疫情之下的經(jīng)營性租賃合同不能履行

陳璐

摘要：2020年初新冠病毒爆發(fā)后，上到國家層面下至各地方政府都采取了各種強(qiáng)有力的行政管控政策及措施，這些政策及措施對于房屋租賃合同的履行造成了巨大影響。而在各類房屋租賃合同中又因經(jīng)營性租賃房屋其獨(dú)有的特點(diǎn)，諸如承租人一般為商事主體尤其以企業(yè)巨多，房屋租賃周期較長、承租人往往在裝修、改建、宣傳上投入較大費(fèi)用等，因此對該類租賃合同的履行、變更以及解除需要更加謹(jǐn)慎的處理。具體到本次疫情中經(jīng)營性房屋租賃合同關(guān)于不可抗力及情勢變更條款的適用，筆者認(rèn)為應(yīng)依據(jù)政府強(qiáng)制性措施實(shí)施力度以及持續(xù)時間、租賃合同的剩余期限等因素導(dǎo)致合同繼續(xù)履行可能性的不同加以區(qū)分適用。

關(guān)鍵詞：經(jīng)營性租賃合同 不可抗力 情勢變更

2020年初新冠病毒感染肺炎疫情在人類毫不設(shè)防的情況下席卷了全國，2020年1月20日，國家衛(wèi)健委將新冠狀病毒感染肺炎納入《傳染病防治法》規(guī)定的乙類傳染病，并決定采取甲類傳染病的防控措施。因疫情防控需要整個社會各行各業(yè)均面臨各種停工停產(chǎn)問題，各種法律糾紛也接踵而至，也因此引發(fā)了法律界關(guān)于本次疫情可能涉及的法律問題的廣泛討論。各種法律糾紛中最為凸顯的無疑是合同履行不能導(dǎo)致的合同違約糾紛，全國人大常委會法工委在2020年2月10日的答記者問中明確：對于因?yàn)槟壳霸谖覈l(fā)的新型冠狀病毒感染肺炎疫情而不能履行合同的當(dāng)事人而言，此次這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件屬于不能預(yù)見、不能避免、不能克服的不可抗力。根據(jù)我國現(xiàn)有法律規(guī)定，因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的，當(dāng)事人根據(jù)不可抗力的影響，可以部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。隨后，各地高級人民法院也陸續(xù)頒布了一些涉及疫情案件審理的通知或指引。

雖然法工委將疫情明確為不可抗力，但是如何正確理解并適用合同法第一百一十七條關(guān)于不可抗力的規(guī)定以及合同法司法解釋（二）第二十六條關(guān)于情勢變更的相關(guān)規(guī)定在法律實(shí)務(wù)中仍然存在著較大爭議。本文以筆者所在行業(yè)涉及最多的經(jīng)營性租賃合同為例，試圖探討一下疫情之下經(jīng)營性租賃合同履行不能時不可抗力與情勢變更的適用問題。

一、不可抗力與情勢變更的相關(guān)法律

1.不可抗力

《民法總則》180條規(guī)定 ：不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的除外。

《民法典（草案）》第180條關(guān)于不可抗力的規(guī)定和《民法總則》的規(guī)定相同。

《合同法》第117條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！?/p>

同時根據(jù)《合同法》第118條的規(guī)定，合同履行的一方主體因不可抗力事由不能履行合同的，除了需要在合理期限內(nèi)提供證明外，還必須要及時通知對方主體，以避免對方損失的擴(kuò)大。也就是說民事主體若要適用不可抗力免責(zé)，必須要盡到必要的通知義務(wù)。

2.情勢變更

我國目前對于情勢變更的規(guī)定最早可以追溯到《合同法司法解釋二》第26條（下稱“《解釋二》”）：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”

最新的《民法典（草案）》第533條則首次從法律上明確了情勢變更：“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。”

