試論我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向

張宇軒

【摘 要】近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大環(huán)境日漸嚴峻，政府的調(diào)控政策空前密集、調(diào)控周期也異常漫長，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)遇到了發(fā)展的瓶頸期，只能夠處于一個橫盤的狀態(tài)，既沒有體現(xiàn)出能刺激經(jīng)濟發(fā)展的上漲，也沒有出現(xiàn)預兆市場“崩潰”的下跌。究其根本，我國長久以來依賴房地產(chǎn)市場補貼地方經(jīng)濟發(fā)展的趨勢從根本上未曾改變。地方政府已經(jīng)意識到了這一點，此次參照“貨幣化棚改”的目標提出新“棚改”政策，目的就是為了改善國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。這無疑是一次中國房地產(chǎn)市場的變革，雖然整體影響還不明朗，但是對房地產(chǎn)公司而言無疑是嚴峻的考驗。

【關(guān)鍵詞】棚戶區(qū)改造;貨幣化棚改;房地產(chǎn)市場發(fā)展

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）03-0023-02

1 新“棚改”政策實施的影響

事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的棚戶區(qū)改造（簡稱棚改）政策在2019年又出現(xiàn)了重大變化。2018年10月25日，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在北京主持召開部分省市座談會，研究2019年棚改政策，其中住建部等相關(guān)部門明確要求：對于2019年新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程。這也就是說，在城鎮(zhèn)化進程沒有徹底完成之前，棚戶區(qū)改造政策還不能退出中國樓市的歷史舞臺，但是相關(guān)的政策規(guī)則卻不一樣了。簡而言之，即2019年新開工的棚改項目，不能用政府購買服務的名義去變相舉債，只能以發(fā)行地方政府債券的方式進行融資，而地方政府發(fā)債又將受到地方政府的意愿、財力、動力、發(fā)債資格、地方經(jīng)濟社會發(fā)展內(nèi)在需求等相關(guān)因素的影響。

在棚改新規(guī)以前，棚戶區(qū)改造采用的是政府購買服務模式，即地方政府通過地方投融資平臺進行融資實現(xiàn)棚改政策。雖然通過地方投融資平臺進行融資屬于企業(yè)性質(zhì)的金融行為，但基于2019年以前的相關(guān)房地產(chǎn)政策背景可知，其也是離不開地方政府的，實際上也就是使棚改政策的實施建立在地方財政的基礎(chǔ)之上。這樣的后果無疑是直接造成了地方政府財政的隱性債務風險加大，面臨更多融資失敗的威脅。然而根據(jù)2019年的新規(guī)定，地方政府只能用發(fā)行地方政府債券的方式進行融資，這樣做無疑提高了融資的門檻，這是因為在新規(guī)后，很多地市政府根本沒有發(fā)行有關(guān)債券的資格。這一次棚改新政最大的變化就是把隱形債務轉(zhuǎn)變成顯性債務。這樣一來，地方政府將不能為棚改項目融資兜底，那么其首先面臨的問題就是短期內(nèi)棚改整體資金不足?？梢灶A見的是，雖然棚改政策還要繼續(xù)推行，但是地方政府用棚改政策解決當?shù)胤康禺a(chǎn)問題從而帶動地方經(jīng)濟的熱情和積極性會在這次新規(guī)后遭遇極大的壓制，其背后的根本原因即地方政府資金融通困難，任何有利于棚改政策實施的補充方法（如建設(shè)拆遷補償款）都只是一紙空談，而棚改的乏力，對三線、四線樓市來說，更是致命一擊。

2 “貨幣化棚改”對房地產(chǎn)市場的影響

首先，在過去幾年間，我國三線、四線城市樓市的境遇從“無人問津”到“一房難求”，隱藏在其背后的巨大推手，無疑是“貨幣化棚改”的啟動，而這一次棚改新規(guī)的出臺，對一些財政收入不豐盈的三線、四線城市來說，無疑將失去樓市增長的根本動力。2015—2017年3年間，政府投資超過4萬億元用于三線、四線城市的棚戶區(qū)改造，三線、四線城市棚改比例占到近90%，相反只有一成資金用到一線、二線城市。也就是說，三線、四線城市及其周邊城市這3年多房價的上漲是棚改政策間接催生的，而如果政策收縮，消極影響也將從這些三線、四線城市開始。通過這次棚改新政策我們可以敏銳地捕捉到一點很重要的信息：樓市調(diào)控將正式深入三線、四線，未來將成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點。對于這一點，國內(nèi)的各大房地產(chǎn)開發(fā)商也提前得到了信息。例如：2018年上半年碧桂園開始調(diào)整在三線、四線城市的營銷戰(zhàn)略，而“恒大”“融創(chuàng)”等大型房地產(chǎn)企業(yè)也逐步開始取消在三線、四城市的市場開拓計劃。根據(jù)新時代證券的數(shù)據(jù)，2019年1—11月，全國40個大中城市中，三線、四線城市投資增速下降8.99%，由此可見，新棚改政策的影響已經(jīng)波及市場成為房地產(chǎn)市場上的共識。

