簡析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購業(yè)務(wù)的法律問題

李暉

摘要：目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是我國比較活躍的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的并購行為在房產(chǎn)市場中也經(jīng)常發(fā)生。簡單地說就是將其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目直接購買。房地產(chǎn)并購的模式一般分為兩種，一是完全的把房企的房產(chǎn)項(xiàng)目全部購買;二是直接購買房企的股份，在市場中經(jīng)常用到的收購方式是股權(quán)的收購，這種模式比收購整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目要方便快捷。但是在實(shí)際的并購操作中，兩種方式都存在著法律的風(fēng)險(xiǎn)，如果沒有法律保證，很容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，文章根據(jù)實(shí)際的房產(chǎn)并購經(jīng)驗(yàn)，從房企并購的法律層面闡述觀點(diǎn)和見解，以便于房企并購行業(yè)的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);并購;法律

房地產(chǎn)行業(yè)在日常生活中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)并購的案例，房地產(chǎn)并購復(fù)雜，需要對每一個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)考察，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會(huì)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多負(fù)面的影響。所以每一個(gè)并購的項(xiàng)目都要做詳細(xì)的分析，找出并購項(xiàng)目中所有的法律隱患，根據(jù)問題有針對性的解決，從而可以保證并購項(xiàng)目順利進(jìn)行，保證雙方都能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，也促進(jìn)了我國的房地產(chǎn)企業(yè)健康的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購的模式

（一）部分工程轉(zhuǎn)讓的并購方式

部分工程并購轉(zhuǎn)讓的方式經(jīng)常出現(xiàn)的房產(chǎn)并購案例，這種方式是在建筑還沒有完成最后工期，在建設(shè)的過程中就被開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給其他的房地產(chǎn)開發(fā)公司，這種轉(zhuǎn)讓方式包括建設(shè)的工程和工程的土地使用權(quán)等，所以要根據(jù)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目不同設(shè)定不同的轉(zhuǎn)讓注意事項(xiàng)。

1. 項(xiàng)目的土地是否已經(jīng)取得國家的使用權(quán)，在國家房產(chǎn)局登記在冊，并且是房地產(chǎn)使用權(quán)。

2. 通過并購在建的部分工程，可以獲取工程土地的使用權(quán)，并且在并購的過程中合理支付土地轉(zhuǎn)讓金。

3. 在國家的土地管理部門取得工程施工許可證和土地使用規(guī)劃的證明。

在進(jìn)行并購在建項(xiàng)目的時(shí)候，需要通過相關(guān)部門的同意，并且取得相關(guān)的并購手續(xù)，首先是工程的轉(zhuǎn)讓方需要向國家申請要求轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，國家同意后才能夠正常的進(jìn)入市場轉(zhuǎn)讓，否則不受法律保護(hù)。在與轉(zhuǎn)讓方簽訂合同的一個(gè)月時(shí)間里，轉(zhuǎn)讓方可以到房產(chǎn)交易中心簽署交易手續(xù)。通過以上步驟的操作，才能實(shí)現(xiàn)在建房屋合法的轉(zhuǎn)讓流程。

（二）全部工程轉(zhuǎn)讓并購方式

在房產(chǎn)市場中，第二種轉(zhuǎn)讓方式就是整體轉(zhuǎn)讓。目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就是房企獲得國家的土地使用權(quán)后，申請確立項(xiàng)目，需要對土地的使用建設(shè)申請投資，首先需要對土地進(jìn)行工程勘察，以此來獲取建設(shè)許可，而且并購企業(yè)必須具有開發(fā)建設(shè)的能力。所以房地產(chǎn)的整體并購項(xiàng)目，就是對建設(shè)用地規(guī)劃、土地的使用權(quán)和施工許可的轉(zhuǎn)讓。

在進(jìn)行整體工程轉(zhuǎn)讓中應(yīng)該注意的問題。

1. 工程的轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)在國家相關(guān)部門取得土地使用權(quán)，并且交足土地出讓的費(fèi)用。如果是國家劃撥的土地，也一樣要交足轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，并且取得國家相關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù)。

