新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目管控策略研究

李明

【摘要】我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境越來越復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，需要系統(tǒng)而全面地審視研究、適時轉(zhuǎn)換發(fā)展戰(zhàn)略并管控思路，以適應(yīng)新的市場發(fā)展需求。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高科技、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新等經(jīng)濟(jì)體量的增加和發(fā)展，房地產(chǎn)必將緩慢退出國家經(jīng)濟(jì)體系支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭在不斷加劇，因此，只有對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的不足之處進(jìn)行不斷完善，才有可能在眾多競爭中脫穎而出。鑒于此，本文主要分析新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目管控策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);項目管控;策略

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的新形勢

當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展、行業(yè)調(diào)控、金融政策等方面的影響較大。宏觀經(jīng)濟(jì)方面，國際形勢復(fù)雜，穩(wěn)中承壓，房地產(chǎn)行業(yè)由高速增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)健增長，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升;社會發(fā)展方面，在國家持續(xù)推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，一線、二線城市中長期仍有較大發(fā)展空間，三線、四線城市人口外流壓力大，購買主體抗風(fēng)險能力較弱，管控消費預(yù)期也成為房地產(chǎn)風(fēng)險管控的重點;行業(yè)調(diào)控方面，國家將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，各地因城施策，逐步降低對土地財政依賴，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)仍將持續(xù);金融政策方面，房地產(chǎn)金融風(fēng)險、局部地區(qū)政府債務(wù)風(fēng)險、流動性風(fēng)險等成為風(fēng)險管控的核心，行業(yè)融資持續(xù)偏緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的危險，房企加速周轉(zhuǎn)需求提升。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力與日俱增，迫切需要重新審視，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)管控思路，調(diào)整自身經(jīng)營策略。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容和有關(guān)特征

房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)管理體系中，按項目開發(fā)的階段可以分為：項目產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計階段、開發(fā)項目產(chǎn)品建設(shè)銷售階段、交付及招商運(yùn)營階段三個階段。

首先在取得項目開發(fā)權(quán)后，開發(fā)管理人員需要對項目地塊進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，對項目市場定位、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和客戶群進(jìn)行定位分析，對政策進(jìn)行有效的分析，對項目的初步配套、個性化研究、產(chǎn)品組合、套型進(jìn)行階段性研究，從而完成初期概念方案，并完成初步投資分析，同步進(jìn)行建筑、景觀、結(jié)構(gòu)、安裝、營銷包裝、室內(nèi)各專業(yè)的深化設(shè)計研究，并通過報批報建完成開發(fā)建設(shè)第一個階段的工作。開工建設(shè)啟動，在建設(shè)初期，應(yīng)對產(chǎn)品的施工圖設(shè)計進(jìn)行更專業(yè)的深化、細(xì)化設(shè)計管理，對主要的材料、設(shè)備、工藝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳盡準(zhǔn)確的設(shè)計完善，設(shè)計階段控制著建設(shè)成本變動的80%，因此在設(shè)計階段就要制定好產(chǎn)品的定位標(biāo)準(zhǔn)，對含鋼量、混凝土含量等影響到造價變化的部分需要給設(shè)計院提出準(zhǔn)確要求。在與承包方的招標(biāo)管理中涉及到材料、設(shè)備、建造工藝工法標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量、執(zhí)行的規(guī)范、進(jìn)度要求、造價等進(jìn)行詳盡的要約，并對施工過程的配合管理、材料設(shè)備檢測鑒定、成品保護(hù)、完成施工任務(wù)的各項措施及費用、勞動力成本、民工社保等進(jìn)行明確清晰的約定，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個工程進(jìn)行全面的掌控，在施工過程中更需要協(xié)同監(jiān)理方對材料設(shè)備見證取樣、對工程文明施工管理和工藝工法樣板領(lǐng)先進(jìn)行嚴(yán)抓嚴(yán)控，同時對工程的質(zhì)量和安全施工聘請第三方進(jìn)行專業(yè)評測打分，并將此納入雙方合約管理，將項目做到盡善盡美的程度。