對比《解釋二》，《民法典（草案）》不再排除“不可抗力”作為情勢變更的原因，同時增加了當(dāng)事人必須先行協(xié)商的前置程序，以及當(dāng)事人向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁的這一救濟(jì)途徑。

3. 不可抗力與情勢變更的區(qū)別

不可抗力與情勢變更雖然都是在合同履行過程合同當(dāng)事人免責(zé)的一種事由，然而二者之間存在明顯區(qū)別：

（1）不可抗力一般以合同不能履行為前提；情勢變更則以合同繼續(xù)履行為前提，但繼續(xù)履行會導(dǎo)致一方當(dāng)事人不公平，或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

（2）不可抗力為一種法定的免責(zé)事由，合同當(dāng)事人只要證明有不可抗力的存在，同時這個不可抗力導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行便可以依據(jù)相關(guān)條款直接解除合同并要求免責(zé)或部分免責(zé)；情勢變更則需要當(dāng)事人向法院申請變更或解除合同，由法院根據(jù)公平原則變更或者解除合同。

二、商業(yè)租賃合同中的具體適用

2020年初新冠狀病毒爆發(fā)后，上到國家層面下至各地方政府都采取了各種強(qiáng)有力的行政管控政策及措施，這些政策及措施對于房屋租賃合同的履行造成了巨大影響。而在各類房屋租賃合同中又因經(jīng)營性租賃房屋其獨(dú)有的特點(diǎn)，諸如承租人一般為商事主體尤其以企業(yè)居多，房屋租賃周期較長、承租人往往在裝修、改建、宣傳上投入較大費(fèi)用等，因此對該類租賃合同的履行、變更以及解除需要更加謹(jǐn)慎的處理。具體到本次疫情中經(jīng)營性房屋租賃合同關(guān)于不可抗力及情勢變更條款的適用，筆者認(rèn)為應(yīng)依據(jù)政府強(qiáng)制性措施實(shí)施力度以及持續(xù)時間、租賃合同的剩余期限等因素導(dǎo)致合同繼續(xù)履行可能性的不同加以區(qū)分適用。

1.疫情期間的政府措施以及客觀情況導(dǎo)致合同無法履行

若疫情期間的政府采取封樓或商場因防疫需求整體禁止?fàn)I運(yùn)，導(dǎo)致出租人無法提供租賃物，承租人亦無法使用租賃物，那么此時租賃合同是無履行可能的，這種情況下是否可以直接適用《民法總則》第180條、《合同法》117條及118條解除租賃合同，并部分或全部免責(zé)，筆者認(rèn)為要結(jié)合租賃合同的整體租賃期間以及剩余期間加以區(qū)分。

（1）租賃合同租賃期限在上述強(qiáng)制性措施解除前就已經(jīng)屆滿或者政府的強(qiáng)制性措施解除后即將屆滿。這種情況下筆者認(rèn)為任意一方當(dāng)事人在舉證了疫情與合同不能履行之間的因果關(guān)系，并履行了通知義務(wù)后，適用《民法總則》第180條、《合同法》第117條及118條解除租賃合同，并部分或全部免責(zé)應(yīng)不存在異議。

但是應(yīng)當(dāng)注意的是根據(jù)《合同法》的規(guī)定“當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”。譬如承租人在疫情發(fā)生前已經(jīng)逾期繳付租金達(dá)3個月，那么疫情爆發(fā)后的一系列防控措施即使導(dǎo)致了租賃合同不能履行，此時承租人也無法因此免責(zé)。

（2）租賃合同剩余租期仍較長。舉例言之，甲商場與乙餐飲公司雙方于2019年12月23日簽訂了為期5年的商鋪?zhàn)赓U合同，合同履行至2020年1月23日爆發(fā)了新冠疫情，政府強(qiáng)制性規(guī)定商場延遲至2020年2月10日恢復(fù)營業(yè)，甲商場依據(jù)相關(guān)規(guī)定通知乙餐飲公司可以在通過復(fù)工申請后于2020年2月23日恢復(fù)營業(yè)。此時不難看出導(dǎo)致此租賃合同不能履行的不可抗力僅持續(xù)了1個月，而合同剩余租期為58個月。這種情況下筆者認(rèn)為雖然疫情期間租賃合同是不可以履行的，但是這種不能履行從租賃合同整體上應(yīng)當(dāng)看作是一種短暫性的阻礙，直接援用不可抗力要求解除租賃合同對出租方而言顯然是不公平的，也不符合訂立租賃合同的本意。

