標進行全面細致的修正，使各個分部工程造價在整個項目總造價中所占的比例較為合理。在修正各個分部的全生命周期成本時，可以以相似的工程為參考依據(jù)，同時全面考慮工程的實際情況和目標成本的可操作性。

在修正限額設計的分配指標時，一定要科學確定修正系數(shù)。某分部工程建設成本在整個工程項目全生命周期成本中所占的比例用Ci來表示，需要確定相似工程項目的分部工程建設成本在整個項目造價中所占的比例，從而使限額分配指標的修正系數(shù)得到確定，為后期的可操作性修正和全生命周期成本修正奠定堅實的基礎。在實際操作的時候，功能目標成本無法全部實現(xiàn)，需要以社會實際需求為基礎，綜合考慮現(xiàn)行的政策和物價后對其進行合理的整合。在修正限額分配指標時需要創(chuàng)建功能目標成本修正系數(shù)表。在開展修正工作時一定要對置信區(qū)間進行合理的設置，使限額設計對工程造價起到較好的促進作用。

4 結(jié)束語

在商務寫字樓項目中合理運用限額設計理念和方法，可以使項目的投入成本得到有效控制，避免資金浪費問題，使投資企業(yè)的經(jīng)濟效益得到不斷地提高，為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益。

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