新形勢下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展及政策建議

摘要：疫情過后將對百姓的生活方式、置業(yè)偏好、投資理念發(fā)生重大的改變。比如，郊區(qū)型花園式養(yǎng)老住宅項目、健康管理中心商業(yè)設(shè)施項目、恒溫恒濕恒氧等高科技健康住宅項目等具體的房地產(chǎn)細(xì)分產(chǎn)品將是重大的市場機(jī)會，同時，百姓對于縮短通勤距離的產(chǎn)城融合工作與居住理念、以房養(yǎng)老的投資與生活理念等，都會對居住工作模式、城市配套服務(wù)功能等房地產(chǎn)開發(fā)、區(qū)域規(guī)劃與城市設(shè)計等提出新的要求，這些都是相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的重大商機(jī)。

關(guān)鍵詞：政策建議;市場預(yù)測;三個機(jī)會

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）05-0010-12 收稿日期：2020-02-21

1 疫情之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測和政策建議

疫情之后，建議政府重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城市運營的作用和貢獻(xiàn)，加大政策改革力度使其成為產(chǎn)業(yè)就業(yè)與城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展的重要助推器。疫情出現(xiàn)以來，全國多個省份兒十個城市先后對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)政策調(diào)整，并有所松動，比如網(wǎng)上辦公、延期支付土地款、減免部分企業(yè)行政規(guī)費、有條件解除限購、銀行降低首付比例等，但是這些政策都是因為疫情的應(yīng)急之策，并不能改變房地產(chǎn)行業(yè)窘迫的現(xiàn)狀，更沒有滲透到產(chǎn)城開發(fā)與運營這個亟待政府關(guān)注、扶持的房地產(chǎn)新興領(lǐng)域。

以往的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市運營有很多政策雷區(qū)嚴(yán)重制約了行業(yè)的活力，希望通過本次疫情后產(chǎn)業(yè)發(fā)力和經(jīng)濟(jì)回升的需要，系統(tǒng)性、大力度改革政策體系。

1.1 土地供應(yīng)方面

建立對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)業(yè)務(wù)鼓勵政策，允許地方政府將產(chǎn)業(yè)用地與配套住宅用地“捆綁”供地;允許對特定投資招商對象設(shè)置定向掛牌條件;允許在全市土地指標(biāo)中統(tǒng)籌并優(yōu)先用于產(chǎn)業(yè)項目;允許經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)的政府間進(jìn)行土地指標(biāo)公開掛牌交易等。

1.2 投資主體方面

首先，大力鼓勵地方政府改革城市投資平臺的功能、模式，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市運營商的戰(zhàn)略定位進(jìn)行市場化大力度改革，以釋放長期以來體制弊端的約束，改變招商不專業(yè)，創(chuàng)業(yè)干事效率低下，政府融資平臺功能喪失，且全國性平臺企業(yè)嚴(yán)重虧損的局面。其次，大力鼓勵傳統(tǒng)開發(fā)商、央企基建商轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、城市片區(qū)運營商，既解決社會企業(yè)投資市場不足問題，也解決地方政府迫切需要的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、項目資金、團(tuán)隊能力等問題。再次，允許地方政府與社會化資本共同搭建“混合所有制”園區(qū)投資開發(fā)平臺，并通過參股方式有效監(jiān)督的前提下，通過PPP、BOT、BOO等財務(wù)模型以“政府購買服務(wù)”方式實現(xiàn)政企合作，可以購買該平臺產(chǎn)業(yè)園區(qū)、片區(qū)開發(fā)在規(guī)劃策劃、項目融資、基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)運營等專業(yè)化、模塊化、平臺化的若干服務(wù)。最后，針對發(fā)展產(chǎn)業(yè)的各類投資開發(fā)平臺企業(yè)（包括政府政策性平臺、社會化平臺）給予全國統(tǒng)一的公平待遇和系列政策優(yōu)惠扶持，比如企業(yè)所得稅參照高新技術(shù)企業(yè)減免，所投資項目融資貸款發(fā)放快速審批且有中央政府財政專項貼息等。