3新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目管控現(xiàn)狀

3.1前期相關(guān)準(zhǔn)備工作不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得一個目標(biāo)項目開發(fā)權(quán)之后，可以正式啟動目標(biāo)項目的前期準(zhǔn)備工作，如公司注冊、開發(fā)資質(zhì)辦理、銀行賬戶設(shè)立、人員招聘、設(shè)立辦公場所、項目的周邊地質(zhì)條件地形地貌的勘測、設(shè)計要點的申領(lǐng)、政策和配套等外部條件的獲取、當(dāng)?shù)丨h(huán)境和文物等考古，市場的評估等，只有這樣通過系統(tǒng)具體的了解和充分的準(zhǔn)備之后，才可以根據(jù)具體的情況作出設(shè)計的定位和提資，才能為后期項目的開展提供一定的保障。但是許多的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的前期階段并未作出充分的準(zhǔn)備，而草草啟動，勢必對項目的總體的定位和策劃做出偏離的判斷，為后期的銷售和收尾交付運(yùn)營帶來巨大的隱患。

3.2過于追求利益至上，忽略社會利益

為控制房屋投資熱潮，限購限價的政策，房地產(chǎn)開發(fā)項目已進(jìn)入合理利潤時代，因項目的溢價空間被鎖定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是項目的設(shè)計降低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格控制設(shè)計階段的建設(shè)成本，其次是在招投標(biāo)階段進(jìn)行刻意壓價，承包方承接項目的利潤壓縮、風(fēng)險加大，承包方同樣在施工的過程中降低了相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，追求低成本，增加了安全隱患的系數(shù)。更有甚者房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠以最大程度的降低相關(guān)方面的成本，獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益。

3.3工程驗收制度不夠完善

房地產(chǎn)的相關(guān)部門對驗收合格的工程檢驗完以后，就認(rèn)為與該項目沒有關(guān)系了，可以投入到下一個的工程項目當(dāng)中去，但是，這樣就會造成一時的假象。因此，需要對工程進(jìn)行實時的跟蹤與檢驗。

4新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目管控策略

4.1策劃階段的管理

房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)是一個系統(tǒng)性工程，需要提前做好策劃準(zhǔn)備工作，而在這個階段，無論是土地的掛拍還是方案的設(shè)計，都需要投入大量的資金，因此策劃準(zhǔn)備階段在房地產(chǎn)開發(fā)項目中很多時候也會被稱為純投入階段，這個階段只有資金的投入而沒有相應(yīng)的盈利收入，企業(yè)的現(xiàn)金流出量非常巨大。從現(xiàn)金流量的角度對策劃階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理進(jìn)行分析，主要是針對土地掛拍、開發(fā)策劃以及方案設(shè)計等的管理，在項目開發(fā)前期，必須就土地采購所需的現(xiàn)金進(jìn)行預(yù)測，做好土地現(xiàn)有價值和未來銷售收益的全面細(xì)致分析，配合有效的分析，確定當(dāng)前土地采購現(xiàn)金流出給未來房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)帶來的利潤。市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理需要做好現(xiàn)金流出成本及風(fēng)險的合理衡量，為房地產(chǎn)項目銷售所能夠產(chǎn)生的現(xiàn)金流入能力提供保障。配合切實可行的管理手段和管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在開發(fā)項目的策劃準(zhǔn)確階段，實現(xiàn)對風(fēng)險的有效規(guī)避和防范，減少風(fēng)險可能帶來的損失。在這個階段，要做好整個項目現(xiàn)金流量預(yù)測，包括流入和各項流出，并具體細(xì)分到每個月。確保在開發(fā)前測算出整個項目的利息支出，后期實施過程中，以此為目標(biāo)，確保利息不超標(biāo)，以便及時有效控制整個項目的現(xiàn)金流量。

