貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的分析

摘? 要：貨幣政策作為一種重要的宏觀調(diào)控手段，對經(jīng)濟生活中的諸多方面有著重要的調(diào)節(jié)作用，而房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的重要拉動力，其價格波動與貨幣政策息息相關(guān)，為此本文選取與貨幣政策相關(guān)的諸多變量與房地產(chǎn)價格進行實證分析，并引入收入為變量來減少誤差，以找出貨幣政策與房地產(chǎn)價格波動之間的內(nèi)在關(guān)系。結(jié)果表明：貨幣供給量是影響房地產(chǎn)價格比較重要的因素，而通貨膨脹率并不能很好地影響房價，此外利率與房價呈現(xiàn)出互為影響的雙向關(guān)系。為此國家應(yīng)注重基礎(chǔ)貨幣的調(diào)控和監(jiān)管以及利率體系的市場化進程，同時地方政府也要注重當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的優(yōu)化升級以及出臺適合當(dāng)?shù)氐呢泿耪撸狗康禺a(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格;貨幣政策;山東省

一、引言

近幾年，我國的經(jīng)濟飛速發(fā)展，各行各業(yè)從無到有取得巨大成就，而房地產(chǎn)行業(yè)更是繁榮興盛，但在繁榮發(fā)展的背后房價的劇烈波動卻暗含著危機。如今房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱行業(yè)，但房價也隨之不斷上漲，房價的高居不下問題已經(jīng)成為越來越多人關(guān)注的熱點，我國房價一路飆升，房地產(chǎn)市場投機越發(fā)嚴(yán)重，而高額的房價已經(jīng)影響到了普通民眾的日常生活，影響了青年一代的人生追求，甚至影響到了國家的大政方針政策。自美國次貸危機以來，房地產(chǎn)的泡沫問題已經(jīng)引起了全世界人的警覺，高額的房價不再僅僅是地區(qū)經(jīng)濟繁榮的標(biāo)志也成為了危機的代名詞，隨著我國的經(jīng)濟崛起，房價一路飆升且居高不下，政府已經(jīng)意識到房產(chǎn)泡沫之一巨大潛在危險。

現(xiàn)如今，如何合理解決房產(chǎn)泡沫，降低房價或者是減緩房價上漲勢頭已經(jīng)成為眾多人討論的熱點話題。尤其是近幾年股票市場的巨大波動加之房價的高居不下，股市的波動加重了金融經(jīng)濟形勢的復(fù)雜與緊張，在如此背景之下，政府如何制定正確的貨幣政策、財政政策已經(jīng)成為重大挑戰(zhàn)。目前，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為將房價納入政府政策制定環(huán)節(jié)之中勢在必行，更確切的說是將房價納入到貨幣政策的制定之中尤為重要。最初，我國金融體系發(fā)展不完善、體系不健全，政策制定缺乏可靠依據(jù)，房價作為一種金融衍生品難以正確把握和調(diào)控。例如，早些年每逢節(jié)假日期間，央行都會放寬貨幣政策以刺激消費拉動內(nèi)需，但這種做法往往收不到預(yù)期的效果，大量的資金并沒有如當(dāng)局所預(yù)期的那樣流向消費市場，而是轉(zhuǎn)向投資投機市場尤其以房地產(chǎn)市場為主，這樣的趨勢，大大加劇了房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的泡沫假象，形成了房價一漲再漲的惡性循環(huán)。因此，自2004年起央行不再一貫實行這種消費刺激政策，央行和相關(guān)部門不斷采取各種形式的政策但是收效甚微，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，房地產(chǎn)行業(yè)的巨大泡沫依然存在，即使想要解決已不是一時之舉所能完成的，這就需要國家制定長期的政策，逐步調(diào)整偏離的房地產(chǎn)市場，使之既可以適應(yīng)新時期產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢又可以保持自身活力。正是在這一時代背景之下，研究房地產(chǎn)的價格波動與國家相關(guān)貨幣政策之間的內(nèi)在關(guān)系尤為重要，房價越發(fā)成為政府貨幣政策制定的重要參考指標(biāo)。

