房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本管理分析

殷倩 夏鑫

【摘要】在現(xiàn)階段的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須意識(shí)到在進(jìn)行企業(yè)的運(yùn)行管理過程中，必須要做到將成本運(yùn)營管理同企業(yè)的其他管理方式放在同一水平線上進(jìn)行管理，保證企業(yè)在進(jìn)行管理的過程中時(shí)刻記得成本管理，同時(shí)作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理層必須要深化成本運(yùn)營管理的理念，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部采取有效的措施來針對(duì)性的減低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本，但是在進(jìn)行成本降低過程中難免會(huì)出現(xiàn)很多的問題。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本的狀及存在問題進(jìn)行了具體的分析，并提出了降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本策略分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);運(yùn)營成本;管理措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本管理的優(yōu)勢及成本構(gòu)成

首先，不管從哪個(gè)角度來看，降低企業(yè)運(yùn)營成本都將有助于企業(yè)的生存和發(fā)展，在企業(yè)收入持平或者增長的情況下，運(yùn)營成本的降低本身就意味著利潤的直接增加，如果企業(yè)發(fā)生收入下滑，運(yùn)營成本的降低也能在很大程度上減少企業(yè)的實(shí)際損失。其次，降低運(yùn)營成本還有助于緩沖企業(yè)的外部競爭和內(nèi)部資金運(yùn)作的雙重壓力，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。在企業(yè)內(nèi)部不斷優(yōu)化運(yùn)營成本，能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)略打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同品質(zhì)、低價(jià)格的商品將會(huì)在激烈的市場競爭中獲得更加客觀的市場份額，讓企業(yè)即便在面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力的情況下仍舊生存下來，并且得到一定的發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一項(xiàng)新的項(xiàng)目時(shí)是必須要由這些項(xiàng)目結(jié)構(gòu)所結(jié)合且是相輔相成的。那么如何在開發(fā)期間能夠?qū)⒘?、工、費(fèi)等三項(xiàng)成本控制好，對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營能夠把控得當(dāng)，就要引出項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的隱性運(yùn)營成本，其主要體現(xiàn)有：其一，企業(yè)對(duì)外部信息的獲取以及對(duì)行業(yè)市場的全面性了解。如：企業(yè)內(nèi)部與外部的出現(xiàn)相悖時(shí)，企業(yè)是否能夠?qū)Υ俗龀鲅芯考胺治鲆源藖砼袛嗲闆r。其二，內(nèi)部環(huán)境的因素是指對(duì)企業(yè)內(nèi)部的職責(zé)設(shè)定管理是否進(jìn)行合理明確的規(guī)范。其三，管理者對(duì)于企業(yè)的重大決策是否有分析決策能力以及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，兩方面的成本結(jié)構(gòu)是相輔相成，缺一不可的。

二、房地產(chǎn)成本管理存在的問題

①房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算不一致。許多房地產(chǎn)人員會(huì)為了完成某一經(jīng)濟(jì)數(shù)值，盲目地調(diào)整實(shí)際數(shù)額，導(dǎo)致成本核算的最終結(jié)果與實(shí)際結(jié)果出現(xiàn)了較大的偏差，潛在的風(fēng)險(xiǎn)和虧損問題都比較嚴(yán)重。②房地產(chǎn)企財(cái)務(wù)信息化水平低。會(huì)計(jì)基礎(chǔ)核算在新時(shí)期的發(fā)展中，面臨很多挑戰(zhàn)，如果不能追隨信息化的發(fā)展進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)整和改革，會(huì)很難應(yīng)對(duì)新時(shí)期的各種會(huì)計(jì)核算問題。由于房地產(chǎn)的企業(yè)點(diǎn)很多，進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)控時(shí)十分不容易。在完成各種交易時(shí)，往往會(huì)涉及大量的資金運(yùn)用，如維修、管理、平臺(tái)費(fèi)用等。而對(duì)于這些費(fèi)用的實(shí)際支出，財(cái)務(wù)部門并不是十分了解，容易產(chǎn)生各種銷售盲點(diǎn)，難以合理有效地控制實(shí)際的成本支出。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理措施

