A物業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查存在的問題及對策研究

余海東

【摘要】伴隨著資本市場的發(fā)展，近年來股權(quán)并購業(yè)務(wù)越來越普遍，中介機(jī)構(gòu)如何做好并購前的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查至關(guān)重要。本文以對A物業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查為例，對其財(cái)務(wù)盡職調(diào)查方式方法、過程和形成的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告進(jìn)行分析，找出其盡職調(diào)查過程中的存在的問題，就提升財(cái)務(wù)盡職調(diào)查質(zhì)量提出對策建議。

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)盡職調(diào)查? 物業(yè)? 對策建議

一、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的相關(guān)概念

財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，顧名思義，亦稱“審慎調(diào)查”，表現(xiàn)為在收購過程中收購者對目標(biāo)公司的資產(chǎn)和負(fù)債情況、經(jīng)營和財(cái)務(wù)情況、法律關(guān)系以及目標(biāo)企業(yè)所面臨的機(jī)會(huì)與潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的一系列調(diào)查，是企業(yè)收購兼并程序中最重要的環(huán)節(jié)之一，也是收購運(yùn)作過程中重要的風(fēng)險(xiǎn)防范工具。調(diào)查過程中通常利用管理、財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)與專家資源，形成獨(dú)立觀點(diǎn)，用以評價(jià)并購優(yōu)劣，作為管理層決策支持。

（一）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的主要原則

獨(dú)立客觀。受托的中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立客觀的執(zhí)行各項(xiàng)程序和工作，各項(xiàng)判斷和結(jié)論不受委托方和被調(diào)查方影響，由項(xiàng)目組客觀公正的根據(jù)實(shí)際信息完成。

全面。財(cái)務(wù)盡職調(diào)查需要調(diào)查被調(diào)查方各個(gè)方面的信息，包括但不限于工商信息、稅務(wù)信息、員工信息、客戶信息、供應(yīng)商信息、行業(yè)信息、國家宏觀政策信息等各個(gè)方面，一個(gè)完整的經(jīng)得起考驗(yàn)的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告所披露的信息應(yīng)延伸到被調(diào)查方的各個(gè)角落。

重要。雖然財(cái)務(wù)盡職調(diào)查需要調(diào)查和披露被調(diào)查方各個(gè)方面的信息，但也需要視行業(yè)類別視委托方委托內(nèi)容等具體情況而有所側(cè)重，如物業(yè)類需要側(cè)重物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量、物業(yè)類別、收費(fèi)單價(jià)、收繳率等，醫(yī)院類需要側(cè)重醫(yī)院區(qū)位、醫(yī)院等級、醫(yī)保額度、床位數(shù)、月度病患數(shù)量等。財(cái)務(wù)盡職調(diào)查內(nèi)容需要有取有舍，對于非重要內(nèi)容可以簡單了解，對于重要方面需要全面深入調(diào)查并做詳細(xì)披露。

（二）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的主要方式方法

訪談。項(xiàng)目組成員可以訪談被調(diào)查方的內(nèi)部如實(shí)際控制人、高級管理層、特殊崗位員工等，外部如重要供應(yīng)商、重要客戶、稅務(wù)專管員等，形成紙質(zhì)或錄音形式的訪談?dòng)涗?。訪談的這一方法往往能給項(xiàng)目組帶來意想不到的效果，項(xiàng)目組成員需要后續(xù)有效整理訪談?dòng)涗涃Y料，從中敏銳的找出異常點(diǎn)并追蹤下去。

審閱。財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，是需要對一個(gè)被調(diào)查方進(jìn)行橫向全方面豎向全壽命期的調(diào)查，所收集到的信息和數(shù)據(jù)是一個(gè)龐大的資料庫。面對海量的紙質(zhì)資料和電子資料，需要項(xiàng)目組對其進(jìn)行整體初步審閱，分辨是否有用有效。

統(tǒng)計(jì)。對各項(xiàng)海量資料和數(shù)據(jù)進(jìn)行初步審閱后，進(jìn)一步需要項(xiàng)目組進(jìn)行分類別分主體進(jìn)行各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)工作，對資料按類別歸類，對初始數(shù)據(jù)按要求模式篩選和整理，達(dá)到項(xiàng)目組成員可以隨時(shí)取數(shù)隨時(shí)提取資料的要求。

分析。分析方法不僅是指對各項(xiàng)案頭數(shù)據(jù)進(jìn)行趨勢分析、結(jié)構(gòu)分析和比例分析等，還需要對異常情況進(jìn)行原因追蹤分析，對各項(xiàng)方案和結(jié)論進(jìn)行合理性分析等。