本文所研究的貨幣政策與房地產(chǎn)波動之間的聯(lián)系對我國的經(jīng)濟健康持續(xù)增長有著重要的意義，通過考察二者的內(nèi)在聯(lián)系，可以更好地把握政策制定的力度和方向，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展更符合經(jīng)濟增長，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。此外，本文所選取的參考數(shù)據(jù)均為可查且從經(jīng)濟學(xué)原理角度符合邏輯相關(guān)的。本文將對數(shù)據(jù)進行處理，建立模型實證考察其實際的變化，以得出準(zhǔn)確可靠的結(jié)論，并根據(jù)結(jié)論對房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型以及貨幣政策的制定提供建議。

二、理論基礎(chǔ)

本實驗主要依據(jù)供求理論，通過分析貨幣政策對于需求的影響，且在假設(shè)供求既定不變的情況下，分析房地產(chǎn)市場受貨幣政策不同參考值的影響進而找到房價波動與貨幣政策之間的關(guān)系。

首先，央行調(diào)整基準(zhǔn)利率從而影響了市場利率，進而將影響固定資產(chǎn)的投資熱情，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的需求，在供給變化不大的情況下引起價格產(chǎn)生波動。其次，央行通過調(diào)控流通中的貨幣數(shù)量從而影響了可流入投機市場尤其是房地產(chǎn)市場的資金數(shù)量，進而引起房地產(chǎn)行業(yè)市場需求進而影響房價。最后，通貨膨脹率也會影響居民對于購買房子的需求，最終影響房價。

綜上所述，從邏輯角度分析，我們得到利率與房價呈現(xiàn)出反向相關(guān)，貨幣流通量則與房價呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，而通貨膨脹率同樣與房價存在正相關(guān)的聯(lián)系。接下來，將通過實證分析來進一步證實以上的分析并找出其深層的聯(lián)系，本文將使用Eviews10.0軟件對變量進行共線性檢驗、平穩(wěn)性檢驗、協(xié)整檢驗、格蘭杰檢驗等操作對所查到的數(shù)據(jù)進行處理。

三、研究設(shè)計

（一）樣本選擇和數(shù)據(jù)來源

本文選取流通中貨幣量、利率、通貨膨脹率作為貨幣政策相關(guān)的三個變量，并引入收入為變量減少誤差，其中流通中的貨幣量主要是以央行貨幣供應(yīng)量為參考，利率則選取央行發(fā)布的五年以上的央行貸款利率作為參考數(shù)值，而通貨膨脹率則是根據(jù)居民的消費價格指數(shù)推算得出，收入是由山東省居民可支配收入得來。實證分析中本文設(shè)房地產(chǎn)價格為變量rep，居民消費價格指數(shù)為變量cpi，貨幣供應(yīng)量為ms，最后利率設(shè)為r，收入為y，從而導(dǎo)入軟件，并以房地產(chǎn)價格rep作為被解釋變量分析其他四個變量對于房價的影響。

本文選取房地產(chǎn)為因變量，貨幣供應(yīng)量、利率、通貨膨脹率、居民可支配收入均為自變量，所以，最后設(shè)立模型為：

本文收集了2001—2011年山東省的商品房價格指數(shù)和居民消費價格指數(shù)， 以及央行的貸款利率 （5年及以上） 、貨幣和準(zhǔn)貨幣供應(yīng)量四個變量的年度數(shù)據(jù)，以上數(shù)據(jù)主要來源于《中國統(tǒng)計年鑒》和《山東省統(tǒng)計年鑒》，使用Eviews10.0軟件作為計量工具。

四、實證結(jié)果和分析

（一）單位根檢驗

然后我們對這四個變量進行單位根檢驗，判斷這四個變量的平穩(wěn)性，結(jié)果如圖所示：

由上圖結(jié)果顯示：本文所分析的五個變量REP、CPI、R、MS、Y的ADF統(tǒng)計量絕對值均小于臨界值的絕對值，即五者均不平穩(wěn)存在單位根。但將五個變量一階差分之后其ADF絕對值均大于在10%是臨界下的臨界值。

（二）協(xié)整檢驗：

由上述單位根檢驗可以得出，本文選取的五個變量皆為一階單整序列，因此可以進行協(xié)整檢驗，從而找出自變量與因變量之間是否存在長期穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系。協(xié)整檢驗結(jié)果如下圖所示：

