房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理探討

郭亮

【摘要】隨著近些年來樓價的逐步攀升，人們也把投資視野和剛需問題集中在了房地產(chǎn)行業(yè)。在國家宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)人員如何最大限度的控制房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本，是提高房地產(chǎn)企業(yè)效益的重要保證。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目;成本管理;探討

所有開發(fā)項目都離不開成本，而成本中的管理運行是關于到每個開發(fā)項目走勢的大前提。執(zhí)行成本管理中，管理者的管理理念以及實施方針還有多方協(xié)作溝通，是本文主要希望有所探討的部分。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目價值關聯(lián)

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其主要的價值關聯(lián)分為兩種，一是內(nèi)部價值關聯(lián)、二是外部價值關聯(lián)。對于內(nèi)部價值關聯(lián)，要建立起以項目建設活動為基礎，以企業(yè)職能活動為輔助的價值管理理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的全周期6個階段中，投資分析要通過市場調(diào)研、相關手續(xù)調(diào)查、分析參與單位以及開發(fā)預定方案和風險評估等，以了解開發(fā)項目的實際價值所在;在土地獲取階段明確土地開發(fā)用途;在決策階段通過編制項目建議書、可行性報告、獲批文件以及融資策劃等相關活動，確立科學開發(fā)的正確價值認知;而實施階段，確保穩(wěn)固資產(chǎn)按質(zhì)按量得以形成，在此階段中從項目立項到竣工驗收，每一個行為都是對內(nèi)部價值的保障。銷售是將內(nèi)部價值具象化的實際操作，售后是穩(wěn)固內(nèi)部價值具象化的實際操作，這是項目最終具象的階段[1]。

對于外部價值關聯(lián)，保障開發(fā)者行業(yè)內(nèi)競爭分析，對比開發(fā)項目位于行業(yè)內(nèi)自身的優(yōu)劣，懂得取長補短，進一步完善項目在房地產(chǎn)行業(yè)的價值發(fā)揮：

1.1保障基礎設施建設

在房地產(chǎn)開發(fā)項目價值關系里，基礎設施起著“潤滑劑”的作用。保障項目順利開發(fā)成功，其主要有相關制度的完善、組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)建等。

1.2人力資源管理

作為成本管理的一點，體現(xiàn)實質(zhì)的價值體現(xiàn)，對于人力管理中優(yōu)化人才，激勵人才有著對于外部價值體現(xiàn)有著潛移默化的促進作用。

1.3開發(fā)技術提升

技術是開發(fā)項目的原助力，從每一項可實施報告到實質(zhì)性判斷等都無疑不證明開發(fā)技術的關鍵，先進的開發(fā)技術提升工程的效率，更是體現(xiàn)項目價值高純度。良好的開發(fā)技術讓開發(fā)者可以減少相對經(jīng)濟成本，從而提升了整體的價值。

1.4選采管理

選取采購不只是針對的項目設備劑材料，包括商、土地權的獲取，優(yōu)質(zhì)的采購選擇必然是提升房地產(chǎn)開發(fā)項目價值的手段之一，而其中的細節(jié)管理，可分為招投標管理、編制采購計劃、承包商管理等。每一項都在采購環(huán)境中，起著關鍵的影響，最終而體現(xiàn)在開發(fā)項目的整體價值上[2]。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理

2.1管理結(jié)構(gòu)構(gòu)建

上點說明了房地產(chǎn)開發(fā)的價值所在，如今對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理，先要建立基本構(gòu)架。

從價值來看，房地產(chǎn)開發(fā)必須有如圖1的關機基本構(gòu)架，以市場核心競爭力為初始目標，通過作業(yè)工程、戰(zhàn)略監(jiān)督兩個層面施行成本管理。是通過市場調(diào)研、風險評估等多種手段尋找針對的目標客戶，找到群體需求、同市場競爭核心和相關政策支持等。通過綜合分析明確開發(fā)項目整體定位和設計目的，最終完成項目價值體現(xiàn)。結(jié)合內(nèi)部價值以及外觀價值形成結(jié)構(gòu)的價值驅(qū)動直至影響到執(zhí)行力價值驅(qū)動，找到項目關鍵價值體，通過成本管理有效實現(xiàn)價值。

2.2協(xié)同合作實現(xiàn)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)絕不是成員間點到點能夠?qū)崿F(xiàn)價值的，應通過專業(yè)的分工協(xié)作矩陣網(wǎng)絡更高效地實現(xiàn)整體目標。長期穩(wěn)定的合作和彼此之間的了解，以發(fā)揮各成員優(yōu)勢，使整體價值擴大。

2.3優(yōu)化價值

明確核心價值，是每個開發(fā)管理者共同的目標。要對于各項價值進行組織優(yōu)化，首先就是要做到目標成本企劃，滿足客戶要求確定房地產(chǎn)開發(fā)項目方案，實現(xiàn)其理想的設計與功能等。成本管理中成本企劃是所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的指路標，房地產(chǎn)涉及的任何一方都希望做到利益最大化，資方想成本縮減、開發(fā)方想設計建設完備、而使用方想得到理想的體驗，所以其中進行價值優(yōu)化勢在必行。例如廣州某高層住宅，通過選型、采購及設計各環(huán)節(jié)的優(yōu)化，結(jié)構(gòu)設計鋼筋含量由同類結(jié)構(gòu)經(jīng)驗的60kg/m2大幅度減少為34kg/m2 （含承臺及地梁），經(jīng)評估結(jié)構(gòu)安全度符合國家標準。集中體現(xiàn)了管理結(jié)構(gòu)優(yōu)化對價值提升的明顯作用。

接著是優(yōu)化價值關系中的結(jié)構(gòu)，雖然開發(fā)中必然有各種價值所在，但開發(fā)管理應重視直接對核心價值受影響的高效價值，因為核心價值必將體現(xiàn)最終價值，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)者必須針對自身不足圍繞項目把控。優(yōu)化價值管理結(jié)構(gòu)，也是為企業(yè)提升效率，取長補短很重要，揚長避短更加重要。最后則是完善融資渠道，開發(fā)者往往會遇到這樣的問題，理想目標總比現(xiàn)實成本存在一定差距，而完善融資渠道一是幫助開發(fā)者快速直接地完成理想目標，縮短房地產(chǎn)開發(fā)周期，相對規(guī)避政策、金融、市場等時間風險。尋找到相同目標的合作方既是結(jié)合了上點所提到協(xié)同合作，也是實現(xiàn)共同承擔風險，提升多方價值的重要手段之一。例如開發(fā)項目方，尋求上市融資、債券融資、投資信托基金、證券融資等金融等多種手段，進行快速形成項目規(guī)模以及快速回流成本。而項目融資實則是一種成本較低的成本管理行為，項目方設立獨立法人發(fā)起借貸，用現(xiàn)金流和收益做還貸，以公司資產(chǎn)作為借貸擔保，通過合理的融資渠道多項組合式融資降低成本管理中的風險項，是提升價值優(yōu)化的重點[3]。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)建設，涉及方面眾多，筆者簡述了其中對于成本管理的分析，成本和價值是有著不可分割的直接關系的?？辞屙椖块_發(fā)中的核心價值所在，使其時刻體現(xiàn)在實踐成本管理中，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本管理的目標。

參考文獻：

[1]王晶晶.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成及成本控制[J].知識經(jīng)濟，2017（5）.

[2]高鯤鵬.關于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制研究[J].綠色環(huán)保建材，2017（1）：122-122.

[3]曾春英.試析房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制[J].財會學習，2018（26）.