從資產(chǎn)端和服務(wù)端本源重新思考聯(lián)合辦公

摘要：持續(xù)了快一個季度的新冠疫情，對各行各業(yè)都有影響，對對于中國的聯(lián)合辦公來講，困難周期并不長可喜的是，這次突發(fā)事件，客觀上印證了所有聯(lián)合辦公人們一直在描繪的“線上辦公桌革命”。

關(guān)鍵詞：企業(yè)賦能;電商平臺;匯集眾力

中圖分類號：F393 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0050-53 收稿日期：2020-03-11

1 中國聯(lián)合辦公的發(fā)展根基：1.8億新興工作人群的需求

中國第2次人口高峰時出生的1.84億新興工作人群，伴隨著各種技術(shù)的應(yīng)用，對于辦公、生活的需求方式正在發(fā)生根本性的變化。巨量人群本身就是消費主體和服務(wù)標(biāo)的，圍繞他們的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)能力將產(chǎn)生一個巨大的市場，這需要大量中小企業(yè)去填補。

據(jù)2018年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國共有1億個營業(yè)執(zhí)照，除大、巨型企業(yè)外，中國還有9000萬個中小型企業(yè)，這9000萬中小企業(yè)吸納了絕大多數(shù)就業(yè)人口。而這些中小企業(yè)是聯(lián)合辦公行業(yè)的“衣食父母”，見圖1。

反觀30年城市化過程提供的空間。除住宅以外，蓋了5億平方米的房子，這里面有酒店、辦公樓、綜合體。但是這5億平方米，有多少是真正高效服務(wù)于人，是懂得年輕人需求的？非常少。

1.84億新興工作人群最大的變化是，生活和工作的邊界不再那么明顯。一天中，除了睡覺以外，他們可以在任何地方工作，過去我們叫辦公，現(xiàn)在叫辦私。所以，對于空間的使用、對于辦公場景，都需要各種各樣的生活配套和社會配套來適應(yīng)這樣的趨勢，這就是“敏捷性辦公響應(yīng)模式”。工作已經(jīng)變成一種生活方式和態(tài)度。

優(yōu)客工場和其他聯(lián)合辦公創(chuàng)新企業(yè)所要將建構(gòu)的辦公生態(tài)趨勢并沒有變化：即以線下物理空間為節(jié)點，以線上開放平臺為鏈接構(gòu)建的虛擬城市，有城市居民，有城市風(fēng)景，有城市精神。

2 在質(zhì)疑之前請厘清邏輯

聯(lián)合辦公是廣義的hospitality（酒店管理）業(yè)務(wù)。在酒店行業(yè)，經(jīng)常看到的是資產(chǎn)持有者和酒店運營商兩個利益主體之間的關(guān)系。樓宇硬件的投人一般由持有人來統(tǒng)一進(jìn)行。運營商按照樓宇持有人的服務(wù)回報KPI要求，包括根據(jù)運行效率回報保障，來收取基礎(chǔ)服務(wù)費和達(dá)到運營效率后的獎勵分成等費用。

酒店運營商提供專業(yè)化的服務(wù)，包括廣義招商產(chǎn)品定位、品牌賦能，技術(shù)服務(wù)支持等。對運營商要求更多的是運營能力、招商能力、品牌力，以及除了酒店客房之外非客房收入的增長。隨著酒店形態(tài)的變化，逐漸衍生出酒店大型運營商加盟模式以及樓主分成模式。

聯(lián)合辦公同樣具有hospitality業(yè)務(wù)特征。運營商應(yīng)該是運營商，樓宇持有人是樓宇持有人，兩個利益主體的關(guān)系，而不是聯(lián)辦作為全能選手。

整個行業(yè)始終對于聯(lián)合辦公的本質(zhì)及其推動的未來，存在很多邏輯上的誤區(qū)。各家企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展模式，既可以選擇中資產(chǎn)的包租模式，也可以采取更輕的托管模式，甚至還可以選取重資產(chǎn)持有運營方式。