原假設(shè)：

由圖可得：第一個假設(shè)原假設(shè)為沒有一個協(xié)整關(guān)系存在，而由于跡統(tǒng)計量實際值大于5%臨界值，且該假設(shè)成立的P值為0，因此否定原假設(shè)，即至少存在一個協(xié)整關(guān)系。綜上所述，本文選取的各變量與被解釋變量之間存在長期且穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系。

（三）回歸分析：

根據(jù)最初模型建立，對REP、CPI、R、Y、MS等變量進行回歸分析，結(jié)果如下圖所示：

由圖發(fā)現(xiàn)，Y變量在90%的置信水平下，不顯著，不能說明Y變量收入和房地產(chǎn)價格指數(shù)之間存在相關(guān)性，即收入不能很好地解釋房價波動問題。CPI的T統(tǒng)計值為-4.37815，且P值大于0.05，說明CPI不能很好解釋被解釋變量REP且二者呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。利率R和貨幣流通量MS的T統(tǒng)計量分別為0.63976和1.805697，且二者P值均小于0.05，說明利率和貨幣流通量均可以不同程度地影響被解釋變量房價REP。

（四）格蘭杰因果關(guān)系檢驗：

為了探討解釋變量與被解釋變量之間更為確切的聯(lián)系，接下來進行格蘭杰檢驗，結(jié)果如圖所示：

在顯著性水平10%的情況下，如果P值大于10%則拒絕原假設(shè)，即存在格蘭杰因果關(guān)系。由此可以看出利率R與房價REP互為格蘭杰因果關(guān)系，貨幣流通量MS是房價REP 的格蘭杰原因但房價并不能影響貨幣流量，通貨膨脹率CPI不能很好影響到房價REP但房價的高低可以影響CPI，房價對CPI構(gòu)成格蘭杰因果。

（五）模型修正：

由上述格蘭杰檢驗以及回歸分析的結(jié)果可以看出，除變量收入Y與房價REP不存在格蘭杰因果關(guān)系而除Y和CPI與REP沒有通過格蘭杰檢驗之外，其他兩個變量均通過格蘭杰檢驗，因此我們將收入Y和通貨膨脹率CPI變量剔除，剔除后發(fā)現(xiàn)，其他兩個變量在90%的置信度下均可以很好地表示與房地產(chǎn)價格指數(shù)之間的關(guān)系，因此模型修正為：

五、結(jié)語

（一）結(jié)論

第一，流通中的貨幣量是影響房價波動的重要因素，且其影響程度相比于利率和通貨膨脹率更為明顯。因此流通中的貨幣量是影響房價波動最為主要的因素，這也符合了實驗開始之前的假設(shè)，流通中的貨幣供給量與房價呈現(xiàn)出正向的相關(guān)關(guān)系。

第二，由實驗結(jié)果可知，利率與房地產(chǎn)價格為互相相關(guān)的關(guān)系且利率對于房地產(chǎn)價格的影響程度不是特別顯著。分析其原因，可能是因為利率的制定環(huán)節(jié)與市場價格波動有很大聯(lián)系，當(dāng)市場價格發(fā)生較大波動時，央行往往會依據(jù)市場情況尤其是備受關(guān)注的房價來調(diào)整利率，因此會呈現(xiàn)出房地產(chǎn)市場價格對利率產(chǎn)生影響的關(guān)系，也體現(xiàn)了國家宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)市場的重點關(guān)注。

第三，根據(jù)實證分析結(jié)果，可以得出，通貨膨脹率并不能顯著地影響房地產(chǎn)價格。這說明，當(dāng)今的房價高居不下與通貨膨脹率并無太大關(guān)聯(lián)，或者說房價的上漲趨勢與我國的經(jīng)濟增長速度并不相符，房價增長過快并不是經(jīng)濟增長的正?，F(xiàn)象。

第四，經(jīng)過實證分析可以得知，居民可支配收入并不能很好地影響房地產(chǎn)行業(yè)價格，其結(jié)果很可能是由于我國的消費習(xí)慣以及觀念所致，我國是世界上存款儲蓄最多的國家，因此，在買房子方面考慮更多的是貸款購買，加之公積金政策的補貼，因此受貨幣政策影響較大，可支配收入大多可能用于子女教育或者是為以后可能的醫(yī)療等非預(yù)期消費做打算。

