小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題研究

王夢(mèng)穎

【摘要】在城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程中，“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題日益突出，由于現(xiàn)實(shí)需求與土地制度的沖突，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題未得到有效的解決。在此種情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)該何去何從成為了社會(huì)普遍關(guān)注的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化? 小產(chǎn)權(quán)房? 合法化? 法律問(wèn)題

近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化速度加快居民住房需求也在逐步上升，伴隨而來(lái)的便是房?jī)r(jià)的上漲，“買(mǎi)不起房”已經(jīng)成為了社會(huì)普遍問(wèn)題。就在此時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房悄然入市，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)獲得了居民的青睞，但小產(chǎn)權(quán)房存在其本身的缺陷，由此，小產(chǎn)權(quán)房的處置問(wèn)題便成為了社會(huì)各界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

一、小產(chǎn)權(quán)房概念

學(xué)界對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的界定頗多，至今仍無(wú)明確統(tǒng)一的概念。但基本認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上違規(guī)修建的房屋，沒(méi)有獲得有關(guān)部門(mén)發(fā)放的土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，不能依法轉(zhuǎn)讓。這種房屋大多由村集體針對(duì)本集體組織成員開(kāi)發(fā)建設(shè)，因其無(wú)需繳納土地征用費(fèi)、土地出讓金等成本和相關(guān)稅費(fèi)，因而其價(jià)格比商品房低很多。

二、小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題

小產(chǎn)權(quán)房違反了有關(guān)土地利用、房屋開(kāi)發(fā)、出售以及稅等相關(guān)法律規(guī)定，其屬于違法占用土地、違章開(kāi)發(fā)建筑和違規(guī)房屋銷售的“三違建筑”。

在小產(chǎn)權(quán)房為取得合法地位前，購(gòu)買(mǎi)者面臨著多方面的法律風(fēng)險(xiǎn)。由于村集體沒(méi)有按照規(guī)定履行相應(yīng)地報(bào)批手續(xù)，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)者沒(méi)有辦法獲得合法的房產(chǎn)證，其合法權(quán)益也就相應(yīng)的不到很好的保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，將會(huì)是受害一方，及時(shí)得到補(bǔ)償，相對(duì)來(lái)講也是微乎其微的。

三、小產(chǎn)權(quán)房存在的合理性

小產(chǎn)權(quán)房既然是在農(nóng)村集體土地上違規(guī)修建的房屋，那么屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，只能對(duì)于集體中的人進(jìn)行合法的轉(zhuǎn)讓，但是現(xiàn)在越來(lái)越多的農(nóng)村青年進(jìn)入城市打工尋求更高的工資，加上對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的忽視，幾乎使得很多可以向集體中的人合法轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房變得空洞，也就使得大量的小產(chǎn)權(quán)房空閑出來(lái)使得更多的城市中的人注意到這個(gè)情況。而在城市中的很多居民在城市中很多的房?jī)r(jià)太過(guò)高昂，進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的機(jī)會(huì)很小，因此轉(zhuǎn)向了價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。這是其中的一個(gè)方面，另一方面小產(chǎn)權(quán)房地理位置大多處于郊區(qū)，在城市中心的人們幾乎天天生活在燈紅酒綠快捷的生活節(jié)奏之中，就將興趣轉(zhuǎn)向了空氣較好，環(huán)境相對(duì)優(yōu)美的小產(chǎn)權(quán)房。所以對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的需求還是很大的。存在還是很合理的。除此之外，小產(chǎn)權(quán)房的存在也會(huì)在一定程度上抗衡政府出地出讓收入。

四、小產(chǎn)權(quán)房該何去何從

小產(chǎn)權(quán)房的存在，有一定的合理性，但是其對(duì)法律，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活等各個(gè)方面都會(huì)產(chǎn)生影響，處理不好還將會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。由此，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的合法化問(wèn)題一直以來(lái)也有很大爭(zhēng)議。其雖然與土地制度相沖突，但是由于現(xiàn)實(shí)需求過(guò)大，多年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題一直懸而未決，而政府對(duì)于巨大存量的小產(chǎn)權(quán)房的處理也是毫無(wú)頭緒，缺乏有效的處置手段。

（一）已有小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題

1、無(wú)法申請(qǐng)貸款

現(xiàn)在要買(mǎi)房子的話，基本上都是依靠銀行貸款購(gòu)買(mǎi)的，沒(méi)有多少家庭能夠承受全款購(gòu)買(mǎi)房子的壓力，所以購(gòu)房者一定要對(duì)銀行貸款引起重視，畢竟沒(méi)有銀行貸款的情況下購(gòu)買(mǎi)房子很難。而購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房就是處于這樣一種情況，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，辦理銀行貸款手續(xù)需要將房屋產(chǎn)權(quán)抵押在銀行，小產(chǎn)權(quán)房就無(wú)法通過(guò)銀行貸款審核的。

2、無(wú)法辦理入戶手續(xù)

有些居民可能沒(méi)有意識(shí)到戶口的重要性，其實(shí)在大城市里面生活，很多事情都是需要本地戶口才能實(shí)現(xiàn)的，所以有很多人在買(mǎi)了房子之后，就將自身的戶口遷到了購(gòu)房所在地。而購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的話，就無(wú)法辦理入戶手續(xù)了，主要還是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，如果購(gòu)房者沒(méi)有把自己的戶口遷入，自己的子女在這個(gè)城市里面就無(wú)法獲得義務(wù)教育的資格。

3、房屋質(zhì)量沒(méi)有保障

通常來(lái)說(shuō)大的品牌開(kāi)發(fā)商承接的都是比較好的項(xiàng)目，而這些小產(chǎn)權(quán)房類的項(xiàng)目基本上都是一些不知名的小開(kāi)發(fā)商承接的，公民在買(mǎi)房子的時(shí)候還要重視開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，小開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有大開(kāi)發(fā)商這么可靠。并且小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有在政府的監(jiān)管下修建，就很容易出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，一旦購(gòu)房者遇到房屋質(zhì)量問(wèn)題或者附屬配套設(shè)施問(wèn)題，售后也是沒(méi)有保障的。

（二）對(duì)未建小產(chǎn)權(quán)房的預(yù)防與規(guī)制

首先，通過(guò)法律法規(guī)或者相關(guān)的政策建議對(duì)未建成或即將建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決予以制止， 對(duì)違法建設(shè)主體依法處罰;其次，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，充分保障農(nóng)村的合法權(quán)益，保證本身的小產(chǎn)權(quán)房的作用目的，著眼于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，減少城鄉(xiāng)差距，全面審視現(xiàn)行土地制度，解決城鄉(xiāng)二元化，減少貧富差距，有利于社會(huì)的穩(wěn)定;另外，在立法上完善對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)制，但是法律的制定程序比較復(fù)雜，并且法律制定之后具有穩(wěn)定性，具有一定的滯后性，就很難進(jìn)行實(shí)施，因此要加強(qiáng)行政法規(guī)和地方性法規(guī)的制定，加強(qiáng)政策的靈活性運(yùn)行，進(jìn)行保障;最后，政府要加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管，從執(zhí)法層面規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。

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