（一）優(yōu)化實(shí)施預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的預(yù)算管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理的有效措施，可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)預(yù)算不是簡單地計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目過程中所需要的費(fèi)用，它的工作還包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行必要的分配、管理和監(jiān)督;房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理應(yīng)該逐漸滲透到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中去，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招投標(biāo)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)推行全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用，減少不必要的資源浪費(fèi)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本，降低項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)值。

（二）建立運(yùn)營成本管理平臺(tái)

一個(gè)動(dòng)態(tài)的成本是相當(dāng)復(fù)雜的，為了獲得實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)成本，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須利用信息技術(shù)提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營房成本管理水平。運(yùn)營成本管理系統(tǒng)是一個(gè)實(shí)時(shí)地反映工程造價(jià)信息平臺(tái)，它可以幫助建立成本結(jié)構(gòu)，規(guī)范流程，核心業(yè)務(wù)的實(shí)時(shí)跟蹤，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與金融、財(cái)務(wù)管理有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)的核心是基于合同的管理，包括功能、成本、目標(biāo)成本合同項(xiàng)目、合同變更、合同結(jié)算、支付管理、財(cái)務(wù)規(guī)劃、動(dòng)態(tài)成本等。

（三）創(chuàng)新管理理念，加強(qiáng)成本管理;;;;;;;;;

在房地產(chǎn)企業(yè)中建立全方面、全過程的成本管理制度，詳細(xì)考察房地產(chǎn)企業(yè)成本發(fā)生過程和環(huán)節(jié)，針對(duì)每一項(xiàng)成本支出，都應(yīng)該有詳細(xì)成本管理方法和成本管理責(zé)任制度，將成本管理責(zé)任落實(shí)到具體的責(zé)任人，促使房地產(chǎn)企業(yè)所有員工都參與到房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中來，“建立起一個(gè)從上到下，包括各層次、各部門以及個(gè)人在內(nèi)的組織體系。對(duì)各責(zé)任單位進(jìn)行嚴(yán)格考核，充分調(diào)動(dòng)各部門人員的積極性和創(chuàng)造性，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的成本管理意識(shí)”。建立房地產(chǎn)企業(yè)全過程的成本管理制度，將傳統(tǒng)的只關(guān)注產(chǎn)品生產(chǎn)階段的成本管理工咋向前延伸至土地取得、材料采購、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、開發(fā)階段，向后延伸至產(chǎn)品銷售階段和售后服務(wù)階段，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理包括了對(duì)土地成本、建材采購成本、產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本、制造成本和營銷、消費(fèi)者服務(wù)成本的管理。

（四）實(shí)施全過程成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制，是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)日常管理體系的重要組成部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理的靈魂和核心。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行全過程成本控制，包括：項(xiàng)目策劃和投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、動(dòng)遷階段、招投標(biāo)階段、合同洽商階段、施工階段以及結(jié)算階段。各個(gè)階段的成本控制是否到位都會(huì)直接影響開發(fā)項(xiàng)目的成本控制結(jié)果，因此成本管理控制要切實(shí)滲透到開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制奠定良好的基礎(chǔ)，提高資金的利用率，減少資金的無效浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的成本控制。

四、結(jié)束語

總之，成本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)業(yè)務(wù)活動(dòng)的財(cái)務(wù)總值，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過程中財(cái)務(wù)指標(biāo)的規(guī)劃有著非常大的意義，同時(shí)成本管理也管控的控制著整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的整體資源，對(duì)于各下屬公司的管理和資源分配也起著非常大的意義，對(duì)于公司的整體戰(zhàn)略發(fā)展更是意義非凡，應(yīng)用成本管理也滿足我國的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

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