淺析出租人自力救濟(jì)權(quán)在房屋租賃合同糾紛中的運(yùn)用

關(guān)鍵詞 出租人 自力救濟(jì) 租賃糾紛

作者簡介：陳永亮，廣東新東方律師事務(wù)所合伙人。

中圖分類號：D920.5 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.05.259

一、案情簡介

2015年2月5日，甲方與乙方簽訂《房屋租賃合同》，將某商鋪?zhàn)赓U給乙方開快餐廳，租期4年，至2019年2月4日止，押二付一，合同約定乙方拖欠租金30天時，甲方有權(quán)解除合同。

2016年2月起，乙方開始拖欠租金，甲方催得緊時，乙方就付部份，到2017年1月份時，甲方發(fā)現(xiàn)乙方拖欠的租金已達(dá)7個月，遂于2017年2月將乙方告上法庭，要求判令乙方支付所欠租金、解除合同、收回房屋。立案后，乙方以進(jìn)入訴訟程序?yàn)橛刹辉僦Ц蹲饨?，但仍繼續(xù)使用商鋪經(jīng)營。一審法院于2017年8月31日作出一審判決，判令解除租賃合同、收回商鋪并支付拖欠的租金。乙方不服，提起上訴，2018年4月，二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

在甲方向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行后，乙方于2018年7月停業(yè)，將部份桌椅、餐具等物品鎖在商鋪后一走了之，失去聯(lián)系。法院又用了2個月的時間就遺留物品的處理進(jìn)行清點(diǎn)、公告、評估、變賣，最終于2018年10月將商鋪交還給甲方，承租人所欠租金因其無可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院在將其納入失信被執(zhí)行人名單后，終結(jié)了本次執(zhí)行程序。

至此，甲方這場曠日持久的糾紛雖然贏了，但從2017年2月起訴，至2018年10月結(jié)案，經(jīng)過一審、二審、執(zhí)行三個階段，耗時21個月，加上已拖欠的7個月租金，不僅損失了28個月的租金未能收回，還承擔(dān)了律師費(fèi)和乙方欠下的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等一大筆損失。

二、律師評析

新冠疫情發(fā)生以來，各行各業(yè)都受到全方位的沖擊，餐飲零售業(yè)更是首當(dāng)其沖。恒大研究院在近日發(fā)布的一份疫情報(bào)告中估算，受此次疫情影響，餐飲零售業(yè)僅在春節(jié)7天內(nèi)的損失就可能高達(dá)5000億元。西貝餐飲也透露，春節(jié)前后的一個月時間將損失營收7-8億元，目前賬上的現(xiàn)金加上貸款最多也只能再發(fā)3個月工資。餐飲巨頭尚且如此，小型餐廳、快餐店更是雪上加霜，經(jīng)營者經(jīng)營困難，拖欠租金的情況越來越多，產(chǎn)生了大量的租賃糾紛。

為了引導(dǎo)租賃雙方當(dāng)事人理性、妥善解決糾紛，共克時艱，各地法院、司法行政機(jī)構(gòu)、租賃行業(yè)協(xié)會紛紛制訂了相應(yīng)的意見、指引，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人在調(diào)解不成的情況下，采用仲裁、訴訟等公力救濟(jì)方式，通過法定程序?qū)で笏痉ㄍ緩浇鉀Q。

在諸多的糾紛解決機(jī)制之中，司法作為捍衛(wèi)社會公平正義的最后一道防線，擔(dān)負(fù)起“糾紛終結(jié)者”的職責(zé)，其作出的生效裁判具有權(quán)威性、安定性、終局性。但由于司法程序強(qiáng)調(diào)程序正義和實(shí)體正義，訴訟流程相對復(fù)雜、時間周期較長、對法律專業(yè)人員依賴程度較高，加之受“司法資源的有限性”“案多人少”等因素的制約，整個訴訟程序走下來，曠日持久，讓出租人遭受經(jīng)濟(jì)損失的同時，身心俱疲。