4.2建設(shè)階段的管理

房地產(chǎn)開發(fā)時不要只考慮經(jīng)濟(jì)收益和進(jìn)度快慢，要依據(jù)企業(yè)制度和設(shè)計要求規(guī)范操作，確保建設(shè)質(zhì)量的前提下盡可能提升建設(shè)速度縮短工期，一定要注意建設(shè)狀況和周遭環(huán)境的協(xié)調(diào)性。另外我國政府不會過于干涉房地產(chǎn)市場，市場自身的調(diào)節(jié)功能為主，必要情況下政府會實施一定的調(diào)節(jié)措施，引導(dǎo)市場更好的發(fā)揮調(diào)節(jié)功能。工程監(jiān)管工作涉及建設(shè)的整個期間，監(jiān)管人員要密切關(guān)注重點，不放過細(xì)節(jié)之處，發(fā)現(xiàn)建設(shè)中的問題及時反饋給建設(shè)企業(yè)，督促其整改。

要加強(qiáng)對采購人員的管理，因為對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，原材料的采購起著至關(guān)重要的作用，所以在進(jìn)行采購的分配工作中約定要有一套完善的流程，在選擇時一定要選擇性價比較高的原材料，杜絕劣質(zhì)的原材料應(yīng)用于施工當(dāng)中，好的原材料對項目質(zhì)量的提升有著決定性的作用。

在施工現(xiàn)場我們可能會遇到各種的問題，但絕大多數(shù)問題是可以提前避免的。在施工前，要對工作人員對于此次工程進(jìn)行告知。同時，各部門之間要默契地配合，清晰明確地對工人的工作任務(wù)進(jìn)行安排，從而做到有條不紊。除了人員安排以外，還有機(jī)器設(shè)備的檢修、物料的分發(fā)統(tǒng)計等等，都需要進(jìn)行嚴(yán)格的檢查與管理，從而提高整個工程的效率，做到高效性、準(zhǔn)確性。

4.3銷售階段的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收完成后，就會進(jìn)入銷售階段，通過產(chǎn)品銷售將絕大部分資金流出轉(zhuǎn)化為資金流入，同時也可以借助相應(yīng)的經(jīng)營銷售活動，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利局面的形成。為了保證盈利效果，在銷售階段，必須切實做好房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作，借助合理有效的經(jīng)營手段，對前期投入的資金進(jìn)行回收，實現(xiàn)現(xiàn)金流量從負(fù)數(shù)形式到正數(shù)的轉(zhuǎn)變。如果從現(xiàn)金流的角度對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理進(jìn)行分析和探討，必須將關(guān)注的重心放在銷售模式等內(nèi)容的管理，確?，F(xiàn)金流流入量能夠得到最大限度的提高。此外，在本階段中，需要注意稅費的現(xiàn)金流出對項目現(xiàn)金流的影響。通過有效的管理，房地產(chǎn)開發(fā)項目中的現(xiàn)金可以得到持續(xù)流入，實現(xiàn)盈利的最終目的。

總之，市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國的城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程持續(xù)加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，而在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，現(xiàn)金流管理會影響項目整體的發(fā)展，必須得到足夠的重視。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，應(yīng)該從開發(fā)項目的實際情況出發(fā)，把握好現(xiàn)金流量的動態(tài)信息，做好投入資金的合理調(diào)度和管控，對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避和化解，做好現(xiàn)金流量的控制，切實提高資金使用效率，減少資金浪費問題，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的穩(wěn)定健康發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂蘇.房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段質(zhì)量管控與協(xié)調(diào)研究[D].中國礦業(yè)大學(xué)，2019.

[2]章曉清.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控淺析[J].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊），2018（12）：68-69.

[3]張永君.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管控[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2018（13）：207，209.

[4]阮向宇.大型房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管控研究[D].東南大學(xué)，2017.

[5]邵嶸.試論房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本管控[J].時代金融，2013（32）：253，255.

[6]張爽.房地產(chǎn)開發(fā)項目關(guān)鍵成功因素及管控策略研究[D].山東建筑大學(xué)，2012.