二、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的現(xiàn)狀和影響因素

（一）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的現(xiàn)狀

近年來股權(quán)并購現(xiàn)象越來越普遍，并購前的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查越來越重要，一個(gè)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的質(zhì)量水平直接關(guān)系到并購的成敗，對并購的成交價(jià)起到重要參考，對并購后的整改方向和發(fā)展方向起到重要指引。目前很多財(cái)務(wù)盡職調(diào)查流于形式，質(zhì)量水平不高，沒有發(fā)揮到財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的應(yīng)有作用。

（1）就委托方方面，某些國資性質(zhì)的集團(tuán)擬收購其他企業(yè)時(shí)，財(cái)務(wù)盡職調(diào)查包括之后的評估和審計(jì)流程只是為了執(zhí)行流程程序，其并不關(guān)注被收購企業(yè)的真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果;某些上市公司收購其他企業(yè)時(shí)，基本都是在收購價(jià)格談妥的情況下，然后再委托中介機(jī)構(gòu)做財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，僅為了履行后續(xù)信息披露義務(wù)，并沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的作用;某些委托方的投資部未配備專業(yè)人員，不能就當(dāng)次財(cái)務(wù)盡職調(diào)查提出有針對性的需求，對中介機(jī)構(gòu)提交的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告不能有效解讀，過渡依賴中介機(jī)構(gòu)的意見等。

（2）就受托中介機(jī)構(gòu)方面，某些財(cái)務(wù)盡職調(diào)查過程和報(bào)告過于簡單過于模式化，沒有體現(xiàn)行業(yè)特定性和響應(yīng)委托方的需求側(cè)重點(diǎn);某些財(cái)務(wù)盡職調(diào)查過于關(guān)注財(cái)務(wù)方面，把其作為年度報(bào)告審計(jì)業(yè)務(wù)執(zhí)行，不得要領(lǐng)等。

（3）就被調(diào)查方方面，部分被調(diào)查方不能有效配合中介機(jī)構(gòu)項(xiàng)目組的調(diào)查工作，不能及時(shí)有效的提供各項(xiàng)資料和數(shù)據(jù)，甚至有些干擾項(xiàng)目組的調(diào)查工作。

（二）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的影響因素

被調(diào)查方是一個(gè)法人主體或法人集團(tuán)，它與其他各方都存在多方位的聯(lián)系，如下圖所示：

一個(gè)完整有效的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查最終體現(xiàn)在財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告上的內(nèi)容，一定要全方位了解其與其他各方具體聯(lián)系和內(nèi)容，真實(shí)全面反映被調(diào)查方內(nèi)部與外部、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與經(jīng)營數(shù)據(jù)、歷史沿革等情況，但是這些事情的完成需要委托方、中介機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目組成員和被調(diào)查方的積極合作。

（1）委托方的有效協(xié)調(diào)及其配備專業(yè)人才。沒有委托方的有效協(xié)調(diào)，被調(diào)查方可能不會(huì)理睬中介機(jī)構(gòu)和調(diào)查項(xiàng)目組，委托方如果沒有專業(yè)人才，可能無法向中介機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目組傳達(dá)有效的需求。

（2）中介機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目組成員的專業(yè)勝任能力。中介機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目組成員勝任能力不足，可能致使財(cái)務(wù)盡職調(diào)查結(jié)果不能達(dá)到委托方的需求。

（3）被調(diào)查方的積極配合。若被調(diào)查方不積極配合委托方和中介機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目組成員的工作，財(cái)務(wù)盡調(diào)工作可能無法繼續(xù)開展。

三、A物業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查案例分析

（一）A物業(yè)集團(tuán)的基本情況

A物業(yè)集團(tuán)為華東地區(qū)某物業(yè)管理集團(tuán)，由集團(tuán)本部和9個(gè)分公司組成，成立時(shí)注冊資本500.00萬元，經(jīng)歷次增資減資變動(dòng)，截至2019年12月31日，公司注冊資本2，000.00萬元，屬房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)，主營業(yè)務(wù)為物業(yè)管理，相關(guān)組織結(jié)構(gòu)情況如下圖所示：

截至2019年12月31日，集團(tuán)在管項(xiàng)目有30個(gè)，近兩年A物業(yè)集團(tuán)退出項(xiàng)目3個(gè)，新增已進(jìn)場項(xiàng)目3個(gè)，新增擬進(jìn)場項(xiàng)目2個(gè)。A物業(yè)集團(tuán)的在管項(xiàng)目信息情況如下表所示：

A物業(yè)集團(tuán)在搞好物業(yè)管理的同時(shí)積極做好多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，如墻面廣告媒體業(yè)務(wù)、小區(qū)內(nèi)占地租賃業(yè)務(wù)、電梯媒體業(yè)務(wù)等，各年整體毛利率較好。