因此，從出租人的角度考量，對于那些惡意欠租、或者償債能力有限、或者個人信用較差、可能隨時跑路的承租人出現(xiàn)欠租的違約行為，合理行使自力救濟(jì)權(quán)，也許是最經(jīng)濟(jì)、最明智的選擇。筆者現(xiàn)結(jié)合當(dāng)前法院的相關(guān)判例，就出租人自力救濟(jì)權(quán)在房屋租賃合同糾紛中的運(yùn)用，闡述如下觀點(diǎn)和實(shí)務(wù)建議。

三、自力救濟(jì)權(quán)的概念

自力救濟(jì)又稱私力救濟(jì)，指糾紛主體在沒有中立的第三者介入的情形下，依靠自己的力量捍衛(wèi)自己權(quán)利的行為。私力救濟(jì)作為公力救濟(jì)的補(bǔ)充，在來不及援用公力救濟(jì)而權(quán)利在有被侵犯的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)時，才允許例外使用，以彌補(bǔ)公力救濟(jì)的不足。

自力救濟(jì)分為自衛(wèi)行為和自助行為，正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險(xiǎn)均屬于自衛(wèi)行為，在《民法總則》第181、182條均有規(guī)定，但對自助行為并無明確規(guī)定，生活中與自助行為相關(guān)的民事糾紛大量存在，由于缺乏具體的法律依據(jù)，加之司法實(shí)踐中對自助行為與侵權(quán)行為的界線模糊，導(dǎo)致出租人在行使該項(xiàng)權(quán)利時畏手畏腳，擔(dān)心被認(rèn)定為侵權(quán)而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，很少加以采用。

四、出租人行使自力救濟(jì)權(quán)的方式

（一）采取斷水、斷電措施

針對承租人長期拖欠租金或在租賃合同到期后不愿及時退還房屋等情形，不少出租人會采取斷水、斷電等措施。這種情況下，是否符合自力救濟(jì)權(quán)，需要具體情況具體分析：

1.對于承租人與供水、供電部門直接簽約建立供水供電合同關(guān)系的，如果出租人斷水、斷電，則違反合同相對性原則，可能被認(rèn)定為侵權(quán)。

2.對于雙方未在租賃合同中約定“在欠租情況下，出租人有權(quán)斷水、斷電”內(nèi)容，在租賃合同未被解除的情況下，如果出租人斷水、斷電，則可能會被認(rèn)為違約。

3.對于租賃合同已到期或解除后，承租人繼續(xù)使用房屋且拒不歸還時，出租人采取斷水、斷電行為，通常會被認(rèn)為屬于行使自力救濟(jì)權(quán)。因?yàn)楣┧?、供電正是保證房屋正常使用的內(nèi)容之一，租賃合同終止后，出租人無須繼續(xù)履行其合同義務(wù)。

4.對于雙方已在租賃合同中約定“在欠租情況下，出租人有權(quán)斷水、斷電”內(nèi)容，在租賃合同未被解除的情況下，出租人在行使該項(xiàng)權(quán)利時，一是要對承租人履行書面告知程序，避免因突然斷水、斷電行為使承租人較大損失面臨索賠。二是要有合理的限度。如果斷水、斷電給承租人造成的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于欠付的租金，則有可能會被認(rèn)為超過合理的限度而承擔(dān)賠償責(zé)任。

5.司法實(shí)踐中法院認(rèn)可斷水、斷電行為屬于自力救濟(jì)措施的參考案例：

案例一 ：《定西地區(qū)通達(dá)貿(mào)易公司與中國人民解放軍93854部隊(duì)一分隊(duì)、中國共產(chǎn)主義青年團(tuán)定西市委員會租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》（甘肅省高級人民法院（2018）甘民申465號）。

