營改增對房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

王敏

摘 要：隨著我國稅收制度的深化改革，針對各個(gè)行業(yè)的營改增引起了社會(huì)的高度關(guān)注，而房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，也是營改增的關(guān)鍵內(nèi)容。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的獨(dú)特性，在房地產(chǎn)業(yè)的稅收制度改革方面涉及的問題多、難度高，也增加了企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)和難度，對其開展規(guī)范的財(cái)務(wù)管理就具有非常的重要的意義。基于此，文章就在營改增環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理受到的影響進(jìn)行介紹，并針對各種問題提出了有效的應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：營改增? 房地產(chǎn)行業(yè)? 財(cái)務(wù)管理? 影響介紹? 應(yīng)對策略

營改增的目的在于把流轉(zhuǎn)稅的抵扣鏈條實(shí)現(xiàn)充分連接，進(jìn)一步完善流轉(zhuǎn)稅環(huán)環(huán)相扣的稅款抵扣機(jī)制，避免重復(fù)征稅現(xiàn)象，從本質(zhì)上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)重視對營改增的稅負(fù)狀況進(jìn)行全面測算與比較，深入研究營改增對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)各單位的影響，并制定出科學(xué)合理的完善措施，使房地產(chǎn)行業(yè)及時(shí)掌握因稅改可能面臨的問題，并根據(jù)單位具體情況提前做好應(yīng)對。

一、營改增背景下房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理受到的影響

（一）提高了財(cái)務(wù)核算的困難性

實(shí)施營改增之前，房地產(chǎn)公司的營業(yè)稅核算只是按取得收入的多少，直接用公司所獲取的營業(yè)收入乘以5%，由此獲得公司需要上繳的營業(yè)稅，該種計(jì)量方法比較簡單。但實(shí)施營改增之后，房地產(chǎn)公司在核算銷項(xiàng)稅額同時(shí)要嚴(yán)格核算進(jìn)項(xiàng)稅額，因此就造成整個(gè)核算環(huán)節(jié)及內(nèi)容相較于營改增以前要更加復(fù)雜。如果存在錯(cuò)漏，將會(huì)直接影響最后的計(jì)量結(jié)果。此外，自實(shí)施營改增至今，計(jì)量稅率的檔次由四個(gè)變?yōu)槿齻€(gè)，為彌補(bǔ)三檔稅率的不足，又分別有不同的征收率。而原來的營業(yè)稅稅率僅有兩檔，因此也將提高了財(cái)務(wù)核算的困難性。這種環(huán)境下，使原來有混合經(jīng)營和從事多種稅率服務(wù)的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)核算越來越繁瑣，如果無法對其采用科學(xué)的核算方式，將會(huì)造成公司從高征交稅，進(jìn)而增加公司稅負(fù)。

（二）投資與收入問題

房地產(chǎn)業(yè)是我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵行業(yè)，在其常規(guī)運(yùn)營管理過程，一般會(huì)有多種工種與部門產(chǎn)業(yè)，覆蓋范圍較廣，但采用營業(yè)稅與增值稅兩類征稅方法并行的途徑，造成產(chǎn)生重復(fù)征稅現(xiàn)象。則從理論方面著手，房地產(chǎn)業(yè)通過推動(dòng)從營業(yè)稅到增值稅的變革，不僅能夠避免產(chǎn)生反復(fù)納稅情況，還能夠減少公司稅負(fù)，在一定程度上可以促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。自營改增實(shí)施以來，其全面推動(dòng)了房地產(chǎn)公司的經(jīng)費(fèi)流轉(zhuǎn)速率，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一般在前期階段需要投入大量資金，如此一來，只要公司資金運(yùn)營產(chǎn)生問題，將會(huì)引起崩盤現(xiàn)象，增加了企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。隨著增值稅改革的不斷深入，也造成房地產(chǎn)公司在運(yùn)營管理方面遇到更為嚴(yán)峻的問題，即投資與收入之間的問題。對房地產(chǎn)公司而言，在前期階段運(yùn)營過程出現(xiàn)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅。就表示部分資金已產(chǎn)生回流現(xiàn)象，進(jìn)而加速企業(yè)經(jīng)費(fèi)運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、營改增背景下加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理的科學(xué)策略

（一）促進(jìn)全體員工的財(cái)務(wù)素質(zhì)提高

從目前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員的具體狀況來說，團(tuán)隊(duì)成員的專業(yè)素養(yǎng)參差不齊，部分財(cái)務(wù)工作者還停留在重財(cái)務(wù)，輕全局管理的工作理念上。還沒有充分意識(shí)到納稅籌劃的意義，特別是在營改增的關(guān)鍵時(shí)期，各種新政策不斷更新，新的稅收文件不斷出臺(tái)，如不及時(shí)吸收新的知識(shí)，會(huì)造成財(cái)務(wù)管理質(zhì)量降低。該種狀況下，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對員工財(cái)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，做到全員參與和重要崗位重點(diǎn)培訓(xùn)。建立一支高素養(yǎng)的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，促進(jìn)企業(yè)員工財(cái)務(wù)素質(zhì)的整體發(fā)展。