（二）A物業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果情況

A物業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，本次暫列示期末一期相關(guān)數(shù)據(jù)情況如下：

（三）本次財(cái)務(wù)盡職調(diào)查情況

1.項(xiàng)目組成員配備和職能分工情況

本次財(cái)務(wù)盡調(diào)項(xiàng)目組成員配備八人，其中注冊會(huì)計(jì)師三人，其他人員五人，具體人員配備和職能分工情況如下：

2.具體財(cái)務(wù)盡職調(diào)查過程情況

本次財(cái)務(wù)盡調(diào)的現(xiàn)場時(shí)間為六天，周一到達(dá)被調(diào)查方辦公地點(diǎn)和啟動(dòng)會(huì)開會(huì)占用半天，周六晚上回程，不考慮晚上加班時(shí)間，實(shí)際現(xiàn)場工作時(shí)間為五天半，具體工作事記情況如下：

3.本次財(cái)務(wù)盡職調(diào)查結(jié)果情況

現(xiàn)場調(diào)查工作完成后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人收集了全體項(xiàng)目組成員的調(diào)查底稿，在復(fù)核底稿和在撰寫財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告的過程中發(fā)現(xiàn)以下情形。

（1）起始分工時(shí)每人負(fù)責(zé)兩個(gè)主體的調(diào)查，最終匯總某一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)口徑不一致及成員能力水平不一，部分成員的統(tǒng)計(jì)信息無效。如在統(tǒng)計(jì)各公司的員工人數(shù)時(shí)，部分成員僅統(tǒng)計(jì)了合同制員工，未統(tǒng)計(jì)臨時(shí)制員工和勞務(wù)派遣制員工，僅統(tǒng)計(jì)了員工人數(shù)，未統(tǒng)計(jì)員工所屬部門及職位情況等;如統(tǒng)計(jì)物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)信息時(shí)，部分成員未檢查物業(yè)管理合同的時(shí)效性，未統(tǒng)計(jì)物業(yè)項(xiàng)目的空置面積及空置率等。

（2）委托方根據(jù)自己的想法隨時(shí)要求中介機(jī)構(gòu)項(xiàng)目組執(zhí)行相關(guān)程序，給項(xiàng)目組成員工作帶來一定干擾，項(xiàng)目組成員對委托方派出人員較為反感，對其提出的各項(xiàng)要求存有抵觸情緒，底稿內(nèi)容不能很好相應(yīng)委托方需求。

（3）項(xiàng)目組成員要求的各項(xiàng)資料不能有效提供或提供的資料不符合要求，現(xiàn)場工作效率不高，后期工作的延長。

（4）對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的審核調(diào)查較為充分，對經(jīng)營相關(guān)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)關(guān)注不夠。特別是營業(yè)收入和營業(yè)成本，僅僅從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上進(jìn)行了解和分析，毛利率變動(dòng)未落實(shí)到具體經(jīng)營業(yè)務(wù)上和具體物業(yè)項(xiàng)目上，無法給營業(yè)收入營業(yè)成本和毛利率提供完整鏈條的證據(jù)。

（5）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查未體現(xiàn)物業(yè)行業(yè)的特殊性，本次財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的被調(diào)查方為A物業(yè)集團(tuán)，相關(guān)經(jīng)營數(shù)據(jù)需要落實(shí)到各物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營數(shù)據(jù)，如合同面積、可收費(fèi)面積、收繳率、收費(fèi)單價(jià)等情況，本次項(xiàng)目組成員底稿缺乏完整的各公司主營物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營信息。

（6）部分外部調(diào)查證據(jù)不充分，不能有效支撐調(diào)查結(jié)論。在實(shí)際執(zhí)行調(diào)查過程中，部分成員調(diào)查證據(jù)取證不足，紙質(zhì)資料和電子資料無法合理支撐最終的結(jié)論。如未取得銀行賬戶清單，無法對各主體的銀行賬戶的完整性負(fù)責(zé)，未取得企業(yè)征信報(bào)告，無法對各主體的融資情況和對外擔(dān)保情況的真實(shí)性負(fù)責(zé)等。

（7）完成初始版財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告后，在與被調(diào)查方溝通時(shí)，被調(diào)查方對很多數(shù)據(jù)和結(jié)論提出異議，認(rèn)為其與實(shí)際不符。

（四）本次財(cái)務(wù)盡職調(diào)查存在的問題

（1）項(xiàng)目組準(zhǔn)備工作不充分。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人未能根據(jù)最新取得的信息調(diào)整工作計(jì)劃和工作安排，同時(shí)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)模板口徑未統(tǒng)一。