法院認(rèn)為，就再審申請人“部隊(duì)為收回場地不擇手段，違法采取停電、停水，毆打再審申請人，應(yīng)賠償再審申請人損失”的主張，本院認(rèn)為，“部隊(duì)與定西喜成食用菌加工廠簽訂的房屋租賃合同自2007年2月28日期滿后，雙方再未續(xù)簽租賃合同，部隊(duì)之后已多次通知承租方搬離，直至2008年11月12日，再審申請人仍未搬離，部隊(duì)按照合同約定采取自力救濟(jì)措施既有合同依據(jù)，又未違反法律規(guī)定，通達(dá)貿(mào)易公司稱部隊(duì)?wèi)?yīng)賠償其損失無法律和事實(shí)依據(jù)?！?/p>

案例二：《重慶銳力律師事務(wù)所、成都復(fù)地商業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》（四川省高級人民法院（2019）川民申2107號）。

法院認(rèn)為，“根據(jù)雙方簽訂的租賃合同約定，銳力律所逾期支付租金超過15日，經(jīng)書面催告后仍未改正的，復(fù)地商業(yè)公司有權(quán)在事先書面通知后停止水電供應(yīng)。復(fù)地商業(yè)公司在2016年3月4日的催收函中已就上述事項(xiàng)通知銳力律所，故復(fù)地商業(yè)公司采取的相應(yīng)措施符合租賃合同約定，且未超出自力救濟(jì)的合理范圍?！?/p>

（二）出租人履行解除通知義務(wù)并給予承租人合理搬遷時間后，采取對出租房屋上鎖、阻止承租人使用的措施

1.單方解除合同是法律賦予守約一方當(dāng)事人的權(quán)利，只要法律規(guī)定或合同約定的解除條件成就，守約方便可單方解除合同。也只有先依法依約單方解除合同，才是出租人行使后續(xù)相關(guān)自力救濟(jì)權(quán)利的前提。

由于合同已經(jīng)解除，承租人繼續(xù)占有租賃房屋已經(jīng)沒有合同依據(jù)，如果通過訴訟等公力救濟(jì)進(jìn)行清場、騰房，確實(shí)耗時耗力。在這種情況下，出租人可以在給承租人發(fā)送解除通知中載明的騰房日期屆滿時，待承租人鎖門離開房屋后，由出租人另行加鎖，使該房屋即實(shí)際處于承租人、出租人雙重控制之下，避免出現(xiàn)人員沖突和物品短少、損壞的糾紛，從而達(dá)到阻止承租人實(shí)際使用租賃物業(yè)，盡早收回房屋之目的。出租人通過這種方式，及時排除承租人的非法占用，并將房屋早日另行出租取得收益，有利于加速商業(yè)流轉(zhuǎn)。

2.該項(xiàng)自力救濟(jì)措施實(shí)施后，在實(shí)務(wù)操作中可能會遇到如下幾種情形：

第一種情形，承租人強(qiáng)行將出租人的鎖砸開，繼續(xù)使用租賃房屋。出租人需采取向公安機(jī)關(guān)報(bào)警的方式尋求救濟(jì)，避免與其直接沖突。公安機(jī)關(guān)出警后，通常不會對雙方的合同糾紛進(jìn)行處理，但由于承租人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，租賃合同亦被解除，其繼續(xù)使用房屋已失去法律基礎(chǔ)和合同基礎(chǔ)，公安機(jī)關(guān)通常會認(rèn)定承租人是無權(quán)使用人，要求其配合產(chǎn)權(quán)人實(shí)現(xiàn)對房屋的實(shí)際占用，達(dá)到收回房屋的目的。至于其他的經(jīng)濟(jì)糾紛，在公安機(jī)關(guān)調(diào)解不成的情況下，則會建議通過法院解決，但在這種情形下，出租人盡快收回房屋可立即出租而產(chǎn)生收益。