其次，此次新政還可以看出另一個問題：樓市調(diào)控的收緊，開發(fā)商的退出，使三線、四線城市的樓市庫存壓力驟然增大，從而使地方政府推動棚改政策的動力不足。這就讓人想起了2017年房地產(chǎn)“317新政”之后，首先受到?jīng)_擊的就是環(huán)京的樓市，因為小城市樓市根本不存在基本面的支撐，所以受相關(guān)政策的影響十分之大。而2019年在“堅決遏制房價上漲”的事態(tài)之下，三線、四線城市依然出現(xiàn)了很大松動，特價房、員工內(nèi)購房、買房送車位等促銷廣告又重現(xiàn)江湖。

雖然新棚改政策3年1 500萬套目標仍在，然而還是難以固定大部分的流動人口。目前，從中國一線、二線和三線、四線城市常住人口的平均增幅來看，人口仍然傾向于流向一線、二線城市，而三線、四線及以下城市的人口增速一直徘徊在0.3%左右，遠低于全國人口的平均增速1.5%，也遠低于一線城市和二線城市的人口增速。即便是政府增加投資，對于三線、四線城市來說，需要考慮的是土地供應情況、配套設(shè)施、教育水平、租賃市場及就業(yè)機會等，但是這些必要條件在三線、四線城市卻很難滿足。綜上所述，未來幾年內(nèi)中國的三線、四線城市很難出現(xiàn)比較大的投資空間，然而當前樓市調(diào)控已向三線、四線城市蔓延，棚改新政策的到來無疑是對已經(jīng)處于瓶頸期的中國房地產(chǎn)形勢雪上加霜。

3 未來房地產(chǎn)市場將面臨危機的解析

概覽整個房地產(chǎn)市場，目前有越來越多的投資者都開始認同國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于瓶頸期。當然，這種瓶頸期的困境目前還未反映在房價大幅度下跌上，而更多地反映在城市商品房的成交量的劇烈下降的趨勢上，尤其是作為房地產(chǎn)市場風向標的一線城市上，以深圳房地產(chǎn)市場為例，2018年11月，深圳市商品房成交量環(huán)比下降18.3%，每平方米的成交均價為5.4萬元左右，環(huán)比只是體現(xiàn)出輕微下跌的趨勢，然而二手房市場已經(jīng)非常冷清，一些中介機構(gòu)甚至表示他們已經(jīng)半年沒有生意洽談成功了。與此同時，北京也出現(xiàn)了四環(huán)內(nèi)緊靠地鐵站的新樓盤入市接近半月后仍然呈現(xiàn)沒有賣完的現(xiàn)象。通過這些現(xiàn)象我們可以清楚地分析目前房地產(chǎn)市場的形勢，即一線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)“入冬”，包括對商品房有剛性需求在內(nèi)的購房者都開始進入猶豫的階段;曾經(jīng)火熱的二線、三線城市房地產(chǎn)市場也開始逐步降溫;由于貨幣化棚改已經(jīng)停滯的三線、四線城市房地產(chǎn)市場更是提前進入了“冰封期”，由此不難推斷2020年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場即將迎來一次前所未有的房地產(chǎn)“寒冬”。

綜上所述，在這個即將到來的“寒冬”，各類地產(chǎn)商將會遇到越來越大的資金融通壓力，其壓力來自兩個方面：①國內(nèi)資本市場整體融資成本隨本年度經(jīng)濟發(fā)展狀況逐步上升，同時2019年新的國家政策針對房地產(chǎn)企業(yè)的融資限制措施也使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)從國內(nèi)市場融資的難度增大。②來自國際市場，隨著2019年6月美國聯(lián)邦儲備系統(tǒng)新一輪加息調(diào)控，使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外的融資成本又進一步提高。通過以上對房地產(chǎn)市場及將面臨的壓力的解讀，以及聯(lián)系近5年來國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行融資債券的頻率數(shù)據(jù)，我們可以直觀地預測房地產(chǎn)開發(fā)商將在未來的兩三年內(nèi)，面臨更大的償債壓力和償債風險，其剛剛進入規(guī)劃階段的未來銷售計劃則會遇到前所未有的阻礙。

4 結(jié)語

2019年的棚改新政對未來幾年的房地產(chǎn)市場無疑是一把“雙刃劍”，一方面其不僅加快了棚戶區(qū)的改造，服務了棚戶區(qū)居民，而且規(guī)范了地方政府相關(guān)的棚改融資方式，減少了金融流動性風險，但是另一方面也意味著未來房地產(chǎn)公司將面臨市場融資困難的境遇，從而可能引發(fā)一系列社會問題，例如房地產(chǎn)開發(fā)商不得不在加快開工和預售的同時延遲交付。但是如果就此輕易預言房地產(chǎn)市場將會面臨“崩盤”的危機，從當前市場形勢來看這樣說會有悖于事實。其原因是，雖然政府部門為了防范金融風險而嚴格控制房價，但是相關(guān)措施還沒有真正成為調(diào)整實施房地產(chǎn)的長效機制，部分城市的地方財政仍然嚴重依賴土地出讓的收入，也就是說地方政務不可能會對房價持續(xù)下跌坐視不管。綜上所述，房地產(chǎn)市場下行不僅會給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來沉重的資金壓力，也會導致一些城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)放緩，甚至不可避免地帶來經(jīng)濟增速下滑的壓力。最終，地方政府將不得不面對更多、更大的風險，所以在真正徹底的建立可以有效調(diào)控當前的房地產(chǎn)市場價格的長效機制之前，這一次的棚改新政給國內(nèi)房地產(chǎn)市場帶來的危機最終很可能還是會由地方政府對相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)提供一些特定的政策松動來緩解。

參 考 文 獻

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