產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)的五大趨勢及對策

摘要：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注本次疫情后產(chǎn)業(yè)迭代的新趨勢、國家和項目所在區(qū)域大力發(fā)展相關(guān)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、許多戰(zhàn)略新興企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需求的歷史機(jī)遇，充分挖掘本項目獨特的資源稟賦，精準(zhǔn)把握或?qū)幽繕?biāo)產(chǎn)業(yè)布局、轉(zhuǎn)移的趨勢，順勢而為，吸引符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級方向的“龍頭企業(yè)”，進(jìn)而圍繞“龍頭企業(yè)”打造產(chǎn)業(yè)鏈條，最終實現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的升級。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);機(jī)遇;對策

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）05-0013-16 收稿日期：2020-03-24

近期，隨著國內(nèi)的疫情進(jìn)入平穩(wěn)期，許多企業(yè)陸續(xù)復(fù)工，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)企業(yè)也已經(jīng)看到了全面恢復(fù)經(jīng)營活動的“曙光”但是，本次疫情對于實體經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的影響還遠(yuǎn)未結(jié)束。

疫情之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)行業(yè)將出現(xiàn)哪些變化？結(jié)合近年來的多個實操案例，總結(jié)出5大趨勢和應(yīng)對策略。

1 趨勢一：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級

本次疫情將加速中國經(jīng)濟(jì)和園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)程。那些受惠于本次疫情、未來會加速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)包括：醫(yī)療醫(yī)藥健康及相關(guān)產(chǎn)業(yè)（例如，檢測試劑、疫苗、防護(hù)用品、醫(yī)藥、醫(yī)療設(shè)備、康復(fù)機(jī)構(gòu)、康復(fù)用品、保健品等）、智能制造產(chǎn)業(yè)、新零售、在線教育、網(wǎng)絡(luò)直播等產(chǎn)業(yè)。

同時，國家近年來大力扶持的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)（例如，新一代信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保、新能源、新材料、文化創(chuàng)意等）也將持續(xù)發(fā)展。而受本次疫情沖擊較大的低附加值、勞動力密集型的傳統(tǒng)生產(chǎn)制造業(yè)、低端服務(wù)業(yè)的發(fā)展頹勢不可避免。

面對實體經(jīng)濟(jì)的“此消彼長”，疫情之后，許多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目、園區(qū)原來的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)可能“一蹶不振”，必將導(dǎo)致“空置率”和招商難度大幅增加，轉(zhuǎn)型升級的壓力“陡然增大”，必須要盡快啟動主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的升級。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)企業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注本次疫情后產(chǎn)業(yè)迭代的新趨勢、國家和項目所在區(qū)域大力發(fā)展相關(guān)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、許多戰(zhàn)略新興企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需求的歷史機(jī)遇，充分挖掘本項目獨特的資源稟賦，精準(zhǔn)把握或?qū)幽繕?biāo)產(chǎn)業(yè)布局、轉(zhuǎn)移的趨勢，順勢而為，吸引符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級方向的“龍頭企業(yè)”，進(jìn)而圍繞“龍頭企業(yè)”打造產(chǎn)業(yè)鏈條，最終實現(xiàn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的升級。

2 趨勢二：盈利模式升級

目前，國內(nèi)大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入仍然來自于房地產(chǎn)開發(fā)，收入結(jié)構(gòu)相對單一，即所謂的“園區(qū)1.0模式”，盈利模式比較初級，抗風(fēng)險能力弱，可持續(xù)發(fā)展能力不強(qiáng)。

雖然房地產(chǎn)開發(fā)仍然是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目和園區(qū)平衡現(xiàn)金流的主要收入來源之一。但是，園區(qū)可供開發(fā)的土地資源終究有限，而且房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)不再像過去那樣“高歌猛進(jìn)”，一旦房地產(chǎn)開發(fā)和銷售出現(xiàn)劇烈波動，或者園區(qū)土地開發(fā)完畢，將面臨著主營業(yè)務(wù)收入大幅下滑的“窘境”，如果不能找到新的業(yè)務(wù)增長點，不能及時進(jìn)行盈利模式的升級，公司將面臨“生死存亡”的危機(jī)。

本次疫情中，房地產(chǎn)銷售就出現(xiàn)了“驟然停擺”的問題，售樓處關(guān)閉，線下推廣活動全部停止，絕大部分線上銷售也是“叫好不叫座”，現(xiàn)金流出現(xiàn)較大壓力。而自持物業(yè)較多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在疫情中的表現(xiàn)反而更為穩(wěn)定，一方面是園區(qū)物業(yè)管理等服務(wù)在疫情中發(fā)揮了明顯價值，得到了社會更高的關(guān)注，另一方面是“長租約”的持有物業(yè)的現(xiàn)金流更有保障、抗風(fēng)險能力更強(qiáng)。