第二種情形，承租人由于不能繼續(xù)使用租賃房屋，可能迫使其與出租人進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成妥協(xié)，最終由出租人再給予其合理的搬遷時間后，將房屋交還。

第三種情形，承租人若拖欠的租金較多，且租賃房屋內(nèi)遺留的物品經(jīng)濟(jì)價值不高時，為了避免沖突或糾紛，有可能會直接一走了之。屆時，出租人再依法依約對其遺留物品進(jìn)行妥善處理安置，達(dá)到收回房屋的目的。

第四種情形，在出租人上鎖后，承租人或出租人再訴至法院，尋求公力救濟(jì)。這種情況下，雙方當(dāng)事人都不適于采取進(jìn)一步自力救濟(jì)措施，而是維持現(xiàn)狀直至訴訟結(jié)束。這種情形對出租人是較為不利的。

3.司法實(shí)踐中法院認(rèn)可出租人對房屋上鎖行為屬于自力救濟(jì)措施的參考案例：

案例三：《上海永安機(jī)械設(shè)備有限公司與上海瑞鉑慧家互聯(lián)網(wǎng)科技股份有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書》（上海第一中級人民法院（2019）滬01民終10593號）。

法院認(rèn)為，“雖然被上訴人在發(fā)送《解約函》之前即將租賃房屋上鎖，但被上訴人該行為系對上訴人逾期支付租金的自力救濟(jì)，并非雙方《房屋租賃合同》解除的原因，一審也據(jù)此對被上訴人主張的上訴人欠付租金金額進(jìn)行了調(diào)整，并無不妥。”

案例四：《許忠順與王士凱及王士博租賃合同糾紛再審審查民事裁定書》（吉林省高院（2018）吉民申178號）。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，“許忠順主張其在院門上鎖阻撓車輛出入院落是因王士凱有逃避執(zhí)行、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)之嫌，其不得已采取的自力救濟(jì)措施。自力救濟(jì)只有在來不及援用公立救濟(jì)而在權(quán)利有被侵犯的現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)時，才允許例外使用，以彌補(bǔ)公力救濟(jì)的不足。許忠順已將該損害賠償糾紛訴至法院，并對王士凱財(cái)產(chǎn)申請保全，即已實(shí)現(xiàn)公力救濟(jì)，故許忠順阻撓車輛出入院落的行為明顯不當(dāng)。”

（三）在承租人長期拖欠租金，達(dá)到合同約定的解除條件時，出租人可單方解除合同，并行使自行清場騰房的自力救濟(jì)措施

1.法律依據(jù)。我國《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。該條款是出租人行使租賃合同解除權(quán)直接的法律依據(jù)。同時，通行的租賃合同中會明確約定承租人拖欠多長時間租金的情況下，出租人有權(quán)解除合同，這也是行使解除權(quán)的合同依據(jù)。

在法律規(guī)定或合同約定的解除條件成就，作為守約方的出租人便可單方解除合同。但是單方解除合同后承租人拒不騰空并返還房屋，則出租人的權(quán)利仍得不到保護(hù)。因此，出租人合理采取自行清場的自力救濟(jì)措施才能有效地避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，維護(hù)自己的權(quán)利。

2.采取自行清場的自力救濟(jì)措施的程序建議：

第一步，書面催告。在催告函中，出租人給予合理期限催促承租人支付逾期租金，并告知其逾期則可解除合同。合理期限可根據(jù)到期租金金額、承租人支付能力、出租人經(jīng)濟(jì)情況等因素來確定。出租人可根據(jù)實(shí)際情況，通過郵政EMS、張貼公告、發(fā)短信等方式向承租人送達(dá)通知，并保留有關(guān)送達(dá)憑證。出租人還可以委托律師根據(jù)實(shí)際情況草擬專業(yè)律師函，要求承租人限期支付拖欠租金。