（二）政策建議

首先從國家層面上看，我國的房價高居不下增長過快已經(jīng)與實際經(jīng)濟增長并不相符，房價問題作為社會熱點問題，需要從源頭上把握處理。一是合理調(diào)控流通中的貨幣量。流通中的貨幣量是影響房地產(chǎn)價格的最為重要的因素，而目前中國的房地產(chǎn)市場主要的購買方式是通過貸款買房的方式，因此央行應(yīng)合理調(diào)整基礎(chǔ)貨幣的供應(yīng)量，并建立健全的貨幣監(jiān)管體系以及時監(jiān)測到流通中貨幣量和住房貸款數(shù)額，防止房地產(chǎn)市場過熱。二是加快利率市場化體系建設(shè)。不僅要考慮利率對于房價的調(diào)控作用，而且也要側(cè)重考慮到房價對于利率的反向影響，積極采取多種手段確定房價的反向影響作用系數(shù)，通過多元化的利率和貨幣政策消除影響，以達到通過利率對房價的精準(zhǔn)調(diào)控。

其次從當(dāng)?shù)卣嵌瓤?，近年來山東省的房價仍然呈現(xiàn)出較快上漲勢頭，尤其是沿海經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，房價增長已經(jīng)與實際當(dāng)?shù)谿DP增長不符，除卻需要當(dāng)?shù)卣贫ㄩL期合理的貨幣政策調(diào)控以外，相較于國家宏觀調(diào)控，當(dāng)?shù)卣€應(yīng)該采取多種具體形式的政策來解決房價問題：

1、加快房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，以適應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài)，使經(jīng)濟實現(xiàn)健康穩(wěn)步增長。我國經(jīng)濟增長已經(jīng)進入轉(zhuǎn)型升級的新時期，而房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，其轉(zhuǎn)型升級尤為重要，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該制定必要的獎懲制度，積極引導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)走上轉(zhuǎn)型道路，引導(dǎo)行業(yè)內(nèi)部升級降低成本，建設(shè)高品質(zhì)和環(huán)節(jié)保護型住宅。通過政策手段監(jiān)管房產(chǎn)行業(yè)，保證其內(nèi)部的健康競爭，避免開發(fā)商哄抬房價等非法行為。

2、實行地方差異化貨幣政策，依據(jù)不同地區(qū)經(jīng)濟形勢制定符合房地產(chǎn)的貨幣政策。對于環(huán)渤海以及經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，政府應(yīng)該制定合理政策保障房價合理增長，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長速度。在經(jīng)濟欠發(fā)展地區(qū)，一方面政府應(yīng)因地制宜合理開發(fā)地產(chǎn)以刺激經(jīng)濟增長，另一方面政府也需要劃分區(qū)域，為當(dāng)?shù)匕傩仗峁┹^為廉價的住房。從而做到經(jīng)濟發(fā)展和保障居民生活兩不誤。

參考文獻：

[1]況偉大.房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)與中國經(jīng)濟增長[J].經(jīng)濟學(xué)動態(tài)，2012（02）：69-73.

[2]賈祖國.貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的研究[J].開發(fā)研究，20130（2）：105-109.

[3]李霜.貨幣政策工具調(diào)控房價的效果及其動態(tài)特征[J].武漢金融，2013（03）：23-25.

[4]龐曉波， 錢錕.貨幣搜尋理論框架下貨幣政策與資產(chǎn)價格關(guān)系的實證研究[J].數(shù)量經(jīng)濟研究，2014（05）：100-110.

[5]李青峻.資產(chǎn)價格與中國貨幣政策選擇——基于1992—2012年季度數(shù)據(jù)實證研究[J].中央財經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報，2014（07）：31-38.

[6]徐妍，鄭冠群，沈悅.房地產(chǎn)價格與我國貨幣政策規(guī)則——基于多部門NK-DSGE模型的研究[J].南開經(jīng)濟研究，2015（04）：136-153.

作者簡介：

田博睿，男，2017級經(jīng)濟學(xué)專業(yè)，本科生。