（2）委托方過于干涉項(xiàng)目組工作，對被調(diào)查方協(xié)調(diào)不力。委托方過度干涉現(xiàn)場項(xiàng)目組成員的工作，給項(xiàng)目組成員的具體工作帶來干擾，同時(shí)被調(diào)查方提供資料不及時(shí)不準(zhǔn)確，等待時(shí)間和重復(fù)提供時(shí)間耗費(fèi)過大。

（3）業(yè)財(cái)印證不到位。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與經(jīng)營信息密不可分，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是經(jīng)營數(shù)據(jù)的展示，只有確切的經(jīng)營信息才能給財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)提供最可靠的依據(jù)。

（4）未體現(xiàn)具體行業(yè)的特殊性。財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的側(cè)重點(diǎn)視行業(yè)而異，行業(yè)的不同，財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的經(jīng)營信息的了解存在很大差異。

（5）未做到內(nèi)外部信息并重。調(diào)查則需要從內(nèi)部和外部兩方面調(diào)查和取得信息并相互印證，往往外部的證據(jù)更能印證內(nèi)部信息的真實(shí)性。

（6）雙向溝通機(jī)制不健全。財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告內(nèi)容未與委托方充分溝通交流，致使部分內(nèi)容背離被調(diào)查方事實(shí)，或與委托方需求不匹配。

四、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查不當(dāng)?shù)暮蠊治?/p>

因多方面的原因，財(cái)務(wù)盡職調(diào)查出現(xiàn)不當(dāng)?shù)那闆r，會(huì)給各方產(chǎn)生重大不利影響。

（1）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查不當(dāng)，給委托方提供錯(cuò)誤的信息引導(dǎo)，可能致使委托方的決策失誤。不當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)盡職調(diào)查產(chǎn)生不當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告，虛假的不真實(shí)的營收和毛利信息會(huì)給委托方認(rèn)為被調(diào)查方是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，引導(dǎo)委托方作出錯(cuò)誤的決策。

（2）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查不當(dāng)，影響中介機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的聲譽(yù)。一項(xiàng)受托業(yè)務(wù)的重大差錯(cuò)，勢必影響外界委托方對中介機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人業(yè)務(wù)能力的認(rèn)可，給自身聲譽(yù)造成不利影響。

（3）財(cái)務(wù)盡職調(diào)查不當(dāng)，影響被調(diào)查方的順利交易。若被調(diào)查方是一個(gè)相對優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，因項(xiàng)目組不當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)盡職調(diào)查而顯示被調(diào)查方財(cái)務(wù)狀況不佳和經(jīng)營成果不良情形，勢必影響被調(diào)查方與委托方的有效交易。

五、提升財(cái)務(wù)盡職調(diào)查質(zhì)量的對策建議

通過對A物業(yè)集團(tuán)的實(shí)際財(cái)務(wù)盡職調(diào)查的分析及說明，為我們改進(jìn)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作提供了一定參考。

（1）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人精心做好項(xiàng)目準(zhǔn)備工作。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)實(shí)際情況有效安排工作計(jì)劃，合理編制各項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)模板并將統(tǒng)計(jì)口徑傳達(dá)至所有成員。

（2）委托方有效做好需求傳達(dá)，做好與被調(diào)查方的協(xié)調(diào)溝通。委托方在調(diào)查現(xiàn)場盡量少干擾中介機(jī)構(gòu)的工作，做好與被調(diào)查方的協(xié)調(diào)溝通，提升被調(diào)查方的配合意愿和配合效率效果。

（3）做好業(yè)財(cái)審核融合。經(jīng)營業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)是支撐財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析都要落實(shí)到具體經(jīng)營業(yè)務(wù)情況上。

（4）特別關(guān)注行業(yè)特殊性。每個(gè)行業(yè)都有特殊性，每個(gè)行業(yè)在業(yè)務(wù)經(jīng)營上都有特殊性，反應(yīng)在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上亦有特殊性，財(cái)務(wù)盡職調(diào)查應(yīng)視行業(yè)不同而體現(xiàn)差異性。

（5）多證據(jù)鏈并用，更加重視外部依據(jù)。被調(diào)查方都想自身財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)閃亮，提供的內(nèi)部依據(jù)更多的是支撐自身數(shù)據(jù)，而外部證據(jù)則更能反應(yīng)實(shí)際數(shù)據(jù)情況。

（6）做好充分溝通。在接受委托時(shí)，需要做好中介機(jī)構(gòu)與委托方的溝通，充分理解委托方的需求，在調(diào)查現(xiàn)場需要做好中介機(jī)構(gòu)與被調(diào)查的充分溝通，在報(bào)告后期需要做好三方的充分溝通。

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