第二步，在催告期限屆滿，承租人仍不履行時，則可以啟動書面單方解除合同通知。在通知中主要闡明幾點(diǎn)內(nèi)容，一是明確解除合同的時間節(jié)點(diǎn);二是要求對方在合理期限內(nèi)搬走遺留物品，將房屋交還;三是交房期限屆滿，承租人未能交還房屋時，出租人于某時間節(jié)點(diǎn)自行清場。該通知仍需郵政、張貼公告、發(fā)短信等方式向承租人送達(dá)通知，并保留有關(guān)送達(dá)憑證。

第三步，自行清場，收回租賃房屋。由于單方清場很容易演變?yōu)榍謾?quán)行為遭致對方索賠，為了降低后期承租人主張丟失存放物品丟失損壞風(fēng)險(xiǎn)，出租人最好在有第三方現(xiàn)場見證下做好清場工作，確保清場過程公開透明，做好證據(jù)的保全，避免爭議或產(chǎn)生沖突。租賃管理所、社區(qū)工作站、物業(yè)管理處等部門均可作為第三方參與見證，或者委托公證處進(jìn)行現(xiàn)場公證。

在清場過程中要做好全程錄像，物品一一清點(diǎn)，記錄在冊。同時還要妥善保管滯留物品，并將物品存放地點(diǎn)、領(lǐng)取方式以書面告知的方式通知承租人，以達(dá)到通知其領(lǐng)取、且在承租人未能領(lǐng)取時，損失擴(kuò)大的責(zé)任由其自行承擔(dān)的目的。

3.司法實(shí)踐中法院認(rèn)可出租人對房屋自行清場屬于自力救濟(jì)措施的參考案例：

案例五：《劉銳、陳鳳英房屋租賃合同糾紛二審民事判決書》（深圳市中級人民法院（2019）粵03民終6245號）。

法院認(rèn)為，“承租人給予出租人的搬離時間充裕，劉銳應(yīng)當(dāng)配合搬離涉案房屋。2018年6月2日，陳鳳英、黎觀華再次通知劉銳三日內(nèi)騰空租賃物業(yè)、結(jié)算清場。直至2018年6月6日，因劉銳仍未主動騰空并交還租賃房屋，陳鳳英、黎觀華自行清空房屋并將劉銳留存的物品存在租賃的倉庫中，該行為屬陳鳳英、黎觀華合法實(shí)施的自力救濟(jì)行為。劉銳在合理期限內(nèi)拒不騰空房屋，沒有法律依據(jù)，由此產(chǎn)生的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。陳鳳英、黎觀華代為清空房屋、儲存物品所產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)由劉銳承擔(dān)?！?/p>

案例六：《周盛魁房屋租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》（湖南省高級人民法院2017湘民申3617號）。

法院認(rèn)為，被申請人找人開鎖并將申請人貨物搬出門面的行為，系在申請人拒不騰房的情況下被申請人的自力救濟(jì)，其行為有社區(qū)和保安人員的見證。從申請人一、二審提供的證據(jù)來看，并不足以證明被申請人損壞了其貨物，申請人要求被申請人賠償損失并支付鑒定費(fèi)的理由不能成立。

五、出租人行使自力救濟(jì)權(quán)時應(yīng)當(dāng)注意的相關(guān)事項(xiàng)

1.租賃合同要完善，為未來有可能因承租人違約而行使自力救濟(jì)權(quán)落下合同依據(jù)。在合同中，除常規(guī)條款外，還特別要注意以下幾點(diǎn)：一是要明確承租人拖欠租金達(dá)到一定金額或相應(yīng)天數(shù)時，出租人有權(quán)行使合同解除權(quán);二是要明確出租人有權(quán)在承租人違約的情況下，對租賃房屋采取停水、停電、上鎖限制使用、單方解除合同收回房屋等行為;三是要明確合同解除后，承租人未能自行對滯留物品處置時，則視為其遺棄并授權(quán)出租人代為處理的約定;四是要明確雙方的送達(dá)地址和送達(dá)方式。