1.3 經(jīng)營環(huán)境方面

首先，要認(rèn)識到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市運營是有利于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市配套協(xié)調(diào)、高質(zhì)量發(fā)展的新型業(yè)務(wù)，各級政府應(yīng)該予以認(rèn)可、支持。其次，應(yīng)該將這些新型企業(yè)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商予以區(qū)別對待，除了前述的土地保障供應(yīng)、投資主體改革、項目融資支持以外，還應(yīng)該給予企業(yè)生產(chǎn)、銷售活動方面諸多的差異化政策支持。包括園區(qū)物業(yè)產(chǎn)品有條件的對外銷售，園區(qū)配套的住宅可以對輸人型產(chǎn)業(yè)人口銷售（不受限購、限貸）等，在產(chǎn)業(yè)新區(qū)而非城市核心區(qū)更應(yīng)該鼓勵產(chǎn)業(yè)、生活的資源、要素快速交易聚集。

2 疫情之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場機(jī)遇和展望

本次疫情對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商也是重大的戰(zhàn)略調(diào)整機(jī)遇，抓住有限的政策窗口期重塑商業(yè)模式，找準(zhǔn)市場切口渡過生存難關(guān)。

本次疫情既是對國家戰(zhàn)略安全的警示、國家應(yīng)急體系建設(shè)的檢驗、城鄉(xiāng)行政治理水平的大考，也是國家在人民百姓衛(wèi)生、健康等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃布局、投資建設(shè)的重新審視和政策調(diào)整，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有著積極的意義和市場機(jī)遇。

2.1 生物科技園區(qū)建設(shè)機(jī)會

黨中央首先敏銳的認(rèn)識到本次新冠病毒的巨大的爆發(fā)性和破壞性，及時提出“將生物安全納人國家安全體系”，其后，必將在全國性建立更加安全、可靠的國家級重點生物研究實驗室;在基因檢測、疫苗研發(fā)、球蛋白與人造血漿生物制品等藥品研發(fā)領(lǐng)域加大投資和激勵政策;在生物醫(yī)藥高科技人才培養(yǎng)會更加積極;在國家應(yīng)急系統(tǒng)、軍事戰(zhàn)備物資的政府采購方面加大儲備。這些利好因素將會積極促進(jìn)地方政府、科研院所、社會投資等方面積極參與到生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中，包括生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，以及園區(qū)內(nèi)重點實驗室建設(shè)、科技企業(yè)研發(fā)和成果孵化等。

對于從事生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃規(guī)劃、載體建設(shè)、招商運營、成果孵化等業(yè)務(wù)的專業(yè)園區(qū)投資與運營企業(yè)將是重大的政策利好和長期而巨大的市場機(jī)會。

2.2 智能家居、智能樓宇與智慧園區(qū)的機(jī)會

本次疫情將十幾億人禁足在家里長達(dá)月余，再次喚醒百姓對家庭的功能的認(rèn)知和智能家居的新需求。原來廚房內(nèi)幾乎淪為擺設(shè)品的洗碗機(jī)、消毒柜、電烤箱、微波爐、廚房電視等一下成為主人居家生活的必需品，孩子居家上網(wǎng)課的需要居然能把華為平板電腦買斷貨！再加上家長居家遠(yuǎn)程辦公，對家庭5G無線網(wǎng)絡(luò)及其軟硬件的更新?lián)Q代產(chǎn)生巨大需求。開發(fā)商線上售房和裝修公司VR全屋裝修軟件系統(tǒng)等又催生了產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用。寫字樓、產(chǎn)業(yè)園對于流行病監(jiān)測系統(tǒng)上線也許會成為國家對公共建筑的常態(tài)化要求，涉及到中央空調(diào)的過濾升級、無接觸測溫設(shè)備、大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)、配套食堂與零售等無人化等，將會集成人工智能-大數(shù)據(jù)-機(jī)器人等高科技產(chǎn)品協(xié)同以滿足全新的應(yīng)用場景。

2.3 康養(yǎng)地產(chǎn)和科技住宅的機(jī)會

如同2003年非典后北京及全國對低密度、健康型房地產(chǎn)市場刺激一樣，本次疫情過后將對百姓的生活方式、置業(yè)偏好、投資理念發(fā)生重大的改變。比如，郊區(qū)型花園式養(yǎng)老住宅項目、健康管理中心商業(yè)設(shè)施項目、恒溫恒濕恒氧等高科技健康住宅項目等具體的房地產(chǎn)細(xì)分產(chǎn)品將是重大的市場機(jī)會，同時，百姓對于縮短通勤距離的產(chǎn)城融合工作與居住理念、以房養(yǎng)老的投資與生活理念等，都會對居住工作模式、城市配套服務(wù)功能等房地產(chǎn)開發(fā)、區(qū)域規(guī)劃與城市設(shè)計等提出新的要求，這些都是相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司的重大商機(jī)。

作者簡介：郭瑩輝，中科產(chǎn)城董事長。