從美國等發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到成熟期，都將進(jìn)入圍繞“存量物業(yè)”為主的持有經(jīng)營、服務(wù)為主的模式。這就要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)企業(yè)在疫情后，盡快啟動盈利模式的梳理與升級，規(guī)劃從“園區(qū)1.0模式”升級為“園區(qū)3.0模式”的路徑與步驟，即從過去主要依靠房地產(chǎn)開發(fā)收人逐步轉(zhuǎn)向“房地產(chǎn)開發(fā)+物業(yè)持有+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”協(xié)同發(fā)展的盈利模式。

這樣，一方面能夠豐富業(yè)務(wù)組合與收入來源，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，另一方面也可以打造相對差異化的競爭力，提高對目標(biāo)企業(yè)人駐園區(qū)的吸引力和服務(wù)滿意度。

3 趨勢三：產(chǎn)融互動、資本突破

本次疫情對中小型企業(yè)的沖擊更大，核心原因就在于中小企業(yè)的資金實力不足、缺乏外部融資、抗風(fēng)險能力弱。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)企業(yè)也是一樣，如果沒有多元化的融資渠道，則很容易出現(xiàn)“資金鏈斷裂”的風(fēng)險。

對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)企業(yè)來說，資本市場對未來行業(yè)格局的影響將越來越大。許多頭部企業(yè)近幾年利用資本市場獲得了長足的發(fā)展，例如，上海臨港、中電光谷等。地產(chǎn)行業(yè)的上市公司也在積極“搶灘”產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)。未來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭格局將迅速變化，行業(yè)“集中度”必將快速提升，沒有資本“加持”的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和園區(qū)企業(yè)，發(fā)展空間將越來越小。因此，必須要及早謀劃布局資本市場。

可喜的是，隨著科創(chuàng)板、“注冊制”等資本市場創(chuàng)新舉措的陸續(xù)推出，以及2019年國發(fā)11號文件《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》，國資開發(fā)區(qū)上市的通道已經(jīng)開啟。另外，類似錦和商業(yè)這樣“輕資產(chǎn)”園區(qū)運(yùn)營企業(yè)的IPO過會，表明產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)行業(yè)將獲得更多資本市場的“青睞”。

本次疫情結(jié)束后，筆者建議：有條件的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)頭部企業(yè)應(yīng)該加快啟動資本上市規(guī)劃事宜。

首先是在“十四五”規(guī)劃中著力強(qiáng)化資本戰(zhàn)略，盡快確定符合上市條件、題材相對“性感”的實體作為上市主體;其次是進(jìn)行財務(wù)和管理規(guī)范，并適度進(jìn)行內(nèi)部資產(chǎn)的重組，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“注入”，做實業(yè)務(wù)體量;再次是聘請專業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開始啟動上市事宜。

對于部分實力雄厚的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)企業(yè)，也可以考慮通過“借殼上市”的方式，更快速的實現(xiàn)資本市場突破，最終形成“產(chǎn)業(yè)和資本相生互動、協(xié)調(diào)發(fā)展”的良性局面，在未來的行業(yè)競爭中處于優(yōu)勢地位，也能夠增強(qiáng)抵御“黑天鵝”事件的抗風(fēng)險能力。

對于那些已經(jīng)擁有上市平臺的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)頭部企業(yè)，也應(yīng)該考慮加大“外延式”發(fā)展的力度，通過“兼并、收購”優(yōu)質(zhì)項目和園區(qū)的方式，加速擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模，實現(xiàn)收入、利潤、市值的更快增長。

4 趨勢四：新興業(yè)務(wù)加速發(fā)展

在本次疫情中，物業(yè)管理、園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)等發(fā)揮了明顯作用，也得到了資本和實業(yè)界的更多關(guān)注，例如，華潤置地近日宣布要將物業(yè)管理板塊分拆上市，表明，服務(wù)型業(yè)務(wù)未來的價值將快速提升，甚至可能超過房地產(chǎn)開發(fā)實體業(yè)務(wù)的價值。

作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)企業(yè)，服務(wù)類業(yè)務(wù)本就是旗下的一塊“標(biāo)配”業(yè)務(wù)，具有先天的優(yōu)勢，而且，隨著公司盈利模式的升級需要，資本市場對服務(wù)類業(yè)務(wù)的“青睞”，必須要大力投入，進(jìn)行前瞻性的布局，加快促進(jìn)服務(wù)類新興業(yè)務(wù)的發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)通常有兩大類與主業(yè)相關(guān)的新興業(yè)務(wù)——產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資。其中，產(chǎn)業(yè)服務(wù)主要包括產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)招商、載體租賃、物業(yè)管理、IT服務(wù)、人才服務(wù)、政策對接服務(wù)、產(chǎn)業(yè)“孵化和加速”服務(wù)、配套商業(yè)服務(wù)（餐飲、購物、酒店）等。而產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)主要包括直接股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等業(yè)務(wù)。兩大塊業(yè)務(wù)都是符合未來現(xiàn)代服務(wù)業(yè)特征的高價值業(yè)務(wù)，也是中長期的主要收入來源。