2.在行使自力救濟(jì)權(quán)時，要在專業(yè)法律人士的幫助下，謀定而后動，積極收集承租人違約的證據(jù)，及時履行相關(guān)的通知程序，并給予以承租人合理的寬限時間，在采取措施過程中還要把握必要的限度，避免沖突升級，給雙方造成損失擴(kuò)大。

3.在租賃糾紛進(jìn)入訴訟或仲裁程序后，出租人不應(yīng)再采取任何自力救濟(jì)措施。

案例七：《上海銀座信息技術(shù)有限公司因與廣州朗域?qū)崢I(yè)有限公司上海分公司房屋租賃合同糾紛二審一案》（上海第一中級人民法院 案號為2019滬01民終12184號）。

法院認(rèn)為，“銀座公司訴中肆意采取停電、強(qiáng)行收回等自力救濟(jì)手段，使原本一起相對簡單的糾紛，人為的加以復(fù)雜化”，“有關(guān)搬運(yùn)費(fèi)、視頻錄像費(fèi)的請求，此系銀座公司不當(dāng)自力救濟(jì)而發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)由其自行承擔(dān)，故法院不予支持。”

4.出租人采取自力救濟(jì)措施時，不得對承租人的物品造成破壞，還應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧┯枰园仓?，避免造成損失。同時，在承租人領(lǐng)取其遺留物品時，不應(yīng)予以阻止、扣留（在承租人拖欠租金，且租賃合同明確約定出租人對其物品享有留置權(quán)的情況下除外）。

案例八：《海締門板業(yè)制造有限公司與上海寶山大黃實(shí)業(yè)公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書》（上海第二中級人民法院（2019）滬02民終10258號。

法院認(rèn)為，“大黃公司將89號內(nèi)的貨物搬移至98號、106號內(nèi)，系其減少損失的自力救濟(jì)行為，合理合法。何況，締門公司將貨物留置后，未予以有效管理，即使大黃公司將貨物搬至他處，締門公司亦有足夠的時間將貨物搬離，完全可以避免產(chǎn)生物損。綜上，締門公司對于貨物目前的貶損，負(fù)有主要責(zé)任。大黃公司將貨物搬至他處后，未妥善存放，對貨物的貶損也負(fù)有一定責(zé)任?！?/p>

案例九：《田國兵與楊英萍、賴志強(qiáng)之間及深圳市京基房地產(chǎn)股份有限公司房屋租賃合同糾紛一案》（深圳市中級人民法院2019粵03民終4387號）。

法院認(rèn)為，“對于物品損失，楊英萍、賴志強(qiáng)在雙方提起訴訟前即自行清場，將商鋪內(nèi)物品直接堆放在露天的路邊，對上述物品損失的發(fā)生具有過錯，應(yīng)當(dāng)賠償上述物品損失?！?h3>六、結(jié)語

房屋租賃與人們?nèi)粘５那猩砝嫦⑾⑾嚓P(guān)，在實(shí)際使用中牽扯出的情況層出不窮，在雙方出現(xiàn)糾紛時，如果都選擇訴訟，不僅將占用大量寶貴而有限的司法資源，讓法院疲于應(yīng)對、不堪重負(fù)，同時也由于租賃房屋在訴訟期間產(chǎn)生空置，或者承租人以訴訟解決為由不再繼續(xù)支付租金，將造成社會資源嚴(yán)重浪費(fèi)，也會給出租人造成經(jīng)濟(jì)損失和精神困擾，妨礙出租人獲得感、幸福感、安全感的提升。

因此，出租人合理地選擇運(yùn)用自力救濟(jì)權(quán)，及時、專業(yè)、妥善地處理小額、簡單的房屋租賃糾紛，有利于盡快化解矛盾，緩解司法壓力，節(jié)省公共資源，加速商業(yè)流轉(zhuǎn)，減少租賃雙方經(jīng)濟(jì)損失。