2. 整體工程項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方和受讓方都必須是在國家有相關(guān)的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營許可證，并且有實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)能力，有一種情況可以不需要國家的經(jīng)營許可，就是受讓的一方并購后自己使用，而不是用來開發(fā)和轉(zhuǎn)讓。

3. 在房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中已經(jīng)投入了超過25%的資金，并且取得了項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓權(quán)，這樣的項(xiàng)目才可整體轉(zhuǎn)讓。

4. 轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得了國家的建設(shè)工程規(guī)劃許可和建設(shè)工程施工許可相關(guān)證件。

（三）合作開發(fā)

合作開發(fā)是指一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目由兩個(gè)公司共同完成，通過合作對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的過程，可以實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目的利益、資金和風(fēng)險(xiǎn)的共同承擔(dān)一種方式。此種方式可以實(shí)現(xiàn)資源共享，而且可以實(shí)現(xiàn)共贏的局面。在我國的建筑工程中，一般的合作雙方都是一方可以提供土地的使用，另一方可以提供施工隊(duì)伍的建設(shè)和施工技術(shù)的提供，還有項(xiàng)目資金的提供。在項(xiàng)目完成后對項(xiàng)目進(jìn)行合理的利潤分配。

合作開發(fā)的并購模式應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)。

1. 合作的兩家公司或者多家公司應(yīng)該有一家具備房屋開發(fā)的經(jīng)營資格。

2. 合作的項(xiàng)目已經(jīng)得到國家的批準(zhǔn)，手續(xù)合法，已經(jīng)取得國家的報(bào)建許可證。

3. 提供土地的公司需要有對土地的使用權(quán)證明，并且對土地的使用交了足額的轉(zhuǎn)讓金，允許轉(zhuǎn)讓。

4. 應(yīng)當(dāng)取得國家的建設(shè)手續(xù)和土地使用變更登記。

5. 合作的企業(yè)都要有良好的心態(tài)，需要對項(xiàng)目一同提供資金、共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共同分享利潤的原則，這樣才能保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，也能夠保證合作方都取得利潤，也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

6. 在合作的協(xié)議中要做好利潤分配的法律條款，也做好后期建筑施工費(fèi)用和土地施工的變動(dòng)，對項(xiàng)目產(chǎn)生的影響，只有做好細(xì)致的規(guī)劃，才不會(huì)產(chǎn)生分歧，能夠促進(jìn)項(xiàng)目的發(fā)展。

（四）轉(zhuǎn)讓股權(quán)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓是房企市場中經(jīng)常用到的轉(zhuǎn)讓方式，這種方式也分為兩種，一是部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，二是全部轉(zhuǎn)讓。股權(quán)轉(zhuǎn)讓能夠節(jié)省很多的申請環(huán)節(jié)，是非常方便的操作模式，也受到了房企的青睞。這種方式主要是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，來達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目控制權(quán)的變更。股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作非常便捷，只要雙方按照國家的規(guī)定，把需要轉(zhuǎn)讓的股權(quán)簽訂相關(guān)的合同，并且按照國家的規(guī)定對轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行登記，即可變更整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的股權(quán)，也能完成對項(xiàng)目的控制權(quán)轉(zhuǎn)讓。這種項(xiàng)目可以規(guī)避25%投資的障礙，但是也存在風(fēng)險(xiǎn)。就是受讓人要承擔(dān)轉(zhuǎn)讓人的所有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而受讓人卻無法很好的了解轉(zhuǎn)讓人的債務(wù)問題。

二、房地產(chǎn)并購過程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）并購項(xiàng)目中的法律問題

1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)雜，涉及到的法律問題多，而且金額較大，存在的風(fēng)險(xiǎn)也越高。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于項(xiàng)目支出權(quán)屬是否存在問題，是否可以通過法律方式明確所屬。國家的手續(xù)是否齊全，比如項(xiàng)目的建筑許可、施工許可和用地規(guī)劃許可等。此外還有項(xiàng)目在建設(shè)施工過程中的風(fēng)險(xiǎn)，施工是否安全、施工是否能夠如期完成等，都會(huì)產(chǎn)生法律糾紛。