（二）完善營改增稅負(fù)計(jì)量與評價(jià)

營改增環(huán)境下，若想切實(shí)處理營改增實(shí)施之后房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，就需重視積極完善營改增稅負(fù)的計(jì)量與評價(jià)工作。結(jié)合營改增與房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r，保證其可以更好滿足營改增趨勢，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要改變思想理念，加大研究力度，合理分析改革對房地產(chǎn)公司的稅負(fù)影響狀況。并根據(jù)相關(guān)稅收政策，促進(jìn)資源優(yōu)勢整理、流程完善、分工細(xì)致發(fā)展，由此進(jìn)一步完善房地產(chǎn)公司的運(yùn)營。而且，要求對企業(yè)中的各種控制機(jī)制實(shí)現(xiàn)持續(xù)完善，真正保證內(nèi)控機(jī)制的制定可以貫徹執(zhí)行，保證內(nèi)控機(jī)制的科學(xué)化有效化與標(biāo)準(zhǔn)化，從而再將內(nèi)控體系貫穿于整個(gè)財(cái)務(wù)管理方面，如此既能夠提升財(cái)務(wù)管理效率，并且能夠防止企業(yè)中管理產(chǎn)生問題。一般流轉(zhuǎn)過程增值稅稅率的大小，直接通過稅率、可抵扣活動(dòng)與增值稅稅負(fù)可否向下個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)嫁這三大要素決定。結(jié)合以上三點(diǎn)進(jìn)行營改增稅負(fù)檢測時(shí)，要評價(jià)改革對公司在盈利、稅負(fù)等層面所產(chǎn)生的影響，由此掌握改革前后的稅負(fù)情況，確保對公司的財(cái)務(wù)系統(tǒng)、業(yè)務(wù)程序等實(shí)現(xiàn)持續(xù)優(yōu)化，研究出對房地產(chǎn)公司未來發(fā)展更為有利的稅務(wù)管理方式。

（三）將營改增貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)全業(yè)務(wù)管理流程中

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)不僅僅與收入相關(guān)，還與合同簽訂的具體方式，材料發(fā)貨的要求、工程的進(jìn)度等密切相關(guān)，這就要求企業(yè)的各個(gè)部門互相配合，以企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最低化、利益最大化為標(biāo)準(zhǔn)，將資金管理、財(cái)務(wù)核算及稅務(wù)籌劃活動(dòng)貫穿于公司經(jīng)營管理的全業(yè)務(wù)流程中。為投資者帶來精準(zhǔn)的財(cái)務(wù)信息及更大的利益。

（四）選取增值稅發(fā)票，強(qiáng)化發(fā)票控制

增值稅發(fā)票的使用與管理狀況與公司的整體利益直接相關(guān)，若想進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，還要根據(jù)營改增后的具體狀況，重視增值稅發(fā)票的選取。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建筑企業(yè)時(shí)，要權(quán)衡對方資質(zhì)、口碑和取得發(fā)票的類型、稅率等對本公司稅收風(fēng)險(xiǎn)及稅負(fù)的影響。在采購材料時(shí)，應(yīng)對材料銷售企業(yè)進(jìn)行有效核查，選擇正常經(jīng)營，業(yè)務(wù)渠道正規(guī)的企業(yè)，及時(shí)獲取增值稅發(fā)票，降低因銷貨單位的問題給房地產(chǎn)企業(yè)造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失。在條件同等的情況下，盡量取增值稅專用票，有效降低企業(yè)稅負(fù)。對銷售發(fā)票應(yīng)由專人保管，專人開具。加強(qiáng)對增值稅發(fā)票的控制，通過建立規(guī)范的發(fā)票管理機(jī)制與措施，完善發(fā)票管理的流程，降低由于虛開虛取發(fā)票，給企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失。

三、結(jié)束語

綜上所述，隨營改增政策的進(jìn)一步貫徹實(shí)行，在具體實(shí)施階段，會(huì)由于稅收政策的的設(shè)計(jì)改變，對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算模式和經(jīng)營管理產(chǎn)生較大影響，會(huì)使財(cái)務(wù)管理面臨暫時(shí)的困境。但房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)正確對待這種問題，及時(shí)調(diào)整本身的運(yùn)營模式，更好實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。

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