也就是說，業(yè)主和運營方可拆分可整合。

但聯(lián)合辦公的著力點和探索的方向，始終在“單位空間里足夠的想象力”，比如營業(yè)額的突破，增值收入的突破，空間使用的突破。

2.1 從資產(chǎn)端、服務(wù)端的本源去考慮問題

資產(chǎn)端更像樓宇服務(wù)行業(yè)，最終閉環(huán)在兩點上：

一是樓宇服務(wù)商著重提升運營效率提高滿租率。在為樓宇持有人帶來超額回報的前提下，收取應(yīng)有的服務(wù)收益。

二是資產(chǎn)專業(yè)運營商，讓資產(chǎn)通過模式運營產(chǎn)生較好資產(chǎn)回報。

運營商扮演房地產(chǎn)基金、不動產(chǎn)基金合作者的關(guān)系，扮演Co-GP的角色，或者Co-GP角色下基金管理者、物業(yè)運營商，把自己定位成一個資產(chǎn)運營者，可以在未來資產(chǎn)退出時享有相應(yīng)的分紅。

如果站在“運營商是運營商、樓宇持有人是持有人”的角度，運營商盈利性問題時，并不復(fù)雜。今天在質(zhì)疑聯(lián)合辦公的盈利能力時，這些質(zhì)疑的來源是角色混合。

2.2 服務(wù)端：共祖組旦務(wù)專業(yè)化發(fā)力與電商平臺

聯(lián)合辦公的核心價值之一是幫助人駐企業(yè)提高辦公效率。而今，聯(lián)合辦公企業(yè)越來越注重給人駐企業(yè)賦能，助推企業(yè)全方位發(fā)展。

優(yōu)客工場APP上，裝載了七八百個分類繁多的服務(wù)商，通過這些服務(wù)商在后臺被點擊和被詢問的比例，以及客戶反饋的數(shù)據(jù)，可以得到企業(yè)對于共同需要服務(wù)的訴求：比如像渠道性服務(wù)，廣告營銷類服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)類服務(wù)，小微財稅類服務(wù)、企業(yè)SASS類服務(wù)、人力資源服務(wù)等，都已經(jīng)成為企業(yè)重要收入和利潤補充來源。

聯(lián)合辦公運營商要做的是，通過嘗試，去發(fā)現(xiàn)共性較高、頻度較高的服務(wù)，進(jìn)行專業(yè)性上的發(fā)力。

實際上可以把空間用戶理解成一個獲客渠道。如果能提供有效服務(wù)，以及這些服務(wù)確實能為人駐企業(yè)提供更便宜、更容易獲取、更可信的服務(wù)背景，那么做聯(lián)合辦公用于人駐企業(yè)的能力就越強(qiáng)，招商能力也就越強(qiáng)。

當(dāng)有人認(rèn)為疫情對聯(lián)合辦公是機(jī)會的時候，更多人在質(zhì)疑是沖擊。但聯(lián)合辦公的線上服務(wù)不僅是線上辦公，而是電商。線上電商的基礎(chǔ)是線下辦公空間人群龐大，除了空間內(nèi)企業(yè)，虛擬注冊人駐聯(lián)合辦公的企業(yè)，可以在平臺上共享信息、知識、技能，拓寬社交圈子。

而搭建聯(lián)合辦公電商平臺，可以打破未來空間邊界，讓搭建聯(lián)合辦公企業(yè)服務(wù)超市和個人福利平臺有一個非常好的基礎(chǔ)。

這種基于人、企業(yè)、社會關(guān)系和工作學(xué)習(xí)等多元需求聚合而成的社群生態(tài)將孕育出更多的商業(yè)模式。

平臺會員型公司的收入和利潤增長，應(yīng)從一個平臺上去衍生跟發(fā)現(xiàn)?？上驳氖牵壳?，某些聯(lián)合辦公企業(yè)的平臺服務(wù)類收入已經(jīng)占到整體收入規(guī)模的30%以上。

2.3 優(yōu)客工場電商平臺S2B2C：團(tuán)、拼、秒的例子

目前，優(yōu)客工場全國線下社區(qū)以及社區(qū)里人駐的企業(yè)和員工，形成完整的線上線下“人、貨、場”的社區(qū)電商場景閉環(huán)，并且線下提供了足夠的教育及熟悉優(yōu)客社區(qū)電商的時間。