我們通過對多個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目和園區(qū)的研究發(fā)現(xiàn)，由于地產(chǎn)開發(fā)主導(dǎo)的“慣性思維”，以及缺乏系統(tǒng)的業(yè)務(wù)規(guī)劃和專業(yè)團(tuán)隊，產(chǎn)業(yè)服務(wù)等新興業(yè)務(wù)過去是作為房地產(chǎn)開發(fā)的“配套”業(yè)務(wù)，高層的關(guān)注度、資源投入均有明顯不足，如果仍然按照原有模式發(fā)展，則新興業(yè)務(wù)很難成長起來，不足以支撐產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目和園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)要想把戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)做好，必須要做好以下方面：

首先是提升戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)的“地位”，在“十四五”規(guī)劃中，要將兩大戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)放到一級業(yè)務(wù)單元的位置，同時提升收入占比目標(biāo)，明確在“十四五”末期新興業(yè)務(wù)在收入和利潤貢獻(xiàn)中的占比，建議不低于30%;其次，配置與業(yè)務(wù)地位和收入占比相匹配的戰(zhàn)略資源（包括資金、人才、高層領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注度等），甚至予以“資源傾斜”，確保發(fā)展;再次，通過抽調(diào)和配置精英人才、組織模式創(chuàng)新（例如，引入“平臺化”模式等）、自主發(fā)展與外部合作并重等方式，迅速發(fā)育新興業(yè)務(wù)能力，最終才可能促進(jìn)兩大新興業(yè)務(wù)的發(fā)展。

5 趨勢五：組織和管理模式創(chuàng)新

疫情之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)頭部企業(yè)將得到更多發(fā)展機(jī)會，行業(yè)“集中度”也將快速提升。隨著項目數(shù)量的進(jìn)一步擴(kuò)張，目前多數(shù)企業(yè)采用的相對“集權(quán)化”的管控模式、“年薪制”為主的激勵機(jī)制等已經(jīng)不能滿足要求，必須要對組織模式、管理模式進(jìn)行創(chuàng)新，才可能滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)的頭部企業(yè)在“十四五”規(guī)劃期應(yīng)該構(gòu)建更為精細(xì)化的集團(tuán)化、多項目管理系統(tǒng)，明確總部與各項目公司的管控模式、權(quán)責(zé)利分布，兼顧“風(fēng)險與效率”。同時，還可以考慮引入“平臺化、生態(tài)化”組織模式，例如，將產(chǎn)業(yè)服務(wù)打造為若干個“專業(yè)化子公司”，例如，將配套商業(yè)獨立為商業(yè)服務(wù)公司，將人力資源服務(wù)獨立為人力資源公司等，更利于專業(yè)化發(fā)展、激發(fā)經(jīng)營團(tuán)隊的積極性、做大業(yè)務(wù)規(guī)模。最后，還需要加速推動管理機(jī)制的優(yōu)化，例如，引入中長期激勵機(jī)制、強(qiáng)化后備人才隊伍的培養(yǎng)等。

對于國資背景的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)企業(yè)來講，還存在一些傳統(tǒng)國企的“通病”，例如，“政府行政化管理”模式，上級部門直接“插手”產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營管理工作，導(dǎo)致“政企不分”、缺乏科學(xué)的公司治理和決策機(jī)制。同時，也存在怕?lián)?zé)任、決策緩慢、內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜，“因人設(shè)崗”“員工能進(jìn)不能出，能上不能下”“干多干少一個樣”等問題。

首先，將項目開發(fā)運(yùn)營主體真正轉(zhuǎn)型為“市場化運(yùn)作”的法人企業(yè)，設(shè)計規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu);其次，通過“混合所有制改革”，引入社會股東和員工持股，從股權(quán)和治理結(jié)構(gòu)上實現(xiàn)“根源性突破”，真正形成科學(xué)高效的決策機(jī)制，樹立員工的“主人翁”意識;再次，引入“職業(yè)經(jīng)理人”機(jī)制，社會化選聘核心經(jīng)營管理團(tuán)隊，按照市場化模式進(jìn)行管理。

總的來說，本次疫情將加速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)行業(yè)的“行業(yè)洗牌”、轉(zhuǎn)型升級進(jìn)程，必須要高度關(guān)注以上五大發(fā)展趨勢，并采取卓有成效的應(yīng)對策略，才可能確保中長期的可持續(xù)發(fā)展。

作者簡介：王鵬，寧夏和創(chuàng)瑞智咨詢研究員。