這種情況下，筆者認(rèn)為疫情對合同履行的影響認(rèn)定為一種情勢變更更加合適，雙方當(dāng)事人在協(xié)商無果的情況下可申請法院或仲裁機(jī)構(gòu)就疫情期間的租賃合同的具體約定比如租金減免，租賃物交付等加以變更。

2.疫情期間的政府措施以及客觀情況并未導(dǎo)致合同根本無法履行的

若疫情期間的防控措施并不完全禁止商業(yè)綜合體的運(yùn)營，承租人在一定的條件下仍然可以使用租賃物，但是因?yàn)橐咔樵驅(qū)е律啼仩I收大幅度下降，此時，雖然出租人可以提供商鋪，承租人亦可使用，但是商鋪本身的客觀價值已經(jīng)大幅度降低，這種情況筆者認(rèn)為顯然不符合不可抗力的適用條件。但是如果要求承租人繼續(xù)嚴(yán)守合同支付原定租金，顯然有失公平，此時如何解決合同履行問題，《上海高級人民法院關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答（二）》（以下簡稱《上海高院問答（二）》）在問題6中表示：“如疫情并未影響承租人實(shí)際占有使用房屋，僅基于疫情期間客流減少等原因造成承租人營業(yè)收益受到影響的，一般不免除承租人的租金給付義務(wù)；如對承租人營收產(chǎn)生重大減損的，可依據(jù)公平原則酌情調(diào)整租金?！?/p>

由此可見這種情況下疫情僅對承租人部分經(jīng)營活動以及營業(yè)收入造成影響，但是尚不足以導(dǎo)致租賃合同徹底不能繼續(xù)履行，此時合同當(dāng)事人就無法依據(jù)不可抗力去要求解除合同并免除責(zé)任，但是可以依據(jù)公平原則酌情調(diào)整租金。

三、結(jié)語

此次疫情所采取的各種嚴(yán)格的防控措施包括公共場所管制，延遲復(fù)工等對經(jīng)營性租賃合同的履行造成了巨大影響，租賃雙方如何實(shí)現(xiàn)救濟(jì)，仍然要結(jié)合合同履行期限、合同履行內(nèi)容、疫情影響程度及因果關(guān)系等相關(guān)因素具體分析。如果本次疫情確實(shí)導(dǎo)致合同根本無法履行，即符合“不可預(yù)見、不可避免、不能克服”的條件，那么合同當(dāng)事人可依據(jù)不可抗力之規(guī)定，要求解除合同，并且免除違約責(zé)任。但是對于大多數(shù)受疫情影響較小，僅導(dǎo)致輕微履行瑕疵，尚不足以導(dǎo)致合同徹底不能繼續(xù)履行的，此時合同當(dāng)事人就無法依據(jù)不可抗力去要求解除合同并免除責(zé)任，但是可以引用情勢變更原則申請法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同。

但是無論是援用哪種規(guī)定，目的均是為了妥善解決合同履行問題，筆者認(rèn)為從更高效以及避免訴累的角度出發(fā)，在適用上述規(guī)定前雙方當(dāng)事人可根據(jù)疫情造成的具體影響，及時溝通協(xié)商，按照公平以及誠實(shí)信用的原則對合同具體條款加以變更，盡量通過協(xié)商的方式解決糾紛。

參考文獻(xiàn)：

[1]王欣新，喬博娟.論破產(chǎn)程序中未到期不動產(chǎn)租賃合同的處理方式[J]法學(xué)雜志，2015，（3）：60-71.

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