人駐用戶，社區(qū)空間和各類產(chǎn)品及企業(yè)服務(wù)內(nèi)容，構(gòu)成時間空間換交易服務(wù)的平臺業(yè)務(wù)，改變企業(yè)、用戶與優(yōu)客工場僅僅人住的租賃關(guān)系，最大限度滿足需求釋放，從而實現(xiàn)產(chǎn)品服務(wù)交易，提升轉(zhuǎn)化率。

業(yè)務(wù)模式分為兩大類：

2B類：圍繞人駐企業(yè)和服務(wù)商以及平臺未來虛擬人駐的企業(yè)（注冊充值）展開。

平臺通過企業(yè)賬號，根據(jù)企業(yè)工商信息內(nèi)容以及在優(yōu)客人駐情況，給予企業(yè)對應(yīng)平臺評級。通過企業(yè)賬號，企業(yè)可充值或成為服務(wù)商提供服務(wù)或?qū)ふ宜璺?wù)，從而實現(xiàn)在優(yōu)客社區(qū)電商平臺2B類消費。

比如，企業(yè)在優(yōu)客社區(qū)電商平臺即可找到對應(yīng)服務(wù)，也可成為服務(wù)商提供服務(wù)，而優(yōu)客工場工位，會議室及相關(guān)辦公服務(wù)類產(chǎn)品也都是服務(wù)類產(chǎn)品，供企業(yè)靈活購買，滿足各種使用方式，并通過企業(yè)賬號進(jìn)行支付。

2C類：企業(yè)賬號開通的同時，也對應(yīng)開通相關(guān)企業(yè)員工賬號，從而加大非人駐會員注冊量。通過企業(yè)賬號和員工賬號，實現(xiàn)企業(yè)員工福利發(fā)放及購買，打通企業(yè)與員工賬號關(guān)聯(lián)關(guān)系。

并且?guī)椭髽I(yè)對員工關(guān)懷，激勵等企業(yè)文化的實施，同步對于企業(yè)中員工所涉及的差旅也可通過社區(qū)電商平臺進(jìn)行飛機(jī)、酒店等定制安排，通過企業(yè)賬號進(jìn)行消費，根據(jù)企業(yè)登記進(jìn)行一定額度后結(jié)算。

而社區(qū)電商平臺為會員提供團(tuán)、拼、秒各類具有價格優(yōu)勢及高品質(zhì)的產(chǎn)品，如3C類、轎車、房屋，限量產(chǎn)品等，同步對于員工家庭成員進(jìn)行擴(kuò)展，如商業(yè)保險，醫(yī)療體檢，旅游出行等產(chǎn)品在平臺上進(jìn)行促銷及拼團(tuán)。

所有2C類產(chǎn)品都以優(yōu)客工場為銷售終點，解決物流分散及貨損問題，降低供應(yīng)鏈成本，實現(xiàn)平臺第三方傭金提升。

3 贏利問題并非無解

據(jù)沙利文數(shù)據(jù)，2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)收入主要來自租金收入（占總收入88%），預(yù)計2023年租金收入占比將下降至48%，中國聯(lián)合辦公坪效將會進(jìn)一步提升。

據(jù)優(yōu)客工場3月10日發(fā)布的針對“理想辦公空間”的調(diào)查中，聯(lián)合辦公的受歡迎程度超過了寫字樓整租，同時，新一線城市和二三線城市對于聯(lián)合辦公的需求相當(dāng)旺盛?？梢?，聯(lián)合辦公行業(yè)盈利問題，是在等待1.8億人群需求認(rèn)知和供給達(dá)到轉(zhuǎn)折和平衡的時候，市場自然出現(xiàn)。而這一天并非遙不可及。

很多行業(yè)人士會習(xí)慣性的混淆行業(yè)空間與企業(yè)贏利。再有錢途的行業(yè)，也有不盈利的企業(yè)。

至于與資產(chǎn)端合作的分成，優(yōu)客工場也在推進(jìn)，需要在新開拓的項目中真正讓資產(chǎn)方認(rèn)知開始轉(zhuǎn)變。

作者簡介：王超，地產(chǎn)資管網(wǎng)記者。